Φόροι ακινήτων στην Ισπανία για μη κατοίκους (2026)

Αυτός ο οδηγός είναι για διεθνείς ιδιοκτήτες που αγοράζουν στην Costa del Sol αλλά ζουν στο εξωτερικό. Θα μάθετε κάθε φόρο που πληρώνετε κάθε χρόνο, πόσο κοστίζει και πότε λήγει. Χρησιμοποιούμε ένα σπίτι αξίας 500.000 euros ώστε να δείτε πραγματικούς αριθμούς.

Με μια ματιά:6nbsp;Αν έχετε ένα σπίτι στην Ισπανία αλλά ζείτε εκεί λιγότερο από 183 ημέρες τον χρόνο, θεωρείστε μη κάτοικος για φορολογικούς σκοπούς. Πληρώνετε φόρο ακόμη κι αν το σπίτι μένει άδειο. Οι βασικοί ετήσιοι φόροι είναι ο IBI (δημοτικός φόρος) και ο IRNR (ένας μικρός φόρος για την κατοχή). Σε ένα σπίτι στην Costa del Sol αξίας 500.000 euros, ο καθαρός φορολογικός λογαριασμός είναι περίπου 1.000 έως 1.300 euros τον χρόνο, ή περίπου 2.400 euros αν προσθέσετε τα τέλη απορριμμάτων και τα κοινόχρηστα.

Εδώ είναι τα βασικά ετήσια ποσά για έναν μη κάτοικο ιδιοκτήτη κατοικίας αξίας 500.000 euros.

• ~750 euros6nbsp;- Δημοτικός φόρος IBI
• ~314 euros6nbsp;- IRNR, ιδιοκτήτης από την ΕΕ
• 19%6nbsp;- φόρος υπεραξίας αν πουλήσετε
• ~2.400 euros6nbsp;- συνολικό ετήσιο κόστος

Παρακάτω εξηγούμε το καθένα με απλά λόγια. Όλα τα στοιχεία αφορούν το 2026.

Πρώτα: τι είναι ο "μη κάτοικος";

Είστε6nbsp;μη κάτοικος6nbsp;στην Ισπανία αν περνάτε6nbsp;λιγότερες από 183 ημέρες6nbsp;τον χρόνο στη χώρα. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες εξοχικών και δεύτερης κατοικίας ανήκουν σε αυτή την κατηγορία.

Ως μη κάτοικος, πληρώνετε ισπανικό φόρο μόνο για ισπανικό εισόδημα και ισπανική ακίνητη περιουσία. Ο μισθός ή η σύνταξή σας από τη χώρα σας φορολογείται εκεί, όχι στην Ισπανία. Αυτό είναι καλό νέο. Αλλά εξακολουθείτε να έχετε μερικούς ισπανικούς φόρους να τακτοποιήσετε, και πολλοί ιδιοκτήτες δεν τους γνωρίζουν μέχρι να φτάσει ο λογαριασμός.

Προσοχή:6nbsp;Η ισπανική φορολογική αρχή (που ονομάζεται6nbsp;Hacienda) έχει γίνει πολύ αυστηρότερη. Πλέον κυνηγά απλήρωτο φόρο μη κατοίκων μέχρι και τέσσερα χρόνια πίσω. Αν το αγνοήσετε, μπορεί να βρεθείτε αντιμέτωποι με πρόστιμα 5% έως 20% του φόρου, συν τόκους. Ποτέ μην υποθέτετε ότι "κανείς δεν ελέγχει". Ελέγχουν, ειδικά όταν πουλάτε.

Χρειάζεστε επίσης ένα6nbsp;NIE (ο ισπανικός φορολογικός αριθμός σας για αλλοδαπούς)6nbsp;για να πληρώσετε οποιονδήποτε φόρο. Το αποκτάτε όταν αγοράζετε. Χωρίς αυτό, δεν μπορείτε να υποβάλετε δήλωση ή να πληρώσετε.

Η κτηματολογική αξία: ο αριθμός πίσω από τον φόρο σας

Πριν από τους φόρους, πρέπει να καταλάβετε μία λέξη:6nbsp;κτηματολογική αξία (valor catastral6nbsp;στα ισπανικά).

Αυτή είναι μια επίσημη αξία που δίνει το κράτος στο σπίτι σας. Δεν είναι6nbsp;όχι6nbsp;η τιμή της αγοράς. Είναι σχεδόν πάντα πολύ χαμηλότερη, συχνά 40% έως 70% από όσα πληρώσατε. Θα τη βρείτε στον λογαριασμό του IBI.

Γιατί έχει σημασία αυτό; Επειδή δύο από τους βασικούς σας φόρους (IBI και IRNR) βασίζονται στην κτηματολογική αξία,6nbsp;όχι6nbsp;όχι στα 500.000 euros που πληρώσατε. Γι’ αυτό οι πραγματικοί φορολογικοί λογαριασμοί είναι μικρότεροι απ’ όσο φοβούνται οι άνθρωποι.

Τιμή αγοράς έναντι κτηματολογικής αξίας:

• Πληρώσατε: 500.000 euros
• Κτηματολογική αξία: περίπου 150.000 euros

Παράδειγμα:6nbsp;Αγοράζετε για 500.000 euros. Η κτηματολογική αξία μπορεί να οριστεί, ας πούμε, στις 150.000 euros. Ο IBI και ο IRNR σας υπολογίζονται πάνω σε αυτά τα 150.000 euros, όχι στα 500.000 euros.

Χρήσιμη συμβουλή:6nbsp;Ζητάτε πάντα τον τελευταίο λογαριασμό IBI πριν αγοράσετε. Δείχνει την κτηματολογική αξία, ώστε να μπορείτε να υπολογίσετε ακριβώς τους ετήσιους φόρους εκ των προτέρων. Ένας καλός buyer’s agent το εξασφαλίζει αυτό για εσάς πριν δεσμευτείτε.

IBI: ο δημοτικός φόρος

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)6nbsp;είναι ο τοπικός φόρος ακινήτων. Είναι σαν τον council tax στο UK ή τον6nbsp;onroerendezaakbelasting6nbsp;στις Κάτω Χώρες. Τον πληρώνετε μία φορά τον χρόνο στο δημαρχείο.

• Ο συντελεστής ορίζεται από κάθε δήμο. Κυμαίνεται περίπου από6nbsp;0,4% έως 1,1%6nbsp;της κτηματολογικής αξίας.
• Στην Costa del Sol, τα περισσότερα σπίτια πληρώνουν περίπου6nbsp;400 έως 900 euros τον χρόνο.

Παράδειγμα υπολογισμού για σπίτι αξίας 500.000 euros6nbsp;(κτηματολογική αξία περίπου 150.000 euros, δημοτικός συντελεστής 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros τον χρόνο

Το ακριβές ποσό εξαρτάται από τον δήμο και την κτηματολογική αξία, οπότε να ελέγχετε πάντα τον τελευταίο λογαριασμό.

Χρήσιμη συμβουλή:6nbsp;Ορίστε πάγια εντολή από τον ισπανικό τραπεζικό σας λογαριασμό για τον IBI. Οι προθεσμίες αλλάζουν από δήμο σε δήμο και μια χαμένη πληρωμή φέρνει πρόστιμο. Με την πάγια εντολή δεν το ξεχνάτε ποτέ.

IRNR: φόρος ακόμη κι αν δεν νοικιάζετε

Αυτός είναι ο φόρος που εκπλήσσει σχεδόν κάθε ξένο ιδιοκτήτη.6nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)6nbsp;είναι ο φόρος εισοδήματος μη κατοίκων.

Αν το σπίτι σας είναι άδειο ή μόνο για δική σας χρήση, η Ισπανία εξακολουθεί να σας φορολογεί. Η ιδέα είναι ότι έχετε ένα "όφελος" από την κατοχή ενός σπιτιού, οπότε φορολογούν αυτό το υποτιθέμενο όφελος. Συχνά αποκαλείται6nbsp;φόρος τεκμαρτού εισοδήματος6nbsp;ή6nbsp;φόρος θεωρούμενου εισοδήματος.

Πώς υπολογίζεται:

1. Πάρτε την κτηματολογική αξία.
2. Το "εισόδημα" είναι6nbsp;1,1%6nbsp;αυτής (αν η αξία ενημερώθηκε τα τελευταία 10 χρόνια), ή6nbsp;2%6nbsp;αν όχι. Τα περισσότερα είναι στο 1,1%.
3. Εφαρμόστε τον φορολογικό συντελεστή:6nbsp;19%6nbsp;αν ζείτε στην ΕΕ, στη Νορβηγία ή στην Ισλανδία.6nbsp;24%6nbsp;αν ζείτε εκτός αυτών (συμπεριλαμβανομένου του UK μετά το Brexit).

Παράδειγμα υπολογισμού για σπίτι αξίας 500.000 euros6nbsp;(κτηματολογική αξία 150.000 euros):

• 1.650 euros6nbsp;- τεκμαρτό εισόδημα (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros τον χρόνο6nbsp;- ιδιοκτήτης από την ΕΕ: φόρος με 19%
• 396 euros τον χρόνο6nbsp;- ιδιοκτήτης εκτός ΕΕ: φόρος με 24%

Έτσι, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες πληρώνουν μεταξύ6nbsp;300 και 600 euros τον χρόνο6nbsp;για IRNR. Τον δηλώνετε μία φορά τον χρόνο χρησιμοποιώντας το έντυπο6nbsp;Modelo 210.

Προειδοποίηση:6nbsp;Αν δύο άτομα κατέχουν το σπίτι μαζί, ο καθένας πρέπει να υποβάλει το δικό του Modelo 210 για το μερίδιό του. Ένα ζευγάρι που κατέχει 50/50 υποβάλλει δύο δηλώσεις, καθεμία για το μισό ποσό.

Φόρος αν νοικιάζετε το σπίτι

Αν νοικιάζετε το σπίτι (για παράδειγμα, για βραχυχρόνιες μισθώσεις), οι κανόνες αλλάζουν. Για τις ημέρες που είναι νοικιασμένο, πληρώνετε φόρο στο πραγματικό ενοίκιο, όχι στο τεκμαρτό εισόδημα.

• Ιδιοκτήτες από την ΕΕ και τον ΕΟΧ:6nbsp;πληρώνουν6nbsp;19%6nbsp;στο6nbsp;καθαρό6nbsp;ενοίκιο. Μπορείτε να εκπέσετε έξοδα: τόκους στεγαστικού, IBI, κοινόχρηστα, ασφάλιση, επισκευές, αμοιβές agent, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας που πληρώνετε εσείς.
• Ιδιοκτήτες εκτός ΕΕ (συμπεριλαμβανομένου του UK):6nbsp;πληρώνουν6nbsp;24%6nbsp;στο6nbsp;ακαθάριστο6nbsp;ενοίκιο, χωρίς6nbsp;καμία έκπτωση6nbsp;να επιτρέπεται βάσει των ισχυόντων κανόνων.

Αυτή η διαφορά είναι μεγάλη. Ορίστε ένας μήνας ενοικίου 1.000 euros, με 400 euros έξοδα.

Ιδιοκτήτης ΕΕ (19% στο καθαρό)

• Ενοίκιο: 1.000 euros
• Μείον έξοδα: 400 euros
• Φορολογείται σε: 600 euros
• Φόρος: 114 euros

Ιδιοκτήτης εκτός ΕΕ (24% στο ακαθάριστο)

• Ενοίκιο: 1.000 euros
• Μείον έξοδα: δεν επιτρέπονται
• Φορολογείται σε: 1.000 euros
• Φόρος: 240 euros

Άρα ο ιδιοκτήτης της ΕΕ πληρώνει λιγότερο από το μισό. Αυτό είναι μια πραγματική συνέπεια του Brexit για τους Βρετανούς ιδιοκτήτες.

Χρήσιμη συμβουλή:a0Ο φόρος ενοικίασης για ιδιοκτήτες εκτός ΕΕ αμφισβητείται στα ισπανικά δικαστήρια και μπορεί να αλλάξει. Αν σκοπεύετε να νοικιάσετε, ζητήστε ενημερωμένη συμβουλή πριν υποβάλετε δήλωση. Η Spain Developments μπορεί να σας παραπέμψει σε αξιόπιστους φορολογικούς ειδικούς που ασχολούνται με δηλώσεις μη κατοίκων.

Τέλος απορριμμάτων και κοινόχρηστα

Άλλα δύο ετήσια κόστη που δεν είναι «φόρος εισοδήματος» αλλά παρ’ όλα αυτά εμφανίζονται στον λογαριασμό σας:

• Τέλος αποκομιδής απορριμμάτων (basura):a0μια μικρή δημοτική χρέωση, συνήθωςa050 to 200 euros τον χρόνο.
• Κοινόχρηστα (gastos de comunidad):a0αν το σπίτι σας βρίσκεται σε συγκρότημα με πισίνα, κήπους ή ασανσέρ, πληρώνετε μερίδιο για τη συντήρηση. Αυτό δεν είναιa0φόροςa0αλλά είναι ένα πραγματικό ετήσιο κόστος, συχνάa0600 to 1.800 euros τον χρόνο, περισσότερο για πολυτελή θέρετρα.

Παράδειγμα για διαμέρισμα 500.000 euros:

• 120 eurosa0- τέλος απορριμμάτων
• 1.200 eurosa0- κοινόχρηστα
• Σύνολο: 1.320 euros τον χρόνο

Τα καλύπτουμε αυτά με περισσότερη λεπτομέρεια στον οδηγό μας για το ετήσιο κόστος κατοχής κατοικίας στην Ισπανία.

Φόρος περιουσίας: πρέπει να ανησυχείτε;

Ο φόρος περιουσίας (Impuesto sobre el Patrimonio)a0είναι φόρος πάνω στην αξία των ισπανικών περιουσιακών σας στοιχείων. Για τους περισσότερους αγοραστές, η απάντηση είναι απλή: δεν θα τον πληρώσετε.

• Ξεκινά μόνο πάνω απόa0700.000 eurosa0καθαρών ισπανικών περιουσιακών στοιχείων,a0ανά άτομο.
• Ένα ζευγάρι που κατέχει ένα σπίτι 50/50 παίρνει από 700.000 euros αφορολόγητο ο καθένας, άρα μαζί καλύπτονται έως περίπου 1,4 million euros.
• Ένα στεγαστικό δάνειο μειώνει την καθαρή αξία, ρίχνοντας το ποσό ακόμη περισσότερο.

Καλά νέα για την Costa del Sol:a0Η Andalucía αυτή τη στιγμή δίνει έκπτωση 100% στον φόρο περιουσίας. Άρα ακόμη κι αν περάσετε το όριο, ο περιφερειακός λογαριασμός μπορεί να είναι μηδενικός.

Προειδοποίηση:a0Υπάρχει ξεχωριστός εθνικός «φόρος αλληλεγγύης στις μεγάλες περιουσίες» για περιουσιακά στοιχεία πολύ υψηλής αξίας. Η έκπτωση της Andalucía δεν τον σταματά. Αν τα ισπανικά περιουσιακά σας στοιχεία είναι πολύ πάνω από ένα million euros, ζητήστε συμβουλή. Για ένα σπίτι 500.000 euros, δεν έχετε τίποτα να ανησυχείτε εδώ.

Φόροι όταν πουλάτε

Δεν τους πληρώνετε κάθε χρόνο, αλλά καλό είναι να τους γνωρίζετε από τώρα, ώστε να μην υπάρξουν εκπλήξεις αργότερα.

• Φόρος υπεραξίας:a019%a0στο κέρδος σας (η τιμή πώλησης μείον η τιμή που πληρώσατε και τα έξοδα αγοράς σας). Αυτός ο συντελεστής 19% ισχύει για όλους τους μη κατοίκους το 2026, ανεξάρτητα από τη χώρα στην οποία ζείτε.
• Η παρακράτηση 3%:a0όταν ένας μη κάτοικος πουλά, ο αγοραστής πρέπει να παρακρατήσειa03%a0από την τιμή πώλησης και να το πληρώσει απευθείας στην εφορία. Αυτό υπολογίζεται έναντι του φόρου υπεραξίας σας. Αν πληρώσατε παραπάνω, ζητάτε πίσω τη διαφορά.
• Plusvalía municipal:a0ένας τοπικός δημοτικός φόρος για την αύξηση της αξίας του οικοπέδου κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας. Συνήθως τον πληρώνει ο πωλητής.

Παράδειγμα:a0Αγοράζετε ένα σπίτι για 500.000 euros και αργότερα το πουλάτε για 600.000 euros. Μετά τα έξοδα αγοράς και πώλησης, ας πούμε ότι το κέρδος σας είναι 70.000 euros.

• 13.300 eurosa0- φόρος υπεραξίας (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosa0- ο αγοραστής παρακρατεί 3% των 600.000 euros
• Ζητάτε πίσω τη διαφορά: 4.700 euros

Χρήσιμη συμβουλή:a0Κρατήστε κάθε τιμολόγιο από την αγορά, τον δικηγόρο, τους φόρους και τυχόν βελτιώσεις. Αυτά τα κόστη μειώνουν το φορολογητέο κέρδος σας όταν πουλάτε, πράγμα που μειώνει τον φόρο υπεραξίας σας.

Η πλήρης ετήσια ανάλυση φόρων για 500.000 euros

Ορίστε η πλήρης ετήσια εικόνα για έναν μη κάτοικο ιδιοκτήτη διαμερίσματος 500.000 euros στην Costa del Sol (κτηματολογική αξία περίπου 150.000 euros). Οι φόροι πώλησης εμφανίζονται ξεχωριστά, καθώς είναι εφάπαξ.

Ετήσια κόστη, ιδιοκτήτης ΕΕ

• 750 euros6nbsp;- Δημοτικός φόρος IBI
• 314 eurosa0- IRNR (δεν ενοικιάζεται) στο 19%
• 120 eurosa0- τέλος απορριμμάτων
• 1.200 eurosa0- κοινόχρηστα
• Ετήσιο σύνολο (ιδιοκτήτης ΕΕ): ~2.384 euros

Ετήσια κόστη, ιδιοκτήτης εκτός ΕΕ (όπως UK)

• 750 euros6nbsp;- Δημοτικός φόρος IBI
• 396 eurosa0- IRNR (δεν ενοικιάζεται) στο 24%
• 120 eurosa0- τέλος απορριμμάτων
• 1.200 eurosa0- κοινόχρηστα
• Ετήσιο σύνολο (ιδιοκτήτης εκτός ΕΕ): ~2.466 euros

Εφάπαξ φόροι όταν πουλάτε (παράδειγμα με κέρδος 70.000 euros)

• 13.300 eurosa0- φόρος υπεραξίας (19% του κέρδους)
• Plusvalía municipal (την πληρώνει ο πωλητής): διαφέρει ανά δήμο

Άρα, αφήνοντας στην άκρη τα κοινόχρηστα (που δεν είναι φόρος), ο καθαρός φορολογικός λογαριασμός μη κατοίκου για σπίτι 500.000 euros είναι περίπουa01.000 to 1.300 euros τον χρόνο. Με κοινόχρηστα και απορρίμματα, το συνολικό ετήσιο ποσό είναι περίπουa02.400 euros.

Προθεσμίες και έντυπα

Κρατήστε αυτές τις ημερομηνίες απλές:

• IBI:a0μία φορά τον χρόνο, σε ημερομηνία που ορίζει ο δήμος. Χρησιμοποιήστε πάγια εντολή.
• IRNR (δεν ενοικιάζεται):a0υποβάλλεταιa0Modelo 210a0μία φορά τον χρόνο. Η προθεσμία είναιa031 Decembera0του έτους μετά το φορολογικό έτος. Άρα ο φόρος του 2025 οφείλεται έως τις 31 December 2026.
• IRNR (ενοικιάζεται):a0υποβάλλεται πλέον ετησίως, με δική του προθεσμία τον January.
• Υπεραξία (όταν πουλάτε):a0υποβάλετε το Modelo 210 μέσα σεa0τέσσερις μήνεςa0από την πώληση.

Ένας φορολογικός ειδικός για μη κατοίκους μπορεί να τα αναλάβει όλα αυτά για εσάς με μια μικρή ετήσια αμοιβή. Πολλοί ιδιοκτήτες το βρίσκουν ευκολότερο από το να μάθουν τα ισπανικά έντυπα.

Στη Spain Developments, η δουλειά μας δεν τελειώνει όταν πάρετε τα κλειδιά. Είμαστε ανεξάρτητος εκπρόσωπος αγοραστή που πληρώνεται από τον κατασκευαστή, άρα εσείς δεν μας πληρώνετε αμοιβή. Φροντίζουμε να κατανοείτε τους ετήσιους φόρους σας πριν αγοράσετε και σας συνδέουμε με αξιόπιστη φορολογική βοήθεια ώστε να μην χάνετε ποτέ καμία προθεσμία.

Συμπέρασμα

Ως μη κάτοικος ιδιοκτήτης στην Costa del Sol, οι βασικοί ετήσιοι φόροι σας είναι ο IBI και ο IRNR, και και οι δύο βασίζονται στη χαμηλή κτηματολογική αξία, όχι στην τιμή αγοράς. Για ένα σπίτι 500.000 euros αυτό είναι περίπου 1.000 to 1.300 euros φόρος τον χρόνο, ή περίπου 2.400 euros μόλις προσθέσετε απορρίμματα και κοινόχρηστα. Όταν πουλήσετε, να περιμένετε φόρο υπεραξίας 19% στο κέρδος σας. Γνωρίστε αυτούς τους αριθμούς από τώρα και δεν θα υπάρξουν εκπλήξεις αργότερα.

Θέλετε να μάθετε τους ακριβείς ετήσιους φόρους για ένα σπίτι που σας αρέσει; Μιλήστε με τη Spain Developments και θα το υπολογίσουμε για εσάς, χωρίς αμοιβή και χωρίς πίεση.