Годишна цена за притежаване на имот в Испания (2026)

Това ръководство е за международни собственици с нов ваканционен или втори дом на Costa del Sol. Ще научите колко всъщност струва да притежавате дома си всяка година, с ясни, реални числа. Използваме новопостроен апартамент за 500.000 euros, за да можете да планирате уверено.

Накратко:0Покупката е един разход. Поддръжката на дома всяка година е друг. За типичен новопостроен апартамент за 500.000 euros на Costa del Sol предвидете приблизително 5.000 до 7.500 euros годишно, или около 450 до 625 euros на месец. Най-голямото перо далеч е таксата за общите части, след това комуналните услуги, а после двата годишни данъка (IBI и IRNR). Един обикновен комплекс струва по-малко, а вила с частен басейн и градина струва повече, често 8.000 до 12.000 euros годишно.

Основни годишни числа за стандартен новопостроен апартамент за 500.000 euros:

• ~3.000 euros0- такси за общите части (комплекс тип курорт)
• ~1.500 euros0- комунални услуги (ползва се част от годината)
• ~1.870 euros0- данъци, смет и застраховка
• ~530 euros0- на месец общо, преди незадължително управление

Повечето купувачи планират покупката и забравят тези годишни разходи. Това е грешката. По-долу разбиваме всяко euro, с реалните стойности, които виждаме на Costa del Sol през 2026.

Двата вида текущи разходи

Полезно е да разделите годишните си разходи на две групи:

• Фиксирани разходи:0плащате ги дори ако домът стои празен. Данъци, такси за общите части, застраховка и основна поддръжка.
• Променливи разходи:0те зависят от това колко използвате дома. Електричество, вода, газ и интернет.

За ваканционен дом, който посещавате няколко пъти годишно, фиксираните разходи съставляват по-голямата част от сметката. Светлините и водата са изключени през повечето време, но таксата за общите части и данъците никога не спират.

Бонус съвет:0Планирайте първо фиксираните разходи. Те са истинската основа на годишния ви бюджет и не се променят независимо дали идвате веднъж годишно или дванадесет пъти.

Такси за общите части: обикновено най-големият ви разход

За нов комплекс със споделени части плащате0такси за общите части (gastos de comunidad)0- вашият дял от разходите за поддръжката на комплекса.

Какво покриват:

• Басейн или басейни, градини и асансьори
• Фитнес, спа и други удобства
• Почистване и осветление на общите части
• Охрана и контролиран достъп
• Застраховка на общите части на сградата

Сумата зависи от удобствата, а не от това колко сте платили за дома. Колкото по-курортен е комплексът, толкова по-висока е таксата. Ориентировъчно, на месец:

• Обикновена стара сграда: 80 до 150 euros
• Стандартно ново строителство (Mijas, Estepona, La Cala): 150 до 250 euros
• Ново строителство тип курорт с басейн, фитнес, спа и консиерж: 250 до 350 euros
• Премиум Marbella: 300 до 600 euros

Примерно изчисление, нашето референтно ново строителство:0около 250 euros на месец, което е03.000 euros годишно. По-голям или по-луксозен комплекс струва 300 euros на месец или повече.

Предупреждение:0Басейн, фитнес, спа и 24-часова охрана са чудесни, но увеличават месечната ви такса завинаги. Плащате своя дял дори ако никога не ги използвате. Проверете точната такса за общите части преди да купите, не след това.

IBI: местният общински данък

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)0е годишният местен данък върху имота, подобен на council tax във UK. Плащате го веднъж годишно на общината.

Той се основава на0кадастралната стойност (официална стойност, много по-ниска от пазарната цена), а не на това колко сте платили. Ставката е около 0,4% до 1,1% от тази стойност. При ново строителство първата сметка за IBI пристига едва след завършването, след като домът бъде вписан в кадастъра.

Примерно изчисление за апартамент за 500.000 euros:0около0900 euros годишно0(типичен диапазон 800 до 1.100 euros).

Бонус съвет:0Настройте директен дебит за IBI от испанската си банкова сметка. Сроковете се различават според общината. Директният дебит означава, че никога няма да го пропуснете и никога няма да платите глоба.

IRNR: данъкът за притежание, дори когато домът е празен

Това е разходът, който изненадва почти всеки чуждестранен собственик.0IRNR (данък върху вменения доход за нерезиденти)0е малък годишен данък, който плащате просто защото притежавате дом, който не отдавате под наем. Spain третира правото да използвате дома си като вид доход и го облага.

Как работи:

• Данъчната служба приема „доход“ от01,1% от кадастралната стойност. Кадастралната стойност често е около 40% от цената, която сте платили.
• Плащате019% върху това като собственик от EU или EEA, или024% като собственик извън EU0- и това включва британските собственици след Brexit.

Примерно изчисление за апартамент за 500.000 euros0(кадастрална стойност около 200.000 euros):

• 2.200 euros0- предполагаем доход (200.000 euros x 1,1%)
• Собственик от EU/EEA при 19%: около 418 euros годишно
• Собственик извън EU (вкл. UK) при 24%: около 528 euros годишно

Подавате го веднъж годишно с формуляр0Modelo 210. Ако отдавате дома под наем, вместо това плащате данък върху реалния наем за тези дни и този вменен данък намалява - пада до нула, ако домът е отдаден под наем през цялата година.

Предупреждение:0Когато продавате, данъчната служба проверява дали сте плащали IRNR за всяка година, през която сте притежавали дома. Пропускането му сега създава проблеми по-късно. Плащайте го всяка година или възложете това на данъчен консултант.

Такса смет (basura)

Таксата за събиране на отпадъци (basura) обикновено е отделна малка сметка от общината, не е част от IBI.

• Типичен разход:0100 до 250 euros годишно, в зависимост от общината (Estepona, Marbella и Mijas определят собствена ставка).

Примерно изчисление:0около0150 euros годишно.

Лесно е да я забравите, защото пристига отделно. Добавете я към бюджета си, за да не ви изненада.

Комунални услуги: електричество, вода, интернет

Това е основният ви променлив разход. Той зависи от това колко често сте в дома и колко отопление и климатик използвате.

Когато домът се обитава активно, предвидете около0170 до 300 euros на месец0общо за електричество, вода и интернет. Когато стои празен, плащате само0постоянни такси (фиксирана такса за свързване), приблизително 60 euros годишно за ток и вода, всяка поотделно.

Примерно изчисление за жилище за 500.000 euros, използвано част от годината:0около01.500 euros годишно. Ако живеете в него през по-голямата част от годината, сумата е по-висока; ако сте там само няколко седмици, е по-ниска.

Бонус съвет: Ново строителство с аеротермия (аеротермална термопомпа за отопление и топла вода) излиза осезаемо по-евтино от по-стари жилища на газ или само с електричество. Добрата изолация и модерните системи носят истински спестявания през целия живот на имота и са още една причина новото строителство да струва по-малко за поддръжка от препродажба.

Застраховка на дома

По закон не сте задължени да застраховате дома си, освен ако нямате ипотека, в който случай банката ще настоява за застраховка на сградата. Дори и без такава, застраховката силно се препоръчва.

• Типична цена: 300 до 800 euros годишно, в зависимост от това дали включвате съдържанието и мебелите.

Има две основни покрития: застраховка на сградата (конструкцията) и застраховка на съдържанието (вашите вещи). Повечето собственици сключват и двете.

Примерно изчисление:0около0400 euros годишно.

Грижа за дома и отдаване под наем

Ако живеете в чужбина и домът стои празен с месеци, някой трябва да го наглежда. Теч, открит навреме, спестява много пари.

• Един държател на ключове или управител на имота който да проверява дома, да го проветрява и да се занимава с дребни задачи, струва около 100 euros на месец.

Ако решите да го отдавате под наем, управлението се таксува като дял от наема, а не като фиксирана такса:

• Краткосрочно (ваканционни наеми): около 18% до 25% от приходите от наем.
• Дългосрочно: около 8% до 12% (често само наемът за един месец като такса за намиране на наемател).

Това е по избор. За дом, който посещавате няколко пъти годишно, управителят е разумен избор, но в добър комплекс персоналът на място и съседите могат да поемат това безплатно. Попитайте преди да купите.

Данък върху богатството: обикновено не е повод за притеснение

В Spain има данък върху богатството (Impuesto sobre el Patrimonio), но за повечето собственици той не се прилага. Има голям необлагаем минимум и се дължи само ако общите ви активи в Spain са в милионите (общо взето около 3 million euros и нагоре, в зависимост от региона). Един ваканционен имот за 500.000 euros е доста под тази граница. Споменаваме го само за да знаете, че съществува, и да спрете да се тревожите за него.

Derrama: изненадващата такса, за която да внимавате

Ето един допълнителен разход, който хваща купувачите неподготвени: the derrama.

Derrama е специална еднократна такса от общността за голям ремонт, като нов асансьор, нов покрив или пребоядисване на сградата. Тя се разпределя между всички собственици и може да бъде стотици или дори хиляди euros, с малко предупреждение. Новите комплекси рядко се сблъскват с такава в първите години, но тя има голямо значение при по-старите сгради.

Можете да се защитите. Преди да купите, вашият адвокат трябва да прегледа протоколите от последните събрания на общността. Те показват всички планирани големи ремонти и всякакви дългове. Ако предстои проект за 10.000 euros, искате да знаете това преди да подпишете, а не след това.

В Spain Developments ние сме независим агент на купувача, платен от строителя, така че вие не ни плащате такса. Винаги изясняваме разходите за поддръжка и всички въпроси, свързани с общността, преди да купите. Целта ни е да няма неприятни изненади.

Пълният годишен разход за ново строителство за 500.000 euros

Ето пълния годишен разход за поддръжка на стандартен апартамент ново строителство за 500.000 euros, използван от нерезидент част от годината.

• 3.000 euros0- такси за общите части (комплекс тип курорт)
• 900 euros - общински данък IBI
• 418 euros - данък IRNR за нерезиденти (собственик от EU; около 528 за извън EU)
• 150 euros - такса смет
• 1.500 euros - комунални услуги (ползване част от годината)
• 400 euros - застраховка на дома
• Междинна сума: около 6.370 euros годишно (~530 на месец)
• Допълнително: държател на ключове или управител на имота: около 1.200 euros годишно
• Общо с управление: около 7.570 euros годишно (~630 на месец)

По-опростен комплекс с по-ниска такса към общността, плюс леко ползване, може да свали това под 5.000 euros годишно. Като ориентир, предвидете 1% до 1,5% от стойността на дома годишно за разходи по поддръжката, плюс малко отгоре за еднократни ремонти. За 500.000 euros това е 5.000 до 7.500 euros, което съвпада с разбивката по-горе.

Забележка: Това е за апартамент. Вила с частен басейн и градина струва повече, най-вече заради поддръжката на басейна, градинарството и по-високото потребление на комунални услуги.

И когато продавате

При продажба се прилагат два данъка, освен таксите за вашия агент и адвокат:

• Данък върху капиталовата печалба (CGT) върху печалбата: 19% за продавачи от EU/EEA, 24% за продавачи извън EU. Облага се печалбата, а не цялата продажна цена.
• Plusvalía municipal: местен данък към общината върху увеличението на кадастралната стойност на земята по време на вашето притежание. Начинът на изчисление зависи от това колко дълго сте държали имота, а адвокатът ви го изчислява.

Можете да намалите печалбата (а следователно и CGT) с допустими разходи, затова пазете всяка фактура:

• Това, което сте платили, плюс данъците и таксите по покупката (IVA или ITP, нотариус, регистър, адвокат).
• Капиталови подобрения с надлежни фактури - нова кухня, климатик, добавяне на басейн.
• Разходи по продажбата - комисиона на агента, адвокат, енергиен сертификат и платената от вас plusvalía.

Бонус съвет: Ако сте продавач нерезидент, купувачът задържа 3% от цената и ги плаща на данъчната служба по вашия CGT. Ако реалният ви CGT е по-нисък, искате обратно разликата чрез Modelo 210. Пазете фактурите за подобрения от първия ден — в края те се превръщат във върнати пари. Разглеждаме данъците при продажба изцяло в нашето ръководство за данъци върху имотите за нерезиденти.

Апартамент срещу вила: бързо сравнение

Много купувачи питат дали вилата струва много повече за поддръжка. Краткият отговор е да, най-вече заради басейна и градината.

Стандартен апартамент ново строителство

• Такси към общността: около 3.000 euros
• Басейн и градина: включени в таксата към общността
• Комунални услуги: около 1.500 euros
• Данъци, такса смет и застраховка: около 1.870 euros
• Общо: около 6.400 euros годишно

Вила с частен басейн и градина

• Такси към общността (ако е в урбанизация): 500 до 1.500 euros
• Поддръжка на басейн: 600 до 1.400 euros
• Градинарство: 1.000 до 3.000 euros
• Комунални услуги: 2.500 до 4.000 euros
• Данъци и застраховка: 1.500 до 3.000 euros
• Общо: около 8.000 до 12.000 euros годишно

Така че поддръжката на вила може да струва почти двойно повече от тази на апартамент. Ако ниските текущи разходи са важни за вас, апартамент в добре управляван нов комплекс обикновено е по-лесният избор.

Заключение

Годишният разход за притежаване на стандартен апартамент ново строителство за 500.000 euros на Costa del Sol е около 5.000 до 7.500 euros, или приблизително 450 до 625 euros на месец. Най-големите пера са таксата към общността и комуналните услуги, като IBI и IRNR са основните годишни данъци, а CGT и plusvalía се дължат при продажба. Вилите струват повече, главно заради басейна и градината. Планирайте ги от самото начало, внимавайте за derrama и вашият дом в Spain ще остане удоволствие, а не тревога.

Искате ли точните текущи разходи за конкретен дом, който сте видели? Свържете се с Spain Developments и ние ще ги изчислим за вас, без такса и с пълна прозрачност.