Hoolsuskontroll enne Hispaanias ostmist

Kodu ostmine Costa del Solis on suur samm, sageli teisest riigist. See juhend näitab, millised juriidilised kontrollid kaitsevad sinu raha enne allkirjastamist. Sa saad teada, mida kontrollida, kes seda teeb, mida see maksab ja millised on riskid, kui see vahele jätta. See on kirjutatud välisostjatele, kes ostavad uusarenduse kinnisvara.

Kiire kokkuvõte

• Due diligence on kinnisvara täielik juriidiline kontroll enne ostu.
• Hispaanias kehtib põhimõte "ostja olgu ettevaatlik", seega muutuvad probleemid pärast allkirjastamist sinu omaks.
• Tavaliselt võtab see 5 kuni 15 tööpäeva ja on osa juristi 1% tasust.
• Tee seda alati enne allkirjastamist või maksmist ning kasuta alati sõltumatut juristi.

Mis on due diligence?

Due diligence on kinnisvara täielik juriidiline kontroll enne ostu. Selle viib läbi sinu sõltumatu jurist. Eesmärk on lihtne: kinnitada, et kodu on juriidiliselt puhas, võlgadest vaba, nõuetekohaselt ehitatud ja ostmiseks turvaline.

Hispaania kinnisvara puhul kehtib reegel "ostja olgu ettevaatlik". Kui tehing on lõpule viidud, muutub iga varjatud probleem sinu omaks, isegi kui sa sellest ei teadnud. Due diligence aitab need probleemid esmalt üles leida, ajal kui sul on veel võimalik tehingust loobuda.

Miks due diligence on Hispaanias nii oluline

Mõnes riigis kaitseb süsteem ostjat. Hispaania on teistsugune. Siin lasub kohustus kõik enne allkirjastamist üle kontrollida sinul ja sinu juristil. Pärast tehingu lõpuleviimist on juba liiga hilja.

Välisostjad seisavad silmitsi lisariskidega. Sa ei pruugi teada kohalikke probleeme, mis on Hispaanias tavalised. Võid osta lühikese reisi jooksul, vaatesse armununa ja otsustamissurve all. Just siis vead juhtuvadki.

Need on probleemid, mille tabamiseks due diligence ongi loodud.

• Varjatud võlad.a0Tasumata maksud, ühistutasud ja kommunaalarved jäävad seotuks kinnisvaraga, mitte müüjaga. Kui kontrolli vahele jätad, pärid need endale.
• Ebaseaduslikud ehitustööd.a0Lisatoad, bassein, terrass või garaaž, mis on ehitatud loata. Need võivad tuua trahve või isegi lammutamiskorralduse.
• Planeerimisprobleemid.a0Kodu, mis on ehitatud vastuolus tsoneerimisreeglitega, mis võib piirata selle kasutamist või kahjustada edasimüüki.
• Vale suurus või piirid.a0Kui tegelik kinnisvara ei vasta ametlikule registrikandele, võib sul olla raskusi selle registreerimise või edasimüügiga.

Due diligence'i täielik kontrollnimekiri

Siin on kirjas, mida korralik juriidiline kontroll hõlmab. Palu oma juristil kinnitada iga punkt kirjalikult.

1. Kinnistusraamatu kontroll (nota simple).a0Kinnitab tegeliku omaniku ning näitab mis tahes hüpoteeki, aresti või koormatisi. Nota simple on ametlik väljavõte kinnistusraamatust (Registro de la Propiedad).
2. Katastri kontroll.a0Kinnitab, et kinnisvara suurus ja planeering maksuregistris (Catastro) vastavad tegelikkusele.
3. Register vs kataster vs tegelikkus.a0Juriidiline register, maksuregister ja tegelik kodu peavad kõik omavahel kokku langema.
4. Linnaplaneerimine ja tsoneerimine.a0Kinnitab, et kinnisvara vastab kohalikele ehitusreeglitele ja selle suhtes ei ole menetluses sanktsioonitoimikuid.
5. Load.a0Kinnitab kehtiva ehitusloa ning esimese kasutuselevõtu loa olemasolu (Licencia de Primera Ocupacióna0- luba seal seaduslikult elada ja kommunaalteenused ühendada).
6. Võlad ja arved.a0Kontrollib tasumata IBI-d (kohalik kinnisvaramaks), ühistutasusid ja kommunaalarveid.
7. Korteriühistu / omanike kogukond.a0Kinnitab, et kogukond (comunidad de propietarios) on hästi juhitud, sellel ei ole suuri võlgu ega õigusvaidlusi, ning kontrollib kogukonna reegleid.
8. Üüristaatus.a0Kinnitab, kas kodu võib seaduslikult turistidele välja üürida, kui see on sinu plaan.

Lisakontrollid uusarenduste ja projektimüügi puhul

Uusarendused ja projektimüügis kodud vajavad veel mõningaid lisakontrolle. Need kaitsevad sind riskide eest, mis on omased uue või veel lõpetamata kinnisvara ostmisele.

• Arendaja ettevõte.a0Kinnita, et arendaja on olemas, ja kontrolli selle finantsseisu äriregistris (Registro Mercantil).
• Maa omandiõigus.a0Kinnita, et arendaja tegelikult omab maad või tal on õigus sellele ehitada.
• Pangagarantii.a0Projektimüügi puhul kinnita, et kehtiv pangagarantii (aval bancario) katab kõik etappide kaupa tehtavad maksed vastavalt Law 57/1968 ja Law 20/2015 nõuetele. Ära kunagi maksa sissemakset ilma selleta.
• Üksikasjalik spetsifikatsioon.a0Võta täpsed materjalid, planeering ja viimistlus kirjalikult, et arendaja ei saaks neid vaikselt muuta ega hiljem lisatasu küsida.
• Valmimiskuupäev ja trahvid.nbsp;Lepingus peaks olema selge tähtaeg ja viivituste eest määratud trahvid.
• 10-aastane konstruktsioonigarantii.nbsp;Hispaania seadus nõuab hoone konstruktsioonile 10-aastast garantiid.

Märkus okupaste (sissetungijate) kohta.nbsp;Paljud ostjad muretsevad sissetungijate pärast. See on täiesti õigustatud mure, kuid tegelik risk aiaga piiratud uusarenduses on väga väike. Need kodud on asustatud, valve all ja omanike kogukonna poolt jälgitavad. Hispaania 2025. aasta okupantidevastane seadus (Ley Antiokupas), mis kehtib alates 2025. aasta aprillist, muutis väljatõstmise samuti palju kiiremaks. Politsei saab ebaseaduslikud hõivajad eemaldada 48 tunni jooksul, kui neile varakult jälile saadakse, ja kohtud kasutavad nüüd kiirmenetlust, mis kestab umbes 15 päeva. Osa heast ostust on veenduda, et teie uus kodu on esimesest päevast alates korralikult turvatud.

Millal peaksite seda tegema?

Enne kui allkirjastate midagi siduvat. Enne kui maksate märkimisväärse summa. See on Hispaania kinnisvaras kõige olulisem ajastuse reegel.

Eraldi ostuleping (contrato de arrasnbsp;- siduv käsirahaleping) on õiguslikult täitmisele pööratav. Kui te selle allkirjastate ja siis taganete, isegi mõjuval põhjusel, võite oma käsirahast ilma jääda. Seega peavad kontrollid tulema esimesena.

Kui müüja või maakler survestab teid kiiresti allkirjastama, saab teie jurist lisada peatava tingimuse (condición suspensivanbsp;- taganemisklausel). See muudab tehingu sõltuvaks puhta hoolsuskontrolli tulemusest. Kui ilmneb tõsine probleem, loobute tehingust ja saate oma raha alles hoida.

Hoiatus:nbsp;Surve stiilis „allkirjasta täna või jääd sellest ilma” on klassikaline taktika. Tõeliselt hea kinnisvara on pärast korralikku kontrolli endiselt alles. Ärge kunagi laske kiireloomulisusel sundida end allkirjastama enne, kui hoolsuskontroll on tehtud.

Kui kaua see aega võtab ja mis see maksab

Hoolsuskontroll võtab tavaliselt aeganbsp;5 kuni 15 tööpäeva. Täpne aeg sõltub kinnisvarast ja sellest, kui kiiresti linnavalitsus vastab.

Kulu on osa teie juristi tasust, mis on tavaliselt umbesnbsp;1% ostuhinnast pluss käibemaks (IVA 21%). Kasutame päriselulist näidetnbsp;500.000 euronbsp;uusarenduse kohta.

Näidisarvutus: 500.000 euro väärtuses uusarendus

• 5.000 eurotnbsp;- juristi tasu, sealhulgas hoolsuskontroll (1%)
• 1.050 eurotnbsp;- käibemaks (21%)
• Kokku: 6.050 eurot

Nota simple ise maksab vaid mõne euro. Tegelik väärtus peitub juristi treenitud pilgus, mis loeb registrit, katastrit, lube ja kogukonna arveid koos. Võrreldes 500.000 euro suuruse ostuga on see täieliku meelerahu eest väike summa.

Mis juhtub, kui jätate selle vahele

Need riskid ei ole harvad õuduslood. Neid juhtub sageli, eriti ostjatega, kes liiguvad liiga kiiresti. Hoolsuskontrolli vahelejätmine võib tähendada järgmist:

• Trahvide maksmist või lammutamisega silmitsi seismist loata ehitustööde tõttu.
• Võimetust saada hüpoteeklaenu, kindlustust või korrektset registreeringut.
• Kellegi teise tasumata võlgade pärimist.
• Õigusvaidlusi naabrite või linnavalitsusega.
• Probleeme kodu edasimüümisel õigusliku puuduse tõttu.

Igaüks neist võib maksta palju rohkem kui juristi tasu ja mõnda neist ei saa üldse parandada.

Kaugelt ostmine: kontrollide tegemine välismaalt

Te ei pea hoolsuskontrolli jaoks Hispaanias viibima. Enamik Briti, Iiri, Hollandi, Skandinaavia, Saksa, Poola ja Tšehhi ostjaid korraldab selle kodust.

Teie sõltumatu jurist hangib registri- ja katastriandmed, võtab ühendust linnavalitsuse, maksuameti ja kogukonnaga ning annab teile teie keeles tagasisidet. Kui te ei saa tehingu lõpuleviimiseks reisida, allkirjastate notariaalse volikirja (poder notarialnbsp;- juriidiline dokument, mis lubab teie juristil teie nimel tegutseda), et teie jurist saaks teie eest ostu-müügilepingu allkirjastada. Kogu kontroll võib toimuda ajal, mil teie viibite oma koduriigis.

Siin ongi õige meeskonna olemasolu määrava tähtsusega. Spain Developmentsis töötame ainult sõltumatute Hispaania juristidega, mitte kunagi arendaja juristiga. See on oluline, sest arendaja juristil on huvide konflikt: talle maksab müüja. Sõltumatul juristil on kohustus ja põhjus leida probleemid enne, kui need saavad teie omadeks. Arendaja tasustatud ostjaagendina koordineerime kogu hoolsuskontrolli, et midagi ei jääks kahe silma vahele.

Boonusnipp:nbsp;Paluge oma juristilt lõpus kirjalikku hoolsuskontrolli aruannet. Selget kokkuvõtet sellest, mida kontrolliti, mida leiti ja mis lahendati. Hea jurist annab selle tavapäraselt. See on ka tulevikus kasulik tõend, kui peaksite kunagi müüma.

Enne allkirjastamist: hoolsuskontrolli kontrollnimekiri

• Nota simple värskelt kinnistusraamatust hangitud.
• Kataster, register ja tegelikkus kattuvad täielikult.
• Ehitusluba ja esmase kasutuse luba on kinnitatud.
• Tasumata IBI, kogukonnatasud või kommunaalvõlad puuduvad.
• Poolelioleva projekti puhul: kehtiv pangagarantii katab iga etapimakse.
• Saite oma juristilt kirjaliku hoolsuskontrolli aruande.

Peamine järeldus

Hoolsuskontroll on juriidiline kontroll, mis hoiab teie raha Hispaanias turvaliselt. See kinnitab tegeliku omaniku, leiab varjatud võlad, kontrollib lube ja tagab, et kodu on õiguslikult puhas. Süsteemis „ostja peab olema ettevaatlik” on see teie peamine kaitse.

Enne allkirjastamist või maksmist tee alati põhjalik taustakontroll ning kasuta alati sõltumatut juristi, mitte arendaja oma. Kui ostad Costa del Solis uusarenduse, saab Spain Developments korraldada täieliku sõltumatu juriidilise kontrolli, mida viiakse algusest lõpuni läbi sinu keeles.