الرهن العقاري الإسباني لغير المقيمين: دليل 2026

هذا الدليل مخصص للمشترين الدوليين الذين يريدون رهنًا عقاريًا لتطوير جديد في Costa del Sol، سواء كان على المخطط أو بناءً جديدًا جاهزًا للسكن، لكنهم يعيشون في الخارج. ستتعرف على المبلغ الذي يمكنك اقتراضه، وأسعار 2026، والسيولة النقدية التي تحتاجها، وكيف يعمل الرهن العقاري جنبًا إلى جنب مع دفعات المراحل في الشراء على المخطط، والخطوات المطلوبة. نستخدم منزلًا بقيمة 500.000 euros لتوضيح الأرقام بوضوح.

باختصار:0نعم، يمكنك الحصول على رهن عقاري إسباني بصفتك غير مقيم، لكن القواعد أكثر صرامة من تلك المطبقة على السكان المحليين. يمكنك عادة اقتراض 60% إلى 70% من السعر، لذا تحتاج إلى دفعة مقدمة بنسبة 30% إلى 40%. بالنسبة لمنزل بقيمة 500.000 euros، خطط لتوفير نحو 216.000 euros نقدًا تقريبًا (الدفعة المقدمة بالإضافة إلى الضرائب والرسوم)، بينما يمول البنك الباقي. ومنذ قانون 2019، يتحمل البنك معظم تكاليف الرهن العقاري؛ وأنت تدفع بشكل أساسي تكلفة التقييم. وهناك نقطة أساسية في المشاريع الجديدة: إذا اشتريت على المخطط، فإن دفعات المراحل أثناء البناء تأتي عادة من أموالك الخاصة، ويصرف البنك الرهن العقاري عند الاكتمال مقابل المنزل المكتمل.

إليك الأرقام الأساسية لرهن عقاري لغير المقيمين في 2026.

• 60-70%0- يمكنك اقتراض
• 2,8-3,5%0- أسعار فائدة ثابتة
• ~216.000 euros0- النقد المطلوب (70% LTV)
• 8-12 weeks0- من العرض إلى استلام المفاتيح

القلق بشأن الرهن العقاري من أكبر مخاوف المشترين غير المقيمين. أدناه، نزيل الشك ونوضح الأرقام الحقيقية. نبدأ بالمشروع الجديد، لأن هذا ما نبيعه في Costa del Sol. جميع الأرقام تخص 2026.

هل يمكن لغير المقيم الحصول على رهن عقاري إسباني؟

نعم. البنوك الإسبانية تقرض المشترين الأجانب، سواء كنت تعيش في إسبانيا أم لا. البنوك الكبرى مثل Santander و BBVA و CaixaBank و Sabadell تقدم جميعها رهونًا عقارية لغير المقيمين.

تنظر البنوك إلى0إقامتك الضريبية، وليس إلى جواز سفرك. هناك مجموعتان.

المقيمون

• يعيشون ويدفعون الضرائب في إسبانيا
• يمكنهم اقتراض حتى 80%
• يحتاجون إلى دفعة مقدمة تقارب 20%

غير المقيمين

• يدفعون الضرائب في دولة أخرى
• يمكنهم اقتراض نحو 60% إلى 70%
• يحتاجون إلى دفعة مقدمة بنسبة 30% إلى 40%

يُنظر إلى المشترين من EU و UK على أنهم منخفضو المخاطر ولديهم مسار سهل. أما المشترون من US أو Canada فيحتاجون إلى بعض الأوراق الإضافية، وتطبق بعض البنوك خفضًا بسيطًا على الدخل بالدولار.

نصيحة إضافية:0ستحتاج إلى NIE (الرقم الضريبي الإسباني الخاص بالأجانب) وحساب بنكي إسباني قبل أن تتمكن من إتمام الرهن العقاري. رتّب هذين الأمرين مبكرًا. يمكن لـ Spain Developments مساعدتك في ترتيب كليهما، حتى تكون جاهزًا عندما تجد المنزل المناسب.

كم يمكنك اقتراضه؟ (LTV)

الرقم الأساسي هو0LTV (نسبة القرض إلى القيمة، أي الحصة من السعر التي سيقرضها البنك).

• بالنسبة لغير المقيمين، تقرض معظم البنوك060% إلى 70%0من السعر.
• أفضل الأسعار وأسرع الموافقات تكون عادة عند الحد الأدنى، أي نحو 60% إلى 65%.
• وهذا يعني أنه يجب عليك دفع030% إلى 40%0من السعر من مدخراتك الخاصة.

مثال عملي على منزل بقيمة 500.000 euros عند 70% LTV:

• 350.000 euros0- ما يقرضه البنك (500.000 euros x 70%)
• دفعتك المقدمة (30%): 150.000 euros

مثال عملي على منزل بقيمة 500.000 euros عند 60% LTV:

• 300.000 euros0- ما يقرضه البنك (500.000 euros x 60%)
• دفعتك المقدمة (40%): 200.000 euros

تحذير:0يقرض البنك على أساس الأقل بين السعر أو تقييم البنك الخاص. إذا اتفقت على 500.000 euros لكن البنك قيّم المنزل عند 480.000 euros، فإن قرضك بنسبة 70% سيكون على 480.000 euros وليس على 500.000 euros. عندها ستحتاج إلى سيولة نقدية أكبر. نشرح التقييم أدناه.

كيف يعمل الرهن العقاري مع مشروع جديد على المخطط

هذا هو الجزء الذي يفاجئ كثيرًا من المشترين، لذلك من المفيد توضيحه. عندما تشتري منزلًا على المخطط (أي لا يزال قيد الإنشاء)، فإنك لا تسحب الرهن العقاري في البداية. التوقيت يعمل على النحو التالي.

• أثناء البناء، تدفع دفعات المراحل من أموالك الخاصة.0الحجز، ثم نسبة 20% إلى 40% التي تُدفع على أقساط مع تقدم البناء، تأتي عادة من مدخراتك وليس من البنك. الرهن العقاري الإسباني لا يمول دفعات المراحل.
• يصرف البنك الرهن العقاري عند الاكتمال.0عندما يكتمل المنزل ويحصل على licence of first occupation، يقوم البنك بتقييم العقار المكتمل ويصرف القرض. ويغطي هذا القرض الرصيد النهائي، أي 60% إلى 80% المستحقة عند الاكتمال.
• لذلك، أثناء البناء، أنت تمول دفعات المراحل بحجم الدفعة المقدمة بنفسك.0وعند الاكتمال، يغطي الرهن العقاري الباقي، حتى حد LTV الخاص بك.

مثال عملي على منزل على المخطط بقيمة 500.000 euros عند 70% LTV:

• ~10.000 euros0- الحجز، من أموالك الخاصة
• حتى ~140.000 euros0- دفعات المراحل أثناء البناء (نحو 20% إلى 30%)، من أموالك الخاصة
• 350.000 euros0- يصرفها البنك عند الاكتمال (70% LTV على المنزل المكتمل)

البناء الجديد الجاهز للسكن أبسط. المنزل موجود بالفعل، لذلك يمكن للبنك تقييمه الآن وإتمام العملية خلال 8 إلى 12 أسبوعًا المعتادة. تدفع الحجز ودفعة عقد تقارب 10% نقدًا، ويغطي الرهن العقاري الرصيد عند الاكتمال.

تحذير:0احصل على موافقة مبدئية على الرهن العقاري قبل أن تلتزم بمنزل على المخطط، لكن تذكّر أن القرض لا يُصرف إلا في النهاية. خطط لسيولتك النقدية بحيث يمكنك تغطية كل دفعة مرحلة أثناء البناء من أموالك الخاصة. يتدخل البنك عند الاكتمال، وليس قبل ذلك.

نصيحة إضافية:0كثير من المشترين على المخطط يرتبون الرهن العقاري قبل الاكتمال ببضعة أشهر، عندما يكون البناء قريبًا من الانتهاء، حتى يعكس التقييم المنزل النهائي. يمكن لـ Spain Developments أن يعرّفك على مختصي رهون عقارية لغير المقيمين يفهمون جيدًا الجدول الزمني للشراء على المخطط.

اختبار الدخل: قاعدة 35%

لا تتحقق البنوك من المنزل فقط. بل تتحقق أيضًا من قدرتك على تحمل القسط الشهري. الاختبار الرئيسي هو0نسبة الدين إلى الدخل.

القاعدة: يجب ألا يتجاوز0إجمالي ديونك الشهرية0(الرهن العقاري الإسباني الجديد، بالإضافة إلى أي رهن عقاري في بلدك، وقروض السيارات، وبطاقات الائتمان) نسبة035% من صافي دخلك الشهري.

مثال عملي:

• 6.000 euros0- صافي الدخل الشهري
• 2.100 euros0- الحد الأقصى 35% لجميع الديون
• minus 1.200 euros0- رهن عقاري قائم
• minus 300 euros0- قرض سيارة
• المبلغ المتاح لرهن عقاري إسباني: 600 euros شهريًا

كما تحب البنوك أن ترى حدًا أدنى من الدخل. وكدليل تقريبي، يريد كثير منها نحو02.500 euros net per month0لشخص واحد، أو04.000 euros0لزوجين يتقدمان معًا.

نصيحة إضافية:0سدّد بطاقة ائتمان أو قرضًا صغيرًا قبل أن تتقدم بطلبك. كلما قلّ الدين القائم، زادت المساحة المتاحة لرهنك العقاري الإسباني. هذه الخطوة الصغيرة قد ترفع المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.

أسعار الفائدة في 2026: ثابتة، متغيرة، مختلطة

هناك ثلاثة أنواع من الرهون العقارية في إسبانيا. إليك أسعار 2026 لغير المقيمين.

سعر فائدة ثابت: 2,8% إلى 3,5%

• نفس السعر طوال مدة القرض
• الأفضل لراحة البال
• مناسب للمعاش التقاعدي أو الراتب الثابت

سعر فائدة متغير: Euribor + 1,2-2,0%

• مرتبط بـ Euribor (سعر الفائدة الأوروبي الأساسي)، ويقترب الآن من 2,2%
• أرخص في البداية
• قد يرتفع القسط أو ينخفض

سعر مختلط: من 2,5%

• ثابت لأول 3 إلى 10 سنوات، ثم متغير
• الخيار الأكثر شيوعًا في 2026
• من حوالي 2,5% إلى 2,8% خلال السنوات الثابتة

بعض القواعد الإضافية التي يجب معرفتها:

• تمتد مدة القرض حتىa020 إلى 25 سنةa0لغير المقيمين.
• يجب عادةً سداد القرض بالكامل بحلول سنa070 إلى 75. لذا إذا كان عمرك 55 عامًا، فقد تُحدَّد مدة القرض بحدود 20 سنة.

نصيحة إضافية:a0اطلب دائمًا TAE (وهو APR الإسباني، أي التكلفة السنوية الحقيقية بما في ذلك التأمين). فالسعر المعلن يُخفي تكلفة التأمين الذي يطلب منك البنك إضافته. ويُظهر TAE التكلفة الحقيقية، حتى تتمكن من مقارنة العروض بشكل عادل.

المبلغ النقدي الذي تحتاجه فعليًا لشراء عقار بقيمة 500.000 euros

هذا هو السؤال الأهم. تذكّر: البنك يُقرضك جزءًا من السعر، لكنه لاa0لاa0يُقرضك المال لتغطية الضرائب والرسوم. هذه تدفعها من جيبك الخاص.

لذا فإن المبلغ النقدي الذي تحتاجه هو:a0الدفعة المقدمة زائد تكاليف الشراء زائد تكاليف الرهن العقاري.

مثال عملي على عقار جديد بقيمة 500.000 euros بنسبة 70% LTV:

• 150.000 eurosa0- الدفعة المقدمة (30% من السعر)
• ~65.250 eurosa0- ضرائب ورسوم الشراء (حوالي 13%)
• ~500 eurosa0- تقييم الرهن العقاري ورسومه
• إجمالي النقد المطلوب: ~216.000 euros

يُقرض البنك الـ 350.000 euros الأخرى. لذا عند شراء منزل بقيمة 500.000 euros، خطّط لتوفير حواليa0216.000 eurosa0نقدًا. وإذا كان البنك يعرض فقط 60% LTV، فستحتاج إلى مبلغ أقرب إلىa0266.000 euros، لأن الدفعة المقدمة ترتفع إلى 200.000 euros.

في مشروع جديد يُباع على الخارطة، يخرج هذا المبلغ النقدي بحجم الدفعة المقدمة على مراحل أثناء البناء (الحجز، ثم دفعات من 20% إلى 40%)، ثم يمول البنك الرصيد عند الإتمام. أما في العقار الجديد الجاهز للتسليم، فتدفع المبلغ النقدي خلال بضعة أسابيع ويُتم البنك التمويل في النهاية. وفي كلتا الحالتين، يبقى إجمالي النقد الذي تحتاجه هو نفسه.

تحذير:a0كثير من المشترين ينسون أن نسبة 13% من الضرائب والرسوم يجب دفعها نقدًا، فوق الدفعة المقدمة. ومعًا، قد تتجاوز الدفعة المقدمة والتكاليف 40% من السعر. خطّط للمبلغ الكامل، وإلا فقد تجد نفسك ناقص السيولة يوم الإتمام.

تكاليف الرهن العقاري: من يدفع ماذا

أخبار جيدة. منذ قانون 2019، أصبحa0البنكa0يدفع معظم تكاليف إعداد الرهن العقاري. وهذا يحميك.

البنك يدفع الآن

• رسوم كاتب العدل الخاصة بعقد الرهن العقاري
• رسوم السجل العقاري الخاصة بالرهن العقاري
• ضريبة AJD (رسوم الدمغة) على الرهن العقاري
• رسوم gestoría (الإدارة) الخاصة بالرهن العقاري

أنت، المشتري، تدفع

• تقييم العقار (حوالي 300 إلى 800 euros)
• ضرائب الشراء (IVA أو ITP)
• رسوم كاتب العدل والسجل الخاصة بالشراء
• محاميك

لذا فإن التكلفة الإضافية الحقيقية الوحيدة التي يضيفها الرهن العقاري هي التقييم. وهذا تحسن كبير مقارنة بالقواعد القديمة.

تحذير:a0بعض البنوك لا تزال تحاول تحميلك هذه التكاليف. لا يحق لها ذلك. القانون واضح. راجع عرضك، واعترض إذا رأيت رسوم كاتب العدل الخاصة بالرهن أو رسوم الدمغة محمّلة عليك.

التقييم: خطوة أساسية

قبل أن يُقرض البنك، يرسل خبيرًا لتقييم المنزل. وهذا هوa0tasación.

• وتبلغ تكلفته حوالي 300 إلى 800 euros، وتدفعها أنت.
• وهو صالح لمدة ستة أشهر.
• يُقرض البنك بناءً على الأقل من السعر أو هذه القيمة.

هذه الخطوة تحميك وتحمي البنك معًا. إذا جاءت القيمة منخفضة، يمكنك أن تطلب من البائع خفض السعر، أو يجب عليك إضافة المزيد من النقد.

مثال عملي:a0أنت تتفق على 500.000 euros. ويقول التقييم 480.000 euros. عند 70% LTV، سيُقرض البنك الآن 70% من 480.000 euros = 336.000 euros، وليس 350.000 euros. ستحتاج إلى 14.000 euros إضافية نقدًا، أو تعيد التفاوض على السعر.

الجدول الزمني خطوة بخطوة

بالنسبة لعقار جديد جاهز للتسليم، خطّط لمدةa08 إلى 12 أسبوعًاa0من تقديم العرض إلى استلام المفاتيح. أما في العقار المباع على الخارطة، فجميع خطوات الرهن العقاري أدناه تكون في مرحلة الإتمام، عندما يكون البناء شبه مكتمل، لذلك يبدأ الجدول الزمني للقرض قبل التسليم ببضعة أشهر بدلًا من وقت الحجز. وهذه هي المراحل.

1. الموافقة المسبقة (1 إلى 2 أسبوع):a0أرسل مستندات دخلك إلى بنك أو وسيط. احصل على موافقة مبدئية تقريبية قبل أن تحجز. جهّز NIE الخاص بك. وفي العقار المباع على الخارطة يمكنك القيام بذلك مبكرًا، لكن القرض لا يُصرف إلا عند الإتمام.
2. العرض الملزم (2 إلى 4 أسابيع):a0بعد أن تحجز المنزل (وبالنسبة للعقار المباع على الخارطة، عندما يقترب من الإتمام)، يُصدر البنك FEIN (عرض الرهن العقاري الرسمي الملزم).
3. فترة التروي (10 أيام):a0بحكم القانون، يجب أن تنتظر 10 أيام بعد FEIN قبل أن توقّع. لا يمكن تجاوز هذا. وهو موجود لحمايتك.
4. التقييم (1 أسبوع):a0يُقيّم البنك المنزل. وبالنسبة للعقار المباع على الخارطة، يتم ذلك على العقار بعد اكتماله.
5. الإتمام (حوالي 2 أسبوع):a0توقّع عقد الشراء وعقد الرهن العقاري لدى كاتب العدل. ويصرف البنك القرض مقابل الرصيد النهائي، وتحصل أنت على المفاتيح.

نصيحة إضافية:a0ابدأ عملية الرهن العقاري مبكرًا، حتى قبل أن تجد المنزل. فالموافقة المسبقة تجعلك مشتريًا أقوى وتسرّع بقية الإجراءات. وبصفتها وكيل مشتري مستقل يتقاضى أجره من المطور، يمكن لـ Spain Developments إرشادك خلال كل خطوة وربطك بمتخصصي الرهن العقاري لغير المقيمين. أنت لا تدفع لنا أي رسوم.

مخاطر العملة: خطر خفي

إذا كنت تكسب بالجنيهات أو الكرونة أو złoty، لكنك تدفع رهنك العقاري باليورو، فإن سعر الصرف يهم كل شهر.

إذا انخفضت قيمة عملتك المحلية مقابل اليورو، فستكلفك دفعتك الشهرية أكثر في بلدك. وعلى مدى 20 سنة، يتراكم هذا.

طريقتان لإدارة هذا:

• استخدمa0وسيط عملات متخصصa0لدفعاتك المرحلية والتحويلات الكبيرة. فهم يقدمون سعرًا أفضل من البنك ويمكنهم توفير آلاف.
• يحتفظ بعض المشترين باحتياطي باليورو لتغطية عدة أشهر من الدفعات، حتى لا يؤذيهم شهر سيئ.

في العقار المباع على الخارطة، يزداد هذا الأمر أهمية، لأنك تقوم بعدة تحويلات خلال فترة البناء (الحجز، وكل دفعة مرحلية، والرصيد عند الإتمام)، لذلك قد يتحرك السعر بين كل دفعة وأخرى. ونحن نغطي هذا بالكامل في دليلنا لتحويل العملات عند الشراء في Spain.

نصيحة إضافية:a0يمكن لوسيط FX (صرف أجنبي) متخصص أن يوفر لك غالبًا 2% إلى 3% مقارنةً ببنك تجزئة تقليدي في كل تحويل. وعبر الحجز والدفعات المرحلية لعقار على الخارطة بقيمة 500.000 euros، يتراكم ذلك إلى آلاف من التوفير. ويمكننا توجيهك إلى شركات FX موثوقة لمشتري Costa del Sol.

التفصيل الكامل للنقد المطلوب للرهن العقاري

إليك الصورة النقدية الكاملة لعقار جديد بقيمة 500.000 euros عند 70% LTV.

• 500.000 eurosa0- سعر العقار
• 350.000 eurosa0- قرض البنك (70% LTV)
• 150.000 eurosa0- دفعتك المقدمة (30%)
• 65.250 eurosa0- ضرائب ورسوم الشراء (حوالي 13%)
• 500 eurosa0- تقييم الرهن العقاري (يدفعه المشتري)
• كاتب العدل للرهن العقاري، السجل، رسوم الدمغة: يدفعها البنك
• إجمالي النقد الذي تحتاجه: ~215.750 euros

لذا عند شراء منزل بقيمة 500.000 euros، يمول البنك 350.000 euros، وتدفع أنت حوالي 216.000 euros نقدًا. وعند 60% LTV، يرتفع احتياجك النقدي إلى حوالي 266.000 euros. وفي المشروع الجديد المباع على الخارطة، يُدفع هذا النقد على مراحل أثناء البناء، ويصرف البنك القرض مقابل العقار المكتمل عند الإتمام.

الخلاصة

بصفتك غير مقيم، يمكنك اقتراض حوالي 60% إلى 70% من قيمة مشروع جديد في Costa del Sol، لذا خطّط لدفعة مقدمة بنسبة 30% إلى 40% بالإضافة إلى حوالي 13% من التكاليف. وفي منزل بقيمة 500.000 euros، يعني ذلك تقريبًا 216.000 euros نقدًا. وتذكّر أنه في العقار المباع على الخارطة، تموّل الدفعات المرحلية من أموالك الخاصة أثناء البناء، ويُفرج البنك عن الرهن العقاري عند الإتمام مقابل العقار المكتمل. الأسعار في 2026 مستقرة، والبنك يدفع معظم تكاليف الرهن العقاري، وتستغرق العملية حوالي 8 إلى 12 أسبوعًا للعقار الجاهز للتسليم. رتّب NIE الخاص بك، وحسابك البنكي، وخطة جيدة للعملة مبكرًا، وسيكون الباقي سهلًا.

هل تريد مساعدة في ترتيب رهن عقاري لغير المقيمين لمنزل يعجبك؟ تحدث إلى Spain Developments. نرشدك خلال كل خطوة، ونربطك بالمتخصصين المناسبين، ولا نفرض عليك أي رسوم.