Coste anual de tener una propiedad en España (2026)

Esta guía es para propietarios internacionales con una nueva vivienda vacacional o segunda residencia en la Costa del Sol. Aprenderá cuánto cuesta realmente tener su vivienda cada año, con cifras claras y reales. Usamos un apartamento de obra nueva de 500.000 euros para que pueda planificar con confianza.

De un vistazo: Comprar es un coste. Mantener su vivienda cada año es otro. Para un apartamento típico de obra nueva de 500.000 euros en la Costa del Sol, calcule aproximadamente entre 5.000 y 7.500 euros al año, o unos 450 a 625 euros al mes. Con diferencia, la partida más importante es la cuota de comunidad, luego los suministros y después los dos impuestos anuales (IBI e IRNR). Un complejo sencillo cuesta menos, y una villa con piscina y jardín privados cuesta más, a menudo entre 8.000 y 12.000 euros al año.

Cifras anuales principales para un apartamento estándar de obra nueva de 500.000 euros:

• ~3.000 euros - cuotas de comunidad (complejo tipo resort)
• ~1.500 euros - suministros (uso durante parte del año)
• ~1.870 euros - impuestos, basura y seguro
• ~530 euros - al mes, todo incluido, antes de la gestión opcional

La mayoría de los compradores planifican la compra y olvidan estos costes anuales. Ese es el error. A continuación desglosamos cada euro, con las cifras reales que vemos en la Costa del Sol en 2026.

Los dos tipos de costes de mantenimiento

Ayuda dividir sus costes anuales en dos grupos:

• Costes fijos: Los paga incluso si la vivienda permanece vacía. Impuestos, cuotas de comunidad, seguro y mantenimiento básico.
• Costes variables: Estos dependen de cuánto use la vivienda. Electricidad, agua, gas e internet.

En una vivienda vacacional que visita unas pocas veces al año, los costes fijos representan la mayor parte de la factura. La luz y el agua están apagadas la mayor parte del tiempo, pero la cuota de comunidad y los impuestos nunca se detienen.

Consejo extra: Planifique primero los costes fijos. Son la verdadera base de su presupuesto anual y no cambian si visita una vez al año o doce.

Cuotas de comunidad: normalmente su mayor coste

En una promoción nueva con zonas comunes, usted paga cuotas de comunidad (gastos de comunidad) - su parte del coste de funcionamiento del complejo.

Qué cubren:

• Piscina o piscinas, jardines y ascensores
• Gimnasio, spa y otras instalaciones
• Limpieza e iluminación de las zonas comunes
• Seguridad y acceso cerrado
• Seguro de las partes comunes del edificio

El importe depende de las instalaciones, no de lo que pagó por la vivienda. Cuanto más tipo resort sea el complejo, más alta será la cuota. Guía aproximada, al mes:

• Bloque antiguo sencillo: 80 a 150 euros
• Obra nueva estándar (Mijas, Estepona, La Cala): 150 a 250 euros
• Obra nueva tipo resort con piscina, gimnasio, spa y conserje: 250 a 350 euros
• Marbella premium: 300 a 600 euros

Ejemplo práctico, nuestra obra nueva de referencia: unos 250 euros al mes, lo que son 3.000 euros al año. Un complejo más grande o más lujoso cuesta 300 euros al mes o más.

Advertencia: Una piscina, gimnasio, spa y seguridad 24 horas se sienten muy bien, pero aumentan su cuota mensual de por vida. Usted paga su parte aunque nunca los use. Compruebe la cuota exacta de comunidad antes de comprar, no después.

IBI: el impuesto local municipal

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual sobre la propiedad, como el council tax en el Reino Unido. Se paga una vez al año al ayuntamiento.

Se basa en el valor catastral (un valor oficial, mucho más bajo que el precio de mercado), no en lo que pagó. El tipo es de alrededor del 0,4% al 1,1% de ese valor. En una obra nueva, la primera factura del IBI solo llega después de la finalización, una vez que la vivienda está en el catastro.

Ejemplo práctico en un apartamento de 500.000 euros: unos 900 euros al año (rango típico de 800 a 1.100 euros).

Consejo extra: Configure una domiciliación bancaria para el IBI desde su cuenta bancaria española. Los plazos cambian de un municipio a otro. La domiciliación significa que nunca se le pasa y nunca paga una multa.

IRNR: el impuesto por ser propietario, incluso cuando está vacía

Este es el coste que sorprende a casi todos los propietarios extranjeros. IRNR (impuesto sobre la renta imputada de no residentes) es un pequeño impuesto anual que paga simplemente por tener una vivienda que no alquila. España trata el derecho a usar su vivienda como un tipo de renta y lo grava.

Cómo funciona:

• La agencia tributaria asume un iningreso de 1,1% del valor catastral. El valor catastral suele ser alrededor del 40% del precio que pagó.
• Usted paga 19% sobre eso como propietario de la UE o del EEE, o 24% como propietario no perteneciente a la UE - y eso incluye a los propietarios británicos desde el Brexit.

Ejemplo práctico en un apartamento de 500.000 euros (valor catastral de unos 200.000 euros):

• 2.200 euros - renta imputada (200.000 euros x 1,1%)
• Propietario UE/EEE al 19%: unos 418 euros al año
• Propietario no UE (incl. Reino Unido) al 24%: unos 528 euros al año

Se presenta una vez al año con el formulario Modelo 210. Si alquila la vivienda, en su lugar paga impuestos sobre el alquiler real de esos días, y este impuesto imputado baja; se reduce a cero si la vivienda se alquila todo el año.

Advertencia: Cuando venda, la agencia tributaria comprobará que pagó el IRNR cada año que fue propietario de la vivienda. Saltárselo ahora causa problemas después. Páguelo cada año, o haga que un asesor fiscal lo haga por usted.

Tasa de basura (basura)

La tasa de recogida de basura (basura) suele ser una pequeña factura aparte del ayuntamiento, no parte del IBI.

• Coste típico: 100 a 250 euros al año, según el municipio (Estepona, Marbella y Mijas fijan cada uno su propia tarifa).

Ejemplo práctico: unos 150 euros al año.

Es fácil olvidarla porque llega por separado. Añádala a su presupuesto para que no le sorprenda.

Suministros: electricidad, agua, internet

Este es su principal coste variable. Depende de la frecuencia con la que esté en la vivienda y de cuánto use la calefacción y el aire acondicionado.

Cuando la vivienda está habitada activamente, calcule alrededor de 170 a 300 euros al mes todo incluido para electricidad, agua e internet. Cuando permanece vacía, solo paga los cuotas fijas;(una tarifa fija de conexión), aproximadamente 60 euros al año cada una para la electricidad y el agua.

Ejemplo práctico para una vivienda de 500.000 euros usada parte del año: unos 1.500 euros al año. Si vive en ella la mayor parte del año, será más; si solo la usa unas pocas semanas, será menos.

Consejo extra:;Las viviendas de obra nueva con;aerotermia;(una bomba de calor aerotérmica para calefacción y agua caliente) son notablemente más baratas de mantener que las viviendas antiguas con gas o solo electricidad. Un buen aislamiento y sistemas modernos suponen un ahorro real durante toda la vida útil de la vivienda, y una razón más por la que una promoción nueva cuesta menos de mantener que una reventa.

Seguro del hogar

La ley no le obliga a asegurar su vivienda salvo que tenga una hipoteca, en cuyo caso el banco exigirá cobertura del continente. Incluso sin hipoteca, el seguro es muy recomendable.

• Coste habitual:;300 a 800 euros al año, según incluya también el contenido y el mobiliario.

Hay dos coberturas principales:;seguro del continente;(la estructura) y;seguro del contenido;(sus pertenencias). La mayoría de los propietarios contratan ambas.

Ejemplo práctico: unos 400 euros al año.

Cuidar la vivienda y alquilarla

Si vive en el extranjero y la vivienda permanece vacía durante meses, alguien debería revisarla. Detectar una fuga a tiempo ahorra mucho dinero.

• Un;custodio de llaves o gestor de la propiedad;para revisar la vivienda, ventilarla y encargarse de pequeños trabajos cuesta alrededor de;100 euros al mes.

Si decide alquilarla, la gestión se cobra como un porcentaje del alquiler, no como una tarifa fija:

• Corto plazo (alquiler vacacional): alrededor del 18% al 25%;de los ingresos por alquiler.
• Largo plazo: alrededor del 8% al 12%;(a menudo solo una mensualidad como comisión de captación).

Esto es opcional. Para una vivienda que visita unas pocas veces al año, contar con un gestor es sensato, pero en un buen complejo el personal de la urbanización y los vecinos pueden encargarse gratis. Pregúntelo antes de comprar.

Impuesto sobre el patrimonio: normalmente no es una preocupación

España tiene un impuesto sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio), pero para la mayoría de los propietarios no se aplica. Hay una amplia exención fiscal, y solo afecta si el total de sus activos en España alcanza varios millones (en términos generales, alrededor de 3 millones de euros o más, según la región). Una sola vivienda vacacional de 500.000 euros está muy por debajo de ese umbral. Lo mencionamos solo para que sepa que existe y pueda dejar de preocuparse por ello.

La derrama: el cargo sorpresa al que hay que estar atento

Aquí tiene el coste adicional que más suele pillar desprevenidos a los compradores: la;derrama.

Una derrama es un cargo extraordinario puntual de la comunidad para una reparación importante, como un ascensor nuevo, un tejado nuevo o repintar el edificio. Se reparte entre todos los propietarios y puede ascender a cientos o incluso miles de euros, con poco aviso previo. Las promociones nuevas rara vez afrontan una en los primeros años, pero en los bloques antiguos importa mucho.

Puede protegerse. Antes de comprar, su abogado debería leer las actas recientes de la comunidad. En ellas aparecen las grandes obras previstas y cualquier deuda. Si se acerca una obra de 10.000 euros, querrá saberlo antes de firmar, no después.

En Spain Developments, somos un agente independiente del comprador pagado por el promotor, así que usted no nos paga honorarios. Siempre dejamos claros los costes de mantenimiento y cualquier asunto de la comunidad antes de que compre. Evitar sorpresas desagradables es precisamente nuestro objetivo.

El coste anual completo de una obra nueva de 500.000 euros

Este es el coste anual total de mantenimiento para un apartamento estándar de obra nueva de 500.000 euros, utilizado parte del año por un no residente.

• 3.000 euros - cuotas de comunidad (complejo tipo resort)
• 900 euros;- IBI
• 418 euros;- IRNR impuesto para no residentes (propietario de la UE; unos 528 para no UE)
• 150 euros;- tasa de basuras
• 1.500 euros;- suministros (uso parcial del año)
• 400 euros;- seguro del hogar
• Subtotal: alrededor de 6.370 euros al año (~530 al mes)
• Custodio de llaves o gestor de la propiedad opcional: alrededor de 1.200 euros al año
• Total con gestión: alrededor de 7.570 euros al año (~630 al mes)

Un complejo más sencillo con una cuota de comunidad más baja, además de un uso ligero, puede reducir esto por debajo de;5.000 euros al año. Como regla general, presuponga;1% a 1,5% del valor de la vivienda al año;para costes de mantenimiento, más un pequeño extra para reparaciones puntuales. Para 500.000 euros eso son 5.000 a 7.500 euros, lo que coincide con el desglose anterior.

Nota:;Esto es para un apartamento. Una villa con piscina y jardín privados cuesta más, sobre todo por el mantenimiento de la piscina, la jardinería y un mayor uso de suministros.

Y cuando venda

Al vender se aplican dos impuestos, además de los honorarios de su agente y su abogado:

• Impuesto sobre las ganancias patrimoniales (CGT) sobre el beneficio:;19% para vendedores de la UE/EEE, 24% para vendedores no UE. Se tributa por la ganancia, no por el precio total de venta.
• Plusvalía municipal:;un impuesto municipal sobre el aumento del valor catastral del suelo durante el tiempo que fue propietario. Su cálculo depende de cuánto tiempo haya tenido la vivienda, y lo calcula su abogado.

Puede reducir la ganancia (y por tanto el CGT) con gastos deducibles, así que guarde todas las facturas:

• Lo que pagó, más los impuestos y gastos de compra (IVA o ITP, notaría, registro, abogado).
• Mejoras de capital con facturas válidas;- una cocina nueva, aire acondicionado, añadir una piscina.
• Costes de venta;- comisión de la agencia, abogado, el certificado energético y la plusvalía que pagó.

Consejo extra:;Si es un vendedor no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de su CGT. Si su CGT real es inferior, reclama la diferencia en el Modelo 210. Guarde las facturas de mejoras desde el primer día: al final se convierten en dinero de vuelta. Cubrimos íntegramente los impuestos de la venta en nuestra guía sobre impuestos inmobiliarios para no residentes.

Apartamento vs villa: comparación rápida

Muchos compradores preguntan si una villa cuesta mucho más de mantener. La respuesta corta es sí, principalmente por la piscina y el jardín.

Apartamento estándar de obra nueva

• Cuotas de comunidad: alrededor de 3.000 euros
• Piscina y jardín: incluidos en la cuota de comunidad
• Suministros: alrededor de 1.500 euros
• Impuestos, basura y seguro: alrededor de 1.870 euros
• Total: alrededor de 6.400 euros al año

Villa con piscina y jardín privados

• Cuotas de comunidad (si está en una urbanización): 500 a 1.500 euros
• Mantenimiento de la piscina: 600 a 1.400 euros
• Jardinería: 1.000 a 3.000 euros
• Suministros: 2.500 a 4.000 euros
• Impuestos y seguro: 1.500 a 3.000 euros
• Total: alrededor de 8.000 a 12.000 euros al año

Así que una villa puede costar casi el doble que un apartamento en mantenimiento. Si para usted es importante que los costes corrientes sean bajos, un apartamento en un complejo nuevo bien gestionado suele ser la opción más sencilla.

Conclusión

El coste anual de tener un apartamento estándar de obra nueva de 500.000 euros en la Costa del Sol es de unos 5.000 a 7.500 euros, o aproximadamente 450 a 625 euros al mes. Las partidas más grandes son la cuota de comunidad y los suministros, con el IBI y el IRNR como principales impuestos anuales, y el CGT y la plusvalía cuando venda. Las villas cuestan más, sobre todo por la piscina y el jardín. Planifique estos gastos desde el principio, esté atento a la derrama, y su vivienda en España seguirá siendo una alegría, no una preocupación.

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