Ипотечно посредничество за чуждестранни купувачи на имот в Испания

Тази страница е за международни купувачи, които искат испанска ипотека за новопостроен дом на Costa del Sol. Ще научите колко можете да заемете, как работи това при ново строителство и кои разходи тихо са се променили във ваша полза. Честни отговори, на ясен език.

Кратко обобщение: Most non-residents can borrow around 60% to 70% of the price, so you need 30% to 40% in cash plus your buying costs. The currency you earn in matters: Polish buyers usually get a mortgage without much trouble, while Czech-crown income is harder and can be capped near 50%. On a new-build you arrange the mortgage close to completion, not years ahead, but you can get a pre-approval early. Good news many buyers miss: since 2019, the bank pays most of the mortgage's own setup costs. We connect you with a mortgage broker we trust to handle all of it.

Колко можете да заемете

Като нерезидент банките обикновено отпускат до 60% до 70% от цената, в зависимост от това кое е по-ниско спрямо тяхната оценка. Останалото идва от вашите спестявания, плюс разходите по покупката отгоре.

Сумата зависи от вашия профил, имота и валутата, в която получавате доходите си. Не става въпрос просто за това дали печелите в евро. Испанските банки приемат повечето валути, но поддържат списък с такива, към които са предпазливи, и чешката крона е в него.

• Полски купувачи обикновено получават стандартните 60% до 70%, въпреки че злотата не е евро.
• Доходите в чешки крони са най-трудни. Кроната е една от валутите, които испанските банки не харесват, така че максимумът, който отпускат, може да е около 50%.
• Купувачи от UK все още отговарят на условията след Brexit. Критериите просто са малко по-строги.

Ето един прост пример. При новопостроен имот за 500.000 euros, ипотека от 70% е 350.000 euros, така че ви трябват 150.000 euros собствени средства, плюс разходи по покупката от около 12% до 14%. Ако получавате доход в валута, към която банките са предпазливи, като чешката крона, и таванът е 50%, заемът е 250.000 euros, така че ще ви трябват 250.000 euros в брой.

Лихви и срокове

Повечето нерезиденти избират фиксирана лихва, заради сигурността на една и съща месечна вноска. През 2025 и в 2026, фиксираните лихви за нерезиденти варират приблизително от 3% за силни профили до около 5%, в зависимост от банката и вашето финансово състояние.

• Фиксирана лихва. Вноската остава една и съща за целия срок. Популярна е сред чуждестранните купувачи, които искат предвидим бюджет.
• Плаваща лихва. Обвързана е с Euribor (основният лихвен процент за кредитиране в еврозоната), така че вноската може да се повишава или понижава. По-малко нерезиденти я избират.
• Срок и възраст. Сроковете често са ограничени до около 20 години, с възрастови лимити, така че заемът обикновено се изплаща до около 70 до 75-годишна възраст.

Испанските банки, активни при работа с нерезиденти, включват Santander, BBVA и CaixaBank. Всяка има собствен апетит към риска и той се променя с времето, а именно тук добрият брокер ви спестява догадки.

Как работи ипотеката при ново строителство

Графикът при ново строителство е различен от този при препродажба и изненадва много купувачи.

• Уреждате ипотеката близо до завършването, не години предварително. По време на строителството плащате етапните вноски със собствени средства. Реалната ипотека се оформя близо до завършването, обикновено започвайки около два месеца преди нотариалния акт.
• Причината е оценката. Банковата оценка (the tasación) е валидна само около шест месеца, така че трябва да бъде направена към края. Вие плащате тази такса за оценка и това е един от малкото ипотечни разходи, които остават за ваша сметка.
• Все пак можете да планирате отрано. Брокер преглежда профила ви предварително и ви дава предварително одобрение — честна преценка дали ще получите ипотеката и приблизително колко, преди да се ангажирате с каквото и да било.
• Банката отпуска заем според своята оценка. Тя отпуска процент от по-ниската стойност между цената и своята оценка. При ново строителство оценката обикновено съвпада с цената, за която сте се договорили, но това не е гарантирано, затова добрият брокер проверява вероятната стойност отрано. Така няма изненади близо до завършването.

Предупреждение: Предварителното одобрение не е окончателна гаранция. Банката проверява ситуацията ви отново близо до завършването, така че поддържайте финансите си стабилни дотогава. Поемането на нов дълг или смяната на работа между предварителното одобрение и нотариалния акт може да промени офертата.

Приятна изненада: банката плаща повечето разходи по ипотеката

Ето нещо, което малко купувачи знаят. От испанския закон за ипотеките от 2019 г. (Ley 5/2019), банката, а не вие, плаща повечето разходи по учредяването на самата ипотека.

• Банката плаща AJD (гербовия данък върху ипотечния акт), както и таксите за нотариус, имотен регистър и gestoría по ипотеката.
• Вие основно плащате оценката на имота, която обикновено е няколкостотин евро.

Дръжте едно нещо ясно разграничено в съзнанието си. Това се отнася за ипотеката. Покупката на ново строителство все още означава 10% IVA плюс около 1,2% AJD върху самата покупка, които всеки купувач плаща, независимо дали ползва ипотека или не. Но разходите по учредяването на самата ипотека сега до голяма степен са за сметка на банката, което е реална икономия.

Документите и колко време отнема

Испанските банки искат пълна картина на финансите ви от вашата родна страна, така че това е частта, с която да започнете отрано.

• Данъчните ви декларации от последните две или три години в родната ви страна, плюс последни фишове за заплата или фирмени отчети.
• Банкови извлечения, кредитен отчет и вашият NIE (идентификационният номер на чужденец), който ви е необходим преди завършването.
• Официални преводи на ключови документи на испански, а понякога и Хагски апостил, международен печат, който доказва, че даден документ е автентичен в чужбина.

От пълно подадено заявление одобрението обикновено отнема от 4 до 8 седмици. Липсващи или непреведени документи са основната причина за забавяне.

Как помагаме

Ние не отпускаме заеми и не сме банка. Свързваме ви с ипотечен брокер, на когото имаме доверие, който всеки ден урежда испански заеми за чуждестранни купувачи и знае кои банки подхождат на вашата националност и доходи.

За да сме напълно ясни относно разходите: брокерът е външен специалист, така че има собствена такса, обикновено около 0,5% до 1% от заема плюс ДДС, отделно от нашата услуга по покупката, която остава безплатна за вас. Добрият брокер си връща тази такса, като ви осигурява по-добри условия и ви спестява седмици, изгубени с банка, която никога не е щяла да каже „да“.

Бонус съвет: Всеки имот на нашия уебсайт има вграден калкулатор за ипотека и калкулатор за разходи. Още преди да говорите с когото и да било, можете да изчислите месечната си вноска и общите си разходи само с няколко клика, така че бюджетът ви да е ясен още от самото начало.

Тъй като Spain Developments е независима компания, ние също така честно ще ви кажем, когато ипотеката няма смисъл за вас. Ако сметките са на ръба, ще го кажем. Оставате с един доверен консултант, който подрежда финансите ви, преди да се влюбите в дом, който все още не можете да си позволите.

Заключение

Испанска ипотека като чуждестранно лице без местожителство е напълно възможна, просто е различна от тази у дома. Обикновено можете да заемете 60% до 70%, по-малко, ако получавате доход в валута, към която банките са предпазливи, като чешката крона. При ново строителство я уреждате близо до завършването, с предварително одобрение още в началото, за да знаете бюджета си. А от 2019 г. банката покрива по-голямата част от собствените разходи по ипотеката. Когато сте готови, пишете на вашия консултант в Spain Developments и ние ще ви свържем с нашия доверен брокер, без такса за купувача за нашата помощ.