Asunnon ostamisen todelliset kustannukset Espanjassa (2026)

Tämä opas on kansainvälisille ostajille, jotka katsovat uutta kohdetta Costa del Solilla, joko rakennusvaiheessa myytävää tai muuttovalmista uudiskohdetta. Saat todelliset kokonaiskustannukset, et vain ilmoitettua hintaa. Näytämme jokaisen veron, jokaisen maksun ja tarkan kokonaissumman 500.000 euros kodissa.

Yhteenveto:a0Ilmoitettu hinta ei koskaan ole se hinta, jonka maksat. Costa del Solilla uusi kohde maksaa noin 12-14% enemmän verojen ja maksujen vuoksi, kun taas jälleenmyyntikohde (yksityisomistajalta ostettava käytetty asunto) maksaa noin 10-12% enemmän. 500.000 euros uudiskohteessa tämä tarkoittaa noin 60.000–70.000 euros lisäkustannuksia, joten todellinen kokonaiskustannuksesi on noin 565.000 euros. Jos ostat rakennusvaiheessa, maksat myös erissä rakentamisen aikana, et kaikkea kerralla. Jos käytät asuntolainaa, tarvitset 30-40% käsirahaa käteisenä.

Tässä ovat pääluvut 500.000 euros uudiskohteelle, kun maksu suoritetaan käteisellä.

• 50.000 eurosa0- IVA 10%
• 6.000 eurosa0- AJD-leimavero 1,2%
• 6.050 eurosa0- asianajaja 1% plus IVA
• ~565.000 eurosa0- todellinen kokonaiskustannus

Tuo ero ilmoitetun hinnan ja todellisen hinnan välillä on useimpien ostajien suurin huoli. Alla poistamme arvailun. Jokainen luku on vuodelta 2026, ja jokainen esimerkki lähtee uudiskohteesta, koska sitä me myymme Costa del Solilla.

Miksi ilmoitettu hinta ei ole todellinen hinta

Kun näet kodin hintaan 500.000 euros, se on vasta alku. Espanjassa hintaan lisätään verot ja maksut. Ne eivät ole valinnaisia. Ne kuuluvat jokaiseen lailliseen kauppaan.

Hyvä uutinen on se, että kustannukset määräytyvät enimmäkseen lain mukaan ja ne on helppo ennustaa. Kun tiedät ne, ikäviä yllätyksiä ei tule. Kokonaislisäkustannus riippuu kahdesta asiasta:

• Onko kotia0uudiskohdea0(ostettu rakennuttajalta, joko rakennusvaiheessa tai muuttovalmiina uudiskohteena) vaia0jälleenmyyntikohdea0(yksityisomistajalta ostettava käytetty asunto)?
• Maksatko käteisellä vai käytätkö asuntolainaa?

Uudiskohde maksaa veroina hieman enemmän kuin jälleenmyyntikohde, mutta siihen kuuluu uusi rakennus, 10 vuoden rakennetakuu ja nykyaikaiset energialuokitukset. Alla keskitymme uudiskohteeseen, koska sitä me myymme, ja näytämme jälleenmyyntikohteen vaihtoehtona vertailun vuoksi.

Varoitus:a0Moni ostaja budjetoi lisäkuluihin vain 5-7%. Todellinen luku on 12-14% uudiskohteessa. Jos suunnittelet liian alakanttiin, käteinen voi loppua luovutuspäivänä. Suunnittele aina koko summa.

Miten maksat uudiskohteesta

Uudiskohdetta ei makseta yhtenä könttäsummana. Aikataulu riippuu siitä, ostatko rakennusvaiheessa (kohde on vielä rakenteilla) vai muuttovalmiina (valmis ja heti asumiskelpoinen).

Rakennusvaiheessa, erissä rakentamisen aikana:

• Varaus:a0varausmaksu noin 6.000–10.000 euros, jotta koti poistetaan markkinoilta.
• Yksityisen kauppasopimuksen yhteydessä:a0maksat lisää niin, että kokonaisuus on noin 20%–40% hinnasta, erissä rakentamisen edetessä. Jokainen erämaksu on suojattua0pankkitakauksella (aval), joten rahasi ovat turvassa, jos rakennuttaja ei toimita kohdetta.
• Luovutuksessa:a0maksat jäljellä olevan 60%–80% osuuden, kun koti on valmis ja saat avaimet.

Muuttovalmis uudiskohde, kun koti on jo valmis:

• Varaus:a0sama varausmaksu kodin varaamiseksi.
• Yksityisen kauppasopimuksen yhteydessä:a0noin 10% hinnasta.
• Luovutuksessa:a0loppusumma, yleensä muutaman viikon kuluessa.

Esimerkkilaskelma 500.000 euros rakennusvaiheessa ostettavasta kodista:

• ~10.000 eurosa0- varaus
• enintään ~200.000 eurosa0- erämaksut rakentamisen aikana (20%–40%, pankkitakauksella suojattu)
• loppusummaa0- maksetaan luovutuksessa, kun noudat avaimet

Tämä porrastettu aikataulu on yksi suurista eroista verrattuna jälleenmyyntikohteeseen. Jälleenmyyntikohde (vaihtoehto, jota käsitellään alla) maksetaan paljon nopeammin: 10% käsiraha, sitten loppusumma neljästä kahdeksaan viikkoa myöhemmin.

Bonuskärki:a0Tarkista aina, että jokainen rakennusvaiheen erämaksu on pankkitakauksen kattama. Tämä on suojasi. Hyvä ostajan edustaja varmistaa, että takaus on olemassa ennen kuin maksat yhtäkään erää.

Uudiskohteen verot (IVA + AJD)

Uudiskohteeseen, olipa se rakennusvaiheessa tai muuttovalmis, liittyy kaksi ostoveroa.

• IVA (espanjalainen sana arvonlisäverolle, value-added tax):a010% hinnasta asunnoissa. Tämä on sama kaikkialla Manner-Espanjassa.
• AJD (leimavero, vero virallisesta kauppakirjasta):a01,2% hinnasta Andaluciassa.

Yhteensä se ona011,2%a0veroa uudiskohteessa.

Esimerkkilaskelma 500.000 euros hinnalla:

• 50.000 eurosa0- IVA 10%
• 6.000 eurosa0- AJD-leimavero 1,2%
• Oston kokonaisvero: 56.000 euros

Bonuskärki:a0Joissakin kohteissa autotallipaikka ja varastotila (nimeltääna0trastero) myydään erillisellä kauppakirjalla. Jos ne myydään erikseen, niihin voi soveltua 21% IVA eikä 10%. Pyydä välittäjääsi vahvistamaan, että pysäköinti ja varastointi sisältyvät kodin hintaan. Hyvä ostajan edustaja tarkistaa tämän puolestasi ennen sitoutumista.

Vaihtoehto: jälleenmyyntikohteen verot (ITP)

Jälleenmyyntikohde on vastakohta uudiskohteelle. Se on yksityiseltä myyjältä ostettava käytetty koti, eikä siitä makseta IVA:a. Sen sijaan maksata0ITP:n (varainsiirtovero jälleenmyyntikohteissa).

Andaluciassa ITP ona07%a0hinnasta. Erillistä leimaveroa ei ole jälleenmyyntikohteessa, koska ITP korvaa sen.

Esimerkkilaskelma 500.000 euros hinnalla:

• ITP 7%: 35.000 euros

Joten jälleenmyyntikohde maksaa veroina vähemmän kuin uudiskohde. Tässä ero rinnakkain.

• Uudiskohde (11,2%): 56.000 euros
• Jälleenmyyntikohde (7%): 35.000 euros

Mutta uudiskohde tuo mukanaan pienemmät käyttökustannukset, 10 vuoden rakennetakuun ja nykyaikaiset energialuokitukset, ja rakennusvaiheessa ostaminen antaa mahdollisuuden jakaa maksut rakennusajan ajalle. Valinta ei riipu vain veroista.

Bonuskärki:a0Jälleenmyyntikohteessa ITP on maksettava 30 päivän kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Asianajajasi hoitaa tämän puolestasi. Älä poistu Espanjasta ajatellen, että kaikki on tehty; veron maksu tulee heti allekirjoituksen jälkeen.

Notaarin ja kiinteistörekisterin maksut

Jokainen kauppa Espanjassa allekirjoitetaana0notaarin (julkinen virkamies, joka tekee kaupasta laillisen). Sen jälkeen koti kirjataana0kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad, virallinen rekisteri siitä, kuka omistaa kiinteistön).

Molemmat maksut määräytyvät lain mukaan ja ovat samanlaiset jokaisessa toimistossa.

• Notaarin maksu:a0noin 600–1.200 euros.
• Kiinteistörekisterin maksu:a0noin 400–700 euros.

Esimerkkilaskelma 500.000 euros hinnalla:

• ~1.500 eurosa0- notaari
• ~1.000 eurosa0- kiinteistörekisteri
• Yhteensä: ~2.500 euros

Nämä ovat pieniä veroihin verrattuna, mutta ne ovat todellisia kuluja. Budjetoi ne mukaan.

Asianajopalkkiot

Laki ei vaadi sinua käyttämään asianajajaa. Mutta kansainväliselle ostajalle se on fiksuin raha, jonka käytät. Uudiskohteessa hyvä asianajaja tarkistaa rakennusluvan, rakennuttajan taustan ja sen, että jokainen rakennusvaiheen erämaksu on pankkitakauksen kattama. Jälleenmyyntikohteessa asianajaja tarkistaa, ettei kotiin kohdistu velkoja ja että myyjä todella omistaa sen.

• Tyypillinen asianajopalkkio:a0noin 1% hinnasta, plus 21% IVA palkkiosta.

Esimerkkilaskelma 500.000 euros hinnalla:

• 5.000 eurosa0- asianajopalkkio 1%
• 1.050 euroaa0- ALV palkkiosta 21%
• Yhteensä: ~6.050 euroa

Varoitus:a0Älä koskaan käytä vain rakennuttajan asianajajaa (tai jälleenmyynnissä myyjän asianajajaa). He työskentelevät toiselle osapuolelle. Tarvitset oman riippumattoman asianajajan, joka työskentelee vain sinulle. Tämä suojaa sinua perityiltä veloilta ja kaavoitusongelmilta.

Spain Developmentsilla olemme riippumaton ostajan edustaja. Rakennuttaja maksaa palkkiomme, joten sinä et maksa meille mitään. Autamme myös löytämään luotettavan riippumattoman asianajajan, joten et ole koskaan yksin prosessissa.

Asuntolainan kulut (jos lainaat)

Jos maksat käteisellä, voit ohittaa tämän osion. Jos otat lainaa, lisää vähän enemmän.

Espanjalaiset pankit lainaavat ulkomailla asuville noina060% to 70%a0hinnasta. Joten tarvitseta030% to 40% hinnasta käteisenä, plus kaikki yllä olevat kulut. Käsiraha ei sinänsä ole "kulu", mutta sen on oltava valmiina.

Asuntolainan lisäkulut:

• Kiinteistön arviointi (pankin tarkistus kodin arvosta):a0noin 300 to 600 euroa.
• Pankin järjestelypalkkio:a00 to 1,5% lainasta. Usein neuvoteltavissa.

Hyviä uutisia: vuodesta 2019 lähtien Espanjan laki velvoittaaa0pankina0maksamaan asuntolainan leimaveron, asuntolainan notaarikulun ja asuntolainarekisterin kulun. Sinä et maksa niitä. Tarkista, ettei pankkisi yritä lisätä niitä.

Esimerkkilaskelma 500.000 eurosta 65% asuntolainalla (325.000 euroa lainaa):

• ~500 euroaa0- arviointi
• 3.250 euroaa0- järjestelypalkkio 1%
• Yhteensä: ~3.750 euroa

Bonuskärki:a0Espanjalaiset pankit eivät lainaa sinulle rahaa veroihin ja maksuihin. Tuo 12-13% on tultava omista säästöistäsi. Suunnittele käteisvarasi huolellisesti.

Pienet mutta todelliset lisäkulut

Muutamia pieniä lisäkuluja tulee vielä, pääasiassa kansainvälisille ostajille:

• NIE-numero (espanjalainen verotunnuksesi ulkomaalaisille):a0noin 10 to 150 euroa riippuen siitä, käytätkö agenttia nopeuttamaan prosessia. Et voi ostaa ilman sitä.
• Espanjalainen pankkitili:a0yleensä ilmainen avata, mutta tarvitset sellaisen.
• Valtakirjaa0(jos et voi olla paikalla allekirjoituksessa henkilökohtaisesti): noin 150 to 300 euroa.
• Liittymäta0(vesi, sähkö) uudiskohteessa: noin 200 to 500 euroa.

Nämä eivät ole suuria, mutta niitä kertyy. Varaa tähän ryhmään noin 500 to 1.000 euroa.

Valuutanvaihto: piilokulu

Tämä yllättää monet ostajat. Jos ansaitset puntina, kruunuina tai z
42otyina, sinun on vaihdettava rahasi euroiksi. Asunnon hinta on euroissa.

Perinteiset pankit lisäävät usein heikon vaihtokurssin sekä palkkiot. Tämä voi maksaa jopaa03%a0lähettämästäsi summasta. 500.000 euron ostossa 3% ona015.000 euroaa0menetettynä huonon kurssin vuoksi.

Erikoistunut valuuttavälittäjä tarjoaa yleensä pankkia paremman kurssin. Säästö voi olla tuhansia euroja. Voit myös "lukita" kurssin etukäteen, jotta heikkenevä punta ei nosta hintaa tarjouksen ja kaupan päättämisen välillä.

Esimerkkilaskelma:a0Lähetetään noin 565.000 euroa (hinta plus kulut). Pankin kurssi voisi maksaa sinulle 3% enemmän kuin välittäjän. Se on mahdollinen jopaa0 säästö17.000 euroaa0käyttämällä asiantuntijaa.

Bonuskärki:a0Suunnittele valuutansiirtosi ajoissa, älä allekirjoituspäivänä. Suuren siirron kiirehtiminen on tapa, jolla ihmiset menettävät rahaa. Voimme ohjata sinut luotettaville FX (foreign exchange) -asiantuntijoille, jotka palvelevat Costa del Solin ostajia.

Koko kustannuserittely 500.000 eurolle

Tässä on täydellinen kuva 500.000 euron kodista Costa del Solilla käteisellä maksettaessa. Ensin uudiskohde (mitä me myymme), sitten jälleenmyyntikohde vaihtoehtona.

Uudiskohde, maksetaan käteisellä

• 500.000 euroaa0- ostohinta
• 50.000 eurosa0- IVA 10%
• 6.000 eurosa0- AJD-leimavero 1,2%
• 1.500 euroaa0- notaari
• 1.000 euroaa0- kiinteistörekisteri
• 6.050 eurosa0- asianajaja 1% plus IVA
• 700 euroaa0- NIE, pankki, liittymät
• Lisäkulut yhteensä: 65.250 euroa
• Kokonaishinta: 565.250 euroa

Jos tämä on off-plan-kohde, kokonaissumma on sama, mutta raha maksetaan vaiheissa: noin 10.000 euroa varaukseen, 20% to 40% pankkitakauksella suojattuina maksuina rakentamisen aikana ja loput valmistumisen yhteydessä. Heti valmis uudiskohde etenee nopeampaa polkua: varaus, sitten 10% sopimuksen yhteydessä ja loput valmistumisen yhteydessä.

Jälleenmyyntikohde, maksetaan käteisellä (vaihtoehto)

• 500.000 euroaa0- ostohinta
• 35.000 euroaa0- ITP-varainsiirtovero 7%
• 1.500 euroaa0- notaari
• 1.000 euroaa0- kiinteistörekisteri
• 6.050 eurosa0- asianajaja 1% plus IVA
• 700 euroaa0- NIE, pankki, liittymät
• Lisäkulut yhteensä: 44.250 euroa
• Kokonaishinta: 544.250 euroa

Joten 500.000 euron uudiskohde maksaa todellisuudessa noina0565.000 euroaa0kaikkine kuluineen. Se on noina013% enemmäna0kuin ilmoitettu hinta. Jälleenmyyntikohde tulee noina0544.000 euroa, noina09% enemmän.

Huom:a0Tämä erittely olettaa käteisoston. Asuntolainalla lisää noin 3.750 euroa asuntolainakuluja. Ulkomaisessa valuutassa huomioi myös valuuttakurssin erotus. Muista, että off-plan-osto jakaa maksut rakentamisen ajalle, kun taas jälleenmyynti maksetaan vain neljästä kahdeksaan viikossa.

Kuinka paljon käteistä todella tarvitset?

Tämä on tärkein kysymys. Kaksi yksinkertaista tapausta, molemmat uudiskohteessa.

Maksetaan käteisellä, uudiskohde, 500.000 euroa:a0tarvitset koko kokonaissumman, noina0565.000 euroa. Off-plan-kodissa vapautat sen vaiheittain rakentamisen aikana; muuttovalmiissa kodissa maksat sen muutaman viikon aikana.

Käytetään 65% asuntolainaa, uudiskohde, 500.000 euroa:

• 175.000 euroaa0- käsiraha (35% hinnasta)
• ~65.250 euroaa0- verot ja maksut
• ~3.750 euroaa0- asuntolainakulut
• Tarvittava käteinen yhteensä: ~244.000 euroa

Pankki lainaa loput 325.000 euroa. Siksi rehellinen suunnittelu on tärkeää. Sinun pitäisi tietää todellinen lukusi ennen kuin rakastut kotiin.

Spain Developmentsilla annamme sinulle tämän täydellisen erittelyn mistä tahansa kodista, josta pidät, ennen kuin sitoudut. Ostajalle ei tule palkkiota, koska rakennuttaja maksaa meille. Tehtävämme on varmistaa, ettei sinulle tule ikäviä yllätyksiä.

Yhteenveto

Uudiskohteen ostamisen todellinen kustannus Costa del Solilla on noin 12-14% hinnan päälle. 500.000 euron uudiskohteessa se tarkoittaa noin 565.000 euroa kaikkine kuluineen. Suurimmat erät ovat ALV, leimavero ja asianajajasi; helpoimmat säästöt tulevat hyvästä valuuttavälittäjästä. Jos ostat off-plan-kohteen, jaat maksut rakentamisen ajalle, ja loppusumma maksetaan valmistumisen yhteydessä. Jälleenmyynti sen sijaan maksaa noin 10-12% lisää ja maksetaan paljon nopeammin. Suunnittele koko summa, niin valmistumispäivänä ei tule yllätyksiä.

Haluatko tarkan kokonaissumman kodille, jonka olet nähnyt? Ota yhteyttä Spain Developmentsiin, niin erittelemme sen sinulle ilman palkkiota ja ilman painostusta.