Pravni aspekti i prijenos vlasništva pri kupovini novogradnje u Španiji

Ova stranica je za međunarodne kupce koji žele da njihova kupovina nekretnine u Španiji bude pravilno provjerena i vođena. Saznat ćete zašto vam je potreban nezavisan španski advokat, šta on radi za vas, koliko to košta i kako zajedno s vama nadgledamo cijeli pravni proces. Jasno, pošteno, jednostavnim jezikom.

Kupovina nekretnine u Španiji je sigurna kada se pravna strana uradi kako treba. Opasnost je u tome da koristite pogrešnog advokata, ili da ga uopće nemate. Evo kako da se zaštitite.

Kratak odgovor:a0U Španiji, nezavisan advokat pravno provjerava sve prije nego što kupite. Preporučujemo pouzdanog advokata koji nam ne plaća nikakvu proviziju, naplaćuje 1% uključujući PDV (ispod uobičajene stope) i radi isključivo za vas. Ne trebate dovoditi advokata iz svoje zemlje, potreban vam je onaj koji poznaje španski zakon. Mi koordiniramo i nadgledamo cijeli pravni proces zajedno s njima, tako da ništa ne promakne.

Potreban vam je španski advokat, ne onaj iz vaše zemlje

Mnogi kupci pretpostavljaju da će dovesti svog advokata iz svoje zemlje da vodi sve. To je prirodna pomisao, ali u Španiji to ne funkcioniše tako.

Potreban vam je španski advokat koji poznaje španski zakon. Čak i tamo gdje se primjenjuje evropsko pravo, pravila i svakodnevne procedure koje zaista uređuju vašu kupovinu su španske. Advokat koji radi u drugom sistemu neće ih poznavati.

Naravno, možete uključiti i advokata iz svoje matične zemlje i da radi zajedno sa španskim. Međutim, prema našem iskrenom iskustvu, to obično malo doprinosi i često usporava stvari. Advokati u inostranstvu se često plaćaju po satu, pa mogu prolaziti kroz svaku klauzulu do najsitnijeg detalja i otvarati pitanja koja je španski sistem već riješio, a zatim ionako pitati španskog advokata kako to ovdje funkcioniše. Posebno kod novogradnje, veliki dio procesa je propisan zakonom, pa su ugovor i koraci prilično standardni. Španski advokat koji živi u tom sistemu provest će vas kroz njega glatko.

Zašto je nezavisan advokat najvažniji

Ovdje je suština. Mnoge agencije vas upućuju advokatu koji im plaća naknadu za preporuku. Tada je lojalnost tog advokata podijeljena i može prešutjeti problem koji bi trebao zaustaviti posao.

Mi to radimo drugačije. Preporučujemo nezavisnog advokata koji nam ne plaća ništa, ni centa. Njegova jedina dužnost je prema vama, kupcu. Zaista nezavisan advokat će vam reći da odustanete od lošeg posla, čak i kada to znači da nema prodaje i da niko ne dobije naknadu.

Ovo je još važnije kod preprodaje nego kod novogradnje. Novogradnja prati prilično ustaljen, zakonski uređen proces. Kod preprodaje ima više stvari koje mogu poći po zlu, pa advokat koji nije istinski nezavisan ima manje razloga da zaustavi posao koji bi trebalo zaustaviti, a neugodni detalji mogu ostati skriveni. S nezavisnim advokatom, ništa se ne gura pod tepih.

Uvijek možete koristiti svog španskog advokata. Mi preporučujemo našeg jer godinama sarađujemo, koordinacija je lakša, a cijeli proces jednostavniji za vas. Ali izbor je vaš, a advokat uvijek radi za vas.

Dodatni savjet:a0Uvijek vrijedi znati gdje leži lojalnost vašeg advokata. Pošteno pitanje za svaku agenciju je da li advokat kojeg predlažu njima plaća naknadu za preporuku. Pouzdana agencija na to odgovara direktno. Mi hoćemo: naš nam ne plaća ništa.

Još jedna povezana napomena. Najbolje je ne oslanjati se na advokata kojeg predlaže investitor ili agent prodavca, jer je njihov interes da se prodaja zaključi. Nezavisan advokat na vašoj strani, kao onaj kojeg mi preporučujemo, sasvim je druga stvar.

Šta advokat radi za vas

Španski advokat za nekretnine radi mnogo više od čitanja ugovora. On provodi potpunu pravnu provjeru, provjeravajući svaku pravnu činjenicu o nekretnini prije nego što platite, a advokat s kojim radimo naplaćuje 1% uključujući PDV, što pokriva sve to.

• Provjeravaa0nota simple, izvod iz zemljišne knjige koji pokazuje ko je vlasnik nekretnine i sve dugove ili terete na njoj.
• Potvrđuje da je gradnja legalna i da ima sve dozvole, kako ne biste naslijedili nelegalnu ili nelegalizovanu nekretninu.
• Objašnjava vam sve, na jednostavnom engleskom, u svakom koraku, tako da uvijek razumijete šta potpisujete.

Isti advokat također postavlja praktičnu stranu vlasništva u Španiji, što vam štedi mnogo stresa:

• Vaša0NIEa0(broj identifikacije stranca koji vam je potreban za kupovinu), vaš španski bankovni račun, vaše komunalije i osiguranje doma.
• Turistička licenca (za kratkoročni najam), ako želite iznajmljivati nekretninu.
• Tekući porezi za nerezidente i na prihod od najma. Firma s kojom radimo ima poseban odjel baš za to, a može pomoći i kod eventualnih sporova kasnije.

Ukratko, to je jedan pouzdan kontakt za gotovo sve što će vam trebati u Spain. Oni također imaju odlične lokalne kontakte, kao i mi, tako da se stvari zaista završe.

Koliko to košta, bez iznenađenja

Pravi strah za kupce su skriveni troškovi, iznenadni porezi ili da će im biti naplaćeno više zato što su stranci. Mi uklanjamo tu brigu tako što smo potpuno otvoreni od početka.

Prije nego što se obavežete na bilo šta, dobijate jasnu, detaljno razrađenu procjenu svakog troška, tako da znate svoj stvarni ukupan iznos:

• Advokat:a0oko 1% uključujući VAT.
• Porez na kupovinu novogradnje:a010% IVA, plus oko 1,2% AJD (taksena dažbina).
• Notar i zemljišni registar:a0otprilike 1% do 2% zajedno.

Kao pravilo, planirajte oko 12% do 14% iznad same cijene. A pošto smo nezavisni, sama cijena je ista bilo da kupujete preko nas ili idete direktno, tako da ne plaćate ni “premium za strance”.

Najveći pravni strahovi i kako ih uklanjamo

Pravna strana brine kupce jer funkcioniše drugačije nego kod kuće. Ovo su stvarni strahovi i kako ih advokat i mi rješavamo, jedan po jedan.

• Nasljeđivanje skrivenih dugova.a0U Spain, dugovi prate nekretninu, a ne osobu. Neplaćena hipoteka, naknade zajednici, porezi ili kazne mogu preći na vas, ponekad u iznosu od desetina hiljada eura. Advokat provjerava registar i račune zajednice, tako da nikada ne naslijedite tuđi dug.
• Nelegalna ili nelicencirana gradnja.a0Nekretnina bez odgovarajućih dozvola, ili bez Licence of First Occupation, ne može se legalno koristiti za stanovanje, priključiti na komunalije ili lako preprodati, a u najgorim slučajevima prijete kazne ili rušenje. Advokat provjerava svaku dozvolu, a mi vas od početka usmjeravamo dalje od problematičnih projekata.
• Prevare i izgubljen novac.a0Lažni oglasi, ljudi koji se predstavljaju kao vlasnik, falsifikovana punomoć i emailovi tipa „naši bankovni podaci su se promijenili“ su sve stvarne prijetnje. Mi uspostavljamo prvi kontakt i provjeravamo s kim imate posla, a vaš advokat se brine da se novac uvijek kreće sigurno. Nikada ne plaćajte nikome koga prvo niste provjerili s nama ili sa svojim advokatom.
• Potpisivanje nečega što ne razumijete.a0Španski ugovori su na španskom, prema španskom zakonu, sa konceptima koji možda ne postoje kod vas, a usmeno obećanje ne znači ništa osim ako nije napisano. Vaš advokat objašnjava svaku klauzulu jednostavnim English, i računa se samo ono što je napismeno.
• Nemogućnost iznajmljivanja.a0Dom može biti potpuno legalan za kupovinu, ali ograničen za turističko iznajmljivanje pravilima zajednice vlasnika. Ako vam je iznajmljivanje važno, advokat provjerava ta pravila prije nego što se obavežete.
• Skriveni troškovi i preplaćivanje.a0Kao što je gore navedeno: potpuna, detaljno razrađena procjena troškova unaprijed i ista cijena kao kod direktne kupovine.

Zašto raditi sa Spain Developments

Mi smo nezavisni agent kupca sa pristupom svakom projektu na Costa del Sol. Nismo vezani ni za jednog investitora i ne zarađujemo ništa od vašeg advokata, tako da naši savjeti ostaju nepristrasni. Naša usluga kupovine je besplatna za vas, jer investitor plaća našu naknadu, a cijena je identična bilo da dolazite preko nas ili idete direktno.

Najvažnije za pravnu stranu, mi vam ne samo preporučimo advokata i nestanemo. Koordiniramo i nadgledamo cijeli pravni proces i kompletnu transakciju zajedno s vašim advokatom, pazeći da se svaki korak desi na vrijeme, tako da ništa ne promakne. Uvijek imate jedan tim koji brine o vama.

Kada budete spremni, upoznat ćemo vas s našim nezavisnim advokatom ili ćemo rado sarađivati s vašim. U svakom slučaju, vaša kupovina će biti propisno provjerena i razumjet ćete svaki korak.