شرح سند الملكية وNota Simple في إسبانيا

إذا كنت تشتري عقارًا جديد البناء على Costa del Sol، فهناك وثيقتان تثبتان أن المنزل أصبح ملكك فعلًا: سند الملكية و nota simple. يشرح هذا الدليل ما هي كل واحدة منهما، وكيف تختلفان، ولماذا لهما أهمية. وقد كُتب للمشترين الأجانب الذين يريدون التأكد من أن أموالهم في أمان.

ملخص سريع

• الescritura هي سند الملكية الخاص بك، وتُوقَّع لدى كاتب العدل، وهي التي تجعلك المالك.
• الnota simple هي مستخرج رخيص من السجل تقرؤه قبل الشراء.
• اقرأ nota simple لتقرر، ووقّع escritura لتشتري.
• احصل دائمًا على nota simple حديثة من السجل، ولا تكتفِ أبدًا بنسخة البائع.

النسخة المختصرة

ال6E8nbsp;escritura6E8nbsp;هي سند الملكية الخاص بك. وهي الوثيقة التي تُوقَّع أمام كاتب العدل وتنقل الملكية إليك. أما ال6E8nbsp;nota simple6E8nbsp;فهي مستخرج مختصر من السجل العقاري يوضح من يملك العقار وما إذا كانت عليه أي ديون. إحداهما هي إثبات ملكيتك. والأخرى هي وسيلة التحقق قبل الشراء.

فكّر في الأمر بهذه الطريقة: nota simple هي التقرير الذي تقرؤه قبل التوقيع. أما escritura فهي ما توقّعه. ثم يُحدَّث السجل ليُظهر اسمك.

ما هي escritura (سند الملكية)؟

الescritura (الاسم الكامل6E8nbsp;escritura pública de compraventa، أي سند البيع العام) هي الوثيقة القانونية الرسمية التي تنقل العقار من البائع إليك. ويتم توقيعها أمام كاتب العدل (notario6E8nbsp;- وهو موظف عام محايد). وبمجرد التوقيع، تنتقل الملكية إليك.

ولأن كاتب العدل يصدق عليها، فإن escritura تُعد وثيقة عامة. ولها قوة قانونية كبيرة، أكبر بكثير من العقد الخاص. وهي حجر الأساس لامتلاك العقارات في Spain.

تتضمن escritura الخاصة بك ما يلي:

• الأسماء الكاملة وأرقام الهوية للمشتري والبائع (بما في ذلك NIE الخاص بك إذا كنت مشتريًا أجنبيًا).
• وصفًا مفصلًا للعقار: العنوان، والمساحة، والحدود، والمرآب، والمخزن.
• بيانات السجل العقاري والمرجع المساحي (referencia catastral).
• السعر وكيف تم دفعه.
• أي رهن عقاري أو عبء على العقار.
• الضرائب المستحقة ومن الذي يدفعها، بالإضافة إلى تاريخ استلامك للحيازة.

بعد التوقيع، يُرسَل السند إلى السجل العقاري (Registro de la Propiedad6E8nbsp;- وهو السجل الرسمي لملكية العقارات) لتسجيلك بصفتك المالك الجديد. وهذه الخطوة النهائية هي ما يحمي ملكيتك بالكامل من أي مطالبة من طرف ثالث.

ما هي nota simple؟

الnota simple (الاسم الكامل6E8nbsp;nota simple registral6E8nbsp;- أي المستخرج الرسمي من السجل العقاري) هي مستخرج رسمي من السجل العقاري. وهي ملخص قصير وواضح للوضع القانوني للعقار. وهي رخيصة وسريعة، وأهم وثيقة تقرؤها قبل الشراء.

تخبرك nota simple بأربعة أمور أساسية.

• من يملكه.6E8nbsp;اسم المالك المسجل ونصيبه. وهذا يؤكد أن البائع يستطيع البيع فعلًا.
• ما الديون التي عليه.6E8nbsp;الرهون العقارية، والحجوزات (المصادرات القانونية)، أو أي أعباء أخرى.
• ما القيود المطبقة.6E8nbsp;حقوق المرور، أو حقوق الانتفاع، أو حدود خاصة.
• ما الذي هو قيد الإجراء.6E8nbsp;أي تغييرات معلقة، مثل تسجيل رهن عقاري جديد.

هي ليست سند ملكية وليست إثباتًا قانونيًا للملكية أمام المحكمة. فقط6E8nbsp;certificación registral6E8nbsp;(أي شهادة سجل معتمدة) هي التي تقوم بذلك. لكن للتحقق من العقار قبل شرائه، فإن nota simple هي بالضبط ما تحتاجه.

سند الملكية مقابل nota simple: ما الفرق؟

إليك الوثيقتين جنبًا إلى جنب.

Escritura (سند الملكية)

• ما هي:6E8nbsp;السند الذي ينقل الملكية.
• يوقّعها:6E8nbsp;كاتب العدل.
• الغرض:6E8nbsp;إثبات أنك تملك المنزل.
• متى تستخدمها:6E8nbsp;عند التوقيع وبعده.
• القوة القانونية:6E8nbsp;إثبات قانوني كامل.
• التكلفة:6E8nbsp;جزء من تكاليف الإتمام.

Nota simple

• ما هي:6E8nbsp;ملخص مستخرج من السجل.
• يوقّعها:6E8nbsp;لا أحد؛ فهي تقرير.
• الغرض:6E8nbsp;التحقق من العقار قبل الشراء.
• متى تستخدمها:6E8nbsp;قبل أن تدفع أي شيء.
• القوة القانونية:6E8nbsp;لأغراض معلوماتية فقط.
• التكلفة:6E8nbsp;بضعة يوروهات.

باختصار في سطر واحد: تقرأ nota simple لتقرر، وتوقّع escritura لتشتري، ثم يُظهر السجل اسمك.

السجل العقاري مقابل المسح العقاري

غالبًا ما يخلط المشترون الأجانب بين هذين النظامين. إنهما مختلفان، وتحتاج إلى أن يتطابقا كلاهما.

السجل العقاري (Registro de la Propiedad)

يسجل الملكية القانونية والديون والحقوق. تصدر nota simple من هنا. هذا هو السجل القانوني.

المسح العقاري (Catastro)

يسجل العقار الفعلي لأغراض ضريبية: المساحة والحدود والموقع والقيمة. المرجع المساحي يصدر من هنا.

يقوم المحامي الجيد بالتحقق من تطابق السجلين مع بعضهما البعض ومع العقار الفعلي. إذا كان السجل العقاري يذكر مساحة معينة وكان المسح العقاري يذكر مساحة أخرى، فهذه مشكلة يجب حلها قبل الشراء، وليس بعده.

كيفية الحصول على nota simple (التكلفة والمدة)

يمكن لأي شخص لديه سبب حقيقي أن يطلب nota simple. كمشترٍ، أنت مؤهل لذلك. لا يجب أن تكون المالك.

هناك طريقتان رسميتان. تجنب المواقع الخاصة "السريعة" التي تتقاضى أكثر بكثير مقابل نفس المستند.

• عبر الإنترنت (registradores.org):;حوالي;9 euros ; ضريبة القيمة المضافة. عادة خلال ساعتين، وبحد أقصى 48 ساعة.
• حضوريًا في السجل المحلي:;حوالي;3,64 euros ; ضريبة القيمة المضافة. فورًا أو خلال بضع ساعات.
• مواقع خاصة تابعة لجهات خارجية:;20 إلى 30 euros أو أكثر. يختلف الأمر، وغالبًا ما تكون أبطأ. تجنبها.

لطلبه، تقدم على الأقل أحد هذه البيانات: رقم السجل (finca)، أو العنوان الدقيق، أو اسم المالك ورقم هويته، أو المرجع المساحي.

نصيحة إضافية:;احصل على nota simple حديثة مرتين. مرة في البداية، عندما يعجبك العقار لأول مرة. ثم مرة أخرى قبل توقيع سند الملكية مباشرة. هذا يكشف أي تغيير في اللحظة الأخيرة، مثل رهن عقاري جديد أو عبء مسجل في الأسابيع الأخيرة.

ما الذي تكشفه nota simple عن المخاطر

هنا تحمي nota simple أموالك. فهي تكشف المشكلات الدقيقة التي تكلف المشترين الأجانب كثيرًا.

• ديون مخفية.;رهن عقاري أو حجز على العقار. في Spain، بعض الديون تتبع العقار، لا البائع. وتُظهرها nota simple حتى لا ترثها أنت.
• البائع الخطأ.;إذا لم يكن الشخص الذي يبيع هو المالك المسجل، فتوقف. تؤكد nota simple من يحق له البيع قانونيًا.
• أعباء وقيود.;حقوق مرور أو حدود أخرى تؤثر على كيفية استخدامك للمنزل.
• بالنسبة للعقارات الجديدة.;مع انتهاء البناء، يقوم المطور بتسجيل كل وحدة. ويتحقق محاميك من أن الوحدة الجديدة تم إنشاؤها بشكل صحيح وخالية من الأعباء قبل إتمام الشراء.

دعنا نستخدم مثالًا حقيقيًا. أنت توافق على شراء شقة جديدة مقابل;500.000 euros. تُظهر nota simple وجود رهن عقاري بقيمة 130.000 euros لا يزال مسجلًا على الوحدة من قرض البناء الخاص بالمطور. هذا طبيعي في هذه المرحلة. لكن يجب إلغاؤه أو سداده قبل إتمام الشراء، حتى لا تتحمل الدين. ويتأكد محاميك من ذلك. من دون nota simple، لما كنت لتراه أبدًا.

تحذير:;لا تعتمد أبدًا على nota simple يسلّمها لك البائع أو الوكيل. قد تكون قديمة أو معدلة. احرص دائمًا على أن يستخرج محاميك المستقل نسخة حديثة مباشرة من السجل العقاري.

يوم توقيع السند، خطوة بخطوة

إليك كيف تبدو عملية الإتمام عند توقيع escritura.

1. الفحوصات النهائية.;يستخرج محاميك nota simple أخيرة للتأكد من أن شيئًا لم يتغير.
2. عند الكاتب بالعدل.;يحضر المشتري والبائع (أو ممثلوهما). إذا لم تتمكن من السفر، يوقع محاميك نيابة عنك بموجب Power of Attorney (poder notarial).
3. القراءة والتوقيع.;يقرأ الكاتب بالعدل الشروط الأساسية ويتأكد من أن الجميع يفهمها. ثم توقّع على escritura.
4. الدفع والمفاتيح.;تدفع الرصيد المتبقي. وتحصل على المفاتيح ونسخة موثقة من السند (copia autorizada).
5. الضرائب والتسجيل.;يدفع محاميك الضرائب ويودع السند لدى السجل العقاري. وبعد أسابيع، يُظهر السجل أنك المالك.

يحتفظ الكاتب بالعدل بسند الملكية الأصلي إلى الأبد في أرشيفه (الـ;protocolo). وتحتفظ أنت بنسختك الموثقة. بينما يحتفظ السجل بالسجل الرسمي لملكيتك.

ماذا لو فقدت سند الملكية الخاص بي؟

لا داعي للذعر. ملكيتك آمنة لأنها مسجلة في السجل العقاري. ويمكنك دائمًا الحصول على نسخة جديدة.

• اطلب نسخة جديدة من الكاتب بالعدل.;اطلب من الكاتب بالعدل الذي وقّع الأصل نسخة موثقة جديدة (copia autorizada). ستُبرز هويتك وتدفع رسومًا.
• اطلب شهادة من السجل.;اطلب من السجل العقاري;certificación registral;لتأكيد ملكيتك ووضع العقار.

يمكن لمحاميك القيام بالأمرين نيابة عنك، وهذا مفيد إذا كنت تعيش في الخارج.

هذه العملية بالكامل هي أحد الأسباب التي تجعل وجود فريق يتحدث لغتك الأصلية مهمًا للغاية. في Spain Developments، نعمل مع محامين إسبان مستقلين، وليس أبدًا مع محامي المطور، يقرؤون nota simple، ويتحققون من السجل مقابل المسح العقاري، ويؤكدون أن السند نظيف قبل أن توقّع. وبصفتنا وكيل مشتري يتقاضى أجره من المطور، فإن وظيفتنا هي التأكد من أن المنزل الذي تدفع مقابله هو لك قانونيًا وبالكامل.

الخلاصة

تُعد nota simple وسيلة التحقق الخاصة بك قبل الشراء. فهي تُظهر من يملك العقار وما إذا كانت عليه ديون. أما escritura فهو سند ملكيتك، ويُوقَّع عند الكاتب بالعدل، وهو ما يجعلك المالك. ومعًا، يحميان شراءك من المشكلات الخفية.

احرص دائمًا على الحصول على nota simple حديثة من السجل العقاري، وليس فقط نسخة البائع، ودع محاميًا مستقلًا يراجعها. وإذا كنت تشتري عقارًا جديدًا على Costa del Sol، يمكن لـ Spain Developments ترتيب ذلك تمامًا، حتى تكون ملكيتك نظيفة وآمنة.