الأسئلة الشائعة

تجيب هذه الصفحة عن الأسئلة التي يطرحها المشترون الدوليون فعلًا بشأن شراء عقار جديد على Costa del Sol، بما في ذلك الأسئلة المحرجة. إجابات قصيرة وصادقة، بلا مصطلحات معقدة ولا تلميع. إذا لم تجد سؤالك هنا، فقط أرسل لنا رسالة.

كيف نعمل

هل خدمتكم مجانية فعلًا، أم أن هناك خدعة ما؟ هي مجانية لك فعلًا. المطور هو من يدفع أتعابنا، وهي مُدرجة أصلًا ضمن قائمة الأسعار الثابتة لديه. لذا ستدفع نفس المبلغ سواء جئت من خلالنا أو ذهبت مباشرة، ولا توجد أي خدعة ولا أي رسوم خفية عليك.

إذا كان المطور هو من يدفع لكم، ففي صف من أنتم حقًا؟ سؤال عادل، والإجابة الصادقة: نحن في صفك أنت. أتعابنا هي نفسها سواء اشتريت أم لا، ولا تغيّر السعر الذي تدفعه، لذلك نحن لا نسعى وراء صفقة معينة بعينها. نحن غير مرتبطين بأي مطور واحد، ومحاميك المستقل الخاص بك (الذي لا يدفع لنا شيئًا) هو من يجري الفحوصات القانونية، ونحن لا ننجح إلا عندما تكون سعيدًا فعلًا. لهذا السبب سنقول لك أن تبتعد عن المنزل غير المناسب.

إذًا لماذا أستخدمكم بدلًا من الذهاب مباشرة إلى المطور؟ لأن السعر متطابق في كلتا الحالتين، لذا الذهاب مباشرة لا يوفر عليك شيئًا، ومعنا يتم التعامل مع المهمة كاملة مجانًا. نحن نبحث في السوق بالكامل ونختار لك المنازل المناسبة، وندير جولات المعاينة حضوريًا أو عبر الإنترنت، ونوفر لك مستشارًا صادقًا واحدًا، ونتحقق من المطور، ونساعدك في تأمين الوحدة المناسبة بأفضل الشروط. نوصلك بمحامٍ مستقل لا يدفع لنا شيئًا، إضافة إلى وسيط رهن عقاري موثوق ووسيط عملات موثوق، ونرشدك بشأن الإقامة. وبعد الشراء، نساعد في فحص العيوب، ونعرّفك على مصممي الديكور الداخلي، ومن خلال شركتنا الخاصة ندير تأجيرك ونهتم بالعقار أثناء غيابك. إذا ذهبت مباشرة فلن تحصل على أي من ذلك، ومع ذلك ستدفع نفس السعر.

كيف أعرف أنكم لا تدفعونني فقط نحو ما يحقق لكم أعلى عائد؟ لدينا وصول إلى السوق بالكامل، لذلك لا يوجد سبب يجعلنا نفضّل مشروعًا على آخر. نحن نوضح السلبيات، ونوجّهك بعيدًا عن المطورين الذين لا نقيّمهم جيدًا، ونضع ذلك كتابيًا. إذا كان الوكيل لا يفعل سوى مدح كل شيء دائمًا، فكن حذرًا.

كيف أعرف أنكم جهة موثوقة وأن هذا ليس احتيالًا؟ أنت لا تدفع لنا أي شيء إطلاقًا، ومحاميك المستقل الخاص بك يتحقق من كل شيء قانونيًا، ولا تنتقل الأموال إلا عبر قنوات سليمة ويمكن تتبعها. إذا وصلك في أي وقت تواصل بشأن "تغيير بيانات البنك"، فتوقف واتصل بنا أو بمحاميك أولًا.

هل يمكنني الشراء، وهل هذا وقت آمن الآن؟

هل لا يزال بإمكان الأجانب شراء عقار في Spain؟ نعم. يمكن لمواطني EU وغير EU الشراء بحرية، من دون أي قيود. ما تحتاجه أساسًا هو NIE (رقم هوية الأجنبي)، وحساب بنكي إسباني، ومحامٍ.

هل ستفرض Spain فعلًا ضريبة بنسبة 100% على المشترين من خارج EU؟ هذا تصدّر العناوين، لذا إليك الوضع بصراحة: إنه مقترح وليس قانونًا. لقد تعثّر في البرلمان ولم يتغير شيء فعليًا، كما أن المقترح بصيغته المكتوبة كان سيعفي أصلًا مشتريات العقارات الجديدة والمشتريات على الخارطة. سنخبرك دائمًا بالموقف الحالي بصدق، لكن حتى الآن لا يزال المشترون الأجانب موضع ترحيب.

هل يجب أن أعيش في Spain، أو أن أكون مقيمًا، لكي أمتلك منزلًا؟ لا. يمكنك امتلاك منزل في Spain بصفتك غير مقيم واستخدامه ببساطة كمنزل عطلات أو منزل ثانٍ. التملك منفصل تمامًا عن الإقامة.

هل أحتاج أن أكون في Spain لكي أشتري؟ لا. يمكن إتمام عملية الشراء بالكامل عن بُعد. يمكن لمحاميك إتمامها نيابة عنك بموجب توكيل رسمي، وكثير من المشترين يعاينون عبر الإنترنت أولًا.

المال، التكاليف، والرهون العقارية

ما التكاليف الإضافية فوق السعر؟ في العقار الجديد، ضع في الحسبان نحو 12% إلى 14% فوق السعر. وهذا يشمل 10% IVA، وحوالي 1,2% AJD (ضريبة الدمغة)، ورسوم الكاتب بالعدل والسجل بنحو 1% إلى 2%، والمحامي بحوالي 1% شامل VAT.

هل يمكنني الحصول على رهن عقاري بصفتي غير مقيم؟ عادة نعم، وغالبًا بنسبة 60% إلى 70% من السعر، وأقل إذا كنت تكسب بعملة تتحفظ منها البنوك، مثل Czech crown. في العقار الجديد، يُرتب الرهن العقاري قرب موعد الإتمام، لكن يمكنك الحصول على موافقة مبدئية مبكرًا. نحن نوصلك بوسيط موثوق.

كيف أنقل أموالي من دون أن أخسر آلافًا؟ استخدم وسيط عملات، وليس بنكك التقليدي. البنوك تُخفي هامشًا بين 1,5% و3% داخل سعر الصرف، بينما يكون الوسيط أقرب إلى 0,4% إلى 1,0%، ويمكن لعقد آجل أن يثبت سعر اليوم للدفعات المرحلية المستقبلية.

الجانب القانوني والمخاطر

هل أحتاج إلى محامٍ إسباني، أم يمكنني استخدام محاميّ الخاص من بلدي؟ أنت بحاجة إلى محامٍ إسباني مستقل يعرف القانون الإسباني. يمكنك إحضار محاميك من بلدك ليتعاون معه، لكن عمليًا لا يضيف ذلك الكثير وعادة يبطئ الأمور. نحن نوصي بمحامٍ مستقل لا يدفع لنا أي عمولة، ولك الحرية في استخدام محاميك الخاص.

كيف تكون أموالي محمية عندما أشتري على الخارطة؟ بحكم القانون، كل دفعة قبل الإتمام تكون مغطاة بضمان بنكي (Ley 57/1968, reinforced by Ley 20/2015). إذا أخفق المطور، أو لم يلتزم بموعد الإتمام التعاقدي، فستستعيد أموالك، 100% بالإضافة إلى الفائدة.

ماذا لو أفلس المطور أو تأخر؟ دفعاتك محمية بذلك الضمان البنكي، لذا ستستردها. التأخر في التسليم شائع هنا وغالبًا ما يرجع إلى أمور خارج سيطرة المطور، لذا خطط لهامش احتياطي لبضعة أشهر. التأخير يكلفك وقتًا، لا أموالك.

هل يمكن أن أرث ديونًا خفية مرتبطة بالعقار؟ في Spain، قد تتبع الديون العقار لا الشخص. وهذا بالضبط سبب قيام المحامي بفحص السجل العقاري وحسابات المجمّع قبل أن تدفع، حتى لا تتحمل أبدًا دين شخص آخر.

ماذا عن المباني غير القانونية أو غير المرخّصة؟26nbsp;يتحقق محاميك من كل ترخيص، بما في ذلك رخصة الإشغال الأولى في العقارات الجديدة، حتى لا ينتهي بك الأمر إلى منزل لا يمكنك السكن فيه أو إعادة بيعه بشكل قانوني. ونحن أيضًا نوجّهك بعيدًا عن المشاريع العقارية التي تنطوي على مشاكل من الأساس.

هل ينبغي أن أقلق بشأن واضعي اليد (okupas)؟26nbsp;بصراحة، لا، ليس في مجمّع سكني جديد ومغلق. وضع اليد مشكلة تخص العقارات المهجورة أو الريفية أو المعزولة، وليس المجمعات الحديثة التي فيها جيران وأمن. وجود نظام إنذار يجعل ذلك شبه مستحيل، كما أن إدارة العقار لدينا تتابع المنزل بانتظام أثناء غيابك. وعلى امتداد خبرتنا، لم نرَ هذا يحدث ولو مرة واحدة مع أي عميل، لذلك فهو خوف أكبر بكثير من كونه خطرًا حقيقيًا.

الإقامة والضرائب

هل يمنحني شراء عقار إقامة؟26nbsp;لا، وقد تم إلغاء التأشيرة الذهبية في 3 April 2025. مواطنو EU يكتفون بالتسجيل كمقيمين. أما غير مواطني EU فيحتاجون إلى تأشيرة، مثل تأشيرة Non-Lucrative أو Digital Nomad Visa، وإلا فهم محدودون بـ 90 يومًا خلال أي 180 يومًا.

هل يمكن أن أصبح مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا عن غير قصد؟26nbsp;تصبح مقيمًا ضريبيًا إذا قضيت أكثر من 183 يومًا في السنة في Spain، أو إذا أصبحت Spain مركز مصالحك الاقتصادية الرئيسي. يُفرض على المقيم الضريبي ضريبة على دخله العالمي، والضرائب الإسبانية ليست خفيفة، لذلك لا تريد هذا إلا إذا كنت تنوي فعلًا العيش هنا.

ما الضرائب التي يدفعها المُلّاك غير المقيمين كل سنة؟26nbsp;أهمها IBI (ضريبة العقار المحلية) وIRNR (ضريبة صغيرة على غير المقيمين تخص المنزل، وتُقدَّم على Modelo 210)، بالإضافة إلى رسوم المجتمع السكني. ويمكن لفريق الضرائب لدى محاميك أن يتولى هذه الإقرارات نيابةً عنك.

البيع لاحقًا، وإخراج أموالك، والميراث

هل سأتمكن من البيع مرة أخرى بسهولة؟26nbsp;نعم، في المناطق الرئيسية من Costa del Sol. الطلب قوي ويتجاوز العرض حاليًا، لذلك تظل المنازل المختارة جيدًا سهلة التسييل. لا أحد يستطيع أن يعدك بأن الأسعار سترتفع فقط، ولهذا نوجّهك نحو مناطق فيها طلب حقيقي ومستدام.

ما الضريبة التي أدفعها عندما أبيع؟26nbsp;ضريبة أرباح رأس المال لغير المقيمين هي 19% على صافي الربح، وليس على السعر بالكامل. كما يحتجز المشتري 3% من السعر لصالح مصلحة الضرائب كدفعة مقدمة، وإذا كانت ضريبتك الفعلية أقل فتسترد الفرق عبر Modelo 210.

هل يمكنني استعادة أموالي وإخراجها من Spain بعد ذلك؟26nbsp;نعم. لا يوجد أي قيد على تحويل أموالك إلى بلدك. يمكنك استخدام وسيط عملات لإجراء التحويل، ويسترد محاميك لك أي زيادة مدفوعة في اقتطاع 3%.

ماذا يحدث للعقار عندما أتوفى؟26nbsp;ينتقل إلى ورثتك، الذين سيتعاملون مع ضريبة الميراث الإسبانية. والخبر الجيد هو أنه في Andalucia، تحصل الأسرة القريبة (الزوج أو الزوجة، الأطفال، الوالدان) على إعفاء شبه كامل، بحوالي تخفيض 99%، لذا تكون الفاتورة صغيرة بالنسبة لمعظم العائلات. ونحن ننصح بشدة بإعداد وصية إسبانية، ويمكن لمحاميك ترتيب ذلك، لتبسيط الأمور على عائلتك.

هل هي فعلًا فكرة جيدة؟

هل تُعد Costa del Sol استثمارًا جيدًا، أم أنها فقاعة؟26nbsp;الصورة الحالية قوية: الطلب يفوق العرض، والعقارات الجديدة قليلة، والأسعار في ارتفاع. لن ندّعي أن الأسعار لا يمكن إلا أن ترتفع، لكن في الموقع المناسب فإن الأساسيات قوية فعلًا. والقاعدة الصريحة هي أن الموقع والسعر أهم بكثير من صورة السوق العامة.

هل سأدفع أكثر من اللازم لأنني أجنبي؟26nbsp;ليس معنا. لأننا مستقلون، فالسعر هو نفسه كما لو ذهبت مباشرة، ونحن نقارن كل منزل بعقارات مشابهة قريبة منه، حتى لا تدفع علاوة سعرية لمجرد أنك أجنبي.

هل يمكن أن يغطي تأجيره تكاليفي؟26nbsp;غالبًا نعم. عادةً ما تتراوح عوائد الإيجار الإجمالية على الساحل بين 5% و10% تقريبًا، ويغطي كثير من المُلّاك تكاليف التملك من خلال تأجيره في الصيف. وشركتنا الخاصة تتولى إدارة عملية التأجير بالكامل نيابةً عنك.

أمور عملية وما بعد الشراء

ما المناطق التي تغطونها؟26nbsp;كل Costa del Sol، من Malaga في الشرق حتى Sotogrande في الغرب، بما في ذلك Marbella وEstepona وMijas وFuengirola وغيرها.

ما اللغات التي تتحدثونها؟26nbsp;English وCzech وPolish حاليًا، ونحن نضيف المزيد من المستشارين مع نموّنا.

هل يمكنكم المساعدة بعد أن أشتري؟26nbsp;نعم. نساعدك في فحص المنزل واستلامه قبل أن توقّع، ونعرّفك على مصممي الديكور الداخلي، ومن خلال شركتنا الخاصة ندير تأجيرك ونعتني بالعقار أثناء غيابك. كما يقوم محاميك أيضًا بترتيب خدمات المرافق والتأمين.

ماذا لو وجدت عقارًا في مكان آخر؟26nbsp;أرسله إلينا قبل أن تفعل أي شيء. سنعطيك رأينا الصريح، وغالبًا يمكننا تمثيلك فيه أيضًا. فقط لا تتواصل مع المطوّر مباشرة أولًا، لأن تسجيلك لديه بنفسك يعني أنه لا يمكن بعد ذلك لأي مستشار مستقل أن يمثلك.

الخلاصة

هل لا يزال لديك سؤال، حتى لو كان محرجًا؟ هذا بالضبط ما نحن هنا من أجله. راسل مستشارك في Spain Developments في أي وقت، حتى لو كنت لا تزال في بداية التفكير في الشراء.