الأسئلة الشائعة

تجيب هذه الصفحة عن الأسئلة التي يطرحها المشترون الدوليون فعلاً حول شراء عقار جديد البناء في Costa del Sol، بما في ذلك الأسئلة غير المريحة. إجابات قصيرة وصادقة، بلا مصطلحات معقدة ولا تزيين. إذا لم تجد سؤالك هنا، فقط أرسل لنا رسالة.

كيف نعمل

هل خدمتكم مجانية فعلاً، أم أن هناك أمراً خفياً؟a0هي مجانية لك فعلاً. المطوّر هو من يدفع أتعابنا، وهي مدمجة مسبقاً في قائمة أسعاره الثابتة. لذلك ستدفع السعر نفسه سواء تعاملت من خلالنا أو ذهبت مباشرة، ولا يوجد أي أمر خفي ولا أي رسوم مخفية عليك.

إذا كان المطوّر هو من يدفع لكم، ففي صف من أنتم فعلاً؟a0سؤال عادل، والإجابة الصادقة: نحن في صفك أنت. أتعابنا هي نفسها سواء اشتريت أم لا، ولا تغيّر السعر الذي تدفعه، لذلك نحن لا نسعى وراء صفقة معينة بعينها. نحن غير مرتبطين بأي مطوّر واحد، ومحاميك المستقل الخاص بك (الذي لا يدفع لنا شيئاً) هو من يجري الفحوصات القانونية، ونحن لا ننجح إلا عندما تكون سعيداً فعلاً. ولهذا سنقول لك أن تبتعد عن المنزل غير المناسب.

إذاً لماذا أستخدم خدماتكم بدلاً من الذهاب مباشرة إلى المطوّر؟a0لأن السعر متطابق في الحالتين، لذا الذهاب مباشرة لا يوفر عليك شيئاً، ومعنا تتم إدارة العملية بالكامل مجاناً. نحن نبحث في السوق كله ونختار لك العقارات المناسبة، وندير المعاينات حضورياً أو عبر الإنترنت، ونوفر لك مستشاراً صادقاً واحداً، ونتحقق من المطوّر، ونساعدك على تأمين الوحدة المناسبة بأفضل الشروط. نوجهك إلى محامٍ مستقل لا يدفع لنا شيئاً، بالإضافة إلى وسيط رهن عقاري موثوق ووسيط عملات موثوق، ونرشدك بشأن الإقامة. وبعد الشراء، نساعدك في أعمال الفحص النهائي، ونعرّفك على مصممي الديكور الداخلي، ومن خلال شركتنا الخاصة ندير تأجير عقارك ونعتني به أثناء غيابك. إذا ذهبت مباشرة فلن تحصل على أي من ذلك، ومع ذلك ستدفع السعر نفسه.

كيف أعرف أنكم لا تدفعونني فقط نحو ما يدرّ عليكم أعلى عائد؟a0لدينا وصول إلى السوق بالكامل، لذلك لا يوجد ما يدعونا لتفضيل مشروع على آخر. نحن نوضح السلبيات، ونبعدك عن المطوّرين الذين لا نقيّمهم جيداً، ونضع ذلك كتابةً. إذا كان الوكيل لا يفعل سوى مدح كل شيء دائماً، فكن حذراً.

كيف أعرف أنكم جهة موثوقة وأن هذا ليس عملية احتيال؟a0أنت لا تدفع لنا أي شيء إطلاقاً، ومحاميك المستقل الخاص بك يتحقق من كل شيء قانونياً، ولا تنتقل الأموال إلا عبر قنوات نظامية يمكن تتبعها. إذا وصلتك في أي وقت رسالة بشأن "تغيير تفاصيل البنك"، فتوقف واتصل بنا أو بمحاميك أولاً.

هل يمكنني الشراء، وهل هذا وقت آمن الآن

هل لا يزال بإمكان الأجانب شراء عقار في Spain؟a0نعم. يمكن لمواطني EU وغير EU الشراء بحرية، من دون أي قيود. أنت تحتاج أساساً إلى NIE (رقم هوية الأجانب)، وحساب بنكي إسباني، ومحامٍ.

هل ستفرض Spain فعلاً ضريبة 100% على المشترين من خارج EU؟a0هذا تصدّر العناوين، لذا إليك الوضع الحقيقي: إنه مقترح، وليس قانوناً. لقد تعثّر في البرلمان ولم يتغير شيء فعلياً، كما أن المقترح بصيغته المطروحة كان سيستثني أصلاً مشتريات العقارات الجديدة ومشتريات off-plan. سنخبرك دائماً بالموقف الحالي بصراحة، لكن حتى الآن لا يزال المشترون الأجانب موضع ترحيب.

هل يجب أن أعيش في Spain، أو أن أكون مقيماً فيها، لكي أمتلك منزلاً؟a0لا. يمكنك امتلاك منزل في Spain بصفتك غير مقيم، وأن تستخدمه ببساطة كمنزل للعطلات أو كمنزل ثانٍ. التملك منفصل تماماً عن الإقامة.

هل أحتاج إلى أن أكون في Spain لإتمام الشراء؟a0لا. يمكن إنجاز عملية الشراء بالكامل عن بُعد. يمكن لمحاميك أن يُتم الصفقة نيابةً عنك بموجب توكيل رسمي، وكثير من المشترين يشاهدون العقار عبر الإنترنت أولاً.

الأموال والتكاليف والرهون العقارية

ما التكاليف الإضافية فوق السعر؟a0في العقار الجديد، خصص ميزانية بنحو 12% إلى 14% فوق السعر. وهذا يشمل 10% IVA، ونحو 1,2% AJD (رسوم الدمغة)، ورسوم الكاتب العدل والسجل العقاري بنحو 1% إلى 2%، وأتعاب المحامي بنحو 1% بما في ذلك VAT.

هل يمكنني الحصول على رهن عقاري بصفتي غير مقيم؟a0عادةً نعم، وغالباً بنسبة 60% إلى 70% من السعر، وأقل إذا كان دخلك بعملة تتحفظ عليها البنوك، مثل Czech crown. في العقار الجديد يتم ترتيب الرهن العقاري قرب موعد التسليم، لكن يمكنك الحصول على موافقة مبدئية مبكراً. نحن نوصلك بوسيط موثوق.

كيف أنقل أموالي من دون أن أخسر آلافاً؟a0استخدم وسيط عملات، لا بنكك التقليدي. فالبنوك تخفي هامشاً بين 1,5% و3% داخل سعر الصرف، بينما يكون الوسيط أقرب إلى 0,4% إلى 1,0%، ويمكن لعقد forward أن يثبت سعر اليوم لدفعات مرحلية مستقبلية.

الجانب القانوني والمخاطر

هل أحتاج إلى محامٍ إسباني، أم يمكنني استخدام محاميّ الخاص من بلدي؟a0أنت بحاجة إلى محامٍ إسباني مستقل يفهم القانون الإسباني. يمكنك الاستعانة بمحاميك من بلدك ليعمل إلى جانبه، لكن عملياً لا يضيف ذلك الكثير عادةً ويبطئ الأمور. نحن نوصي بمحامٍ مستقل لا يدفع لنا أي عمولة، ولك الحرية في استخدام محاميك الخاص.

كيف تكون أموالي محمية عندما أشتري off-plan؟a0بموجب القانون، كل دفعة تُسدد قبل الإنجاز تكون مشمولة بضمان بنكي (Ley 57/1968, reinforced by Ley 20/2015). إذا فشل المطوّر، أو لم يلتزم بموعد الإنجاز التعاقدي، تسترد أموالك كاملة، 100% إضافةً إلى الفائدة.

ماذا لو أفلس المطوّر أو تأخر؟a0دفعاتك محمية بذلك الضمان البنكي، لذلك ستستردها. التأخر في التسليم شائع هنا وعادةً ما يكون بسبب أمور خارجة عن سيطرة المطوّر، لذا خطط لهامش احتياطي لبضعة أشهر. التأخير يكلفك وقتاً، لا مالك.

هل يمكن أن أرث ديوناً خفية مرتبطة بالعقار؟a0في Spain، قد تتبع الديون العقار لا الشخص. وهذا بالضبط سبب قيام المحامي بالتحقق من السجل العقاري وحسابات المجمّع قبل أن تدفع، حتى لا تتحمل ديون شخص آخر أبداً.

ماذا عن المباني غير القانونية أو غير المرخّصة؟nbsp;يتحقق محاميك من كل ترخيص، بما في ذلك رخصة الإشغال الأولى في المشاريع الجديدة، حتى لا ينتهي بك الأمر إلى منزل لا يمكنك السكن فيه قانونياً أو إعادة بيعه. ونحن أيضاً نوجّهك بعيداً عن المشاريع التي تنطوي على مشاكل من الأساس.

هل ينبغي أن أقلق بشأن واضعي اليد (okupas)؟nbsp;بصراحة، لا، ليس في مشروع جديد داخل مجمّع مسوّر. وضع اليد مشكلة تخص العقارات المهجورة أو الريفية أو المعزولة، وليس المجمعات الحديثة التي فيها جيران وأمن. وجود نظام إنذار يجعل ذلك شبه مستحيل عملياً، كما أن إدارة العقار لدينا تتابع المنزل بانتظام أثناء غيابك. وخلال كل خبرتنا لم نرَ هذا يحدث ولو مرة واحدة مع أي عميل، لذا فهو خوف أكبر بكثير من كونه خطراً حقيقياً.

الإقامة والضرائب

هل يمنحني شراء عقار إقامة؟nbsp;لا، وقد أُلغي برنامج Golden Visa في 3 April 2025. يكتفي مواطنو EU بالتسجيل كمقيمين. أما غير مواطني EU فيحتاجون إلى تأشيرة، مثل Non-Lucrative أو Digital Nomad Visa، ويقتصر الأمر عليهم بخلاف ذلك على 90 يوماً خلال أي 180 يوماً.

هل سأصبح مقيماً ضريبياً في إسبانيا عن غير قصد؟nbsp;تصبح مقيماً ضريبياً إذا أمضيت أكثر من 183 يوماً في السنة في Spain، أو إذا أصبحت Spain مركز مصالحك الاقتصادية الرئيسي. ويُفرض على المقيم الضريبي الضريبة على دخله العالمي، والضرائب الإسبانية ليست خفيفة، لذلك لا ترغب في هذا إلا إذا كنت تنوي فعلاً العيش هنا.

ما الضرائب التي يدفعها المالك غير المقيم كل سنة؟nbsp;أهمها IBI (ضريبة العقار المحلية) وIRNR (ضريبة صغيرة على غير المقيمين تخص المنزل وتُقدَّم على Modelo 210)، إضافة إلى رسوم المجتمع السكني. ويمكن لفريق الضرائب لدى محاميك تولّي هذه الإقرارات نيابةً عنك.

البيع لاحقاً، وإخراج أموالك، والميراث

هل سأتمكن من البيع مرة أخرى بسهولة؟nbsp;نعم، في المناطق المتميزة من Costa del Sol. الطلب قوي ويفوق العرض حالياً، لذلك تظل المنازل المختارة جيداً سهلة التسييل. لا أحد يمكنه أن يَعِد بأن الأسعار سترتفع فقط، ولهذا نوجّهك نحو مناطق ذات طلب حقيقي ومستدام.

ما الضريبة التي أدفعها عندما أبيع؟nbsp;ضريبة أرباح رأس المال لغير المقيمين هي 19% على صافي الربح، وليس على السعر بالكامل. كما يحجز المشتري 3% من السعر لمصلحة الضرائب كدفعة مقدّمة، وإذا كانت ضريبتك الفعلية أقل فستطالب باسترداد الفرق عبر Modelo 210.

هل يمكنني استرجاع أموالي إلى خارج إسبانيا بعد ذلك؟nbsp;نعم. لا توجد أي قيود على تحويل أموالك إلى بلدك. تستخدم وسيط عملات لإجراء التحويل، ويسترد محاميك لك أي زيادة مدفوعة في اقتطاع 3%.

ماذا يحدث للعقار عندما أتوفى؟nbsp;ينتقل إلى ورثتك، الذين يتعاملون مع ضريبة الميراث الإسبانية. والخبر الجيد هو أنه في Andalucia تحصل الأسرة المقرّبة (الزوج أو الزوجة، الأبناء، الوالدان) على إعفاء شبه كامل، بحدود تخفيض 99%، لذا تكون الفاتورة بالنسبة إلى معظم العائلات صغيرة. ونحن ننصح بشدة بإعداد وصية إسبانية، ويمكن لمحاميك ترتيب ذلك، لإبقاء الأمور بسيطة لعائلتك.

هل هي فعلاً فكرة جيدة؟

هل تُعد Costa del Sol استثماراً جيداً، أم أنها فقاعة؟nbsp;الصورة الحالية قوية: الطلب يفوق العرض، والمشاريع الجديدة نادرة، والأسعار في ارتفاع. لن ندّعي أن الأسعار لا يمكن إلا أن ترتفع، لكن في الموقع المناسب تكون الأسس فعلاً قوية ومتينة. والقاعدة الصادقة هي أن الموقع والسعر أهم بكثير من صورة السوق العامة.

هل سأدفع أكثر لأنني أجنبي؟nbsp;ليس معنا. لأننا مستقلون، فالسعر هو نفسه كما لو ذهبت مباشرة، ونحن نقارن كل منزل بعقارات مشابهة قريبة منه، حتى لا تدفع علاوة سعرية للأجانب.

هل يمكن أن يغطي تأجيره تكاليفي؟nbsp;غالباً نعم. تتراوح عوائد الإيجار الإجمالية على الساحل عادة بين نحو 5% و10%، ويغطي كثير من الملاك تكاليف التملك من خلال التأجير في الصيف. كما تتولى شركتنا الخاصة إدارة عملية التأجير بالكامل نيابةً عنك.

أمور عملية وما بعد الشراء

ما المناطق التي تغطونها؟nbsp;كامل Costa del Sol، من Malaga في الشرق حتى Sotogrande في الغرب، بما في ذلك Marbella وEstepona وMijas وFuengirola وغيرها.

ما اللغات التي تتحدثونها؟nbsp;English وCzech وPolish حالياً، ونحن نضيف المزيد من المستشارين مع نموّنا.

هل يمكنكم المساعدة بعد أن أشتري؟nbsp;نعم. نساعدك في فحص المنزل واستلام ملاحظاته قبل التوقيع، ونعرّفك إلى مصممي الديكور الداخلي، ومن خلال شركتنا الخاصة ندير تأجيرك ونعتني بالعقار أثناء غيابك. كما يقوم محاميك أيضاً بترتيب المرافق والتأمين الخاصين بك.

ماذا لو وجدت عقاراً في مكان آخر؟nbsp;أرسله إلينا قبل أن تفعل أي شيء. سنعطيك رأينا الصادق، وغالباً يمكننا تمثيلك فيه أيضاً. فقط لا تتواصل مع المطوّر مباشرة أولاً، لأن تسجيلك لديه بنفسك يعني أنه لا يمكن لأي مستشار مستقل بعد ذلك أن يمثلك.

الخلاصة

هل لا يزال لديك سؤال، حتى لو كان مُحرجًا؟ هذا بالضبط ما نحن هنا من أجله. راسل مستشارك في Spain Developments في أي وقت، حتى لو كنت قد بدأت للتو بالتفكير في الشراء.