Kiinteistöverot Espanjassa ulkomailla asuville (2026)

Tämä opas on kansainvälisille omistajille, jotka ostavat Costa del Solilta mutta asuvat ulkomailla. Opit kaikki verot, jotka maksat vuosittain, paljonko ne maksavat ja milloin ne erääntyvät. Käytämme 500.000 euron asuntoa, jotta näet todelliset luvut.

Yhteenveto:a0Jos omistat asunnon Espanjassa mutta asut siellä alle 183 päivää vuodessa, olet verotuksessa ei-residentti. Maksat veroa, vaikka asunto olisi tyhjillään. Tärkeimmät vuosittaiset verot ovat IBI (kunnallinen kiinteistövero) ja IRNR (pieni omistamiseen liittyvä vero). 500.000 euron Costa del Solin asunnossa puhdas verolasku on noin 1.000–1.300 euroa vuodessa, tai noin 2.400 euroa, kun mukaan lasketaan jäte- ja yhteisömaksut.

Tässä ovat tärkeimmät vuotuiset luvut ei-residentille, joka omistaa 500.000 euron asunnon.

• ~750 euroaa0- IBI-kiinteistövero
• ~314 euroaa0- IRNR, EU-omistaja
• 19%a0- luovutusvoittovero, jos myyt
• ~2.400 euroaa0- kokonaisvuosikustannus

Alla selitämme jokaisen selkokielellä. Kaikki luvut ovat vuodelle 2026.

Ensiksi: mitä tarkoittaa "ei-residentti"?

Oleta0ei-residenttia0Espanjassa, jos vietät maassaa0alle 183 päivääa0vuodessa. Useimmat loma-asuntojen ja kakkosasuntojen omistajat kuuluvat tähän ryhmään.

Ei-residenttinä maksat Espanjassa veroa vain espanjalaisista tuloista ja espanjalaisesta omaisuudesta. Kotimaasta saamasi palkka tai eläke verotetaan kotimaassa, ei Espanjassa. Se on hyvä uutinen. Mutta sinulla on silti muutama espanjalainen vero hoidettavana, eikä moni omistaja tiedä niistä ennen kuin lasku saapuu.

Vaara:a0Espanjan verovirasto (nimeltääna0Hacienda) on muuttunut paljon tiukemmaksi. Se perii nyt maksamattomia ei-residenttien veroja takautuvasti neljältä vuodelta. Jos jätät asian huomiotta, voit saada 5–20 % sakkoja veron määrästä sekä korkoa. Älä koskaan oleta, että "kukaan ei tarkista". Kyllä tarkistaa, etenkin kun myyt.

Tarvitset myösa0NIE:n (espanjalainen verotunnuksesi ulkomaalaisena)a0maksaaksesi mitään veroa. Saat sen oston yhteydessä. Ilman sitä et voi tehdä ilmoitusta tai maksaa.

Katastrofiarvo: verosi taustalla oleva luku

Ennen veroja sinun täytyy ymmärtää yksi sana:a0katastrofiarvo (valor catastrala0espanjaksi).

Tämä on virallinen arvo, jonka viranomaiset antavat kodillesi. Se ei olea0eia0markkinahinta. Se on lähes aina paljon alempi, usein 40–70 % siitä, mitä maksoit. Löydät sen IBI-laskustasi.

Miksi tällä on väliä? Koska kaksi tärkeintä veroasi (IBI ja IRNR) perustuvat katastrofiarvoon,a0eia0eivät maksamaasi 500.000 euroon. Siksi todelliset verolaskut ovat pienempiä kuin ihmiset pelkäävät.

Markkinahinta vs. katastrofiarvo:

• Maksoit: 500.000 euroa
• Katastrofiarvo: noin 150.000 euroa

Esimerkki:a0Ostat 500.000 eurolla. Katastrofiarvoksi voidaan asettaa vaikkapa 150.000 euroa. IBI ja IRNR lasketaan tuon 150.000 euron perusteella, ei 500.000 euron perusteella.

Bonuvinkki:a0Pyydä aina viimeisin IBI-lasku ennen ostoa. Siinä näkyy katastrofiarvo, joten voit laskea tarkat vuotuiset verot etukäteen. Hyvä ostajan agentti hankkii tämän sinulle ennen kuin sitoudut.

IBI: kunnallinen kiinteistövero

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0on kunnallinen kiinteistövero. Se on kuin council tax Isossa-Britanniassa taia0onroerendezaakbelastinga0Alankomaissa. Maksat sen kerran vuodessa kaupungintalolle.

• Verokannan määrittää kukin kunta. Se on noina00,4 % – 1,1 %a0katastrofiarvosta.
• Costa del Solilla useimmat asunnot maksavat noina0400–900 euroa vuodessa.

Laskuesimerkki 500.000 euron asunnostaa0(katastrofiarvo noin 150.000 euroa, kunnan verokanta 0,5 %):

• 150.000 euroa x 0,5 % = 750 euroa vuodessa

Tarkka summa riippuu kunnasta ja katastrofiarvosta, joten tarkista aina viimeisin lasku.

Bonuvinkki:a0Ota käyttöön suoraveloitus espanjalaiselta pankkitililtäsi IBI:tä varten. Eräpäivät vaihtelevat kunnittain, ja myöhästynyt maksu tuo sakon. Suoraveloituksella et unohda sitä koskaan.

IRNR: vero vaikka et vuokraisi

Tämä yllättää lähes jokaisen ulkomaisen omistajan.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0on ei-residenttien tulovero.

Jos kotisi on tyhjillään tai vain omassa käytössäsi, Espanja verottaa sinua silti. Ajatus on, että saat asunnon omistamisesta "hyötyä", joten he verottavat tätä kuviteltua hyötyä. Tätä kutsutaan usein nimelläa0laskennallisen tulon veroa0taia0oletetun tulon vero.

Miten se lasketaan:

1. Ota katastrofiarvo.
2. "Tulo" ona01,1%a0siitä (jos arvo on päivitetty viimeisen 10 vuoden aikana), taia02%a0jos ei. Useimmat ovat 1,1 %:n mukaan.
3. Sovella verokantaa:a019%a0jos asut EU:ssa, Norjassa tai Islannissa.a024%a0jos asut sen ulkopuolella (tähän kuuluu Iso-Britannia Brexitin jälkeen).

Laskuesimerkki 500.000 euron asunnostaa0(katastrofiarvo 150.000 euroa):

• 1.650 euroaa0- laskennallinen tulo (150.000 euroa x 1,1 %)
• 313,50 euroa vuodessaa0- EU-omistaja: vero 19 %:n mukaan
• 396 euroa vuodessaa0- EU:n ulkopuolinen omistaja: vero 24 %:n mukaan

Joten useimmat omistajat maksavat noina0300–600 euroa vuodessaa0IRNR:ää. Ilmoitus tehdään kerran vuodessa lomakkeellaa0Modelo 210.

Varoitus:a0Jos kaksi henkilöä omistaa asunnon yhdessä, kummankin on tehtävä oma Modelo 210 omasta osuudestaan. Pariskunta, joka omistaa 50/50, tekee kaksi ilmoitusta, kumpikin puolesta summasta.

Vero, jos vuokraat asunnon

Jos vuokraat asunnon (esimerkiksi loma-asuntona), säännöt muuttuvat. Niiltä päiviltä, joina asunto on vuokrattuna, maksat veroa todellisesta vuokrasta, et laskennallisesta tulosta.

• EU- ja ETA-omistajat:a0maksavata019%a0a0nettoa0vuokrasta. Voit vähentää kuluja: asuntolainan korot, IBI:n, yhteisömaksut, vakuutuksen, korjaukset, agentin palkkiot, maksamasi käyttökulut.
• EU:n ulkopuoliset omistajat (mukaan lukien Iso-Britannia):a0maksavata024%a0a0bruttoa0vuokrasta, ilmana0vähennyksiäa0nykyisten sääntöjen mukaan.

Tämä ero on suuri. Tässä on yhden kuukauden 1.000 euron vuokra, jossa kulut ovat 400 euroa.

EU-omistaja (19 % nettotulosta)

• Vuokra: 1.000 euroa
• Miinus kulut: 400 euroa
• Verotettava määrä: 600 euroa
• Vero: 114 euroa

EU:n ulkopuolinen omistaja (24 % bruttotulosta)

• Vuokra: 1.000 euroa
• Miinus kulut: ei sallittu
• Verotettava määrä: 1.000 euroa
• Vero: 240 euroa

EU-omistaja maksaa siis alle puolet tästä. Tämä on todellinen Brexitin vaikutus brittiläisille omistajille.

Bonuvinkki:6nbsp;Espanjan tuomioistuimissa riitautetaan parhaillaan vuokratulojen verotusta EU:n ulkopuolisille omistajille, ja siihen voi tulla muutoksia. Jos aiot vuokrata, hanki ajantasainen neuvonta ennen veroilmoituksen jättämistä. Spain Developments voi ohjata sinut luotettavien veroasiantuntijoiden puoleen, jotka hoitavat ulkomailla asuvien veroilmoituksia.

Jätevero ja yhteisömaksut

Kaksi muuta vuosittaista kulua, jotka eivät ole "tuloveroa" mutta tulevat silti maksettavaksesi:

• Jätteenkuljetusvero (basura):6nbsp;pieni kunnallinen maksu, yleensä6nbsp;50–200 euroa vuodessa.
• Yhteisömaksut (gastos de comunidad):6nbsp;jos kotisi on kompleksissa, jossa on uima-allas, puutarhoja tai hissi, maksat osuuden ylläpidosta. Tämä ei ole6nbsp;vero6nbsp;mutta se on todellinen vuosittainen kulu, usein6nbsp;600–1.800 euroa vuodessa, enemmän luksusresorteissa.

Laskuesimerkki 500.000 euron asunnosta:

• 120 euroa6nbsp;- jätevero
• 1.200 euroa6nbsp;- yhteisömaksut
• Yhteensä: 1.320 euroa vuodessa

Käsittelemme näitä tarkemmin oppaassamme Espanjassa asunnon omistamisen vuosikuluista.

Varallisuusvero: pitääkö siitä huolestua?

Varallisuusvero (Impuesto sobre el Patrimonio)6nbsp;on vero espanjalaisen omaisuutesi arvosta. Useimmille ostajille vastaus on yksinkertainen: et maksa sitä.

• Se alkaa vasta, kun ylität6nbsp;700.000 euroa6nbsp;espanjalaisen netto-omaisuuden osalta,6nbsp;henkilöä kohden.
• Pariskunta, joka omistaa kodin 50/50, saa kumpikin 700.000 euron verovapaan osuuden, joten yhdessä he ovat katettuja noin 1,4 miljoonaan euroon asti.
• Asuntolaina pienentää nettoarvoa ja laskee summaa vielä lisää.

Hyviä uutisia Costa del Solilta:6nbsp;Andalucía myöntää tällä hetkellä 100 %:n alennuksen varallisuusverosta. Joten vaikka ylittäisit rajan, alueellinen verolasku voi olla nolla.

Varoitus:6nbsp;Erillinen kansallinen "suuria omaisuuksia koskeva solidaarisuusvero" koskee erittäin arvokkaita varoja. Andalucían alennus ei estä sitä. Jos espanjalaisen omaisuutesi arvo on reilusti yli miljoona euroa, pyydä neuvoa. 500.000 euron kodin kohdalla tästä ei ole mitään huolta.

Verot myydessäsi

Näitä ei makseta joka vuosi, mutta niistä kannattaa tietää nyt, jotta myöhemmin ei tule yllätyksiä.

• Luovutusvoittovero:6nbsp;19%6nbsp;voitostasi (myyntihinta miinus maksamasi ostohinta ja ostokulusi). Tämä 19 %:n verokanta koskee kaikkia ulkomailla asuvia vuonna 2026 riippumatta siitä, missä maassa asut.
• 3 %:n pidätys:6nbsp;kun ulkomailla asuva myy, ostajan on pidätettävä6nbsp;3%6nbsp;myyntihinnasta ja maksettava se suoraan verovirastolle. Tämä lasketaan osaksi luovutusvoittoveroasi. Jos olet maksanut liikaa, voit hakea erotuksen takaisin.
• Plusvalía municipal:6nbsp;paikallinen kunnallinen vero maan arvonnoususta omistusaikanasi. Myyjä maksaa sen yleensä.

Laskuesimerkki:6nbsp;Ostat kodin 500.000 eurolla ja myyt sen myöhemmin 600.000 eurolla. Osto- ja myyntikulujen jälkeen voittosi on esimerkiksi 70.000 euroa.

• 13.300 euroa6nbsp;- luovutusvoittovero (70.000 euroa x 19 %)
• 18.000 euroa6nbsp;- ostaja pidättää 3 % 600.000 eurosta
• Haet erotuksen takaisin: 4.700 euroa

Bonuvinkki:6nbsp;Säilytä kaikki laskut ostosta, asianajajasta, veroista ja kaikista parannuksista. Nämä kulut pienentävät verotettavaa voittoasi myydessäsi, mikä pienentää luovutusvoittoveroasi.

Täydellinen vuosittainen veroyhteenveto 500.000 eurosta

Tässä on täydellinen vuosittainen kuva 500.000 euron Costa del Solin asunnon ulkomailla asuvalle omistajalle (katasteriarvo noin 150.000 euroa). Myyntiverot näytetään erikseen, koska ne ovat kertaluonteisia.

Vuosikulut, EU-omistaja

• 750 euroaa0- IBI-kiinteistövero
• 314 euroa6nbsp;- IRNR (ei vuokrattu) 19 %:n mukaan
• 120 euroa6nbsp;- jätevero
• 1.200 euroa6nbsp;- yhteisömaksut
• Vuosittainen kokonaismäärä (EU-omistaja): ~2.384 euroa

Vuosikulut, EU:n ulkopuolinen omistaja (kuten UK)

• 750 euroaa0- IBI-kiinteistövero
• 396 euroa6nbsp;- IRNR (ei vuokrattu) 24 %:n mukaan
• 120 euroa6nbsp;- jätevero
• 1.200 euroa6nbsp;- yhteisömaksut
• Vuosittainen kokonaismäärä (EU:n ulkopuolinen omistaja): ~2.466 euroa

Kertaluonteiset verot myydessäsi (esimerkki 70.000 euron voitosta)

• 13.300 euroa6nbsp;- luovutusvoittovero (19 % voitosta)
• Plusvalía municipal (myyjä maksaa): vaihtelee kunnittain

Joten jos yhteisömaksut jätetään sivuun (sillä ne eivät ole vero), puhdas ulkomailla asuvan verolasku 500.000 euron kodista on noin6nbsp;1.000–1.300 euroa vuodessa. Yhteisömaksujen ja jäteveron kanssa vuosittainen kokonaissumma on noin6nbsp;2.400 euroa.

Määräajat ja lomakkeet

Pidä nämä päivämäärät yksinkertaisina:

• IBI:6nbsp;kerran vuodessa, kunnan määräämänä päivänä. Käytä suoraveloitusta.
• IRNR (ei vuokrattu):6nbsp;jätä6nbsp;Modelo 2106nbsp;kerran vuodessa. Määräaika on6nbsp;31. joulukuuta6nbsp;verovuotta seuraavana vuonna. Joten vuoden 2025 vero erääntyy 31. joulukuuta 2026.
• IRNR (vuokrattu):6nbsp;jätetään nyt vuosittain, ja sillä on oma määräaikansa tammikuussa.
• Luovutusvoittovero (myydessäsi):6nbsp;jätä Modelo 2106nbsp;neljän kuukauden6nbsp;kuluessa myynnistä.

Ulkomailla asuvien verotukseen erikoistunut asiantuntija voi hoitaa kaiken tämän puolestasi pienellä vuosimaksulla. Monien omistajien mielestä tämä on helpompaa kuin espanjalaisten lomakkeiden opettelu.

Spain Developmentsilla työmme ei pääty siihen, kun saat avaimet. Olemme riippumaton ostajan agentti, jonka palkkion maksaa rakennuttaja, joten sinulle palvelumme ei maksa mitään. Varmistamme, että ymmärrät vuosittaiset verosi ennen ostoa, ja yhdistämme sinut luotettavaan veroapuun, jotta et koskaan missaa määräaikaa.

Yhteenveto

Costa del Solilla ulkomailla asuvan omistajan tärkeimmät vuosittaiset verot ovat IBI ja IRNR, ja molemmat perustuvat alhaiseen katasteriarvoon, eivät markkinahintaan. 500.000 euron kodissa tämä on noin 1.000–1.300 euroa veroja vuodessa, tai noin 2.400 euroa, kun mukaan lisätään jätevero ja yhteisömaksut. Kun myyt, odota maksavasi 19 % luovutusvoittoveroa voitostasi. Kun tiedät nämä luvut nyt, myöhemmin ei tule yllätyksiä.

Haluatko tietää tarkan vuosittaisen veron kodista, josta pidät? Ota yhteyttä Spain Developmentsiin, niin laskemme sen sinulle ilman maksua ja ilman painostusta.