Impôts fonciers en Espagne pour les non-résidents (2026)

Ce guide s’adresse aux propriétaires internationaux qui achètent sur la Costa del Sol mais vivent à l’étranger. Vous découvrirez chaque impôt que vous payez chaque année, combien cela coûte et quand il faut le payer. Nous prenons l’exemple d’un logement à 500.000 euros afin que vous puissiez voir des chiffres réels.

En un coup d’œil : Si vous possédez un logement en Espagne mais y vivez moins de 183 jours par an, vous êtes non-résident sur le plan fiscal. Vous payez des impôts même si le logement reste vide. Les principaux impôts annuels sont l’IBI (taxe municipale) et l’IRNR (un petit impôt lié à la propriété). Pour un logement de 500.000 euros sur la Costa del Sol, la facture fiscale pure est d’environ 1.000 à 1.300 euros par an, ou environ 2.400 euros une fois ajoutés les frais d’ordures et de copropriété.

Voici les principaux chiffres annuels pour un propriétaire non-résident d’un logement à 500.000 euros.

• ~750 euros - IBI, taxe municipale
• ~314 euros - IRNR, propriétaire UE
• 19% - impôt sur la plus-value si vous vendez
• ~2.400 euros - coût annuel tout compris

Ci-dessous, nous expliquons chacun en termes simples. Tous les chiffres sont pour 2026.

D’abord : qu’est-ce qu’un « non-résident » ?

Vous êtes un non-résident en Espagne si vous passez moins de 183 jours par an dans le pays. La plupart des propriétaires de résidences de vacances et de résidences secondaires entrent dans cette catégorie.

En tant que non-résident, vous ne payez l’impôt espagnol que sur les revenus espagnols et les biens immobiliers espagnols. Votre salaire ou votre pension de votre pays de résidence est imposé là-bas, pas en Espagne. C’est une bonne nouvelle. Mais vous avez tout de même quelques impôts espagnols à gérer, et de nombreux propriétaires ne le découvrent que lorsqu’une facture arrive.

Attention : L’administration fiscale espagnole (appelée Hacienda) est devenue bien plus stricte. Elle poursuit désormais les impôts impayés des non-résidents jusqu’à quatre ans en arrière. Si vous l’ignorez, vous risquez des amendes de 5% à 20% de l’impôt, plus les intérêts. Ne supposez jamais que « personne ne vérifie ». Ils vérifient, surtout lorsque vous vendez.

Vous avez aussi besoin d’un NIE (votre numéro fiscal espagnol pour étrangers) pour payer tout impôt. Vous l’obtenez lors de l’achat. Sans lui, vous ne pouvez ni déclarer ni payer.

La valeur cadastrale : le chiffre derrière votre impôt

Avant les impôts, vous devez comprendre un mot : valeur cadastrale (valor catastral en espagnol).

Il s’agit d’une valeur officielle que l’État attribue à votre logement. Ce n’est pas le prix du marché. Elle est presque toujours beaucoup plus basse, souvent entre 40% et 70% de ce que vous avez payé. Vous la trouverez sur votre avis d’IBI.

Pourquoi est-ce important ? Parce que deux de vos principaux impôts (IBI et IRNR) sont calculés sur la valeur cadastrale, pas pas sur les 500.000 euros que vous avez payés. C’est pourquoi les véritables factures fiscales sont plus faibles que ce que les gens craignent.

Prix du marché vs valeur cadastrale :

• Vous avez payé : 500.000 euros
• Valeur cadastrale : environ 150.000 euros

Exemple : Vous achetez pour 500.000 euros. La valeur cadastrale peut être fixée, par exemple, à 150.000 euros. Votre IBI et votre IRNR sont calculés sur ces 150.000 euros, pas sur 500.000 euros.

Astuce bonus : Demandez toujours le dernier avis d’IBI avant d’acheter. Il indique la valeur cadastrale, vous pouvez donc calculer à l’avance les impôts annuels exacts. Un bon agent d’achat vous l’obtient avant que vous ne vous engagiez.

IBI : la taxe municipale

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière locale. C’est l’équivalent de la council tax au Royaume-Uni ou de l’ onroerendezaakbelasting aux Pays-Bas. Vous la payez une fois par an à la mairie.

• Le taux est fixé par chaque commune. Il va d’environ 0,4% à 1,1% de la valeur cadastrale.
• Sur la Costa del Sol, la plupart des logements paient environ 400 à 900 euros par an.

Exemple calculé pour un logement de 500.000 euros (valeur cadastrale d’environ 150.000 euros, taux communal de 0,5%) :

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros par an

Le chiffre exact dépend de la commune et de la valeur cadastrale, donc vérifiez toujours le dernier avis.

Astuce bonus : Mettez en place un prélèvement automatique depuis votre compte bancaire espagnol pour l’IBI. Les échéances changent selon les communes, et un paiement oublié entraîne une amende. Le prélèvement automatique vous évite tout oubli.

IRNR : un impôt même si vous ne louez pas

C’est celui qui surprend presque tous les propriétaires étrangers. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Si votre logement est vide ou réservé à votre propre usage, l’Espagne vous impose quand même. L’idée est que vous tirez un « avantage » du fait de posséder un logement, donc cet avantage supposé est imposé. On l’appelle souvent impôt sur le revenu imputé ou impôt sur le revenu réputé.

Comment il est calculé :

1. Prenez la valeur cadastrale.
2. Le « revenu » est de 1,1% de celle-ci (si la valeur a été mise à jour au cours des 10 dernières années), ou 2% sinon. La plupart sont à 1,1%.
3. Appliquez le taux d’imposition : 19% si vous vivez dans l’UE, en Norvège ou en Islande. 24% si vous vivez en dehors (cela inclut le Royaume-Uni après le Brexit).

Exemple calculé pour un logement de 500.000 euros (valeur cadastrale 150.000 euros) :

• 1.650 euros - revenu imputé (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros par an - propriétaire UE : impôt à 19%
• 396 euros par an - propriétaire hors UE : impôt à 24%

Ainsi, la plupart des propriétaires paient entre 300 et 600 euros par an pour l’IRNR. Vous le déclarez une fois par an en utilisant le formulaire Modelo 210.

Avertissement : Si deux personnes possèdent ensemble le logement, chacune doit déposer son propre Modelo 210 pour sa part. Un couple propriétaire à 50/50 dépose deux déclarations, chacune sur la moitié du montant.

Impôt si vous louez le logement

Si vous louez le logement (par exemple, en location saisonnière), les règles changent. Pour les jours où il est loué, vous payez l’impôt sur le loyer réel, pas sur le revenu imputé.

• Propriétaires UE et EEE : paient 19% sur le loyer net . Vous pouvez déduire les frais : intérêts hypothécaires, IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, frais d’agence, charges que vous payez.
• Propriétaires hors UE (y compris le Royaume-Uni) : paient 24% sur le loyer brut loyer, avec aucune déduction autorisée selon les règles actuelles.

Cet écart est important. Voici un mois de loyer de 1.000 euros, avec 400 euros de frais.

Propriétaire UE (19% sur le net)

• Loyer : 1.000 euros
• Moins les frais : 400 euros
• Imposé sur : 600 euros
• Impôt : 114 euros

Propriétaire hors UE (24% sur le brut)

• Loyer : 1.000 euros
• Moins les frais : non autorisé
• Imposé sur : 1.000 euros
• Impôt : 240 euros

Ainsi, le propriétaire de l’UE paie moins de la moitié. C’est un effet réel du Brexit pour les propriétaires britanniques.

Astuce bonus : 0L’impôt sur les revenus locatifs des propriétaires hors UE est contesté devant les tribunaux espagnols, et pourrait changer. Si vous prévoyez de louer, demandez un avis à jour avant de déclarer. Spain Developments peut vous orienter vers des spécialistes fiscaux de confiance qui s’occupent des déclarations des non-résidents.

Taxe sur les ordures et charges de copropriété

Deux autres coûts annuels qui ne sont pas un « impôt sur le revenu » mais qui figurent tout de même sur votre facture :

• Taxe d’enlèvement des ordures (basura): 0une petite taxe municipale, généralement de 050 to 200 euros par an.
• Charges de copropriété (gastos de comunidad): 0si votre logement se trouve dans un complexe avec piscine, jardins ou ascenseur, vous payez une part de l’entretien. Ce n’est 0pas un impôt 0mais c’est un coût annuel réel, souvent de 0600 to 1.800 euros par an, davantage pour les résidences de luxe.

Exemple concret pour un appartement de 500.000 euros :

• 120 euros 0- taxe sur les ordures
• 1.200 euros 0- charges de copropriété
• Total : 1.320 euros par an

Nous couvrons ces points plus en détail dans notre guide sur le coût annuel de possession d’un logement en Espagne.

Impôt sur la fortune : faut-il s’en inquiéter ?

Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) 0est un impôt sur la valeur de vos actifs espagnols. Pour la plupart des acheteurs, la réponse est simple : vous ne le paierez pas.

• Il ne s’applique qu’au-delà de 0700.000 euros 0d’actifs espagnols nets, 0par personne.
• Un couple propriétaire d’un logement à 50/50 bénéficie chacun de l’abattement de 700.000 euros, donc ensemble ils sont couverts jusqu’à environ 1,4 million euros.
• Un prêt hypothécaire réduit la valeur nette, ce qui abaisse encore ce montant.

Bonne nouvelle pour la Costa del Sol : 0l’Andalousie accorde actuellement une réduction de 100% sur l’impôt sur la fortune. Donc même si vous dépassez le seuil, la facture régionale peut être de zéro.

Avertissement : 0Il existe un impôt national distinct de « solidarité sur les grandes fortunes » pour les actifs de très grande valeur. La réduction andalouse ne l’empêche pas. Si vos actifs espagnols dépassent largement un million euros, demandez conseil. Pour un logement de 500.000 euros, vous n’avez rien à craindre ici.

Impôts lors de la vente

Vous ne les payez pas chaque année, mais vous devez les connaître dès maintenant pour éviter toute mauvaise surprise plus tard.

• Impôt sur les plus-values : 019% 0sur votre bénéfice (le prix de vente moins le prix que vous avez payé et vos frais d’achat). Ce taux de 19% s’applique à tous les non-résidents en 2026, quel que soit le pays où vous vivez.
• La retenue de 3% : 0lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 03% 0du prix de vente et le verser directement au fisc. Cela vient en déduction de votre impôt sur les plus-values. Si vous avez trop payé, vous récupérez la différence.
• Plusvalía municipal : 0une taxe communale locale sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant votre période de propriété. C’est normalement le vendeur qui la paie.

Exemple concret : 0Vous achetez un logement pour 500.000 euros et le revendez plus tard 600.000 euros. Après les frais d’achat et de vente, disons que votre bénéfice est de 70.000 euros.

• 13.300 euros 0- impôt sur les plus-values (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros 0- l’acheteur retient 3% de 600.000 euros
• Vous récupérez la différence : 4.700 euros

Astuce bonus : 0Conservez chaque facture liée à votre achat, à l’avocat, aux taxes et à tous les travaux d’amélioration. Ces coûts réduisent votre bénéfice imposable lors de la vente, ce qui réduit votre impôt sur les plus-values.

Le détail complet des impôts annuels sur 500.000 euros

Voici le tableau annuel complet pour un propriétaire non-résident d’un appartement sur la Costa del Sol d’une valeur de 500.000 euros (valeur cadastrale d’environ 150.000 euros). Les impôts à la vente sont indiqués séparément, car ils sont ponctuels.

Coûts annuels, propriétaire UE

• 750 euros - IBI, taxe municipale
• 314 euros 0- IRNR (non loué) à 19%
• 120 euros 0- taxe sur les ordures
• 1.200 euros 0- charges de copropriété
• Total annuel (propriétaire UE) : ~2.384 euros

Coûts annuels, propriétaire hors UE (comme le Royaume-Uni)

• 750 euros - IBI, taxe municipale
• 396 euros 0- IRNR (non loué) à 24%
• 120 euros 0- taxe sur les ordures
• 1.200 euros 0- charges de copropriété
• Total annuel (propriétaire hors UE) : ~2.466 euros

Impôts ponctuels lors de la vente (exemple avec un bénéfice de 70.000 euros)

• 13.300 euros 0- impôt sur les plus-values (19% du bénéfice)
• Plusvalía municipal (payée par le vendeur) : varie selon la commune

Donc, en laissant de côté les charges de copropriété (qui ne sont pas un impôt), la facture fiscale pure d’un non-résident pour un logement de 500.000 euros est d’environ 01.000 à 1.300 euros par an. Avec les charges de copropriété et les ordures, le total annuel tout compris est d’environ 02.400 euros.

Délais et formulaires

Retenez ces dates simplement :

• IBI : 0une fois par an, à la date fixée par la commune. Utilisez le prélèvement automatique.
• IRNR (non loué) : 0déposez 0Modelo 210 0une fois par an. La date limite est le 031 décembre 0de l’année suivant l’année fiscale. Donc l’impôt de 2025 est dû avant le 31 décembre 2026.
• IRNR (loué) : 0désormais déclaré chaque année, avec sa propre échéance en janvier.
• Impôt sur les plus-values (lors de la vente) : 0déposez le Modelo 210 dans les 0quatre mois 0suivant la vente.

Un spécialiste fiscal des non-résidents peut s’occuper de tout cela pour vous moyennant de modestes frais annuels. Beaucoup de propriétaires trouvent cela plus simple que d’apprendre les formulaires espagnols.

Chez Spain Developments, notre travail ne s’arrête pas quand vous recevez les clés. Nous sommes un agent immobilier indépendant pour acheteurs, payé par le promoteur, donc vous ne nous payez aucun frais. Nous veillons à ce que vous compreniez vos impôts annuels avant d’acheter, et nous vous mettons en relation avec une aide fiscale de confiance pour que vous ne manquiez jamais une échéance.

Conclusion

En tant que propriétaire non-résident sur la Costa del Sol, vos principaux impôts annuels sont l’IBI et l’IRNR, et tous deux sont basés sur la faible valeur cadastrale, non sur le prix du marché. Pour un logement de 500.000 euros, cela représente environ 1.000 à 1.300 euros d’impôts par an, soit environ 2.400 euros une fois ajoutées la taxe sur les ordures et les charges de copropriété. Lors de la vente, attendez-vous à un impôt sur les plus-values de 19% sur votre bénéfice. Connaissez ces chiffres dès maintenant et vous n’aurez pas de surprise plus tard.

Vous voulez connaître les impôts annuels exacts pour un logement qui vous plaît ? Parlez à Spain Developments et nous ferons le calcul pour vous, sans frais et sans pression.