Покупка на зелено срещу препродажба в Испания: кое е подходящо за вас

Това ръководство е за чуждестранни купувачи, които избират между покупка на зелено и препродажба на Costa del Sol. Ще научите реалните разходи, рисковете и кой вариант отговаря на вашите цели. Накрая ще знаете кой път е правилният за вас, с честно представени плюсове и минуси и за двата варианта.

Кратко обобщение: Покупка на зелено означава да купите нов дом от строителен предприемач, преди да бъде построен: по-ниска начална цена, 10-годишна гаранция и схема на плащане с такса за резервация плюс плащане на вноски на етапи (около 20% до 40% преди завършване, често около 30%) с остатък от 60% до 80% при получаване на ключовете, всичко защитено от задължителна банкова гаранция - но се чака. Препродажба означава да купите дом, който вече е имал собственик: плащате около 10% при arras и 90% при завършване, виждате точно какво получавате, можете да се нанесете бързо и често да преговаряте, но трябва да направите повече проверки. За дом на стойност 500.000 euros очаквайте около 12% до 14% допълнителни разходи при покупка на зелено и 9% до 12% при препродажба.

Числата, които имат значение:

• 12% до 14% допълнителни разходи, покупка на зелено.
• 9% до 12% допълнителни разходи, препродажба.
• 10 години гаранция за ново строителство.
• 4 до 12 седмици скорост на покупка при препродажба.

Какво ще научите

• Покупка на зелено срещу препродажба: бързата разлика
• Покупка на зелено: плюсове, минуси и как плащате
• Препродажба: плюсове, минуси и как плащате
• Реалната разлика в разходите (с числа)
• Сравнение едно до друго
• Кое е правилно за вас?
• Рискове и как да останете в безопасност

Покупка на зелено срещу препродажба: бързата разлика

Изборът е лесен за определяне:

Покупка на зелено

Вид ново строителство. Купувате от строителен предприемач преди домът да е завършен. Купувате по планове и чакате да бъде построен.

Ново строителство, готово

Домът на строителния предприемач е построен, но никога не е бил обитаван. Готов за нанасяне, от строителен предприемач.

Препродажба

Домът е имал поне един собственик преди. Купувате го на пазара на имоти втора употреба, от частен собственик.

И трите варианта са често срещани на Costa del Sol. Покупката на зелено и новото строителство идват от строителен предприемач. Препродажбата идва от частен собственик. Всеки има ясни плюсове и минуси.

Покупка на зелено: плюсове, минуси и как плащате

Покупката на зелено подхожда на купувачи, които искат модерен дом и могат да чакат. Често плащате по-ниска „начална“ цена, а стойността на дома може да се повиши, преди да бъде завършен.

Плюсовете:

• По-ниска начална цена. Ранните купувачи често плащат по-малко от крайната цена.
• Ръст на стойността. Цените могат да се повишат по време на строителството, в добри райони.
• Модерно и ефективно. Новите домове отговарят на настоящите изисквания за изолация и енергия. По-ниски сметки, повече комфорт.
• Можете да избирате довършителните елементи. Често избирате плочки, кухни и разпределения.
• Готов за нанасяне, когато е завършен. Без ремонт, с басейни, фитнеси и градини.
• 10-годишна гаранция. По закон строителният предприемач трябва да покрива структурни дефекти за 10 години.

Минусите:

• Чакате. Строителството отнема време и са възможни забавяния.
• Купувате частично без да сте го видели. Оценявате гледката и качеството по планове и мострено жилище.
• Все още няма доход от наем. Домът не носи нищо, докато не бъде завършен.

Как плащате при покупка на зелено. Плащате на етапи, не всичко наведнъж:

• Фиксирана такса за резервация, за да се запази домът, обикновено около 6.000 до 10.000 euros.
• Вноски на етапи по време на строителството. Общо те са около 20% до 40% от цената преди завършването (често около 30%).
• Останалото (около 60% до 80%) при завършване, когато бъде издаден Licence of First Occupation и получите ключовете.

Голямото правило за безопасност: всяко евро, което плащате преди завършването, трябва да бъде защитено с банкова гаранция или застраховка (Law 57/1968, Ley 20/2015). Това е испански закон. Ако строителният предприемач не завърши, получавате парите си обратно.

Реален пример. Купувате апартамент на зелено за 500.000 euros. Типичният поетапен план изглежда така, като всяко плащане преди ключовете е покрито от банкова гаранция:

• 8.000 euros - такса за резервация (приспада се от цената)
• 150.000 euros - платени на етапи по време на строителството (около 30%)
• 350.000 euros - остатък при завършване (около 70%)

Без тази гаранция парите ви са изложени на риск.

Опасност: Никога не плащайте на строителен предприемач без банкова гаранция. Това е най-големият риск при покупка на зелено. Ако строителният предприемач не може да покаже такава, откажете се. Също така проверете историята му - поискайте да видите домове, които е завършил преди.

Препродажба: плюсове, минуси и как плащате

Препродажбата подхожда на купувачи, които искат сигурност и бързина. Можете да стоите в дома, да видите гледката и да усетите района, преди да купите.

Плюсовете:

• Това, което виждате, е това, което получавате. Реално разпределение, реална гледка, реална светлина, реални съседи.
• По-бързо. Цялата покупка може да отнеме около 4 до 12 седмици.
• Възможност за преговори. Цените при препродажба често подлежат на оферта. Отстъпки от 5% до 15% са често срещани на пазар в полза на купувача.
• Първокласни локации. Много места на първа линия до плажа и в центъра на града вече нямат свободна земя за ново строителство.
• Доход сега. Можете да го отдавате под наем или да се нанесете веднага.
• Характер. Някои купувачи обожават по-старите, традиционни домове.

Минусите:

• По-старо състояние. Може да има нужда от нова кухня, покрив или електрическа инсталация.
• По-нисък енергиен рейтинг. По-старите домове могат да струват повече за отопление и охлаждане.
• Няма 10-годишна гаранция. Купувате го в състоянието, в което е.
• Необходими са повече проверки. Наследявате историята на дома, така че проверката преди покупка е още по-важна.

Как плащате при препродажба. Структурата е по-лека:

• Около 10% при частния договор за покупка (the contrato de arras, договора за депозит).
• Останалите 90% при завършване, при нотариуса.

Реален пример. Купувате апартамент за препродажба, обявен за 500.000 euros. Вие предлагате и се съгласявате за 470.000 euros (често срещано спестяване):

• 500.000 euros - обявена цена
• 470.000 euros - договорена след преговори
• 47.000 euros - 10% при договора
• 423.000 euros - остатък при финализиране

Може да получите ключовете след около 4 до 8 седмици, много по-бързо, отколкото да чакате строеж „на зелено“.

Допълнителен съвет: За всеки препродажбен имот на повече от около 20 години платете за независим оглед. Няколкостотин euros сега могат да разкрият влага, стара електрическа инсталация или проблеми с покрива, които по-късно биха стрували хиляди. Продавачът не е длъжен да ви каже всичко - огледът ви защитава.

Реалната разлика в разходите (с числа)

Тук много купувачи остават изненадани. Двата варианта се облагат различно. На Costa del Sol (регион Andalucía) през 2026:

• На зелено / ново строителство: 10% IVA (VAT) плюс около 1.2% AJD (гербов налог).
• Препродажба: 7% ITP (данък прехвърляне). Без VAT, без AJD.

След това и при двете се добавят нотариални такси, Land Registry и правни такси. Така че общият ви допълнителен разход е около 12% до 14% за имот на зелено или ново строителство, и около 9% до 12% за препродажба. Ето един и същ дом за 500.000 euros, и в двата варианта.

На зелено / ново строителство

• 50.000 euros - 10% IVA
• 6.000 euros - 1.2% AJD (гербов налог)
• Около 1.500 euros - нотариус плюс Land Registry
• Около 6.050 euros - адвокат (1% плюс VAT)
• Общо допълнително: около 64.000 euros

Препродажба

• 35.000 euros - 7% ITP
• Няма - гербов налог (AJD)
• Около 1.500 euros - нотариус плюс Land Registry
• Около 6.050 euros - адвокат (1% плюс VAT)
• Общо допълнително: около 43.000 euros

Така че само по отношение на данъците препродажбата е по-лека - около 21.000 euros по-малко за дом за 500.000 euros. Но помнете: имотите на зелено често започват на по-ниска цена и могат да нараснат в стойност преди завършването. Така че по-ниският данък не винаги означава по-евтина сделка като цяло.

Допълнителен съвет: Каквото и да изберете, планирайте пълния допълнителен разход още от самото начало. Дом за 500.000 euros всъщност е покупка за 543.000 до 564.000 euros, щом се включат данъците и таксите. Това е капанът със скритите разходи, който най-често улавя чуждестранните купувачи.

Сравнение едно до друго

Ето цялата картина.

Покупка на зелено

• Нанасяне: след строителството
• Скорост: месеци до години
• Как плащате: такса резервация, после 20% до 40% на етапи по време на строителството, после 60% до 80% при завършване
• Преговори: ограничени (определени от предприемача)
• Основен данък (Andalucía): 10% IVA плюс 1.2% AJD
• Общо допълнително: около 12% до 14%
• Енергийна ефективност: висока (модерно)
• Гаранция: 10-годишна за конструкцията
• Виждате преди да купите: не (само планове)
• Защита на депозита: банкова гаранция (по закон)
• Доход от наем: само след завършване

Препродажба

• Нанасяне: веднага
• Скорост: около 4 до 8 седмици
• Как плащате: около 10% при arras, после 90% при завършване
• Преговори: често 5% до 15% отстъпка
• Основен данък (Andalucía): 7% ITP
• Общо допълнително: около 9% до 12%
• Енергийна ефективност: често по-ниска (по-старо)
• Гаранция: няма
• Виждате преди да купите: да
• Защита на депозита: стандартен arras депозит
• Доход от наем: възможен е незабавно

Кое е правилно за вас?

И двата варианта могат да бъдат умен избор. Зависи от целта ви.

Изберете имот на зелено, ако

Искате модерен дом с малко поддръжка, можете да чакате и ви харесва възможността за ръст на стойността преди завършването. Подходящо за купувачи, насочени към чисто нов дом или дългосрочна печалба.

Изберете препродажба, ако

Искате да видите точния имот, да се нанесете или да отдавате под наем бързо, да купите на първокласно място или да договорите цената. Подходящо за купувачи, които ценят сигурността и локацията.

Няма едно-единствено „по-добро“. Има само това, което подхожда на вашия график, бюджет и планове.

В Spain Developments се фокусираме върху ново строителство и имоти на зелено на Costa del Sol и работим само с предприемачи, които дават надлежна банкова гаранция. Ние сме независим агент на купувача - предприемачът плаща нашата комисиона, така че вие не плащате такса за купувач. Проверяваме лицензите, гаранцията и договора вместо вас. Можете спокойно да се свържете с нас, за да сравните реални опции една до друга.

Рискове и как да останете в безопасност

Бъдете честни относно рисковете на всеки път:

• На зелено: без банкова гаранция. Това е най-големият риск. Никога не плащайте без такава.
• На зелено: слаб предприемач. Проверете завършените му проекти и репутацията му.
• На зелено: забавяния. Оставете буфер в плановете си и прочетете датата на предаване в договора.
• Препродажба: скрити задължения. Неплатени данъци или такси към общността могат да преминат към вас. Вашият адвокат проверява nota simple (извлечението от Land Registry).
• Препродажба: скрити дефекти. Направете оглед на по-старите имоти.
• И при двете: незаконно строителство. Потвърдете лиценза и, за ново строителство, лиценза за първо обитаване.
• И при двете: нечестни агенти. Поискайте пълната цена и всички разходи в писмен вид.
• И при двете: валутен риск. Ако плащате в pounds, krona или zloty, фиксирайте курса си чрез брокер, за да не се променя цената.
• И при двете: okupas (самонастанили се лица). Реален страх за чуждестранните собственици. Жилищни комплекси с контролиран достъп, аларма и наблюдаван дом са най-добрата защита.

Предупреждение: Винаги използвайте свой собствен независим адвокат, никога този на продавача или предприемача. Тази една стъпка ви защитава срещу почти всеки капан по-горе, както при имоти на зелено, така и при препродажба.

Още не сте сигурни кое ви подхожда? Ние ви помагаме да сравните сигурни опции за имоти на зелено и ново строителство една до друга, с проверени вместо вас лицензи, гаранции и договори, и без такса за купувач. Можете спокойно да поговорите със Spain Developments.

Заключение

Имотите на зелено и препродажбата са и двата добри начина да купите на Costa del Sol - правилният зависи от вас. Имотът на зелено дава модерен дом, плащания на етапи и възможен ръст, но чакате и трябва да имате банкова гаранция. Препродажбата дава сигурност, бързина и шанс за преговори, но изисква внимателни проверки. За дом за 500.000 euros очаквайте около 12% до 14% допълнително при имот на зелено и 9% до 12% при препродажба. В Spain Developments ви помагаме да сравнявате сигурни опции без такса за купувач. Когато сте готови, можете спокойно да се свържете с нас.