Hispaania eraisiku ostuleping: uusarendus ja arrase juhend

See juhend on mõeldud välisostjatele, kes sõlmivad Costa del Solil eraõigusliku ostulepingu. Enamik meie ostjatest ostab uusarendust, seega alustame uusehitise lepingust ja etapiviisilistest maksetest ning seejärel selgitame järelturu26nbsp;contrato de arras26nbsp;kui võrdlust. Sa saad teada, mis iga leping on, millised klauslid kaitsevad sinu raha ja miks pangagarantii on oluline. Lõpuks tead, mida enne allkirjastamist kontrollida.

Kiirkokkuvõte:26nbsp;Uusarenduse puhul on eraõiguslik ostuleping arendaja leping. Maksad kindla broneerimistasu, seejärel ehituse ajal etapiviisilisi osamakseid - tavaliselt kokku 20% kuni 40% hinnast enne valmimist (sageli umbes 30%) - ja ülejäänud 60% kuni 80% valmimisel. Iga euro, mille maksad enne võtmete kättesaamist, peab olema kaitstud kohustusliku pangagarantiiga (Law 57/1968, Ley 20/2015). Järelturu ost on teistsugune: seal sõlmid sa26nbsp;contrato de arras, maksad umbes 10% ja vormistad tehingu nädalate jooksul. Mõlemal juhul nõua õiget lepingutüüpi ja lase see alati enne allkirjastamist oma sõltumatul juristil läbi lugeda.

Olulised numbrid:

• 20% kuni 40%26nbsp;makstakse etapiviisiliselt enne valmimist ostetava plaanijärgse uusehitise puhul (sageli umbes 30%).
• 6.000 kuni 10.000 eurot26nbsp;tüüpiline uusehitise broneerimistasu.
• 10%26nbsp;tüüpiline järelturu sissemakse (arras).
• 10-aastane26nbsp;konstruktsioonigarantiiga uusehitisele.

Mida sa õpid

• Mis on eraõiguslik ostuleping
• Uusehitise leping: etapiviisilised maksed ja pangagarantii
• Järelturu võrdlus: 3 arrase tüüpi
• Kui palju sa maksad ja millal
• Mida leping peab sisaldama
• Riskid, lõksud ja kuidas turvaliseks jääda
• Sinu allkirjastamiseelne kontrollnimekiri

Mis on eraõiguslik ostuleping

Eraõiguslik ostuleping on kokkulepe, mille sa allkirjastad enne notari juurde minekut. Selle vorm sõltub sellest, mida sa ostad.

Kui ostad26nbsp;uusarendust, on see arendaja eraõiguslik ostuleping (sageli nimetatakse seda PPC-ks). Maksad broneerimistasu, et korter või maja turult eemaldada, seejärel etapiviisilisi makseid ehituse ajal ning ülejäänu valmimisel. Kui ostad26nbsp;järelturu kinnisvara26nbsp;eraomanikult, on see tavaliselt26nbsp;contrato de arras26nbsp;(sissemakseleping): maksad umbes 10% ning mõlemad pooled lepivad kokku hinna ja lõpliku vormistamise kuupäeva.

Mõtle sellest kui tegelikust siduvast kohustusest. Broneering hoiab kinnisvara sinu jaoks mõne päeva. Täielik leping lukustab seejärel tehingu: see määrab hinna, maksegraafiku, lõpuleviimise tähtaja ja sanktsiooni, kui keegi taganeb.

Tähtis: see leping on siduv. Kui oled allkirjastanud ja maksnud, tähendab taganemine tavaliselt juba makstud summa kaotamist. Seega loeb selle lepingu sõnastus rohkem kui peaaegu ükski teine samm. Ära kunagi allkirjasta lepingut, millest sa täielikult aru ei saa.

Boonusnipp:26nbsp;Lase leping alati enne allkirjastamist läbi lugeda oma sõltumatul juristil. Ära kunagi allkirjasta seda arendaja või maakleri laua taga samal päeval. Nemad töötavad müüja, mitte sinu heaks.

Uusehitise leping: etapiviisilised maksed ja pangagarantii

Kui ostad arendajalt uusarenduse, ei ole paberimajandus klassikaline arras. Sa allkirjastad arendaja26nbsp;eraõigusliku ostulepingu. Mõte on sama - hind, sissemakse, tähtaeg -, kuid peamine erinevus on maksmise viis.

Siin on plaanijärgse ostu tee, Costa del Soli peamine stsenaarium:

• Broneerimistasu.26nbsp;Kindel summa, tavaliselt 6.000 kuni 10.000 eurot, et korter või maja turult eemaldada.
• Etapiviisilised maksed ehituse ajal.26nbsp;Maksad osamakseid ehituse edenemise käigus. Kokku moodustavad need umbes26nbsp;20% kuni 40% hinnast enne valmimist26nbsp;(sageli umbes 30%). 500.000 eurose kodu puhul on see ehituse jooksul kokku ligikaudu 100.000 kuni 200.000 eurot (30% = 150.000 eurot).
• Pangagarantii.26nbsp;Iga euro, mille maksad enne võtmete kättesaamist,26nbsp;peab olema kaitstud kohustusliku pangagarantii või kindlustusega26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Kui arendaja ei lõpeta ehitust, saad oma raha tagasi. Ära kunagi maksa arendajale ühtegi eurot ilma selleta.
• Lõppsumma valmimisel.26nbsp;Kui väljastatakse Licence of First Occupation, maksad ülejäänud26nbsp;60% kuni 80%26nbsp;notari juures26nbsp;escritura26nbsp;käigus - ligikaudu 300.000 kuni 400.000 eurot (70% = 350.000 eurot).

Uusehitisega kaasneb ka26nbsp;10-aastane konstruktsioonigarantiiga26nbsp;seaduse alusel ning enne valmimist tehtav ülevaatus, et arendaja parandaks viimistlusvead.

Kohe sissekolitav uusehitis on lihtsam.26nbsp;Kui kodu on juba valmis uusehitis, maksad broneeringu, seejärel umbes 10% eraõigusliku lepingu sõlmimisel ja siis ülejäänu valmimisel mõne nädala jooksul - samad uusehitise maksud (10% IVA pluss umbes 1.2% AJD) ja sama 10-aastane garantii.

Päris näide.26nbsp;500.000 eurose plaanijärgse uusarenduse puhul võib etapiviisiline makseplaan välja näha nii. Iga euro enne võtmete kättesaamist on kaetud pangagarantiiga:

• 8.000 eurot26nbsp;- broneerimistasu (arvestatakse hinna sisse)
• 150.000 eurot26nbsp;- etapiviisilised maksed ehituse ajal (umbes 30%, pangagarantiiga kaitstud)
• 350.000 eurot26nbsp;- lõppsumma valmimisel (umbes 70%), makstakse notari juures

Ilma nende etapiviisiliste maksete garantiita on sinu raha ohus.

Spain Developmentsis töötame ainult arendajatega, kes annavad korraliku pangagarantii, ja meie juristid kontrollivad selle sinu eest üle. Oleme sõltumatu ostja esindaja, arendaja maksab meie tasu ning sina ostjatasu ei maksa. Võta meiega julgelt ühendust, kui soovid, et see korralikult üle kontrollitaks.

Oht:26nbsp;Uusehitise puhul on suurim üksikrisk maksta arendajale ilma pangagarantiita. Pole garantiid, pole makset. Kontrolli ka arendaja varasemat kogemust - palu näha varem valminud kodusid.

Järelturu võrdlus: 3 arrase tüüpi

Kui ostad uusarenduse asemel järelturu kinnisvara eraomanikult, on leping26nbsp;contrato de arras. Hispaania õiguses on neid kolme liiki. Need näevad välja sarnased, kuid reeglid on väga erinevad. Lepingus peab olema kirjas, millise tüübiga on tegu.

Penitenciales (ostjale parim)

• Sa võid taganeda
• Kui sina taganed: kaotad oma sissemakse
• Kui müüja taganeb: ta maksab sulle topelt

Penales (endiselt siduv)

• Puhast väljapääsu ei ole
• Kui sina taganed: maksad trahvi ja sind võidakse ikkagi sundida ostma
• Kui müüja taganeb: ta maksab trahvi ja teda võidakse sundida müüma

Confirmatorias (sinu jaoks halvim)

• Puhast väljapääsu ei ole
• Teine pool võib sind lepingurikkumise ja kahjude pärast kohtusse kaevata
• Sina võid müüja lepingurikkumise ja kahjude pärast kohtusse kaevata

Kodude puhul on kõige tavalisem tüüp26nbsp;arras penitenciales26nbsp;(sätestatud Hispaania tsiviilseadustiku artiklis 1454). See on ostja jaoks kõige õiglasem. Kui pead taganema, on sinu kaotus kindlaks määratud: ainult sissemakse. Kui müüja taganeb, maksab ta sulle topelt.

Suur lõks:26nbsp;kui leping ei nimeta tüüpi, käsitleb seadus seda confirmatorias'ena.26nbsp;See on sinu jaoks halvim variant. Confirmatorias'e puhul võib teine pool sind kohtusse kaevata palju enama kui sissemakse pärast. Seega kontrolli alati, et tüüp oleks selgelt kirja pandud.

Oht:26nbsp;Ära allkirjasta lepingut, mis vaikib arrase tüübi osas. „Vaikib” tähendab vaikimisi confirmatorias't ning see seab sind ohtu saada nõue kogu hinna ulatuses. Üks puuduv rida võib sulle maksma minna tuhandeid.

Kui palju sa maksad ja millal

Siin lähevad uusehitis ja järelturg lahku.

Kui ostad26nbsp;uusarendus (plaanijärgne), ei maksa sa ühteainsat 10% sissemakset. Maksad kindla broneerimistasu, seejärel etapiviisilisi osamakseid kokku26nbsp;20% kuni 40% enne valmimist (sageli umbes 30%), siis 60% kuni 80% jääk notari juures. 500.000 euro puhul on see ligikaudu 150.000 eurot ehituse jooksul ja 350.000 eurot valmimisel. Iga osamakse on pangagarantiiga tagatud.

Kui ostad26nbsp;järelturu kinnisvara, tava on 10% hinnast arras'i juures. See ei ole õiguslik reegel ja on läbiräägitav, kuid 10% on see, mida enamik erasellereid ootab. Seejärel maksate ülejäänud 90% notari juures üleandmise päeval.

Ükskõik mida maksate, see ei ole lisakulu. See arvestatakse hinna sisse.

Päris näide - uusarendus. Ostate planeeritava korteri hinnaga 500.000 euros:

• 8.000 eurot26nbsp;- broneerimistasu (arvestatakse hinna sisse)
• 150.000 eurot - osamaksetena ehituse ajal (umbes 30%, pangagarantiiga tagatud)
• 350.000 eurot - jääk valmimisel (umbes 70%), notari juures

Päris näide - järelturg. Lepite kokku järelturu korteri ostus hinnaga 500.000 euros koos arras penitenciales'iga:

• 50.000 euros - ettemaks allkirjastamisel (10%)
• 450.000 euros - jääk notari juures
• 50.000 euros - see, millest ilma jääte, kui taganete
• 100.000 euros - see, mida müüja teile maksab, kui tema taganeb

Nii on mõlemal poolel tegelik põhjus tehing lõpule viia. See ongi ettemaksu mõte.

Boonusnipp: Ükskõik mida maksate, see moodustab maksude jaoks osa deklareeritud ostuhinnast. Kui tegemist on uusehitisega (peamine juhtum siin), siis maks on 10% IVA (50.000 eurot 500.000 pealt) pluss umbes 1.2% AJD (6.000 eurot), mitte ITP. Kui tegemist on järelturu kinnisvara Andaluusias, siis maks on 7% ITP (35.000 eurot), mis tuleb tasuda pärast tehingu lõpuleviimist. Planeerige see kulu kohe, mitte hiljem.

Mida leping peab sisaldama

Hea leping on detailne. Veenduge, et teie lepingus oleks kõik järgmine:

• Pooled. Täisnimed, passi- või NIE-numbrid (teie Hispaania maksukohustuslase number).
• Kinnisvara. Täielik aadress, referencia catastral (katastritunnus, ametlik kinnisvara ID) ja selge kirjeldus.
• Hind. Kokkulepitud koguhind ja selle tasumise viis.
• Maksegraafik. Uusehitise puhul broneerimistasu ja iga osamakse koos selle käivitava tingimuse ja summaga. Järelturu puhul ettemaks, mille maksate praegu.
• Pangagarantii (uusehitis). Selge kohustus, et iga enne valmimist tehtud makse on kaetud pangagarantii või kindlustusega (Law 57/1968, Ley 20/2015). See on uusehitise lepingu kõige olulisem klausel.
• Arras'e tüüp (järelturg). Selgelt välja toodud - soovite penitenciales-tüüpi.
• Valmimise tingimus ja tähtaeg. Uusehitise puhul järgneb valmimine Licence of First Occupation'ile. Järelturu puhul on see kindel kuupäev, tavaliselt 30 kuni 60 päeva, mõnikord kuni 90.
• Koormatised. Igasugune hüpoteek, võlg või piirang kinnisvaral. Valmimise hetkeks ei tohiks neist midagi alles olla.
• Kes mida maksab. Notari, kinnistusraamatu ja maksukulud. Seaduse ja tava järgi maksab ostja suurema osa ostuga seotud maksudest.
• Taganemisklausel. Mis juhtub, kui kumbki pool taganeb.
• Eeltingimused. Asjad, mis peavad olema tõesed enne, kui peate ostma - uusehitise puhul kehtiv ehitusluba ja päris pangagarantii; järelturu puhul puhas nota simple (kinnistusraamatu väljavõte, mis näitab omanikku ja võimalikke võlgu) ning puuduvad planeerimisprobleemid.

Eeltingimused on teie turvavõrk. Need võimaldavad teil lahkuda ja jätta alles juba makstu, kui jurist leiab tõsise probleemi.

Boonusnipp: Paluge oma juristil lisada klausel, mis kaitseb teie makstut, kui kinnisvaral on varjatud võlad, puudub luba või esineb omandiõiguse probleem. Aus müüja või arendaja nõustub sellega. Keeldumine on hoiatusmärk.

Riskid, lõksud ja kuidas turvaliseks jääda

Olge riskide suhtes aus. Need on need, mis välisostjaid tabavad:

• Arendajal puudub pangagarantii (uusehitis). See on uusarenduse puhul kõige suurem üksikrisk. Ilma garantiita ei mingit makset.
• Arras'e tüüp pole nimetatud (järelturg). Vaikimisi muutub see confirmatorias-tüübiks ja seab teid suure nõude ohtu. Nimetage see alati.
• Luba puudub või ehitis on ebaseaduslik. Mõnel projektil puudub õige luba. Teie jurist peab kinnitama ehitusloa olemasolu ja uusehitise puhul, et valmimine järgneb Licence of First Occupation'ile.
• Järelturu kinnisvaral on varjatud võlad. Tasumata maksud või ühistutasud võivad minna teie kanda. Teie jurist kontrollib nota simple.
• Tähtaeg on liiga lühike. Kui vajate hüpoteeklaenu, veenduge, et valmimise ajastus annaks pangale piisavalt aega.
• Maksmine eraisiku kontole. Makske ainult lepingus nimetatud õigele kontole, mitte kunagi maakleri isiklikule kontole.
• Suulised "kokkulepped". Suulist kokkulepet on raske jõustada. Pange see alati kirja.
• Valuutarisk. Kui maksate naeltes, kroonides või zlottides, võib kurss muuta kulu tuhandete võrra osamaksete ja lõppmakse lõikes. Valuutavahendaja saab kursi fikseerida.

Hoiatus: Kui müüja, arendaja või maakler survestab teid allkirjastama "täna", võtke hoog maha. Päris tehing annab teie juristile aega projekti ja lepingu kontrollimiseks. Surve on klassikaline probleemimärk.

Sinu allkirjastamiseelne kontrollnimekiri

Enne eraviisilise ostulepingu allkirjastamist kinnitage järgmine:

• Teie sõltumatu jurist on selle läbi lugenud ja heaks kiitnud.
• Uusehitise puhul on iga osamakse pangagarantii päris ning valmimine on seotud Licence of First Occupation'iga.
• Järelturu puhul on arras'e tüüp nimetatud (soovite penitenciales-tüüpi).
• Hind, maksegraafik ja valmimise ajastus on õiged.
• Ehitusluba on kehtiv (ja järelturu puhul on nota simple puhas ning üllatusvõlad puuduvad).
• Eeltingimused kaitsevad teie makstut.
• Maksate ainult lepingus nimetatud kontole.

Kas soovite, et teie leping enne allkirjastamist üle vaadataks? Me kontrollime iga lepingu, kinnitame uusehitiste pangagarantii olemasolu ja töötame ainult arendajatega, kes selle annavad, ilma ostjatasuta. Võtke julgelt ühendust Spain Developmentsiga.

Kokkuvõte

Eraisiku ostuleping on koht, kus teie ost muutub päris tehinguks, seega on detailid kõik. Uusarenduse puhul määrab leping teie broneerimistasu, teie etapiviisilised maksed (umbes 20% kuni 40% enne valmimist, sageli umbes 30%) ning 60% kuni 80% jäägi notari juures - ja iga euro enne võtmete üleandmist peab olema pangagarantiiga kaetud. Järelturu kinnisvara puhul veenduge, et arras-tüüp oleks nimetatud ja et sissemakse oleks õiglane. 500.000 euros maksva kodu puhul on selge leping vahe turvalise raha ja kuluka vea vahel. Spain Developmentsis vaatame iga lepingu üle ja teeme koostööd ainult arendajatega, kes annavad nõuetekohase pangagarantii, ilma ostjatasuta. Kui olete valmis, võtke meiega julgelt ühendust.