عقد الشراء الخاص في إسبانيا: دليل البناء الجديد وعقد العربون

هذا الدليل مخصص للمشترين الأجانب الذين يوقعون عقد شراء خاص في Costa del Sol. معظم مشترينا يشترون مشروعًا جديدًا، لذلك نبدأ بعقد البناء الجديد والدفعات المرحلية، ثم نشرح عقد إعادة البيعa0contrato de arrasa0كمقارنة. ستتعلم ما هو كل عقد، والبنود التي تحمي أموالك، ولماذا يُعد الضمان البنكي مهمًا. وبنهاية هذا الدليل، ستعرف ما الذي يجب التحقق منه قبل التوقيع.

ملخص سريع:a0بالنسبة للمشروع الجديد، فإن عقد الشراء الخاص هو عقد المطوّر. تدفع رسوم حجز ثابتة، ثم أقساطًا مرحلية أثناء البناء - عادةً من 20% إلى 40% من السعر إجمالًا قبل الإكمال (وغالبًا حوالي 30%) - ثم الرصيد المتبقي من 60% إلى 80% عند الإكمال. كل يورو تدفعه قبل استلام المفاتيح يجب أن يكون محميًا بضمان بنكي إلزامي (Law 57/1968, Ley 20/2015). أما إعادة البيع فهي مختلفة: هناك توقّع علىa0contrato de arras، وتدفع حوالي 10%، ويتم الإكمال خلال أسابيع. وفي كلتا الحالتين، أصرّ على نوع العقد الصحيح واجعل محاميك المستقل يراجعه دائمًا أولًا.

الأرقام المهمة:

• 20% إلى 40%a0تُدفع على مراحل قبل الإكمال في مشروع بناء جديد على المخطط (وغالبًا حوالي 30%).
• 6.000 إلى 10.000 يوروa0رسوم حجز نموذجية للبناء الجديد.
• 10%a0عربون إعادة بيع نموذجي (arras).
• 10 سنواتa0ضمان هيكلي على البناء الجديد.

ما الذي ستتعلمه

• ما هو عقد الشراء الخاص
• عقد البناء الجديد: الدفعات المرحلية والضمان البنكي
• مقارنة إعادة البيع: الأنواع الثلاثة لـ arras
• كم ستدفع، ومتى
• ما الذي يجب أن يتضمنه العقد
• المخاطر، والمطبات، وكيف تبقى آمنًا
• قائمة التحقق الخاصة بك قبل التوقيع

ما هو عقد الشراء الخاص

عقد الشراء الخاص هو الاتفاق الذي توقّعه قبل الذهاب إلى كاتب العدل. وشكله يعتمد على ما تشتريه.

بالنسبة إلىa0مشروع جديد، فهو عقد الشراء الخاص الخاص بالمطوّر (وغالبًا ما يُسمى PPC). تدفع رسوم حجز لإخراج الوحدة من السوق، ثم دفعات مرحلية أثناء البناء، مع سداد الرصيد عند الإكمال. أما بالنسبة إلىa0إعادة بيعa0من مالك خاص، فعادةً ما يكونa0contrato de arrasa0(عقد عربون): تدفع حوالي 10% ويتفق الطرفان على السعر وتاريخ الإكمال.

اعتبره الالتزام الحقيقي. الحجز يحتفظ بالعقار لبضعة أيام. ثم يأتي العقد الكامل ليُحكم الصفقة: يثبت السعر، وخطة السداد، وموعد الإكمال النهائي، والعقوبة إذا انسحب أي طرف.

مهم: هذا العقد ملزم. بمجرد أن توقّع وتدفع، فإن الانسحاب يعني عادةً خسارة ما دفعته. لذلك فإن صياغة هذا العقد أهم من أي خطوة أخرى تقريبًا. لا توقّع أبدًا على عقد لم تفهمه بالكامل.

نصيحة إضافية:a0اجعل محاميك المستقل يراجع العقد دائمًا قبل أن توقّع. لا توقّع أبدًا على مكتب المطوّر أو الوكيل العقاري في نفس اليوم. فهم يعملون لصالح البائع، لا لصالحك.

عقد البناء الجديد: الدفعات المرحلية والضمان البنكي

إذا اشتريت مشروعًا جديدًا من مطوّر، فالأوراق ليست arras كلاسيكية. أنت توقّع علىa0عقد الشراء الخاصa0الخاص بالمطوّر. الفكرة واحدة - السعر، والعربون، والموعد النهائي - لكن طريقة الدفع هي الفرق الأساسي.

هذا هو مسار الشراء على المخطط، وهو السيناريو الرئيسي في Costa del Sol:

• رسوم الحجز.a0مبلغ ثابت، عادةً 6.000 إلى 10.000 يورو، لإخراج الوحدة من السوق.
• الدفعات المرحلية أثناء البناء.a0تدفع أقساطًا مع تقدّم البناء. وإجمالًا تصل هذه إلى حواليa020% إلى 40% من السعر قبل الإكمالa0(وغالبًا حوالي 30%). في منزل سعره 500.000 يورو، يكون ذلك تقريبًا 100.000 إلى 200.000 يورو على مدار البناء (30% = 150.000 يورو).
• الضمان البنكي.a0كل يورو تدفعه قبل استلام المفاتيحa0يجب أن يكون محميًا بضمان بنكي أو تأمين إلزاميa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). إذا فشل المطوّر في إتمام المشروع، تسترد أموالك. لا تدفع لمطوّر يورو واحدًا من دونه أبدًا.
• الرصيد عند الإكمال.a0عندما يتم منح Licence of First Occupation، تدفع النسبة المتبقية البالغةa060% إلى 80%a0لدى كاتب العدل عند توقيعa0escrituraa0- أي تقريبًا 300.000 إلى 400.000 يورو (70% = 350.000 يورو).

ويأتي البناء الجديد أيضًا معa0ضمان هيكلي لمدة 10 سنواتa0بحكم القانون، بالإضافة إلى فحص العيوب قبل الإكمال حتى يُصلح المطوّر عيوب التشطيب.

البناء الجديد الجاهز أخف من حيث الإجراءات.a0إذا كان المنزل بناءً جديدًا مكتملًا، فإنك تدفع الحجز، ثم حوالي 10% عند العقد الخاص، ثم الرصيد عند الإكمال خلال أسابيع - مع نفس ضرائب البناء الجديد (10% IVA بالإضافة إلى حوالي 1.2% AJD) ونفس ضمان 10 سنوات.

مثال واقعي.a0في مشروع جديد على المخطط بقيمة 500.000 يورو، قد تبدو الخطة المرحلية بهذا الشكل. كل يورو قبل استلام المفاتيح يكون مغطى بضمان بنكي:

• 8.000 يوروa0- رسوم الحجز (تُحتسب ضمن السعر)
• 150.000 يوروa0- دفعات مرحلية أثناء البناء (حوالي 30%، ومغطاة بضمان بنكي)
• 350.000 يوروa0- الرصيد عند الإكمال (حوالي 70%)، يُدفع لدى كاتب العدل

من دون ضمان على تلك الدفعات المرحلية، تكون أموالك في خطر.

في Spain Developments، نحن لا نعمل إلا مع مطوّرين يقدّمون ضمانًا بنكيًا صحيحًا، ومحامونا يتحققون منه من أجلك. نحن وكيل مستقل للمشتري، والمطوّر هو من يدفع أتعابنا، وأنت لا تدفع أي رسوم للمشتري. لا تتردد في التواصل معنا إذا أردت التحقق من هذا بشكل صحيح.

تحذير:a0بالنسبة للبناء الجديد، فإن أكبر خطر على الإطلاق هو الدفع لمطوّر من دون ضمان بنكي. لا ضمان، لا دفعة. وتحقق أيضًا من سجل المطوّر - اطلب رؤية منازل أنجزها سابقًا.

مقارنة إعادة البيع: الأنواع الثلاثة لـ arras

إذا كنت تشتري إعادة بيع من مالك خاص بدلًا من مشروع جديد، فإن العقد يكونa0contrato de arrasa0. لدى القانون الإسباني ثلاثة أنواع. تبدو متشابهة لكن القواعد مختلفة جدًا. ويجب أن يذكر العقد أي نوع هو.

Penitenciales (الأفضل للمشترين)

• يمكنك الانسحاب
• إذا انسحبت: تخسر عربونك
• إذا انسحب البائع: يدفع لك ضعف المبلغ

Penales (ما زال ملزمًا)

• لا يوجد خروج سهل
• إذا انسحبت: تدفع غرامة وقد تظل مُلزَمًا بالشراء
• إذا انسحب البائع: يدفع غرامة وقد يُجبَر على البيع

Confirmatorias (الأسوأ بالنسبة لك)

• لا يوجد خروج سهل
• يمكن للطرف الآخر مقاضاتك بسبب الإخلال والمطالبة بالتعويضات
• يمكنك مقاضاة البائع بسبب الإخلال والمطالبة بالتعويضات

النوع الأكثر شيوعًا للمنازل هوa0arras penitencialesa0(المنصوص عليه في المادة 1454 من القانون المدني الإسباني). وهو الأكثر عدلًا للمشتري. إذا اضطررت إلى الانسحاب، فخسارتك محددة: العربون فقط. وإذا تراجع البائع، يدفع لك الضعف.

الفخ الكبير:a0إذا لم يحدد العقد النوع بالاسم، فإن القانون يعتبره confirmatorias.a0وهذا هو أسوأ خيار بالنسبة لك. ففي confirmatorias، يمكن للطرف الآخر أن يقاضيك بمبلغ يفوق العربون بكثير. لذلك تحقق دائمًا من أن النوع مكتوب بوضوح.

تحذير:a0لا توقّع عقدًا لا يذكر نوع arras. كلمة “لا يذكر” تعني confirmatorias افتراضيًا، وهذا يعرّضك لمطالبة بالسعر كاملًا. سطر واحد مفقود قد يكلّفك آلافًا.

كم ستدفع، ومتى

هنا يفترق البناء الجديد عن إعادة البيع.

بالنسبة إلىa0مشروع جديد (على المخطط)، فأنت لا تدفع عربونًا واحدًا بنسبة 10%. بل تدفع رسوم حجز ثابتة، ثم أقساطًا مرحلية يصل مجموعها إلىa020% إلى 40% قبل الإكمالa0(غالبًا حوالي 30%)، ثمa0الرصيد من 60% إلى 80%a0لدى كاتب العدل. في 500.000 euros يكون ذلك تقريبًا 150.000 euros خلال البناء و350.000 euros عند الإتمام. كل euro يُدفع على مراحل يكون مضمونًا بنكيًا.

بالنسبة إلىa0إعادة بيع، جرى العرف على00a010% من السعرa0عند عربون arras. هذا ليس قاعدة قانونية وهو قابل للتفاوض، لكن 10% هي النسبة التي يتوقعها معظم البائعين الأفراد. ثم تدفع الـ 90% المتبقية لدى كاتب العدل في يوم الإتمام.

أي مبلغ تدفعه ليس تكلفة إضافية. بل يُحتسب ضمن السعر.

مثال واقعي - مشروع جديد.a0أنت تشتري شقة على المخطط بسعر00a0500.000 euros:

• 8.000 يوروa0- رسوم الحجز (تُحتسب ضمن السعر)
• 150.000 يوروa0- تُدفع على مراحل خلال البناء (حوالي 30%، مضمونة بنكيًا)
• 350.000 يوروa0- الرصيد عند الإتمام (حوالي 70%)، لدى كاتب العدل

مثال واقعي - إعادة بيع.a0توافق على شراء شقة إعادة بيع بسعر00a0500.000 eurosa0مع arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0- عربون عند التوقيع (10%)
• 450.000 eurosa0- الرصيد لدى كاتب العدل
• 50.000 eurosa0- ما تخسره إذا تراجعت
• 100.000 eurosa0- ما يدفعه لك البائع إذا تراجع

لذلك لدى الطرفين سبب حقيقي للإتمام. وهذه هي نقطة العربون.

نصيحة إضافية:a0أي مبلغ تدفعه يُشكّل جزءًا من سعر الشراء المعلن لأغراض الضريبة. في حالة00a0بناء جديدa0(وهي الحالة الرئيسية هنا)، تكون الضريبة00a010% IVAa0(50.000 euros على 500.000) بالإضافة إلى حوالي00a01.2% AJDa0(6.000 euros)، وليس ITP. أما في حالة00a0إعادة بيعa0في Andaluceda، تكون الضريبة00a07% ITPa0(35.000 euros)، وتستحق بعد الإتمام. خطط لها الآن، وليس لاحقًا.

ما الذي يجب أن يتضمنه العقد

العقد الجيد يكون مفصلًا. تأكد أن عقدك يتضمن كل ما يلي:

• الأطراف.a0الأسماء الكاملة، وأرقام الجوازات أو NIE (رقمك الضريبي الإسباني).
• العقار.a0العنوان الكامل، وreferencia catastrala0(المرجع العقاري/السجل المساحي، وهو معرّف رسمي للعقار)، ووصف واضح.
• السعر.a0السعر الإجمالي المتفق عليه وكيفية سداده.
• خطة السداد.a0بالنسبة للبناء الجديد، رسوم الحجز وكل دفعة مرحلية مع سبب استحقاقها ومبلغها. وبالنسبة لإعادة البيع، العربون الذي تدفعه الآن.
• الضمان البنكي (البناء الجديد).a0التزام واضح بأن كل دفعة قبل الإتمام مغطاة بضمان بنكي أو تأمين (Law 57/1968, Ley 20/2015). هذا هو أهم بند في عقد البناء الجديد.
• نوع arras (إعادة البيع).a0يجب ذكره بوضوح - أنت تريد penitenciales.
• سبب وموعد الإتمام.a0بالنسبة للبناء الجديد، يأتي الإتمام بعد Licence of First Occupation. وبالنسبة لإعادة البيع، يكون هناك تاريخ محدد، عادة00a030 إلى 60 يومًا، وأحيانًا حتى 90.
• الأعباء.a0أي رهن عقاري أو دين أو قيد على العقار. يجب ألا يبقى أي منها عند الإتمام.
• من يدفع ماذا.a0تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري والضرائب. بموجب القانون والعرف، يدفع المشتري معظم ضرائب الشراء.
• بند الانسحاب.a0ما الذي يحدث إذا انسحب أي من الطرفين.
• الشروط السابقة.a0أمور يجب أن تكون صحيحة قبل أن تصبح ملزمًا بالشراء - بالنسبة للبناء الجديد، رخصة بناء سارية وضمان بنكي حقيقي؛ وبالنسبة لإعادة البيع،nota simplea0نظيفة (مستخرج السجل العقاري الذي يبيّن المالك وأي ديون) ومن دون مشاكل تخطيط أو تنظيم.

الشروط السابقة هي شبكة الأمان الخاصة بك. فهي تتيح لك الخروج من الصفقة، والاحتفاظ بما دفعته، إذا وجد المحامي مشكلة خطيرة.

نصيحة إضافية:a0اطلب من محاميك إضافة بند يحمي ما دفعته إذا كان على العقار ديون خفية، أو لا توجد رخصة، أو كانت هناك مشكلة في الملكية. البائع أو المطور المنصف سيقبل بذلك. ومن يرفض فهذه علامة تحذير.

المخاطر، والمطبات، وكيف تبقى آمنًا

كن صريحًا بشأن المخاطر. هذه هي التي توقع المشترين الأجانب:

• مطوّر من دون ضمان بنكي (بناء جديد).a0هذه أكبر مخاطرة على الإطلاق في مشروع جديد. لا ضمان، لا دفع.
• عدم تسمية نوع arras (إعادة بيع).a0هذا يجعلها تلقائيًا confirmatorias ويعرّضك لمطالبة كبيرة. اذكر النوع دائمًا.
• لا توجد رخصة أو البناء غير قانوني.a0بعض المشاريع تفتقر إلى التصريح الصحيح. يجب على محاميك تأكيد رخصة البناء، وبالنسبة للبناء الجديد أن الإتمام يأتي بعد Licence of First Occupation.
• ديون خفية في إعادة البيع.a0الضرائب غير المدفوعة أو رسوم المجمع/المُلّاك قد تنتقل إليك. محاميك يتحقق من00a0nota simple.
• المهلة قصيرة جدًا.a0إذا كنت بحاجة إلى رهن عقاري، فتأكد من أن توقيت الإتمام يمنح البنك الوقت الكافي.
• الدفع إلى حساب شخصي.a0ادفع فقط إلى الحساب الصحيح المذكور في العقد، وليس أبدًا إلى حساب خاص بوكيل.
• abاتفاقاتbb شفهية.a0يصعب تنفيذ الاتفاق الشفهي. احصل عليه دائمًا كتابةً.
• مخاطر العملة.a0إذا كنت تدفع بالجنيهات أو الكرونا أو الزلوتي، فقد يغيّر سعر الصرف التكلفة بآلاف عبر الدفعات المرحلية والإتمام. يمكن لوسيط عملات تثبيت السعر.

تحذير:a0إذا كان البائع أو المطور أو الوكيل يستعجلك للتوقيع abاليومbb، فتمهّل. الصفقة الحقيقية تعطي محاميك وقتًا لفحص المشروع والعقد. الضغط علامة كلاسيكية على وجود مشكلة.

قائمة التحقق الخاصة بك قبل التوقيع

قبل أن توقّع عقد الشراء الخاص، تأكد من:

• أن محاميك المستقل قد قرأه ووافق عليه.
• بالنسبة للبناء الجديد، أن الضمان البنكي على كل دفعة مرحلية حقيقي، وأن الإتمام مرتبط بـ Licence of First Occupation.
• بالنسبة لإعادة البيع، أن نوع arras مذكور (وأنت تريد penitenciales).
• أن السعر وخطة السداد وتوقيت الإتمام صحيحة.
• أن رخصة البناء سارية (وبالنسبة لإعادة البيع، فإنa0nota simplea0نظيفة ومن دون ديون مفاجئة).
• أن الشروط السابقة تحمي ما دفعته.
• أنك تدفع فقط إلى الحساب المذكور في العقد.

هل تريد مراجعة عقدك قبل أن توقّع؟ نحن نراجع كل عقد، ونؤكد الضمان البنكي في مشاريع البناء الجديد، ولا نعمل إلا مع المطورين الذين يقدّمون هذا الضمان، وكل ذلك من دون رسوم على المشتري. لا تتردد في التحدث إلى Spain Developments.

الخلاصة

عقد الشراء الخاص هو المرحلة التي يصبح فيها شراؤك أمراً حقيقياً، لذلك فكل تفصيل مهم للغاية. بالنسبة لمشروع تطوير جديد، يحدد العقد رسوم الحجز الخاصة بك، والدفعات المرحلية (حوالي 20% إلى 40% قبل الإنجاز، وغالباً ما تكون نحو 30%)، والرصيد المتبقي من 60% إلى 80% لدى كاتب العدل — ويجب أن يكون كل يورو يُدفع قبل استلام المفاتيح مضموناً بضمان بنكي. أما في إعادة البيع، فتأكد من تحديد نوع arras وأن يكون مبلغ العربون عادلاً. في منزل بقيمة 500.000 يورو، يكون العقد الواضح هو الفارق بين أموال آمنة وخطأ مكلف. في Spain Developments، نراجع كل عقد ونعمل فقط مع المطورين الذين يقدمون ضماناً بنكياً مناسباً، من دون رسوم على المشتري. عندما تكون جاهزاً، لا تتردد في التواصل معنا.