عقد الشراء الخاص في إسبانيا: دليل البناء الجديد وعقد العربون

هذا الدليل مخصص للمشترين الأجانب الذين يوقعون عقد شراء خاص على Costa del Sol. معظم مشترينا يشترون مشروعًا جديدًا، لذلك نبدأ بعقد البناء الجديد والدفعات المرحلية، ثم نشرح عقد إعادة البيعa0contrato de arrasa0كمقارنة. ستتعلم ما هو كل عقد، والبنود التي تحمي أموالك، ولماذا يعد الضمان البنكي مهمًا. وفي النهاية، ستعرف ما الذي يجب التحقق منه قبل أن توقع.

ملخص سريع:a0بالنسبة لمشروع جديد، فإن عقد الشراء الخاص هو عقد المطور. تدفع رسوم حجز ثابتة، ثم أقساطًا مرحلية أثناء البناء - عادةً من 20% إلى 40% من السعر إجمالًا قبل الإتمام (وغالبًا حوالي 30%) - ثم الرصيد المتبقي من 60% إلى 80% عند الإتمام. كل يورو تدفعه قبل استلام المفاتيح يجب أن يكون محميًا بضمان بنكي إلزامي (Law 57/1968, Ley 20/2015). أما إعادة البيع فهي مختلفة: هناك توقع علىa0contrato de arras، وتدفع حوالي 10%، ويتم الإتمام خلال أسابيع. وفي كلتا الحالتين، أصر على نوع العقد الصحيح، واجعل محاميك المستقل يراجعه أولًا دائمًا.

الأرقام المهمة:

• 20% إلى 40%a0تُدفع على مراحل قبل الإتمام في مشروع بناء جديد على المخطط (وغالبًا حوالي 30%).
• 6.000 إلى 10.000 eurosa0رسوم حجز معتادة للبناء الجديد.
• 10%a0عربون إعادة بيع معتاد (arras).
• 10-yeara0ضمان إنشائي على بناء جديد.

ما الذي ستتعلمه

• ما هو عقد الشراء الخاص
• عقد البناء الجديد: الدفعات المرحلية والضمان البنكي
• مقارنة إعادة البيع: الأنواع الثلاثة من arras
• كم ستدفع، ومتى
• ما الذي يجب أن يتضمنه العقد
• المخاطر والفخاخ وكيف تحافظ على أمانك
• قائمة التحقق قبل التوقيع

ما هو عقد الشراء الخاص

عقد الشراء الخاص هو الاتفاق الذي توقعه قبل الذهاب إلى الكاتب بالعدل. وشكله يعتمد على ما تشتريه.

بالنسبة إلىa0مشروع جديد، فهو عقد الشراء الخاص الخاص بالمطور (وغالبًا ما يسمى PPC). تدفع رسوم حجز لإخراج الوحدة من السوق، ثم دفعات مرحلية أثناء البناء، مع دفع الرصيد عند الإتمام. أما بالنسبة إلىa0إعادة البيعa0من مالك خاص، فعادةً ما يكونa0contrato de arrasa0(عقد عربون): تدفع حوالي 10% ويتفق الطرفان على السعر وتاريخ الإتمام.

اعتبره الالتزام الحقيقي. فالحجز يثبت العقار لبضعة أيام. ثم يأتي العقد الكامل ليحسم الصفقة: يحدد السعر، وخطة الدفع، والموعد النهائي للإتمام، والعقوبة إذا انسحب أي طرف.

مهم: هذا العقد ملزم. بمجرد أن توقع وتدفع، فإن الانسحاب يعني عادةً خسارة ما دفعته. لذلك فإن كلمات هذا العقد أهم من أي خطوة أخرى تقريبًا. لا توقع أبدًا على عقد لم تفهمه بالكامل.

نصيحة إضافية:a0اجعل محاميك المستقل يقرأ العقد دائمًا قبل أن توقع. لا توقع أبدًا على مكتب المطور أو الوكيل العقاري في نفس اليوم. فهم يعملون لصالح البائع، وليس لصالحك.

عقد البناء الجديد: الدفعات المرحلية والضمان البنكي

إذا اشتريت مشروعًا جديدًا من مطور، فالأوراق ليست arras تقليدية. بل توقع علىa0عقد الشراء الخاصa0الخاص بالمطور. الفكرة واحدة - السعر، العربون، الموعد النهائي - لكن طريقة الدفع هي الفرق الأساسي.

إليك مسار الشراء على المخطط، وهو السيناريو الرئيسي على Costa del Sol:

• رسوم الحجز.a0مبلغ ثابت، عادةً 6.000 إلى 10.000 euros، لإخراج الوحدة من السوق.
• دفعات مرحلية أثناء البناء.a0تدفع أقساطًا مع تقدم البناء. ويصل مجموعها إلى حواليa020% إلى 40% من السعر قبل الإتمامa0(وغالبًا حوالي 30%). ففي منزل بسعر 500.000 euros يكون ذلك تقريبًا 100.000 إلى 200.000 euros خلال فترة البناء (30% = 150.000 euros).
• الضمان البنكي.a0كل يورو تدفعه قبل استلام المفاتيحa0يجب أن يكون محميًا بضمان بنكي أو تأمين إلزاميa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). إذا فشل المطور في الإكمال، تسترد أموالك. لا تدفع لمطور يورو واحدًا من دونه أبدًا.
• الرصيد عند الإتمام.a0عندما يتم منح Licence of First Occupation، تدفع النسبة المتبقيةa060% إلى 80%a0لدى الكاتب بالعدل عند توقيعa0escrituraa0- أي تقريبًا 300.000 إلى 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

كما يأتي البناء الجديد أيضًا معa0ضمان إنشائي لمدة 10 سنواتa0بحكم القانون، إضافة إلى فحص ملاحظات التشطيب قبل الإتمام حتى يقوم المطور بإصلاح عيوب الإنهاء.

البناء الجديد الجاهز أخف من ذلك.a0إذا كان المنزل بناءً جديدًا مكتملًا، فإنك تدفع الحجز، ثم حوالي 10% عند العقد الخاص، ثم الرصيد عند الإتمام خلال أسابيع - مع نفس ضرائب البناء الجديد (10% IVA plus about 1.2% AJD) ونفس الضمان لمدة 10 سنوات.

مثال واقعي.a0في مشروع جديد على المخطط بسعر 500.000 euros، قد تبدو الخطة المرحلية هكذا. كل يورو قبل استلام المفاتيح يكون مغطى بضمان بنكي:

• 8.000 eurosa0- رسوم الحجز (تُحتسب ضمن السعر)
• 150.000 eurosa0- دفعات مرحلية أثناء البناء (حوالي 30%، مضمونة بنكيًا)
• 350.000 eurosa0- الرصيد عند الإتمام (حوالي 70%)، ويُدفع لدى الكاتب بالعدل

من دون ضمان على تلك الدفعات المرحلية، تكون أموالك معرضة للخطر.

في Spain Developments، نحن لا نعمل إلا مع مطورين يقدمون ضمانًا بنكيًا صحيحًا، ومحامونا يتحققون منه لأجلك. نحن وكيل مستقل للمشتري، والمطور هو من يدفع أتعابنا، وأنت لا تدفع أي رسوم للمشتري. لا تتردد في التواصل معنا إذا أردت التحقق من ذلك بشكل صحيح.

خطر:a0بالنسبة للبناء الجديد، فإن أكبر خطر على الإطلاق هو الدفع لمطور من دون ضمان بنكي. لا ضمان، لا دفع. وتحقق أيضًا من سجل المطور - اطلب رؤية منازل أنجزها سابقًا.

مقارنة إعادة البيع: الأنواع الثلاثة من arras

إذا اشتريت إعادة بيع من مالك خاص بدلًا من مشروع جديد، فالعقد يكونa0contrato de arrasa0. يوجد في القانون الإسباني ثلاثة أنواع. تبدو متشابهة لكن القواعد مختلفة جدًا. ويجب أن يذكر العقد نوعه.

Penitenciales (الأفضل للمشترين)

• يمكنك الانسحاب
• إذا انسحبت: تخسر عربونك
• إذا انسحب البائع: يدفع لك الضعف

Penales (ما زال ملزمًا)

• لا يوجد خروج نظيف
• إذا انسحبت: تدفع غرامة وقد تُجبر رغم ذلك على الشراء
• إذا انسحب البائع: يدفع غرامة وقد يُجبر على البيع

Confirmatorias (الأسوأ بالنسبة لك)

• لا يوجد خروج نظيف
• يمكن للطرف الآخر أن يقاضيك بسبب الإخلال ويطالب بتعويضات
• يمكنك مقاضاة البائع بسبب الإخلال والمطالبة بتعويضات

النوع الأكثر شيوعًا للمنازل هوa0arras penitencialesa0(الوارد في Article 1454 of the Spanish Civil Code). وهو الأكثر إنصافًا للمشتري. إذا اضطررت إلى الانسحاب، تكون خسارتك محددة: فقط العربون. وإذا تراجع البائع، يدفع لك الضعف.

الفخ الكبير:a0إذا لم يذكر العقد النوع بالاسم، فإن القانون يعتبره confirmatorias.a0وهذا أسوأ خيار بالنسبة لك. ففي confirmatorias، يمكن للطرف الآخر أن يقاضيك بمبلغ أكبر بكثير من العربون. لذلك تحقق دائمًا من أن النوع مكتوب بوضوح.

خطر:a0لا توقع على عقد لا يذكر نوع arras. وعبارة "لا يذكر" تعني confirmatorias افتراضيًا، وهذا يعرضك لمطالبة بقيمة السعر كاملًا. سطر واحد مفقود قد يكلفك آلافًا.

كم ستدفع، ومتى

هنا ينفصل مسار البناء الجديد عن إعادة البيع.

بالنسبة إلىa0مشروع جديد (على المخطط)، فأنت لا تدفع عربونًا واحدًا بنسبة 10%. بل تدفع رسوم حجز ثابتة، ثم أقساطًا مرحلية مجموعهاa020% إلى 40% قبل الإتمامa0(غالبًا حوالي 30%)، ثمa0الرصيد من 60% إلى 80%a0لدى كاتب العدل. في مبلغ 500.000 euros يكون ذلك تقريبًا 150.000 euros خلال مراحل البناء و350.000 euros عند الإتمام. كل euro يُدفع على مراحل يكون مضمونًا من البنك.

بالنسبة إلىa0إعادة البيع، جرت العادة على00a010% من السعرa0عند العربون arras. هذه ليست قاعدة قانونية ويمكن التفاوض عليها، لكن 10% هي النسبة التي يتوقعها معظم البائعين من الأفراد. ثم تدفع الـ 90% المتبقية لدى كاتب العدل في يوم الإتمام.

أي مبلغ تدفعه ليس تكلفة إضافية. بل يُحتسب ضمن السعر.

مثال واقعي - مشروع جديد.a0أنت تشتري شقة على المخطط بسعر00a0500.000 euros:

• 8.000 eurosa0- رسوم الحجز (تُحتسب ضمن السعر)
• 150.000 eurosa0- تُدفع على مراحل أثناء البناء (حوالي 30%، مضمونة من البنك)
• 350.000 eurosa0- الرصيد عند الإتمام (حوالي 70%)، لدى كاتب العدل

مثال واقعي - إعادة بيع.a0توافق على شراء شقة إعادة بيع بسعر00a0500.000 eurosa0مع arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0- عربون عند التوقيع (10%)
• 450.000 eurosa0- الرصيد لدى كاتب العدل
• 50.000 eurosa0- ما تخسره إذا انسحبت
• 100.000 eurosa0- ما يدفعه لك البائع إذا انسحب

لذلك لدى الطرفين سبب حقيقي لإتمام الصفقة. وهذه هي فكرة العربون.

نصيحة إضافية:a0أي مبلغ تدفعه يُعد جزءًا من سعر الشراء المصرّح به لأغراض الضريبة. في00a0البناء الجديدa0(وهو الحالة الرئيسية هنا)، تكون الضريبة00a010% IVAa0(50.000 euros من 500.000) بالإضافة إلى حوالي00a01.2% AJDa0(6.000 euros)، وليس ITP. أما في00a0إعادة البيعa0في Andaluceda، تكون الضريبة00a07% ITPa0(35.000 euros)، وتُستحق بعد الإتمام. خطط لها من الآن، لا لاحقًا.

ما الذي يجب أن يتضمنه العقد

العقد الجيد يكون مفصلًا. تأكد من أن عقدك يتضمن كل ما يلي:

• الأطراف.a0الأسماء الكاملة، وأرقام جواز السفر أو NIE (رقمك الضريبي الإسباني).
• العقار.a0العنوان الكامل، و00a0referencia catastrala0(المرجع العقاري المساحي، وهو معرّف رسمي للعقار)، ووصف واضح.
• السعر.a0إجمالي السعر المتفق عليه وكيفية سداده.
• خطة الدفع.a0في البناء الجديد، رسوم الحجز وكل دفعة مرحلية مع سبب استحقاقها وقيمتها. وفي إعادة البيع، العربون الذي تدفعه الآن.
• الضمان البنكي (البناء الجديد).a0التزام واضح بأن كل دفعة قبل الإتمام مغطاة بضمان بنكي أو تأمين (Law 57/1968, Ley 20/2015). هذا هو أهم بند في عقد البناء الجديد.
• نوع arras (إعادة البيع).a0يجب ذكره بوضوح - أنت تريد penitenciales.
• سبب الإتمام والموعد النهائي.a0في البناء الجديد، يأتي الإتمام بعد Licence of First Occupation. وفي إعادة البيع، يكون هناك تاريخ محدد، عادة00a030 إلى 60 يومًا، وأحيانًا حتى 90.
• الأعباء.a0أي رهن عقاري أو دين أو قيد على العقار. يجب ألا يبقى أي منها عند الإتمام.
• من يدفع ماذا.a0تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري والضرائب. بحسب القانون والعرف، يدفع المشتري معظم ضرائب الشراء.
• بند الانسحاب.a0ماذا يحدث إذا انسحب أي من الطرفين.
• الشروط المسبقة.a0أمور يجب أن تكون صحيحة قبل أن تصبح ملزمًا بالشراء - في البناء الجديد، رخصة بناء سارية وضمان بنكي حقيقي؛ وفي إعادة البيع، a0nota simplea0(مستخرج السجل العقاري الذي يوضح المالك وأي ديون) وعدم وجود مشاكل تخطيط عمراني.

الشروط المسبقة هي شبكة الأمان الخاصة بك. فهي تتيح لك الخروج، والاحتفاظ بما دفعته، إذا اكتشف المحامي مشكلة خطيرة.

نصيحة إضافية:a0اطلب من محاميك إضافة بند يحمي ما دفعته إذا كان على العقار ديون خفية، أو لا توجد رخصة، أو كانت هناك مشكلة في الملكية. البائع أو المطور المنصف سيقبل بذلك. ومن يرفض فهذه علامة تحذير.

المخاطر والفخاخ وكيف تحافظ على أمانك

كن صريحًا بشأن المخاطر. هذه هي التي توقع المشترين الأجانب:

• مطور من دون ضمان بنكي (البناء الجديد).a0هذا هو أكبر خطر منفرد في أي مشروع جديد. لا ضمان، لا دفع.
• عدم تسمية نوع arras (إعادة البيع).a0يؤدي ذلك افتراضيًا إلى confirmatorias ويعرّضك لمطالبة كبيرة. اذكر النوع دائمًا.
• لا توجد رخصة أو أن البناء غير قانوني.a0بعض المشاريع تفتقر إلى التصريح الصحيح. يجب على محاميك التأكد من رخصة البناء، وبالنسبة للبناء الجديد أن الإتمام يأتي بعد Licence of First Occupation.
• ديون خفية في إعادة البيع.a0قد تنتقل إليك الضرائب أو رسوم المجمع غير المدفوعة. محاميك يتحقق من00a0nota simple.
• المهلة قصيرة جدًا.a0إذا كنت بحاجة إلى رهن عقاري، فتأكد من أن توقيت الإتمام يمنح البنك الوقت الكافي.
• الدفع إلى حساب شخصي.a0ادفع فقط إلى الحساب الصحيح المذكور في العقد، وليس أبدًا إلى الحساب الخاص لوكيل.
• 22اتفاقات22 شفهية.a0يصعب تنفيذ الاتفاق الشفهي. احصل عليه كتابيًا دائمًا.
• مخاطر العملة.a0إذا كنت تدفع بالجنيهات أو الكرونا أو الزلوتي، فقد يغيّر سعر الصرف التكلفة بآلاف عبر الدفعات المرحلية والإتمام. يمكن لوسيط عملات تثبيت السعر.

تحذير:a0إذا كان البائع أو المطور أو الوكيل يستعجلك للتوقيع 22اليوم22، فتمهّل. الصفقة الحقيقية تمنح محاميك وقتًا لفحص المشروع والعقد. الضغط علامة كلاسيكية على وجود مشكلة.

قائمة التحقق قبل التوقيع

قبل أن توقّع عقد الشراء الخاص، تأكد من:

• أن محاميك المستقل قد قرأه ووافق عليه.
• في البناء الجديد، أن الضمان البنكي على كل دفعة مرحلية حقيقي، وأن الإتمام مرتبط بـ Licence of First Occupation.
• في إعادة البيع، أن نوع arras مذكور بالاسم (أنت تريد penitenciales).
• أن السعر وخطة الدفع وتوقيت الإتمام صحيحة.
• أن رخصة البناء سارية (وفي إعادة البيع، فإنa0nota simplea0نظيفة من دون ديون مفاجئة).
• أن الشروط المسبقة تحمي ما دفعته.
• أنك تدفع فقط إلى الحساب المذكور في العقد.

هل تريد فحص عقدك قبل التوقيع؟ نحن نراجع كل عقد، ونتأكد من الضمان البنكي في مشاريع البناء الجديد، ولا نعمل إلا مع المطورين الذين يقدمون هذا الضمان، وكل ذلك من دون أي رسوم على المشتري. لا تتردد في التحدث إلى Spain Developments.

الخلاصة

عقد الشراء الخاص هو المرحلة التي يصبح فيها شراؤك أمراً حقيقياً، لذا فالتفاصيل فيها كل شيء. بالنسبة لمشروع تطوير جديد، يحدد العقد رسوم الحجز، ومدفوعاتك المرحلية (حوالي 20% إلى 40% قبل الإنجاز، وغالباً نحو 30%)، والرصيد المتبقي بنسبة 60% إلى 80% لدى كاتب العدل - ويجب أن يكون كل يورو يُدفع قبل استلام المفاتيح مضموناً بضمان بنكي. أما في إعادة البيع، فتأكد من تحديد نوع arras وأن يكون مبلغ العربون عادلاً. في منزل بقيمة 500.000 euros، يكون العقد الواضح هو الفارق بين أموال آمنة وخطأ مكلف. في Spain Developments، نراجع كل عقد ولا نعمل إلا مع المطورين الذين يقدمون ضماناً بنكياً مناسباً، من دون رسوم على المشتري. عندما تكون جاهزاً، لا تتردد في التواصل معنا.