Grundsteuern in Spanien für Nicht-Residenten (2026)

Dieser Leitfaden ist für internationale Eigentümer, die an der Costa del Sol kaufen, aber im Ausland leben. Sie erfahren, welche Steuern Sie jedes Jahr zahlen, wie hoch sie sind und wann sie fällig werden. Wir verwenden ein Haus im Wert von 500.000 euros, damit Sie echte Zahlen sehen können.

Auf einen Blick:0Wenn Sie ein Haus in Spanien besitzen, dort aber weniger als 183 Tage im Jahr leben, gelten Sie steuerlich als Nichtansässiger. Sie zahlen Steuern, auch wenn das Haus leer steht. Die wichtigsten jährlichen Steuern sind IBI (kommunale Grundsteuer) und IRNR (eine kleine Steuer auf den Besitz). Bei einem Haus an der Costa del Sol im Wert von 500.000 euros liegt die reine Steuerlast grob bei 1.000 bis 1.300 euros pro Jahr, oder bei etwa 2.400 euros, wenn man Müll- und Gemeinschaftsgebühren dazurechnet.

Hier sind die wichtigsten jährlichen Zahlen für einen nicht ansässigen Eigentümer eines Hauses im Wert von 500.000 euros.

• ~750 euros0- IBI-Gemeindesteuer
• ~314 euros0- IRNR, EU-Eigentümer
• 19%0- Kapitalertragsteuer, wenn Sie verkaufen
• ~2.400 euros0- jährliche Gesamtkosten

Im Folgenden erklären wir jede einzelne in einfachen Worten. Alle Zahlen gelten für 2026.

Zuerst: Was ist ein „Nichtansässiger“?

Sie sind in Spanien0nicht ansässig0, wenn Sie0weniger als 183 Tage0pro Jahr im Land verbringen. Die meisten Ferienhaus- und Zweitwohnsitzbesitzer fallen in diese Gruppe.

Als Nichtansässiger zahlen Sie in Spanien nur Steuern auf spanische Einkünfte und spanisches Eigentum. Ihr Gehalt oder Ihre Rente aus Ihrem Heimatland wird dort besteuert, nicht in Spanien. Das ist eine gute Nachricht. Aber Sie müssen sich trotzdem um einige spanische Steuern kümmern, und viele Eigentümer wissen nichts davon, bis eine Rechnung kommt.

Achtung:0Die spanische Steuerbehörde (genannt0Hacienda) ist deutlich strenger geworden. Sie verfolgt jetzt unbezahlte Nichtansässigensteuer bis zu vier Jahre rückwirkend. Wenn Sie das ignorieren, drohen Ihnen Bußgelder von 5% bis 20% der Steuer plus Zinsen. Gehen Sie niemals davon aus, dass „niemand nachschaut“. Das tun sie, besonders wenn Sie verkaufen.

Sie brauchen außerdem eine0NIE (Ihre spanische Steuer-ID-Nummer für Ausländer)0, um irgendeine Steuer zu zahlen. Sie erhalten diese beim Kauf. Ohne sie können Sie weder einreichen noch zahlen.

Der Katasterwert: die Zahl hinter Ihrer Steuer

Vor den Steuern müssen Sie ein Wort verstehen:0Katasterwert (valor catastral0auf Spanisch).

Dies ist ein offizieller Wert, den der Staat Ihrem Haus zuweist. Er ist0nicht0der Marktpreis. Er ist fast immer viel niedriger, oft 40% bis 70% von dem, was Sie bezahlt haben. Sie finden ihn auf Ihrer IBI-Rechnung.

Warum ist das wichtig? Weil zwei Ihrer wichtigsten Steuern (IBI und IRNR) auf dem Katasterwert basieren,0nicht0nicht auf den 500.000 euros, die Sie bezahlt haben. Deshalb sind die tatsächlichen Steuerrechnungen kleiner, als die Leute befürchten.

Marktpreis vs. Katasterwert:

• Sie haben bezahlt: 500.000 euros
• Katasterwert: etwa 150.000 euros

Beispiel:0Sie kaufen für 500.000 euros. Der Katasterwert könnte zum Beispiel auf 150.000 euros festgesetzt werden. Ihre IBI und IRNR werden auf Grundlage dieser 150.000 euros berechnet, nicht auf 500.000 euros.

Zusatztipp:0Fragen Sie vor dem Kauf immer nach der letzten IBI-Rechnung. Darauf steht der Katasterwert, sodass Sie die genauen jährlichen Steuern im Voraus berechnen können. Ein guter Käufermakler besorgt Ihnen diese, bevor Sie sich festlegen.

IBI: die kommunale Grundsteuer

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)0ist die kommunale Grundsteuer. Sie ist wie die council tax im UK oder die0onroerendezaakbelasting0in den Niederlanden. Sie zahlen sie einmal im Jahr an das Rathaus.

• Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt. Er liegt bei etwa00,4% bis 1,1%0des Katasterwerts.
• An der Costa del Sol zahlen die meisten Häuser ungefähr0400 bis 900 euros pro Jahr.

Rechenbeispiel für ein Haus im Wert von 500.000 euros0(Katasterwert etwa 150.000 euros, Gemeindesatz 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros pro Jahr

Die genaue Zahl hängt von der Gemeinde und dem Katasterwert ab, also prüfen Sie immer die letzte Rechnung.

Zusatztipp:0Richten Sie für die IBI ein Lastschriftverfahren von Ihrem spanischen Bankkonto ein. Die Fristen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde, und eine versäumte Zahlung bringt eine Strafe mit sich. Mit Lastschrift vergessen Sie es nie.

IRNR: Steuer auch dann, wenn Sie nicht vermieten

Das ist die Steuer, die fast jeden ausländischen Eigentümer überrascht.0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)0ist die Einkommensteuer für Nichtansässige.

Wenn Ihr Haus leer steht oder nur von Ihnen selbst genutzt wird, besteuert Spanien Sie trotzdem. Der Gedanke dahinter ist, dass Sie einen „Vorteil“ durch den Besitz eines Hauses haben, also wird dieser angenommene Vorteil besteuert. Das wird oft genannt0Steuer auf fiktive Einkünfte0oder0Steuer auf unterstellte Einkünfte.

Wie sie berechnet wird:

1. Nehmen Sie den Katasterwert.
2. Das „Einkommen“ beträgt01,1%0davon (wenn der Wert in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde), oder02%0wenn nicht. Bei den meisten gilt 1,1%.
3. Wenden Sie den Steuersatz an:019%0wenn Sie in der EU, in Norwegen oder Island leben.024%0wenn Sie außerhalb leben (dazu gehört auch das UK nach dem Brexit).

Rechenbeispiel für ein Haus im Wert von 500.000 euros0(Katasterwert 150.000 euros):

• 1.650 euros0- fiktives Einkommen (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros pro Jahr0- EU-Eigentümer: Steuer mit 19%
• 396 euros pro Jahr0- Nicht-EU-Eigentümer: Steuer mit 24%

Die meisten Eigentümer zahlen also zwischen0300 und 600 euros pro Jahr0für IRNR. Sie reichen sie einmal im Jahr mit dem Formular0Modelo 210.

Warnung:0Wenn zwei Personen das Haus gemeinsam besitzen, muss jede ihre eigene Modelo 210 für ihren Anteil einreichen. Ein Paar mit 50/50-Eigentum reicht zwei Erklärungen ein, jeweils für die Hälfte des Betrags.

Steuer, wenn Sie das Haus vermieten

Wenn Sie das Haus vermieten (zum Beispiel als Ferienunterkunft), ändern sich die Regeln. Für die Tage, an denen es vermietet ist, zahlen Sie Steuer auf die tatsächliche Miete, nicht auf das fiktive Einkommen.

• EU- und EWR-Eigentümer:0zahlen019%0auf die0Netto-0miete. Sie können Kosten abziehen: Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen, Maklergebühren, von Ihnen gezahlte Nebenkosten.
• Nicht-EU-Eigentümer (einschließlich des UK):0zahlen024%0auf die0Brutto-0miete, wobei0keine Abzüge0nach den derzeitigen Regeln erlaubt sind.

Diese Lücke ist groß. Hier ist ein Monat mit 1.000 euros Miete und 400 euros Kosten.

EU-Eigentümer (19% auf netto)

• Miete: 1.000 euros
• Abzüglich Kosten: 400 euros
• Besteuert auf: 600 euros
• Steuer: 114 euros

Nicht-EU-Eigentümer (24% auf brutto)

• Miete: 1.000 euros
• Abzüglich Kosten: nicht erlaubt
• Besteuert auf: 1.000 euros
• Steuer: 240 euros

Der EU-Eigentümer zahlt also weniger als die Hälfte. Das ist eine reale Auswirkung des Brexit für britische Eigentümer.

Zusatztipp:nbsp;Die Mietsteuer für Nicht-EU-Eigentümer wird vor den spanischen Gerichten angefochten und könnte sich ändern. Wenn Sie vermieten möchten, holen Sie sich aktuelle Beratung, bevor Sie Ihre Steuererklärung einreichen. Spain Developments kann Sie an vertrauenswürdige Steuerspezialisten verweisen, die sich um Steuererklärungen für Nicht-Residenten kümmern.

Müllsteuer und Gemeinschaftsgebühren

Zwei weitere jährliche Kosten, die keine „Einkommensteuer“ sind, aber trotzdem auf Ihrer Rechnung landen:

• Müllabfuhrsteuer (basura):nbsp;eine kleine kommunale Abgabe, normalerweisenbsp;50 bis 200 euros pro Jahr.
• Gemeinschaftsgebühren (gastos de comunidad):nbsp;wenn Ihr Zuhause in einer Anlage mit Pool, Gärten oder Aufzug liegt, zahlen Sie einen Anteil an den Unterhaltskosten. Das istnbsp;keine Steuernbsp;aber es ist eine reale jährliche Ausgabe, oftnbsp;600 bis 1.800 euros pro Jahr, mehr bei Luxusresorts.

Rechenbeispiel für ein Apartment im Wert von 500.000 euros:

• 120 eurosnbsp;- Müllsteuer
• 1.200 eurosnbsp;- Gemeinschaftsgebühren
• Gesamt: 1.320 euros pro Jahr

Mehr dazu behandeln wir in unserem Leitfaden zu den jährlichen Kosten eines Eigenheims in Spanien.

Vermögensteuer: Müssen Sie sich Sorgen machen?

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)nbsp;ist eine Steuer auf den Wert Ihrer spanischen Vermögenswerte. Für die meisten Käufer ist die Antwort einfach: Sie werden sie nicht zahlen.

• Sie fällt erst abnbsp;700.000 eurosnbsp;an spanischem Nettovermögen an,nbsp;pro Person.
• Ein Paar, das ein Haus je zur Hälfte besitzt, erhält jeweils den Freibetrag von 700.000 euros, ist also zusammen bis etwa 1,4 Millionen euros abgedeckt.
• Eine Hypothek verringert den Nettowert und senkt die Zahl weiter.

Gute Nachrichten für die Costa del Sol:nbsp;Andalusien gewährt derzeit einen 100%igen Nachlass auf die Vermögensteuer. Selbst wenn Sie also den Schwellenwert überschreiten, kann die regionale Steuerrechnung null sein.

Warnung:nbsp;Es gibt eine separate nationale „Solidaritätssteuer auf große Vermögen“ für Vermögenswerte von sehr hohem Wert. Der Nachlass in Andalusien verhindert diese nicht. Wenn Ihre spanischen Vermögenswerte deutlich über einer Million euros liegen, holen Sie sich Beratung. Bei einem Haus im Wert von 500.000 euros müssen Sie sich hier keine Sorgen machen.

Steuern beim Verkauf

Diese zahlen Sie nicht jedes Jahr, aber Sie sollten sie jetzt kennen, damit es später keine Überraschungen gibt.

• Kapitalertragsteuer:nbsp;19%nbsp;auf Ihren Gewinn (der Verkaufspreis minus dem Preis, den Sie gezahlt haben, und Ihren Kaufkosten). Dieser Satz von 19% gilt 2026 für alle Nicht-Residenten, unabhängig davon, in welchem Land Sie leben.
• Der 3%-Einbehalt:nbsp;wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufernbsp;3%nbsp;des Verkaufspreises einbehalten und direkt an das Finanzamt zahlen. Das wird auf Ihre Kapitalertragsteuer angerechnet. Wenn Sie zu viel gezahlt haben, fordern Sie die Differenz zurück.
• Plusvaleda municipal:nbsp;eine lokale Gemeindesteuer auf den Anstieg des Bodenwerts während Ihrer Eigentumszeit. Der Verkäufer zahlt sie normalerweise.

Rechenbeispiel:nbsp;Sie kaufen ein Haus für 500.000 euros und verkaufen es später für 600.000 euros. Nach Kauf- und Verkaufskosten beträgt Ihr Gewinn sagen wir 70.000 euros.

• 13.300 eurosnbsp;- Kapitalertragsteuer (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosnbsp;- Käufer behält 3% von 600.000 euros ein
• Sie fordern die Differenz zurück: 4.700 euros

Zusatztipp:nbsp;Bewahren Sie jede Rechnung von Ihrem Kauf, Anwalt, Steuern und allen Verbesserungen auf. Diese Kosten senken Ihren steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf und damit Ihre Kapitalertragsteuer.

Die vollständige jährliche Steuerübersicht für 500.000 euros

Hier ist das vollständige jährliche Bild für einen nicht ansässigen Eigentümer eines Apartments an der Costa del Sol im Wert von 500.000 euros (Katasterwert etwa 150.000 euros). Verkaufssteuern werden separat ausgewiesen, da sie einmalig sind.

Jährliche Kosten, EU-Eigentümer

• 750 euros0- IBI-Gemeindesteuer
• 314 eurosnbsp;- IRNR (nicht vermietet) zu 19%
• 120 eurosnbsp;- Müllsteuer
• 1.200 eurosnbsp;- Gemeinschaftsgebühren
• Jährliche Gesamtkosten (EU-Eigentümer): ~2.384 euros

Jährliche Kosten, Nicht-EU-Eigentümer (wie z. B. UK)

• 750 euros0- IBI-Gemeindesteuer
• 396 eurosnbsp;- IRNR (nicht vermietet) zu 24%
• 120 eurosnbsp;- Müllsteuer
• 1.200 eurosnbsp;- Gemeinschaftsgebühren
• Jährliche Gesamtkosten (Nicht-EU-Eigentümer): ~2.466 euros

Einmalige Steuern beim Verkauf (Beispiel bei 70.000 euros Gewinn)

• 13.300 eurosnbsp;- Kapitalertragsteuer (19% des Gewinns)
• Plusvaleda municipal (zahlt der Verkäufer): variiert je nach Gemeinde

Wenn man also die Gemeinschaftsgebühren außen vor lässt (die keine Steuer sind), beträgt die reine Steuerlast für Nicht-Residenten bei einem Haus im Wert von 500.000 euros ungefährnbsp;1.000 bis 1.300 euros pro Jahr. Mit Gemeinschaftsgebühren und Müllabfuhr liegt der jährliche Gesamtbetrag bei etwanbsp;2.400 euros.

Fristen und Formulare

Merken Sie sich diese Termine einfach so:

• IBI:nbsp;einmal im Jahr, Datum von der Gemeinde festgelegt. Nutzen Sie Lastschrift.
• IRNR (nicht vermietet):nbsp;einreichennbsp;Modelo 210nbsp;einmal im Jahr. Frist ist dernbsp;31. Dezembernbsp;des Jahres nach dem Steuerjahr. Die Steuer für 2025 ist also bis zum 31. Dezember 2026 fällig.
• IRNR (vermietet):nbsp;wird jetzt jährlich eingereicht, mit eigener Frist im Januar.
• Kapitalertragsteuer (beim Verkauf):nbsp;reichen Sie Modelo 210 innerhalb vonnbsp;vier Monatennbsp;nach dem Verkauf ein.

Ein Steuerspezialist für Nicht-Residenten kann all das für Sie gegen eine kleine jährliche Gebühr übernehmen. Viele Eigentümer finden das einfacher, als die spanischen Formulare zu lernen.

Bei Spain Developments endet unsere Arbeit nicht, wenn Sie die Schlüssel bekommen. Wir sind ein unabhängiger Käufermakler, der vom Bauträger bezahlt wird, daher zahlen Sie uns keine Gebühr. Wir stellen sicher, dass Sie Ihre jährlichen Steuern verstehen, bevor Sie kaufen, und wir bringen Sie mit vertrauenswürdiger Steuerhilfe in Kontakt, damit Sie nie eine Frist verpassen.

Fazit

Als nicht ansässiger Eigentümer an der Costa del Sol sind Ihre wichtigsten jährlichen Steuern IBI und IRNR, und beide basieren auf dem niedrigen Katasterwert, nicht auf dem Marktpreis. Bei einem Haus im Wert von 500.000 euros sind das ungefähr 1.000 bis 1.300 euros Steuern pro Jahr, oder etwa 2.400 euros, wenn man Müllabfuhr und Gemeinschaftsgebühren hinzurechnet. Beim Verkauf sollten Sie mit 19% Kapitalertragsteuer auf Ihren Gewinn rechnen. Kennen Sie diese Zahlen jetzt, dann gibt es später keine Überraschungen.

Möchten Sie die genauen jährlichen Steuern für ein Haus kennen, das Ihnen gefällt? Sprechen Sie mit Spain Developments, und wir rechnen es für Sie aus – ohne Gebühr und ohne Druck.