Осигуряване на вашето жилище и условия при ново строителство на Коста дел Сол

Тази страница е за купувачи, които искат да разберат как всъщност се продават новостроящи се имоти: какво подлежи на договаряне, как работят резервациите и плащанията и как парите ви са защитени. Тя е честна и подробна, без фалшиви обещания.

Кратко обобщение: На пазара на ново строителство цената в повечето случаи е фиксирана, така че тук не става въпрос за договаряне на по-ниска цена. Става въпрос за това да получите правилния имот в правилния момент и да знаете точно как работи процесът. Инвеститорите пускат имотите на етапи и често задържат най-добрите, затова следим проектите, които харесвате, и ви казваме в момента, в който се появи добър имот. Също така сме честни за нещата, които изненадват купувачите: обикновено плащате преди да подпишете, договорът рядко се променя, а проектите често се забавят. Нищо от това не е проблем, когато го знаете предварително, а парите ви са защитени по закон през целия път.

Честната истина за цената

Нека бъдем честни от самото начало, защото именно тази честност е цялата идея. При новото строителство на Costa del Sol цената в повечето случаи е фиксирана. Инвеститорите определят фиксирана ценова листа и тя не се променя много. Силните проекти се продават бързо, а строител с листа на чакащи няма причина да сваля цената.

Затова няма да се преструваме, че можем да договорим голяма отстъпка за вас. Много агенти намекват, че цените подлежат на свободно договаряне, а после не постигат нищо и купувачът остава разочарован. Ние предпочитаме да ви кажем истината. Истинската стойност не е в намалението на цената, а в избора на правилния имот в правилния момент — и точно там започва нашата работа за вас.

Предупреждение: Внимавайте с всеки агент, който обещава голяма отстъпка за ново строителство, преди изобщо да познава проекта. При силните проекти на Costa del Sol такава отстъпка обикновено не съществува. Подобно обещание често е просто примамка, за да спечели вниманието ви.

Как всъщност се пускат имотите и защо е важно ние да следим

Ето нещо, което повечето агенти няма да ви кажат. Тъй като търсенето е толкова високо, инвеститорите пускат имотите си на етапи, в какъвто ред сами изберат. Най-добрият имот често не се пуска в началото.

Какво означава това за вас:

• Ранната покупка може да означава по-добра цена. Покупката при старта, преди да излезе строителното разрешение и преди първото покачване на цената, обикновено ви осигурява най-ниската цена. Това е чудесно, ако за вас най-важна е бъдещата стойност.
• Най-добрият дом може да се появи по-късно. Ако сте краен купувач, за когото правилният дом е по-важен от поскъпването, по-добър имот може да бъде пуснат месеци по-късно, дори в проект, стартирал преди година. На този пазар далеч не са изчерпани всички добри имоти.
• Някои инвеститори първо пускат най-слабите имоти. Не всеки инвеститор, но някои го правят. Пускат по-слабите имоти рано, за да ги разчистят, задържат най-добрите и наблюдават как реагира пазарът. Рядко ще чуете това от продавач.

Точно затова е важно ние да следим. Постоянно имаме купувачи около едни и същи проекти, така че когато ценовата листа се актуализира, ние сме сред първите, които разбират. Кажете ни кои проекти харесвате и ще ги наблюдаваме вместо вас. В момента, в който бъде пуснат имот, който ви подхожда, ще ви уведомим.

Предупреждение: Някои инвеститори не са напълно открити за това какво е продадено. Един имот може да бъде отбелязан като продаден, когато всъщност просто е задържан, а после отново се появява на пазара. Ние ви помагаме да видите отвъд това и честно ви казваме, когато дом, който обичате, като например конкретен пентхаус, е задържан, а не наистина изчезнал.

Имотите се връщат, така че не се отказвайте от даден проект

Ако изпуснете даден имот, не отписвайте целия проект. Имотите се връщат на пазара по-често, отколкото бихте си помислили.

• Има период преди договора. След резервация може да мине време, преди да бъде подписан частният договор за покупка (thea0contrato privado de compraventa, или PPC), защото за PPC е нужно строително разрешение. При току-що стартирал проект често все още няма разрешение и чакането може да е шест месеца или повече. Това е нормално и стандартно.
• Купувачите си променят решението. Някои се отказват на етапа на PPC. Те губят депозита си и имотът се връща на пазара.
• Ипотеките пропадат. Дори близо до края на проекта купувач може да не успее да получи ипотека и инвеститорът трябва да препродаде имота.

Така че проект, който днес изглежда запълнен, може следващия месец да има точния имот за вас. Ние следим и действаме бързо, когато такъв се върне.

Как всъщност работят резервациите и депозитите

За да задържите даден имот, плащате резервационен депозит, а останалото се плаща на етапи с напредването на строителството. Ето честните подробности, които повечето страници пропускат.

• Може да задържи имот, докато го проверявате. Понякога можете да резервирате, за да блокирате имот за няколко дни или седмица, да го проучите както трябва и, ако решите да се откажете, инвеститорът ви връща депозита. Много от тях са гъвкави по този въпрос, но винаги първо потвърждавайте условията.
• Сумата варира много. Първоначалната резервация често е по-малка сума, за да се свали имотът от пазара. При по-голяма покупка депозитът може да е около 1% до 3% от цената. След това плащанията обикновено са на етапи: по-голямо плащане около частния договор за покупка, а остатъкът — при завършване.
• Без строително разрешение означава пълно възстановяване. Ако инвеститорът никога не получи строителното разрешение, което е рядко, получавате депозита си обратно изцяло. Това се изисква от испанското законодателство.

Обикновено плащате преди да подпишете и това е нормално

Това изненадва много купувачи, затова искаме да сте подготвени. На Costa del Sol много често изпращате пари на инвеститора, преди да бъде подписан частният договор за покупка. След това договорът се подписва.

Това е напълно стандартно тук. Не се опитваме да ви тревожим, просто искаме да го очаквате. Някои предприемачи първо ще подпишат договора, но нормалният ред е първо парите, после договорът. Последната стъпка, нотариалният акт (escritura), винаги се подписва пред нотариус (notario) като част от установен правен процес. Ако знаете този ред предварително, всичко се усеща спокойно, а не стресиращо.

Договорът: какво може и какво не може да направи вашият адвокат

Нека поставим реалистични очаквания относно частния договор за покупка. Повечето предприемачи няма да го променят. Ако един проект има 100 жилища и всеки купувач иска да редактира клауза, това просто е невъзможно за управление. Договорът е стандартен и вие го подписвате до голяма степен такъв, какъвто е.

И така, какво всъщност прави вашият адвокат? Той проверява дали всичко в договора е правилно, дали имотът и предприемачът са надеждни и дали вашите правни защити са налице. В около 90% от случаите самите клаузи не могат да бъдат променени. Понякога, за нещо малко, добър адвокат може да коригира детайл, и сме виждали нашият доверен адвокат да го прави, но само рядко и обикновено не е необходимо.

Добрата новина е, че в Spain повечето от вашата защита е записана в самия закон, а не се договаря в договора. Така че стандартният договор все пак ви пази. Това е и причината да препоръчваме независим адвокат, който не ни плаща никаква комисиона за препращане. Много агенции ви насочват към адвокат, който им плаща комисиона. Ние не го правим. Имате пълната свобода да използвате свой собствен адвокат, а адвокатът винаги действа само във ваш интерес. Ние просто препоръчваме нашия, защото координацията е по-гладка и целият процес е по-лесен за вас.

Как са защитени парите ви: банковата гаранция

Това е защитата, която има най-голямо значение, и тя е по закон, а не нещо, което трябва да договаряме.

Всяко euro, което плащате преди завършването, е защитено съгласно Law 57/1968 (Ley 57/1968), подсилено от Law 20/2015 (Ley 20/2015). Ето как работи на практика:

• Парите ви влизат в отделна сметка.0Предприемачът трябва да държи плащанията на купувачите в специална банкова сметка и не може да докосва тези пари, докато проектът не бъде завършен.
• Банката стои зад това.0Средствата са покрити от банкова гаранция, така че са защитени дори ако предприемачът изпадне в затруднение.
• Получавате всичко обратно, ако нещо се обърка.0Ако проектът не бъде предаден, получавате 100% от парите си обратно, плюс лихва. Тази защита покрива и случаи, в които строителството е завършено със закъснение.

Вашият адвокат потвърждава, че гаранцията е валидна и е на ваше име, преди да платите. Тази една проверка е сред най-важните в цялата покупка.

Винаги приемайте, че строителството ще се забави

Няма да ви лъжем и да казваме, че проектите се предават навреме, защото много често не е така. Трябва да планирате от самото начало така, сякаш и вашият ще се забави.

Често това дори не е по вина на предприемача. Забавянето може да дойде от чакане на общината, получаване на разрешение за строеж или свързване на електричеството — неща извън контрола на предприемача. Ако ви е нужен домът до фиксирана дата, по каквато и да е причина, предвидете буфер от няколко месеца.

Добрата новина отново е свързана с банковата гаранция: закъснялата доставка е едно от нещата, които тя покрива, така че едно забавяне обикновено ви струва време, а не парите ви.

Персонализиране на разпределението и довършителните работи

Едно истинско предимство на покупката „на зелено“ е, че често можете да оформите дома преди да бъде построен, което никога не можете да направите с вече завършен препродажбен имот.

• Разпределението.0В зависимост от етапа на строителство може да успеете да обедините две спални, да отворите кухнята или да преместите стена, докато всичко още е само на хартия.
• Довършителните работи.0Подови настилки, кухненски шкафове, плочки за баня и гардероби често могат да бъдат избрани от опциите на предприемача, така че домът да отговаря на вкуса ви още от първия ден.
• Практични подобрения.0Климатик, подово отопление или допълнителни контакти са много по-лесни за добавяне по време на строителството, отколкото след това.

Ключът е времето. Колкото по-рано се ангажирате, толкова повече можете да промените. Ние ви помагаме да зададете правилните въпроси навреме, за да не изпуснете този прозорец.

Допълнителен съвет:0Питайте за възможностите за персонализиране преди да резервирате, не след това. Списъкът с това какво можете да промените и до кога е реална част от сделката, а ако фиксирате избора си за довършителните елементи рано, получавате дом, изграден около вас.

Заключение

Осигуряването на жилище ново строителство не е въпрос на сваляне на цената чрез преговори. Става дума за правилния момент, правилното жилище и процес, който разбирате напълно. Ние следим проектите, които харесвате, и действаме бързо, когато правилното жилище бъде пуснато или отново стане свободно. Честни сме за това как наистина работи всичко: обикновено плащате преди да подпишете, договорът е стандартен, а завършването често закъснява. А парите ви стоят безопасно зад банкова гаранция през целия път. Когато сте готови, пишете на своя консултант в Spain Developments, и за нищо от това няма такса за купувача.