Hypothèque espagnole pour les non-résidents : guide 2026

Ce guide s’adresse aux acheteurs internationaux qui souhaitent obtenir un prêt hypothécaire pour un programme neuf sur la Costa del Sol, qu’il soit sur plan ou neuf clé en main, mais qui vivent à l’étranger. Vous apprendrez combien vous pouvez emprunter, les taux de 2026, le montant de trésorerie nécessaire, comment un prêt hypothécaire fonctionne avec les paiements échelonnés sur plan, ainsi que les étapes à suivre. Nous utilisons un bien à 500.000 euros pour des chiffres clairs.

En bref :6nbsp;Oui, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire espagnol en tant que non-résident, mais les règles sont plus strictes que pour les locaux. Vous pouvez généralement emprunter 60% à 70% du prix, vous avez donc besoin d’un apport de 30% à 40%. Pour un bien à 500.000 euros, prévoyez environ 216.000 euros de trésorerie (apport plus taxes et frais), la banque finançant le reste. Depuis une loi de 2019, la banque paie la plupart des frais hypothécaires ; vous payez principalement l’expertise. Un point clé pour les programmes neufs : si vous achetez sur plan, les paiements échelonnés pendant la construction proviennent généralement de votre propre trésorerie, et la banque débloque le prêt à l’achèvement sur la base du bien terminé.

Voici les chiffres clés pour un prêt hypothécaire non-résident en 2026.

• 60-70%6nbsp;- vous pouvez emprunter
• 2,8-3,5%6nbsp;- taux fixes
• ~216.000 euros6nbsp;- trésorerie nécessaire (70% LTV)
• 8-12 semaines6nbsp;- de l’offre à la remise des clés

L’inquiétude liée au prêt hypothécaire est l’une des principales craintes des acheteurs non-résidents. Ci-dessous, nous levons le doute et montrons les chiffres réels. Nous commençons par le neuf, car c’est ce que nous vendons sur la Costa del Sol. Tous les chiffres sont pour 2026.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt hypothécaire espagnol ?

Oui. Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs étrangers, que vous viviez en Espagne ou non. De grandes banques comme Santander, BBVA, CaixaBank et Sabadell proposent toutes des prêts hypothécaires pour non-résidents.

Les banques examinent votre6nbsp;résidence fiscale, pas votre passeport. Il existe deux groupes.

Résidents

• Vivent et paient leurs impôts en Espagne
• Peuvent emprunter jusqu’à 80%
• Ont besoin d’environ 20% d’apport

Non-résidents

• Paient leurs impôts dans un autre pays
• Peuvent emprunter environ 60% à 70%
• Ont besoin de 30% à 40% d’apport

Les acheteurs de l’UE et du Royaume-Uni sont considérés comme à faible risque et bénéficient d’un parcours simple. Les acheteurs des États-Unis ou du Canada ont besoin d’un peu plus de documents, et certaines banques appliquent une petite « décote » sur les revenus en dollars.

Conseil bonus :6nbsp;Vous aurez besoin d’un NIE (votre numéro fiscal espagnol pour étrangers) et d’un compte bancaire espagnol avant de pouvoir finaliser un prêt hypothécaire. Réglez cela tôt. Spain Developments peut vous aider à organiser les deux, afin que vous soyez prêt lorsque vous trouvez le bon logement.

Combien pouvez-vous emprunter ? (LTV)

Le chiffre clé est le6nbsp;LTV (loan-to-value, la part du prix que la banque prêtera).

• Pour les non-résidents, la plupart des banques prêtent6nbsp;60% à 70%6nbsp;du prix.
• Les meilleurs taux et les approbations les plus rapides se situent dans la fourchette basse, autour de 60% à 65%.
• Cela signifie que vous devez apporter6nbsp;30% à 40%6nbsp;du prix à partir de votre propre épargne.

Exemple concret pour un bien à 500.000 euros avec un LTV de 70% :

• 350.000 euros6nbsp;- montant prêté par la banque (500.000 euros x 70%)
• Votre apport (30%) : 150.000 euros

Exemple concret pour un bien à 500.000 euros avec un LTV de 60% :

• 300.000 euros6nbsp;- montant prêté par la banque (500.000 euros x 60%)
• Votre apport (40%) : 200.000 euros

Attention :6nbsp;La banque prête sur la base du montant le plus bas entre le prix et sa propre estimation. Si vous convenez de 500.000 euros mais que la banque évalue le bien à 480.000 euros, votre prêt à 70% est calculé sur 480.000 euros, pas sur 500.000 euros. Vous aurez alors besoin de plus de trésorerie. Nous expliquons l’expertise ci-dessous.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire avec un programme neuf sur plan

C’est la partie qui surprend de nombreux acheteurs, il vaut donc la peine d’être clair. Lorsque vous achetez un logement sur plan (encore en construction), vous ne débloquez pas le prêt hypothécaire au départ. Le calendrier fonctionne ainsi.

• Pendant la construction, vous payez les échéances avec votre propre trésorerie.6nbsp;La réservation, puis les 20% à 40% payés en versements à mesure que le bâtiment s’élève, proviennent normalement de votre épargne, pas de la banque. Le prêt hypothécaire espagnol ne finance pas les paiements échelonnés.
• La banque débloque le prêt hypothécaire à l’achèvement.6nbsp;Lorsque le logement est terminé et dispose de sa licence de première occupation, la banque évalue le bien achevé et verse le prêt. Ce prêt couvre le solde final, soit les 60% à 80% dus à l’achèvement.
• Ainsi, pendant la construction, vous financez vous-même les paiements échelonnés de type apport.6nbsp;À l’achèvement, le prêt hypothécaire couvre le reste, dans la limite de votre LTV.

Exemple concret pour un logement sur plan à 500.000 euros avec un LTV de 70% :

• ~10.000 euros6nbsp;- réservation, à partir de votre trésorerie
• jusqu’à ~140.000 euros6nbsp;- paiements échelonnés pendant la construction (environ 20% à 30%), à partir de votre trésorerie
• 350.000 euros6nbsp;- débloqués par la banque à l’achèvement (70% LTV sur le logement terminé)

Un neuf clé en main est plus simple. Le logement existe déjà, la banque peut donc l’évaluer maintenant et finaliser l’opération dans le délai habituel de 8 à 12 semaines. Vous payez la réservation et un paiement contractuel d’environ 10% en trésorerie, et le prêt hypothécaire couvre le solde à l’achèvement.

Attention :6nbsp;Obtenez votre pré-approbation hypothécaire avant de vous engager sur un logement sur plan, mais souvenez-vous que le prêt n’est débloqué qu’à la fin. Planifiez votre trésorerie afin de pouvoir couvrir chaque paiement échelonné pendant la construction avec vos propres fonds. La banque intervient à l’achèvement, pas avant.

Conseil bonus :6nbsp;De nombreux acheteurs sur plan mettent en place leur prêt hypothécaire quelques mois avant l’achèvement, une fois que le bâtiment est presque terminé, afin que l’expertise reflète le logement final. Spain Developments peut vous présenter des spécialistes des prêts hypothécaires pour non-résidents qui connaissent bien le calendrier du sur plan.

Le test des revenus : la règle des 35%

Les banques ne vérifient pas seulement le logement. Elles vérifient que vous pouvez assumer la mensualité. Le principal test est votre6nbsp;ratio d’endettement.

La règle : vos6nbsp;dettes mensuelles totales6nbsp;(le nouveau prêt hypothécaire espagnol, plus tout prêt immobilier dans votre pays d’origine, crédits auto et cartes de crédit) ne doivent pas dépasser6nbsp;35% de votre revenu mensuel net.

Exemple concret :

• 6.000 euros6nbsp;- revenu mensuel net
• 2.100 euros6nbsp;- plafond de 35% pour toutes les dettes
• moins 1.200 euros6nbsp;- prêt hypothécaire existant
• moins 300 euros6nbsp;- crédit auto
• Marge disponible pour un prêt hypothécaire espagnol : 600 euros par mois

Les banques aiment aussi voir un revenu minimum. À titre indicatif, beaucoup veulent environ6nbsp;2.500 euros nets par mois6nbsp;pour une personne, ou6nbsp;4.000 euros6nbsp;pour un couple qui fait la demande ensemble.

Conseil bonus :6nbsp;Remboursez une carte de crédit ou un petit prêt avant de déposer votre demande. Moins de dettes existantes signifie plus de marge pour votre prêt hypothécaire espagnol. Cette petite étape peut augmenter le montant que vous pouvez emprunter.

Taux d’intérêt en 2026 : fixe, variable, mixte

Il existe trois types de prêt hypothécaire en Espagne. Voici les taux de 2026 pour les non-résidents.

Taux fixe : 2,8% à 3,5%

• Même taux pendant toute la durée du prêt
• Le mieux pour avoir l’esprit tranquille
• Bien pour une pension ou un salaire fixe

Taux variable : Euribor + 1,2-2,0%

• Lié à l’Euribor (le taux de base européen), proche de 2,2% actuellement
• Moins cher au départ
• La mensualité peut augmenter ou diminuer

Taux mixte : à partir de 2,5%

• Fixe pendant les 3 à 10 premières années, puis variable
• Le choix le plus populaire en 2026
• D’environ 2,5% à 2,8% pendant les années fixes

Quelques règles supplémentaires à connaître :

• La durée des prêts va jusqu’ànbsp;20 à 25 ansnbsp;pour les non-résidents.
• Le prêt doit généralement être remboursé avant l’âge denbsp;70 à 75. Donc si vous avez 55 ans, votre durée peut être plafonnée à environ 20 ans.

Conseil bonus :nbsp;Demandez toujours le TAE (l’APR espagnol, le vrai coût annuel incluant l’assurance). Le taux affiché cache le coût de l’assurance que la banque vous demande d’ajouter. Le TAE montre le coût réel, afin que vous puissiez comparer les offres équitablement.

Le montant de trésorerie dont vous avez réellement besoin pour 500.000 euros

C’est la question la plus importante. Rappelez-vous : la banque prête une part du prix, mais elle ne vousnbsp;prête pasnbsp;l’argent pour les taxes et les frais. Ceux-ci viennent de votre propre poche.

Donc vos besoins en trésorerie sont les suivants :nbsp;apport plus frais d’achat plus frais de prêt hypothécaire.

Exemple concret pour un bien neuf à 500.000 euros avec 70% de LTV :

• 150.000 eurosnbsp;- apport (30% du prix)
• ~65.250 eurosnbsp;- taxes et frais d’achat (environ 13%)
• ~500 eurosnbsp;- évaluation hypothécaire et frais
• Trésorerie totale nécessaire : ~216.000 euros

La banque prête les 350.000 euros restants. Donc pour un bien à 500.000 euros, prévoyez environnbsp;216.000 eurosnbsp;en trésorerie. Si la banque n’offre que 60% de LTV, vous aurez besoin de près denbsp;266.000 euros, parce que l’apport passe à 200.000 euros.

Sur un programme neuf en VEFA, ce même montant de trésorerie correspondant à l’apport est versé par étapes pendant la construction (réservation, puis échéances de 20% à 40%), et la banque finance ensuite le solde à la livraison. Sur un bien neuf clé en main, vous apportez la trésorerie sur quelques semaines et la banque débloque les fonds à la fin. Dans les deux cas, le montant total de trésorerie nécessaire est le même.

Attention :nbsp;Beaucoup d’acheteurs oublient que les 13% de taxes et frais doivent être payés en espèces, en plus de l’apport. Ensemble, apport et frais peuvent dépasser 40% du prix. Prévoyez la totalité du montant, sinon vous risquez d’être à court le jour de la signature finale.

Frais hypothécaires : qui paie quoi

Bonne nouvelle. Depuis une loi de 2019, lanbsp;banquenbsp;paie la plupart des frais de mise en place de l’hypothèque. Cela vous protège.

La banque paie désormais

• Les frais de notaire de l’acte hypothécaire
• Les frais du Registre foncier pour l’hypothèque
• L’AJD (droit de timbre) sur l’hypothèque
• Les frais de gestoría (administration) pour l’hypothèque

Vous, l’acheteur, payez

• L’évaluation du bien (environ 300 à 800 euros)
• Les taxes d’achat (IVA ou ITP)
• Les frais de notaire et d’enregistrement de l’achat
• Votre avocat

Ainsi, le seul vrai coût supplémentaire ajouté par l’hypothèque est l’évaluation. C’est une grande amélioration par rapport aux anciennes règles.

Danger :nbsp;Certaines banques essaient encore de vous répercuter ces frais. Elles ne peuvent pas. La loi est claire. Vérifiez votre offre et contestez si vous voyez des frais de notaire hypothécaire ou de droit de timbre facturés à votre charge.

L’évaluation : une étape clé

Avant que la banque ne prête, elle envoie un expert pour évaluer le bien. C’est lanbsp;tasación.

• Cela coûte environ 300 à 800 euros, à votre charge.
• Elle est valable pendant six mois.
• La banque prête sur la base du montant le plus bas entre le prix et cette valeur.

Cette étape protège à la fois vous et la banque. Si la valeur ressort trop basse, vous pouvez demander au vendeur de baisser le prix, ou vous devez apporter plus de trésorerie.

Exemple concret :nbsp;Vous convenez de 500.000 euros. L’évaluation indique 480.000 euros. À 70% de LTV, la banque prête désormais 70% de 480.000 euros = 336.000 euros, et non 350.000 euros. Vous devez apporter 14.000 euros de plus en trésorerie, ou renégocier le prix.

Le calendrier étape par étape

Pour un bien neuf clé en main, prévoyeznbsp;8 à 12 semainesnbsp;entre l’offre et la remise des clés. Pour un bien en VEFA, les étapes hypothécaires ci-dessous se situent toutes à la fin, lorsque la construction est presque terminée, donc le calendrier du prêt commence quelques mois avant la livraison plutôt qu’au moment de la réservation. Voici les étapes.

1. Pré-approbation (1 à 2 semaines) :nbsp;Envoyez vos justificatifs de revenus à une banque ou à un courtier. Obtenez un « oui » de principe avant de réserver. Ayez votre NIE prêt. Pour un bien en VEFA, vous pouvez faire cela tôt, mais le prêt n’est débloqué qu’à la livraison.
2. Offre engageante (2 à 4 semaines) :nbsp;Après avoir réservé le bien (et, pour la VEFA, à l’approche de la livraison), la banque émet la FEIN (l’offre hypothécaire officielle et engageante).
3. Délai de réflexion (10 jours) :nbsp;Selon la loi, vous devez attendre 10 jours après la FEIN avant de signer. Cela ne peut pas être ignoré. C’est là pour vous protéger.
4. Évaluation (1 semaine) :nbsp;La banque évalue le bien. Pour la VEFA, cela se fait sur le bien terminé.
5. Signature finale (environ 2 semaines) :nbsp;Vous signez l’acte d’achat et l’acte hypothécaire chez le notaire. La banque débloque le prêt contre le solde final, et vous recevez les clés.

Conseil bonus :nbsp;Commencez le processus hypothécaire tôt, même avant de trouver le bien. Une pré-approbation fait de vous un acheteur plus solide et accélère la suite. En tant qu’agent d’achat indépendant rémunéré par le promoteur, Spain Developments peut vous guider à chaque étape et vous mettre en relation avec des spécialistes du crédit hypothécaire pour non-résidents. Vous ne nous payez aucun frais.

Risque de change : un danger caché

Si vous gagnez en livres, en couronnes ou en złoty, mais que vous payez votre hypothèque en euros, le taux de change compte chaque mois.

Si votre monnaie nationale baisse face à l’euro, votre mensualité vous coûte plus cher dans votre pays. Sur 20 ans, cela s’accumule.

Deux façons de gérer cela :

• Utilisez unnbsp;courtier spécialisé en changenbsp;pour vos paiements échelonnés et vos gros transferts. Ils obtiennent un meilleur taux que la banque et peuvent vous faire économiser des milliers.
• Certains acheteurs gardent une réserve en euros pour couvrir plusieurs mois de paiements, afin qu’un mauvais mois ne fasse pas mal.

Pour un bien en VEFA, c’est encore plus important, parce que vous effectuez plusieurs transferts pendant la construction (la réservation, chaque paiement échelonné, puis le solde à la livraison), donc le taux peut varier entre chacun. Nous couvrons cela en détail dans notre guide sur le transfert de devises lors d’un achat en Espagne.

Conseil bonus :nbsp;Un courtier spécialisé en FX (foreign exchange) peut souvent vous faire économiser 2% à 3% par rapport à une banque de détail sur chaque transfert. Sur la réservation et les paiements échelonnés d’un bien en VEFA à 500.000 euros, cela représente des milliers économisés. Nous pouvons vous orienter vers des sociétés de change fiables pour les acheteurs sur la Costa del Sol.

Le détail complet de la trésorerie liée à l’hypothèque

Voici le tableau complet de la trésorerie pour un bien neuf à 500.000 euros avec 70% de LTV.

• 500.000 eurosnbsp;- prix du bien
• 350.000 eurosnbsp;- prêt bancaire (70% LTV)
• 150.000 eurosnbsp;- votre apport (30%)
• 65.250 eurosnbsp;- taxes et frais d’achat (environ 13%)
• 500 eurosnbsp;- évaluation hypothécaire (payée par l’acheteur)
• Notaire hypothécaire, registre, droit de timbre : payés par la banque
• Trésorerie totale nécessaire : ~215.750 euros

Donc pour un bien à 500.000 euros, la banque finance 350.000 euros, et vous apportez environ 216.000 euros en trésorerie. À 60% de LTV, votre besoin de trésorerie monte à environ 266.000 euros. Dans un programme neuf en VEFA, cette trésorerie est versée par étapes pendant la construction, et la banque débloque le prêt sur le bien terminé à la livraison.

Conclusion

En tant que non-résident, vous pouvez emprunter environ 60% à 70% sur un programme neuf sur la Costa del Sol, donc prévoyez un apport de 30% à 40% plus environ 13% de frais. Pour un bien à 500.000 euros, cela signifie environ 216.000 euros en trésorerie. N’oubliez pas que pour un bien en VEFA, vous financez les paiements échelonnés avec votre propre trésorerie pendant la construction, et la banque débloque l’hypothèque à la livraison sur le bien terminé. Les taux en 2026 sont stables, la banque paie la plupart des frais hypothécaires, et le processus prend environ 8 à 12 semaines pour un bien clé en main. Réglez votre NIE, votre compte bancaire et une bonne stratégie de change tôt, et le reste est simple.

Vous souhaitez de l’aide pour mettre en place un prêt hypothécaire non-résident pour une maison qui vous plaît ? Parlez-en à Spain Developments. Nous vous guidons à chaque étape, vous mettons en relation avec les bons spécialistes et ne vous facturons aucun frais.