שאלות נפוצות

העמוד הזה עונה על השאלות שקונים בינלאומיים באמת שואלים לגבי רכישת נכס חדש מקבלן ב-Costa del Sol, כולל השאלות הפחות נוחות. תשובות קצרות וכנות, בלי ז'רגון ובלי סיסמאות. אם השאלה שלך לא כאן, פשוט שלחו לנו הודעה.

איך אנחנו עובדים

האם השירות שלכם באמת חינם, או שיש כאן קאץ'?a0זה באמת בחינם עבורך. היזם משלם את העמלה שלנו, והיא כבר כלולה במחירון הקבוע שלו. כך שאתה משלם אותו דבר בין אם אתה מגיע דרכנו ובין אם אתה פונה ישירות, ואין כאן שום קאץ' ושום עלות נסתרת מבחינתך.

אם היזם משלם לכם, באמת בצד של מי אתם?a0שאלה הוגנת, והתשובה הכנה היא: בצד שלך. העמלה שלנו זהה בין אם אתה קונה או לא, והיא לא משנה את המחיר שאתה משלם, כך שאנחנו לא רודפים אחרי עסקה מסוימת אחת. אנחנו לא קשורים ליזם יחיד כלשהו, עורך הדין העצמאי שלך (שלא משלם לנו דבר) מבצע את הבדיקות המשפטיות, ואנחנו מצליחים רק כשאתה באמת מרוצה. לכן נגיד לך להתרחק מהנכס הלא נכון.

אז למה להשתמש בכם במקום לפנות ישירות ליזם?a0כי המחיר זהה בכל מקרה, כך שפנייה ישירה לא חוסכת לך כלום, ואיתנו כל התהליך מטופל בחינם. אנחנו סורקים את כל השוק ומכינים רשימה קצרה של הנכסים המתאימים, מנהלים את הסיורים שלך פיזית או אונליין, נותנים לך יועץ אחד כנה, בודקים את היזם, ועוזרים לך להבטיח את היחידה הנכונה בתנאים הטובים ביותר. אנחנו מפנים אותך לעורך דין עצמאי שלא משלם לנו דבר, וגם ליועץ משכנתאות ולברוקר מט"ח אמינים, ומנחים אותך בנושא תושבות. אחרי הקנייה, אנחנו עוזרים בבדיקת ליקויים, מציגים מעצבי פנים, ובאמצעות החברה שלנו מנהלים את ההשכרה שלך ודואגים לנכס בזמן שאתה לא כאן. אם תפנה ישירות, לא תקבל אף אחד מהדברים האלה, ועדיין תשלם אותו מחיר.

איך אני יודע שאתם לא פשוט דוחפים את מה שמשלם לכם הכי הרבה?a0יש לנו גישה לכל השוק, כך שאין לנו סיבה להעדיף פרויקט אחד. אנחנו מצביעים גם על החסרונות, מרחיקים אותך מיזמים שאנחנו לא מעריכים, וגם מעלים זאת על הכתב. אם סוכן רק משבח הכול כל הזמן, כדאי להיזהר.

איך אני יודע שאתם לגיטימיים ושזה לא עוקץ?a0אתה אף פעם לא משלם לנו דבר, עורך הדין העצמאי שלך מאמת הכול משפטית, והכסף עובר רק דרך ערוצים תקינים וניתנים למעקב. אם אי פעם תקבל הודעה על "פרטי בנק שהשתנו", עצור והתקשר קודם אלינו או לעורך הדין שלך.

האם אני יכול לקנות, והאם עכשיו זה זמן בטוח

האם זרים עדיין יכולים לקנות נכס בספרד?a0כן. גם אזרחי האיחוד האירופי וגם אזרחים שאינם מהאיחוד יכולים לקנות בחופשיות, ללא הגבלות. בדרך כלל אתה צריך רק NIE (מספר זיהוי זר), חשבון בנק ספרדי ועורך דין.

האם ספרד באמת עומדת להטיל מס של 100% על קונים שאינם מהאיחוד האירופי?a0זה עלה לכותרות, אז הנה המצב האמיתי: זו הצעה, לא חוק. היא נתקעה בפרלמנט ושום דבר בפועל לא השתנה, ובכל מקרה ההצעה כפי שנוסחה הייתה פוטרת רכישות של נכסים חדשים ורכישות off-plan. אנחנו תמיד נגיד לך בכנות מה המצב הנוכחי, אבל נכון לעכשיו קונים זרים עדיין רצויים.

האם אני חייב לגור בספרד, או להיות תושב, כדי להחזיק בית?a0לא. אתה יכול להחזיק בית בספרד כתושב חוץ ופשוט להשתמש בו כבית נופש או כבית שני. בעלות על נכס נפרדת לחלוטין ממעמד התושבות.

האם אני צריך להיות בספרד כדי לקנות?a0לא. אפשר לבצע את כל הרכישה מרחוק. עורך הדין שלך יכול להשלים את העסקה בשמך באמצעות ייפוי כוח, ורבים מהקונים צופים תחילה אונליין.

כסף, עלויות ומשכנתאות

אילו עלויות נוספות יש מעבר למחיר?a0ברכישת נכס חדש מקבלן, כדאי לתקצב בערך 12% עד 14% מעבר למחיר. זה כולל 10% IVA, בערך 1,2% AJD (מס בולים), נוטריון ורישום של בערך 1% עד 2%, ועורך דין בכ-1% כולל VAT.

האם אני יכול לקבל משכנתא כתושב חוץ?a0בדרך כלל כן, לרוב 60% עד 70% מהמחיר, ופחות אם ההכנסה שלך היא במטבע שהבנקים נזהרים ממנו, כמו הכתר הצ'כי. בנכס חדש מקבלן המשכנתא מסודרת קרוב למועד המסירה, אבל אפשר לקבל אישור עקרוני מוקדם. אנחנו מחברים אותך למתווך אמין.

איך אני מעביר את הכסף שלי בלי להפסיד אלפים?a0השתמש בברוקר מט"ח, לא בבנק המסחרי שלך. בנקים מסתירים מרווח של 1,5% עד 3% בשער, בעוד שברוקר קרוב יותר ל-0,4% עד 1,0%, וחוזה forward יכול לנעול את השער של היום לתשלומים עתידיים בשלבים.

הצד המשפטי והסיכונים

האם אני צריך עורך דין ספרדי, או שאני יכול להשתמש בעורך הדין שלי מהבית?a0אתה צריך עורך דין ספרדי עצמאי שמכיר את החוק הספרדי. אתה יכול להביא את עורך הדין ממדינת המוצא שלך כדי שיעבוד לצידו, אבל בפועל זה בדרך כלל מוסיף מעט ומאט את התהליך. אנחנו ממליצים על עורך דין עצמאי שלא משלם לנו שום עמלה, ואתה חופשי להשתמש בעורך הדין שלך.

איך הכסף שלי מוגן כשאני קונה off-plan?a0לפי החוק, כל תשלום לפני המסירה מכוסה בערבות בנקאית (Ley 57/1968, reinforced by Ley 20/2015). אם היזם נכשל, או מפספס את מועד המסירה החוזי, אתה מקבל את הכסף שלך בחזרה, 100% בתוספת ריבית.

מה אם היזם פושט רגל או מאחר?a0התשלומים שלך מוגנים על ידי אותה ערבות בנקאית, כך שאתה מקבל אותם בחזרה. מסירה באיחור נפוצה כאן ובדרך כלל נובעת מדברים שמחוץ לשליטת היזם, לכן כדאי לתכנן מרווח של כמה חודשים. עיכוב עולה לך בזמן, לא בכסף.

האם אני עלול לרשת חובות נסתרים עם הנכס?a0בספרד, חובות יכולים להיות צמודים לנכס, לא לאדם. בדיוק בגלל זה עורך הדין בודק את רישום המקרקעין ואת חשבונות ועד הבית לפני שאתה משלם, כדי שלעולם לא תיקח על עצמך חוב של מישהו אחר.

מה לגבי בניות לא חוקיות או ללא רישיון?a0עורך הדין שלך מאמת כל רישיון, כולל רישיון אכלוס ראשון בבנייה חדשה, כדי שלא תסיים עם בית שאי אפשר לגור בו או למכור אותו מחדש באופן חוקי. אנחנו גם מרחיקים אותך מלכתחילה מפרויקטים בעייתיים.

האם אני צריך לדאוג מפולשים (okupas)?a0בכנות, לא, לא בבנייה חדשה במתחם סגור. פלישה לנכסים היא בעיה של נכסים נטושים, כפריים או מבודדים, לא של קומפלקסים מודרניים עם שכנים ואבטחה. מערכת אזעקה הופכת את זה למעשה לבלתי אפשרי, וניהול הנכס שלנו דואג לעקוב באופן קבוע אחרי הבית בזמן שאתה לא שם. בכל הניסיון שלנו מעולם לא ראינו שזה קרה ללקוח, כך שזה פחד גדול בהרבה מאשר סיכון אמיתי.

תושבות ומס

האם קניית נכס נותנת לי תושבות?a0לא, ו-Golden Visa בוטלה ב-3 April 2025. אזרחי EU פשוט נרשמים כתושבים. אזרחים שאינם מ-EU צריכים ויזה, כמו Non-Lucrative או Digital Nomad Visa, ובכל מקרה מוגבלים ל-90 ימים בכל 180.

האם אהפוך בטעות לתושב מס ספרדי?a0אתה הופך לתושב מס אם אתה מבלה יותר מ-183 ימים בשנה בספרד, או אם ספרד הופכת למרכז האינטרס הכלכלי העיקרי שלך. תושב מס ממוסה על הכנסה מכל העולם, והמיסים בספרד אינם קלים, כך שאינך רוצה בכך אלא אם אתה באמת מתכוון לגור כאן.

אילו מיסים משלמים בעלי נכסים שאינם תושבים בכל שנה?a0העיקריים הם IBI (מס נכס מקומי) ו-IRNR (מס קטן ללא-תושבים על הבית, שמוגש בטופס Modelo 210), בנוסף לדמי הקהילה שלך. צוות המס של עורך הדין שלך יכול לטפל בהגשות עבורך.

מכירה בהמשך, הוצאת הכסף שלך, וירושה

האם אוכל למכור שוב בקלות?a0באזורי הפריים של Costa del Sol, כן. הביקוש חזק וכרגע עולה על ההיצע, כך שבתים שנבחרו היטב נשארים נזילים. אף אחד לא יכול להבטיח שהמחירים רק יעלו, ולכן אנחנו מכוונים אותך לאזורים עם ביקוש אמיתי ומתמשך.

איזה מס אני משלם כשאני מוכר?a0מס רווחי הון ללא-תושבים הוא 19% על הרווח הנקי, לא על כל המחיר. הקונה גם מנכה 3% מהמחיר עבור רשות המסים כמקדמה, ואם המס האמיתי שלך נמוך יותר אתה תובע בחזרה את ההפרש ב-Modelo 210.

האם אוכל להוציא את הכסף שלי חזרה מספרד אחר כך?a0כן. אין שום מגבלה על החזרת הכסף שלך הביתה. אתה משתמש במתווך מטבע להעברה, ועורך הדין שלך משיב עבורך כל תשלום יתר של ניכוי ה-3%.

מה קורה לנכס כשאני מת?a0הוא עובר ליורשים שלך, שמטפלים במס הירושה הספרדי. החדשות הטובות הן שב-Andalucia, בני משפחה קרובים (בן/בת זוג, ילדים, הורים) מקבלים כמעט פטור מלא, בערך הפחתה של 99%, כך שלרוב המשפחות החשבון קטן. אנחנו ממליצים מאוד לערוך צוואה ספרדית, שעורך הדין שלך יכול לארגן, כדי לשמור על זה פשוט עבור המשפחה שלך.

האם זה בכלל רעיון טוב

האם Costa del Sol היא השקעה טובה, או שזו בועה?a0התמונה הנוכחית חזקה: הביקוש עולה על ההיצע, בנייה חדשה נדירה, והמחירים עולים. לא נעמיד פנים שהמחירים יכולים רק לעלות, אבל במיקום הנכון היסודות באמת חזקים. הכלל הכנה הוא שמיקום ומחיר חשובים הרבה יותר מהכותרות על השוק.

האם אני הולך לשלם יותר מדי כי אני זר?a0לא איתנו. מכיוון שאנחנו עצמאיים, המחיר זהה למחיר בקנייה ישירה, ואנחנו משווים כל בית לנכסים דומים בקרבת מקום, כך שלא תשלם פרמיה של זר.

האם השכרת הנכס יכולה לכסות את העלויות שלי?a0לעיתים קרובות, כן. תשואות שכירות ברוטו על החוף נעות בדרך כלל בין כ-5% ל-10%, ובעלים רבים מכסים את עלויות האחזקה על ידי השכרה בקיץ. החברה שלנו עצמה מנהלת עבורך את כל ההשכרה.

מעשי ואחרי שאתה קונה

אילו אזורים אתם מכסים?a0את כל Costa del Sol, מ-Malaga במזרח ועד Sotogrande במערב, כולל Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola ועוד.

אילו שפות אתם מדברים?a0English, Czech ו-Polish לעת עתה, ואנחנו מוסיפים יועצים נוספים ככל שאנחנו גדלים.

האם תוכלו לעזור אחרי שאקנה?a0כן. אנחנו עוזרים לך לבצע בדיקת ליקויים בנכס לפני החתימה, מחברים אותך למעצבי פנים, ודרך החברה שלנו מנהלים את ההשכרה שלך ודואגים לנכס בזמן שאתה לא שם. עורך הדין שלך גם מסדיר את החיבורים לשירותים והביטוח.

מה אם אני מוצא נכס במקום אחר?a0שלח אותו אלינו לפני שאתה עושה משהו. ניתן לך את דעתנו הכנה ובדרך כלל נוכל לייצג אותך גם לגביו. רק אל תפנה קודם ישירות ליזם, כי אם תירשם אצלם בעצמך אחר כך שום יועץ עצמאי לא יוכל לייצג אותך.

סיכום

עדיין יש לך שאלה, אפילו מביכה? זה בדיוק למה אנחנו כאן. אפשר לשלוח הודעה ליועץ שלך ב-Spain Developments בכל עת, גם אם רק התחלת לחשוב על קנייה.