الرهن العقاري الإسباني لغير المقيمين: دليل 2026

هذا الدليل مخصص للمشترين الدوليين الذين يرغبون في الحصول على رهن عقاري لمشروع تطوير جديد على Costa del Sol، سواء كان على المخطط أو بناءً جديداً جاهزاً للتسليم، لكنهم يعيشون في الخارج. ستتعرف على مقدار ما يمكنك اقتراضه، وأسعار 2026، والمبلغ النقدي الذي تحتاجه، وكيف يعمل الرهن العقاري مع دفعات المراحل في الشراء على المخطط، والخطوات المطلوبة. نستخدم منزلاً بقيمة 500.000 euros لتوضيح الأرقام بشكل واضح.

باختصار:nbsp;نعم، يمكنك الحصول على رهن عقاري إسباني بصفتك غير مقيم، لكن القواعد أكثر صرامة مما هي عليه للسكان المحليين. يمكنك عادةً اقتراض 60% إلى 70% من السعر، لذا ستحتاج إلى دفعة مقدمة بنسبة 30% إلى 40%. بالنسبة لمنزل بقيمة 500.000 euros، خطط لتوفير حوالي 216.000 euros نقداً (الدفعة المقدمة بالإضافة إلى الضرائب والرسوم)، بينما يقرض البنك الباقي. منذ قانون 2019، يدفع البنك معظم تكاليف الرهن العقاري؛ وأنت تدفع بشكل أساسي رسوم التقييم. نقطة أساسية في المشاريع الجديدة: إذا اشتريت على المخطط، فعادةً ما تأتي دفعات المراحل أثناء البناء من أموالك الخاصة، ويصرف البنك الرهن العقاري عند الإنجاز مقابل المنزل المكتمل.

إليك الأرقام الرئيسية للرهن العقاري لغير المقيمين في 2026.

• 60-70%nbsp;- يمكنك اقتراض
• 2,8-3,5%nbsp;- أسعار ثابتة
• ~216.000 eurosnbsp;- المبلغ النقدي المطلوب (70% LTV)
• 8-12 أسبوعاًnbsp;- من العرض إلى استلام المفاتيح

القلق بشأن الرهن العقاري هو أحد أكبر مخاوف المشترين غير المقيمين. أدناه، نزيل الشك ونوضح الأرقام الحقيقية. نبدأ بالمشاريع الجديدة، لأن هذا ما نبيعه على Costa del Sol. جميع الأرقام تخص 2026.

هل يمكن لغير المقيم الحصول على رهن عقاري إسباني؟

نعم. تمنح البنوك الإسبانية قروضاً للمشترين الأجانب، سواء كنت تعيش في Spain أم لا. جميع البنوك الكبرى مثل Santander و BBVA و CaixaBank و Sabadell تقدم رهوناً عقارية لغير المقيمين.

تنظر البنوك إلىnbsp;إقامتك الضريبية، وليس إلى جواز سفرك. توجد مجموعتان.

المقيمون

• يعيشون ويدفعون الضرائب في Spain
• يمكنهم اقتراض حتى 80%
• يحتاجون إلى دفعة مقدمة تقارب 20%

غير المقيمين

• يدفعون الضرائب في بلد آخر
• يمكنهم اقتراض حوالي 60% إلى 70%
• يحتاجون إلى دفعة مقدمة بنسبة 30% إلى 40%

يُنظر إلى المشترين من EU و UK على أنهم منخفضو المخاطر ولديهم مسار سهل. المشترون من US أو Canada يحتاجون إلى بعض الأوراق الإضافية، وبعض البنوك تطبق "haircut" صغيراً على الدخل بالدولار.

نصيحة إضافية:nbsp;ستحتاج إلى NIE (رقمك الضريبي الإسباني للأجانب) وحساب بنكي إسباني قبل أن تتمكن من إتمام الرهن العقاري. رتّب هذين الأمرين مبكراً. يمكن لـ Spain Developments مساعدتك في تنظيم كليهما، حتى تكون جاهزاً عندما تجد المنزل المناسب.

كم يمكنك أن تقترض؟ (LTV)

الرقم الأساسي هوnbsp;LTV (نسبة القرض إلى القيمة، أي نسبة السعر التي سيقرضك البنك إياها).

• بالنسبة لغير المقيمين، تُقرض معظم البنوكnbsp;60% إلى 70%nbsp;من السعر.
• أفضل الأسعار وأسرع الموافقات تكون عند الحد الأدنى، حوالي 60% إلى 65%.
• هذا يعني أنه يجب عليك دفعnbsp;30% إلى 40%nbsp;من السعر من مدخراتك الخاصة.

مثال عملي على منزل بقيمة 500.000 euros عند 70% LTV:

• 350.000 eurosnbsp;- يقرض البنك (500.000 euros x 70%)
• دفعتك المقدمة (30%): 150.000 euros

مثال عملي على منزل بقيمة 500.000 euros عند 60% LTV:

• 300.000 eurosnbsp;- يقرض البنك (500.000 euros x 60%)
• دفعتك المقدمة (40%): 200.000 euros

تحذير:nbsp;يقرض البنك بناءً على الأقل بين السعر أو تقييم البنك الخاص. إذا اتفقت على 500.000 euros لكن البنك قيّم المنزل عند 480.000 euros، فإن قرضك بنسبة 70% سيكون على 480.000 euros وليس 500.000 euros. عندها ستحتاج إلى مبلغ نقدي أكبر. نشرح التقييم أدناه.

كيف يعمل الرهن العقاري مع مشروع جديد على المخطط

هذا هو الجزء الذي يفاجئ كثيراً من المشترين، لذا من المهم توضيحه. عندما تشتري منزلاً على المخطط (لا يزال قيد البناء)، فأنت لا تسحب الرهن العقاري في البداية. التوقيت يعمل كالتالي.

• أثناء البناء، تدفع دفعات المراحل من أموالك الخاصة.nbsp;الحجز، ثم نسبة 20% إلى 40% المدفوعة على أقساط مع تقدم البناء، تأتي عادةً من مدخراتك، وليس من البنك. الرهن العقاري الإسباني لا يمول دفعات المراحل.
• يصرف البنك الرهن العقاري عند الإنجاز.nbsp;عندما يكتمل المنزل ويحصل على licence of first occupation، يقيّم البنك العقار المكتمل ويصرف القرض. هذا القرض يغطي الرصيد النهائي، أي 60% إلى 80% المستحقة عند الإنجاز.
• لذا أثناء البناء، أنت تموّل بنفسك دفعات المراحل التي بحجم الدفعة المقدمة.nbsp;وعند الإنجاز، يغطي الرهن العقاري الباقي، حتى الحد المسموح به وفق LTV الخاص بك.

مثال عملي على منزل على المخطط بقيمة 500.000 euros عند 70% LTV:

• ~10.000 eurosnbsp;- الحجز، من أموالك النقدية
• حتى ~140.000 eurosnbsp;- دفعات المراحل أثناء البناء (حوالي 20% إلى 30%)، من أموالك النقدية
• 350.000 eurosnbsp;- يصرفها البنك عند الإنجاز (70% LTV على المنزل المكتمل)

البناء الجديد الجاهز للتسليم أبسط. المنزل موجود بالفعل، لذا يمكن للبنك تقييمه الآن وإتمام العملية خلال 8 إلى 12 أسبوعاً المعتادة. أنت تدفع الحجز ودفعة عقد تقارب 10% نقداً، ويغطي الرهن العقاري الرصيد عند الإنجاز.

تحذير:nbsp;احصل على موافقة مسبقة على الرهن العقاري قبل أن تلتزم بمنزل على المخطط، لكن تذكّر أن القرض لا يُصرف إلا في النهاية. خطط لأموالك بحيث يمكنك تغطية كل دفعة مرحلة أثناء البناء من أموالك الخاصة. يتدخل البنك عند الإنجاز، وليس قبل ذلك.

نصيحة إضافية:nbsp;كثير من المشترين على المخطط يرتبون الرهن العقاري قبل الإنجاز ببضعة أشهر، عندما يكون البناء قريباً من الاكتمال، بحيث يعكس التقييم المنزل النهائي. يمكن لـ Spain Developments تعريفك على متخصصين في الرهن العقاري لغير المقيمين ممن يعرفون جيداً الجدول الزمني للشراء على المخطط.

اختبار الدخل: قاعدة 35%

لا تتحقق البنوك من المنزل فقط. بل تتحقق أيضاً من قدرتك على تحمل الدفعة الشهرية. الاختبار الرئيسي هوnbsp;نسبة الدين إلى الدخل.

القاعدة: يجب ألا تتجاوزnbsp;إجمالي ديونك الشهريةnbsp;(الرهن العقاري الإسباني الجديد، بالإضافة إلى أي رهن عقاري في بلدك، وقروض السيارات، وبطاقات الائتمان) نسبةnbsp;35% من صافي دخلك الشهري.

مثال عملي:

• 6.000 eurosnbsp;- صافي الدخل الشهري
• 2.100 eurosnbsp;- الحد الأقصى 35% لجميع الديون
• ناقص 1.200 eurosnbsp;- الرهن العقاري الحالي
• ناقص 300 eurosnbsp;- قرض السيارة
• المجال المتاح لرهن عقاري إسباني: 600 euros شهرياً

كما تحب البنوك أن ترى حداً أدنى من الدخل. كدليل تقريبي، كثير منها يريد حواليnbsp;2.500 euros صافي شهرياًnbsp;لشخص واحد، أوnbsp;4.000 eurosnbsp;لزوجين يتقدمان معاً.

نصيحة إضافية:nbsp;سدّد بطاقة ائتمان أو قرضاً صغيراً قبل أن تتقدم بالطلب. انخفاض الديون الحالية يعني مساحة أكبر لرهنك العقاري الإسباني. هذه الخطوة الصغيرة يمكن أن تزيد من المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.

أسعار الفائدة في 2026: ثابتة، متغيرة، مختلطة

هناك ثلاثة أنواع من الرهن العقاري في Spain. إليك أسعار 2026 لغير المقيمين.

سعر ثابت: 2,8% إلى 3,5%

• نفس السعر طوال مدة القرض
• الأفضل لراحة البال
• مناسب للمعاش التقاعدي أو الراتب الثابت

سعر متغير: Euribor + 1,2-2,0%

• مرتبط بـ Euribor (سعر الفائدة الأساسي الأوروبي)، قريب من 2,2% الآن
• أرخص في البداية
• يمكن أن ترتفع الدفعة أو تنخفض

معدل مختلط: من 2,5%

• ثابت لأول 3 إلى 10 سنوات، ثم متغير
• الخيار الأكثر شعبية في 2026
• من حوالي 2,5% إلى 2,8% خلال السنوات الثابتة

بعض القواعد الإضافية التي يجب معرفتها:

• تمتد مدة القرض حتى26nbsp;20 إلى 25 سنة26nbsp;لغير المقيمين.
• يجب عادةً سداد القرض بالكامل بحلول سن26nbsp;70 إلى 75. لذا إذا كان عمرك 55 عامًا، فقد تُحدد مدة القرض بحدود 20 سنة.

نصيحة إضافية:26nbsp;اسأل دائمًا عن TAE (وهو معدل APR الإسباني، أي التكلفة السنوية الحقيقية بما في ذلك التأمين). فالمعدل المعلن يُخفي تكلفة التأمين الذي يطلب منك البنك إضافته. ويُظهر TAE التكلفة الحقيقية، حتى تتمكن من مقارنة العروض بشكل عادل.

المبلغ النقدي الذي تحتاجه فعلاً لشراء عقار بقيمة 500.000 يورو

هذا هو السؤال الأهم. تذكّر: يمنح البنك قرضًا يغطي جزءًا من السعر، لكنه لا26nbsp;لا26nbsp;يقرضك المال لتغطية الضرائب والرسوم. هذه تُدفع من جيبك الخاص.

إذًا احتياجك النقدي هو:26nbsp;الدفعة المقدمة بالإضافة إلى تكاليف الشراء بالإضافة إلى تكاليف الرهن العقاري.

مثال عملي على عقار جديد بقيمة 500.000 يورو بنسبة LTV تبلغ 70%:

• 150.000 يورو26nbsp;- الدفعة المقدمة (30% من السعر)
• حوالي 65.250 يورو26nbsp;- ضرائب ورسوم الشراء (حوالي 13%)
• حوالي 500 يورو26nbsp;- التقييم ورسوم الرهن العقاري
• إجمالي النقد المطلوب: حوالي 216.000 يورو

يقرض البنك الـ 350.000 يورو الأخرى. لذا عند شراء منزل بقيمة 500.000 يورو، خطط لتوفير حوالي26nbsp;216.000 يورو26nbsp;نقدًا. وإذا كان البنك يعرض فقط نسبة LTV تبلغ 60%، فستحتاج إلى مبلغ أقرب إلى26nbsp;266.000 يورو، لأن الدفعة المقدمة ترتفع إلى 200.000 يورو.

في مشروع جديد على الخارطة، يتم دفع هذا المبلغ النقدي بحجم الدفعة المقدمة على مراحل أثناء البناء (الحجز، ثم دفعات على أقساط بنسبة 20% إلى 40%)، ثم يمول البنك الرصيد عند الإنجاز. أما في العقار الجديد الجاهز للتسليم، فتدفع المبلغ النقدي خلال بضعة أسابيع ويُكمل البنك العملية في النهاية. وفي كلتا الحالتين، يظل إجمالي النقد الذي تحتاجه هو نفسه.

تحذير:26nbsp;ينسى كثير من المشترين أن نسبة 13% الخاصة بالضرائب والرسوم يجب أن تكون نقدًا، بالإضافة إلى الدفعة المقدمة. ومعًا، قد تتجاوز الدفعة المقدمة والتكاليف 40% من السعر. خطط للمبلغ الكامل، وإلا فقد تواجه نقصًا يوم الإتمام.

تكاليف الرهن العقاري: من يدفع ماذا

خبر جيد. منذ قانون 2019، أصبح26nbsp;البنك26nbsp;يدفع معظم تكاليف إعداد الرهن العقاري. وهذا يحميك.

يدفع البنك الآن

• رسوم كاتب العدل الخاصة بسند الرهن العقاري
• رسوم السجل العقاري الخاصة بالرهن العقاري
• ضريبة AJD (رسوم الدمغة) على الرهن العقاري
• رسوم gestoría (الإدارة) الخاصة بالرهن العقاري

أنت، المشتري، تدفع

• تقييم العقار (حوالي 300 إلى 800 يورو)
• ضرائب الشراء (IVA أو ITP)
• رسوم كاتب العدل والسجل الخاصة بالشراء
• محاميك

لذا فإن التكلفة الإضافية الحقيقية الوحيدة التي يضيفها الرهن العقاري هي التقييم. وهذا تحسن كبير مقارنة بالقواعد القديمة.

تحذير:26nbsp;لا تزال بعض البنوك تحاول تحميلك هذه التكاليف. ولا يحق لها ذلك. القانون واضح. تحقق من عرضك، واعترض إذا رأيت أن رسوم كاتب عدل الرهن العقاري أو رسوم الدمغة قد حُمّلت عليك.

التقييم: خطوة أساسية

قبل أن يمنح البنك القرض، يرسل خبيرًا لتقييم المنزل. وهذا هو26nbsp;tasación.

• تبلغ تكلفته حوالي 300 إلى 800 يورو، وتدفعها أنت.
• وهو صالح لمدة ستة أشهر.
• يمنح البنك القرض بناءً على الأقل بين السعر أو هذه القيمة.

هذه الخطوة تحميك وتحمي البنك معًا. إذا جاءت القيمة منخفضة، يمكنك أن تطلب من البائع خفض السعر، أو يجب عليك إضافة المزيد من النقد.

مثال عملي:26nbsp;لقد اتفقت على 500.000 يورو. ويقول التقييم إن القيمة 480.000 يورو. عند نسبة LTV تبلغ 70%، سيقرض البنك الآن 70% من 480.000 يورو = 336.000 يورو، وليس 350.000 يورو. ستحتاج إلى 14.000 يورو إضافية نقدًا، أو تعيد التفاوض على السعر.

الجدول الزمني خطوة بخطوة

بالنسبة لعقار جديد جاهز للتسليم، خطط لمدة26nbsp;8 إلى 12 أسبوعًا26nbsp;من تقديم العرض إلى استلام المفاتيح. أما بالنسبة للعقار على الخارطة، فكل خطوات الرهن أدناه تكون في مرحلة الإتمام، عندما يقترب البناء من الانتهاء، لذلك يبدأ الجدول الزمني للقرض قبل التسليم ببضعة أشهر بدلًا من أن يبدأ عند الحجز. وهذه هي المراحل.

1. الموافقة المسبقة (1 إلى 2 أسبوع):26nbsp;أرسل مستندات دخلك إلى بنك أو وسيط. احصل على موافقة أولية تقريبية قبل أن تقوم بالحجز. جهّز رقم NIE الخاص بك. وفي العقار على الخارطة يمكنك القيام بذلك مبكرًا، لكن القرض لا يُصرف إلا عند الإتمام.
2. العرض الملزم (2 إلى 4 أسابيع):26nbsp;بعد أن تحجز العقار (وبالنسبة للعقار على الخارطة، عندما يقترب من الإتمام)، يصدر البنك FEIN (العرض الرسمي الملزم للرهن العقاري).
3. فترة التروي (10 أيام):26nbsp;بحكم القانون، يجب أن تنتظر 10 أيام بعد FEIN قبل أن توقّع. لا يمكن تجاوز هذه الخطوة. فهي موجودة لحمايتك.
4. التقييم (أسبوع واحد):26nbsp;يقوم البنك بتقييم المنزل. وبالنسبة للعقار على الخارطة، يتم ذلك على العقار بعد اكتماله.
5. الإتمام (حوالي أسبوعين):26nbsp;توقّع سند الشراء وسند الرهن العقاري لدى كاتب العدل. ويقوم البنك بصرف القرض مقابل الرصيد النهائي، وتحصل أنت على المفاتيح.

نصيحة إضافية:26nbsp;ابدأ عملية الرهن العقاري مبكرًا، حتى قبل أن تجد المنزل. فالموافقة المسبقة تجعلك مشتريًا أقوى وتسرّع بقية الخطوات. وبصفتها وكيل مشتري مستقل يتقاضى أجره من المطوّر، يمكن لـ Spain Developments إرشادك خلال كل خطوة وربطك بمتخصصي الرهن العقاري لغير المقيمين. أنت لا تدفع لنا أي رسوم.

مخاطر العملة: خطر خفي

إذا كنت تكسب بالجنيه الإسترليني أو الكرونا أو الزلوتي، لكنك تدفع رهنك العقاري باليورو، فإن سعر الصرف مهم كل شهر.

إذا انخفضت قيمة عملتك المحلية مقابل اليورو، فستكلفك دفعتك الشهرية أكثر في بلدك. وعلى مدى 20 سنة، يتراكم هذا.

هناك طريقتان لإدارة ذلك:

• استخدم26nbsp;وسيط عملات متخصص26nbsp;لدفعاتك المرحلية والتحويلات الكبيرة. فهم يقدمون سعرًا أفضل من البنك ويمكن أن يوفروا عليك آلافًا.
• يحتفظ بعض المشترين باحتياطي باليورو لتغطية عدة أشهر من الدفعات، حتى لا يؤذيهم شهر سيئ.

في العقار على الخارطة، يزداد هذا الأمر أهمية، لأنك تجري عدة تحويلات خلال فترة البناء (الحجز، وكل دفعة مرحلية، والرصيد عند الإتمام)، لذلك يمكن أن يتحرك السعر بين كل دفعة وأخرى. نحن نغطي هذا بالكامل في دليلنا لتحويل العملات عند الشراء في إسبانيا.

نصيحة إضافية:26nbsp;يمكن لوسيط FX (صرف أجنبي) متخصص أن يوفر لك غالبًا 2% إلى 3% مقارنة ببنك تقليدي في كل تحويل. وعبر الحجز والدفعات المرحلية لمنزل على الخارطة بقيمة 500.000 يورو، يتراكم ذلك إلى آلاف اليوروهات الموفَّرة. ويمكننا توجيهك إلى شركات FX موثوقة لمشتري Costa del Sol.

التفصيل الكامل للنقد المطلوب للرهن العقاري

إليك الصورة الكاملة للنقد المطلوب لعقار جديد بقيمة 500.000 يورو عند نسبة LTV تبلغ 70%.

• 500.000 يورو26nbsp;- سعر العقار
• 350.000 euros26nbsp;- قرض البنك (70% LTV)
• 150.000 يورو26nbsp;- دفعتك المقدمة (30%)
• 65.250 يورو26nbsp;- ضرائب ورسوم الشراء (حوالي 13%)
• 500 يورو26nbsp;- تقييم الرهن العقاري (يدفعه المشتري)
• كاتب عدل الرهن العقاري، السجل، رسوم الدمغة: يدفعها البنك
• إجمالي النقد الذي تحتاجه: حوالي 215.750 يورو

لذا في منزل بقيمة 500.000 يورو، يمول البنك 350.000 يورو، وتوفر أنت حوالي 216.000 يورو نقدًا. وعند نسبة LTV تبلغ 60%، يرتفع احتياجك النقدي إلى حوالي 266.000 يورو. وفي مشروع جديد على الخارطة، يُدفع هذا النقد على مراحل خلال البناء، ويصرف البنك القرض على العقار المكتمل عند الإتمام.

الخلاصة

بصفتك غير مقيم، يمكنك اقتراض حوالي 60% إلى 70% لشراء مشروع جديد في Costa del Sol، لذا خطط لدفعة مقدمة بنسبة 30% إلى 40% بالإضافة إلى حوالي 13% تكاليف. وفي منزل بقيمة 500.000 يورو، يعني ذلك نحو 216.000 يورو نقدًا. وتذكّر أنه في العقار على الخارطة، تموّل الدفعات المرحلية من أموالك الخاصة أثناء البناء، ويُفرج البنك عن الرهن العقاري عند الإتمام مقابل العقار المكتمل. الأسعار في 2026 مستقرة، والبنك يدفع معظم تكاليف الرهن العقاري، وتستغرق العملية حوالي 8 إلى 12 أسبوعًا للعقار الجاهز للتسليم. رتّب رقم NIE وحسابك البنكي وخطة جيدة للعملة مبكرًا، وسيكون الباقي مباشرًا وسهلًا.

هل تريد المساعدة في ترتيب رهن عقاري لغير المقيمين لمنزل يعجبك؟ تحدّث إلى Spain Developments. نرشدك خلال كل خطوة، ونوصلك بالمختصين المناسبين، ولا نتقاضى منك أي رسوم.