Porezi na nekretnine u Španiji za nerezidente (2026)

Ovaj vodič je za međunarodne vlasnike koji kupuju na Costa del Sol, ali žive u inostranstvu. Naučit ćete koje poreze plaćate svake godine, koliko to košta i kada dospijeva na naplatu. Koristimo kuću od 500.000 eura kako biste vidjeli stvarne brojke.

Na prvi pogled:nbsp;Ako posjedujete kuću u Španiji, ali tamo živite manje od 183 dana godišnje, za porezne svrhe ste nerezident. Plaćate porez čak i ako kuća stoji prazna. Glavni godišnji porezi su IBI (lokalni općinski porez) i IRNR (mali porez na vlasništvo). Za kuću na Costa del Sol od 500.000 eura, sam porezni račun je otprilike 1.000 do 1.300 eura godišnje, ili oko 2.400 eura kada dodate naknade za smeće i zajednicu stanara.

Ovo su glavni godišnji iznosi za nerezidentnog vlasnika kuće od 500.000 eura.

• ~750 euranbsp;- IBI općinski porez
• ~314 euranbsp;- IRNR, vlasnik iz EU
• 19%nbsp;- porez na kapitalnu dobit ako prodajete
• ~2.400 euranbsp;- ukupni godišnji trošak

U nastavku objašnjavamo svaku stavku jednostavnim riječima. Sve brojke odnose se na 2026.

Prvo: šta je „nerezident“?

Vi stenbsp;nerezidentnbsp;u Španiji ako provedetenbsp;manje od 183 dananbsp;godišnje u toj zemlji. Većina vlasnika kuća za odmor i drugih domova spada u ovu grupu.

Kao nerezident, plaćate španski porez samo na španski prihod i špansku imovinu. Vaša plata ili penzija iz matične zemlje oporezuje se tamo, a ne u Španiji. To su dobre vijesti. Ali i dalje imate nekoliko španskih poreza kojima se morate pozabaviti, a mnogi vlasnici za njih ne znaju dok ne stigne račun.

Opasnost:nbsp;Španska poreska uprava (zove senbsp;Hacienda) postala je mnogo strožija. Sada traži neplaćeni porez nerezidenata unazad četiri godine. Ako to ignorišete, možete se suočiti s kaznama od 5% do 20% poreza, plus kamate. Nikada nemojte pretpostaviti da „niko ne provjerava“. Provjeravaju, posebno kada prodajete.

Također vam trebanbsp;NIE (vaš španski poreski identifikacioni broj za strance)nbsp;da biste platili bilo koji porez. Dobijate ga kada kupite. Bez njega ne možete podnijeti prijavu niti platiti.

Katastarska vrijednost: broj koji stoji iza vašeg poreza

Prije poreza, morate razumjeti jednu riječ:nbsp;katastarska vrijednost (valor catastralnbsp;na španskom).

To je službena vrijednost koju država dodjeljuje vašoj kući. Tonbsp;nijenbsp;tržišna cijena. Gotovo uvijek je mnogo niža, često 40% do 70% onoga što ste platili. Nalazite je na svom IBI računu.

Zašto je to važno? Zato što se dva vaša glavna poreza (IBI i IRNR) zasnivaju na katastarskoj vrijednosti,nbsp;nijenbsp;a ne na 500.000 eura koje ste platili. Zato su stvarni porezni računi manji nego što se ljudi boje.

Tržišna cijena naspram katastarske vrijednosti:

• Platili ste: 500.000 eura
• Katastarska vrijednost: oko 150.000 eura

Primjer:nbsp;Kupite za 500.000 eura. Katastarska vrijednost može biti određena na, recimo, 150.000 eura. Vaši IBI i IRNR obračunavaju se na tih 150.000 eura, a ne na 500.000 eura.

Dodatni savjet:nbsp;Uvijek tražite posljednji IBI račun prije nego što kupite. Na njemu se vidi katastarska vrijednost, tako da unaprijed možete izračunati tačne godišnje poreze. Dobar agent kupca pribavi vam to prije nego što se obavežete.

IBI: lokalni općinski porez

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)nbsp;je lokalni porez na nekretninu. To je kao council tax u UK ilinbsp;onroerendezaakbelastingnbsp;u Nizozemskoj. Plaćate ga jednom godišnje gradskoj upravi.

• Stopu određuje svaki grad. Kreće se od okonbsp;0,4% do 1,1%nbsp;katastarske vrijednosti.
• Na Costa del Sol većina kuća plaća otprilikenbsp;400 do 900 eura godišnje.

Obrađeni primjer za kuću od 500.000 euranbsp;(katastarska vrijednost oko 150.000 eura, gradska stopa 0,5%):

• 150.000 eura x 0,5% = 750 eura godišnje

Tačan iznos zavisi od grada i katastarske vrijednosti, zato uvijek provjerite posljednji račun.

Dodatni savjet:nbsp;Podesite direktno terećenje sa svog španskog bankovnog računa za IBI. Rokovi se razlikuju od grada do grada, a propušteno plaćanje donosi kaznu. Direktno terećenje znači da nikada nećete zaboraviti.

IRNR: porez čak i ako ne izdajete

Ovo je ono što iznenadi gotovo svakog stranog vlasnika.nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)nbsp;je porez na dohodak nerezidenata.

Ako je vaša kuća prazna ili služi samo za vašu vlastitu upotrebu, Španija vas i dalje oporezuje. Ideja je da imate „korist“ od posjedovanja kuće, pa oporezuju tu zamišljenu korist. To se često zovenbsp;porez na imputirani dohodaknbsp;ilinbsp;porez na pretpostavljeni dohodak.

Kako se obračunava:

1. Uzmite katastarsku vrijednost.
2. „Dohodak“ jenbsp;1,1%nbsp;od nje (ako je vrijednost ažurirana u posljednjih 10 godina), ilinbsp;2%nbsp;ako nije. Većina je na 1,1%.
3. Primijenite poresku stopu:nbsp;19%nbsp;ako živite u EU, Norveškoj ili Islandu.nbsp;24%nbsp;ako živite izvan toga (to uključuje UK nakon Brexita).

Obrađeni primjer za kuću od 500.000 euranbsp;(katastarska vrijednost 150.000 eura):

• 1.650 euranbsp;- imputirani dohodak (150.000 eura x 1,1%)
• 313,50 eura godišnjenbsp;- vlasnik iz EU: porez po stopi od 19%
• 396 eura godišnjenbsp;- vlasnik izvan EU: porez po stopi od 24%

Dakle, većina vlasnika plaća izmeđunbsp;300 i 600 eura godišnjenbsp;za IRNR. Prijavu podnosite jednom godišnje koristeći obrazacnbsp;Modelo 210.

Upozorenje:nbsp;Ako dvije osobe zajedno posjeduju kuću, svaka mora podnijeti svoj Modelo 210 za svoj udio. Par koji posjeduje 50/50 podnosi dvije prijave, svaku na polovinu iznosa.

Porez ako izdajete kuću

Ako izdajete kuću (na primjer, za odmor), pravila se mijenjaju. Za dane kada je izdata, plaćate porez na stvarnu najamninu, a ne na imputirani dohodak.

• Vlasnici iz EU i EEA:nbsp;plaćajunbsp;19%nbsp;nanbsp;netonbsp;najamninu. Možete odbiti troškove: kamatu na hipoteku, IBI, naknade zajednice stanara, osiguranje, popravke, provizije agenta, režije koje vi plaćate.
• Vlasnici izvan EU (uključujući UK):nbsp;plaćajunbsp;24%nbsp;nanbsp;brutonbsp;najamninu, beznbsp;ikakvih odbitakanbsp;dozvoljenih prema važećim pravilima.

Ova razlika je velika. Evo jednog mjeseca najamnine od 1.000 eura, sa 400 eura troškova.

Vlasnik iz EU (19% na neto)

• Najamnina: 1.000 eura
• Manje troškovi: 400 eura
• Oporezuje se: 600 eura
• Porez: 114 eura

Vlasnik izvan EU (24% na bruto)

• Najamnina: 1.000 eura
• Manje troškovi: nije dozvoljeno
• Oporezuje se: 1.000 eura
• Porez: 240 eura

Dakle, vlasnik iz EU plaća manje od pola. Ovo je stvarna posljedica Brexita za britanske vlasnike.

Dodatni savjet:0Porez na najam za vlasnike izvan EU osporava se na španskim sudovima i može se promijeniti. Ako planirate iznajmljivati, zatražite aktuelan savjet prije nego što podnesete prijavu. Spain Developments vas može uputiti na pouzdane poreske stručnjake koji vode prijave za nerezidente.

Porez na odvoz smeća i naknade zajednici

Još dva godišnja troška koja nisu porez na prihod, ali vam ipak dolaze na račun:

• Porez na odvoz smeća (basura):mala općinska naknada, obično50 do 200 eura godišnje.
• Naknade zajednici (gastos de comunidad):ako je vaš dom u kompleksu s bazenom, vrtovima ili liftom, plaćate dio održavanja. Ovo nijeporezali jeste stvarni godišnji trošak, često600 do 1.800 eura godišnje, više za luksuzna odmarališta.

Primjer obračuna za stan od 500.000 eura:

• 120 eura- porez na odvoz smeća
• 1.200 eura- naknade zajednici
• Ukupno: 1.320 eura godišnje

Ovo detaljnije obrađujemo u našem vodiču o godišnjem trošku posjedovanja nekretnine u Španiji.

Porez na bogatstvo: trebate li brinuti?

Porez na bogatstvo (Impuesto sobre el Patrimonio)je porez na vrijednost vaše imovine u Španiji. Za većinu kupaca odgovor je jednostavan: nećete ga plaćati.

• Počinje tek iznad700.000 euraneto španske imovine,po osobi.
• Par koji posjeduje nekretninu 50/50 svaki dobija olakšicu od 700.000 eura, pa su zajedno pokriveni do oko 1,4 miliona eura.
• Hipoteka smanjuje neto vrijednost, pa dodatno snižava iznos.

Dobre vijesti za Costa del Sol:Andalucía trenutno daje 100% popusta na porez na bogatstvo. Dakle, čak i ako pređete prag, regionalni račun može biti nula.

Upozorenje:Postoji poseban nacionalni porez solidarnosti na velika bogatstva za imovinu vrlo visoke vrijednosti. Popust u Andalucía ne zaustavlja taj porez. Ako je vaša imovina u Španiji znatno iznad milion eura, potražite savjet. Za nekretninu od 500.000 eura ovdje nemate zbog čega brinuti.

Porezi kada prodajete

Ove ne plaćate svake godine, ali ih trebate znati sada, kako kasnije ne bi bilo iznenađenja.

• Porez na kapitalnu dobit:19%na vašu dobit (prodajna cijena minus cijena koju ste platili i vaši troškovi kupovine). Ova stopa od 19% važi za sve nerezidente u 2026, bez obzira u kojoj zemlji živite.
• Zadržavanje 3%:kada nerezident prodaje, kupac mora zadržati3%od prodajne cijene i uplatiti ga direktno poreskoj upravi. To se uračunava u vaš porez na kapitalnu dobit. Ako ste preplatili, tražite povrat razlike.
• Plusvalía municipal:lokalni gradski porez na rast vrijednosti zemljišta tokom vašeg vlasništva. Obično ga plaća prodavac.

Primjer obračuna:Kupite nekretninu za 500.000 eura i kasnije je prodate za 600.000 eura. Nakon troškova kupovine i prodaje, recimo da je vaša dobit 70.000 eura.

• 13.300 eura- porez na kapitalnu dobit (70.000 eura x 19%)
• 18.000 eura- kupac zadržava 3% od 600.000 eura
• Tražite povrat razlike: 4.700 eura

Dodatni savjet:Sačuvajte svaki račun od kupovine, advokata, poreza i svih poboljšanja. Ovi troškovi smanjuju vašu oporezivu dobit kada prodajete, što smanjuje vaš porez na kapitalnu dobit.

Potpuni godišnji pregled poreza za 500.000 eura

Evo potpune godišnje slike za nerezidentnog vlasnika stana na Costa del Solu od 500.000 eura (katastarska vrijednost oko 150.000 eura). Porezi pri prodaji prikazani su odvojeno, jer su jednokratni.

Godišnji troškovi, vlasnik iz EU

• 750 euranbsp;- IBI općinski porez
• 314 eura- IRNR (ne iznajmljuje se) po stopi od 19%
• 120 eura- porez na odvoz smeća
• 1.200 eura- naknade zajednici
• Godišnji ukupno (vlasnik iz EU): ~2.384 eura

Godišnji troškovi, vlasnik izvan EU (kao što je UK)

• 750 euranbsp;- IBI općinski porez
• 396 eura- IRNR (ne iznajmljuje se) po stopi od 24%
• 120 eura- porez na odvoz smeća
• 1.200 eura- naknade zajednici
• Godišnji ukupno (vlasnik izvan EU): ~2.466 eura

Jednokratni porezi kada prodajete (primjer na dobiti od 70.000 eura)

• 13.300 eura- porez na kapitalnu dobit (19% dobiti)
• Plusvalía municipal (plaća prodavac): varira od grada do grada

Dakle, ako ostavimo naknade zajednici po strani (koje nisu porez), čisti račun nerezidentnog poreza na nekretninu od 500.000 eura iznosi otprilike1.000 do 1.300 eura godišnje. S naknadama zajednici i smećem, ukupni godišnji iznos je oko2.400 eura.

Rokovi i obrasci

Neka vam ovi datumi budu jednostavni:

• IBI:jednom godišnje, datum određuje grad. Koristite direktno terećenje.
• IRNR (ne iznajmljuje se):podnosi seModelo 210jednom godišnje. Rok je31. decembargodine nakon poreske godine. Dakle, porez za 2025. dospijeva do 31. decembra 2026.
• IRNR (iznajmljuje se):sada se podnosi godišnje, s vlastitim rokom u januaru.
• Kapitalna dobit (kada prodajete):podnesite Modelo 210 u roku odčetiri mjesecaod prodaje.

Poreski stručnjak za nerezidente može sve ovo obaviti za vas uz malu godišnju naknadu. Mnogi vlasnici smatraju da je to lakše nego učiti španske obrasce.

U Spain Developments, naš posao ne završava kada dobijete ključeve. Mi smo nezavisni zastupnik kupca kojeg plaća investitor, tako da nama ne plaćate nikakvu naknadu. Pobrinemo se da razumijete svoje godišnje poreze prije kupovine i povezujemo vas s pouzdanom poreskom pomoći kako nikada ne biste propustili rok.

Zaključak

Kao nerezidentni vlasnik na Costa del Solu, vaši glavni godišnji porezi su IBI i IRNR, i oba se zasnivaju na niskoj katastarskoj vrijednosti, a ne na tržišnoj cijeni. Za nekretninu od 500.000 eura to je otprilike 1.000 do 1.300 eura poreza godišnje, odnosno oko 2.400 eura kada dodate smeće i naknade zajednici. Kada prodajete, očekujte 19% poreza na kapitalnu dobit na svoju zaradu. Znajte ove brojke sada i kasnije neće biti iznenađenja.

Želite znati tačne godišnje poreze za nekretninu koja vam se sviđa? Razgovarajte sa Spain Developments i mi ćemo to izračunati za vas, bez naknade i bez pritiska.