Porezi na nekretnine u Španjolskoj za nerezidente (2026)

Ovaj vodič je za međunarodne vlasnike koji kupuju na Costa del Sol, ali žive u inozemstvu. Naučit ćete koje poreze plaćate svake godine, koliko to košta i kada dospijeva. Koristimo kuću od 500.000 eura kako biste vidjeli stvarne brojke.

Na prvi pogled: Ako posjedujete kuću u Španjolskoj, ali tamo živite manje od 183 dana godišnje, za porezne svrhe ste nerezident. Plaćate porez čak i ako kuća stoji prazna. Glavni godišnji porezi su IBI (lokalni općinski porez) i IRNR (mali porez na vlasništvo). Za kuću na Costa del Sol vrijednu 500.000 eura, sam porezni račun iznosi otprilike 1.000 do 1.300 eura godišnje, odnosno oko 2.400 eura kada dodate naknadu za odvoz smeća i zajedničke troškove.

Evo glavnih godišnjih brojki za nerezidentnog vlasnika kuće vrijedne 500.000 eura.

• ~750 eura - IBI općinski porez
• ~314 eura - IRNR, vlasnik iz EU
• 19% - porez na kapitalnu dobit ako prodate
• ~2.400 eura - ukupni godišnji trošak

U nastavku objašnjavamo svaki od njih jednostavnim riječima. Sve brojke odnose se na 2026.

Prvo: što je "nerezident"?

Vi ste nerezident u Španjolskoj ako provedete manje od 183 dana godišnje u zemlji. Većina vlasnika kuća za odmor i drugih nekretnina spada u ovu skupinu.

Kao nerezident, plaćate španjolski porez samo na španjolski prihod i španjolsku imovinu. Vaša plaća ili mirovina iz matične zemlje oporezuje se ondje, a ne u Španjolskoj. To je dobra vijest. Ali i dalje imate nekoliko španjolskih poreza o kojima morate voditi računa, a mnogi vlasnici za njih ne znaju dok ne stigne račun.

Opasnost: Španjolska porezna uprava (zvana Hacienda) postala je mnogo stroža. Sada traži neplaćeni porez za nerezidente unatrag četiri godine. Ako to ignorirate, možete se suočiti s kaznama od 5% do 20% poreza, plus kamate. Nikad nemojte pretpostaviti da "nitko ne provjerava". Provjeravaju, posebno kada prodajete.

Također vam treba NIE (vaš španjolski porezni identifikacijski broj za strance) da biste platili bilo koji porez. To dobivate kada kupujete. Bez njega ne možete podnijeti prijavu ni platiti.

Katastarska vrijednost: brojka iza vašeg poreza

Prije poreza morate razumjeti jednu riječ: katastarska vrijednost (valor catastral na španjolskom).

To je službena vrijednost koju država daje vašoj nekretnini. To nije tržišna cijena. Gotovo je uvijek mnogo niža, često 40% do 70% onoga što ste platili. Nalazi se na vašem IBI računu.

Zašto je to važno? Zato što se dva vaša glavna poreza (IBI i IRNR) temelje na katastarskoj vrijednosti, nije a ne na 500.000 eura koje ste platili. Zato su stvarni porezni računi manji nego što se ljudi boje.

Tržišna cijena naspram katastarske vrijednosti:

• Platili ste: 500.000 eura
• Katastarska vrijednost: oko 150.000 eura

Primjer: Kupite za 500.000 eura. Katastarska vrijednost može biti postavljena, recimo, na 150.000 eura. Vaši IBI i IRNR izračunavaju se na tih 150.000 eura, a ne na 500.000 eura.

Dodatni savjet: Uvijek tražite posljednji IBI račun prije kupnje. On pokazuje katastarsku vrijednost, pa unaprijed možete izračunati točne godišnje poreze. Dobar agent kupca to će vam pribaviti prije nego što se obvežete.

IBI: lokalni općinski porez

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) je lokalni porez na nekretnine. To je poput council taxa u UK-u ili onroerendezaakbelasting u Nizozemskoj. Plaćate ga jednom godišnje gradskoj upravi.

• Stopu određuje svaki grad. Kreće se od otprilike 0,4% do 1,1% od katastarske vrijednosti.
• Na Costa del Sol većina kuća plaća otprilike 400 do 900 eura godišnje.

Izračunati primjer za kuću vrijednu 500.000 eura (katastarska vrijednost oko 150.000 eura, gradska stopa 0,5%):

• 150.000 eura x 0,5% = 750 eura godišnje

Točan iznos ovisi o gradu i katastarskoj vrijednosti, zato uvijek provjerite posljednji račun.

Dodatni savjet: Postavite trajni nalog sa svog španjolskog bankovnog računa za IBI. Rokovi se razlikuju od grada do grada, a propušteno plaćanje donosi kaznu. Trajni nalog znači da nikad nećete zaboraviti.

IRNR: porez čak i ako ne iznajmljujete

To je ono što iznenadi gotovo svakog stranog vlasnika. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) je porez na dohodak nerezidenata.

Ako je vaš dom prazan ili ga koristite samo vi, Španjolska vas i dalje oporezuje. Ideja je da imate "korist" od posjedovanja doma, pa oporezuju tu zamišljenu korist. To se često naziva porez na imputirani dohodak ili porez na procijenjeni dohodak.

Kako se izračunava:

1. Uzmite katastarsku vrijednost.
2. "Dohodak" je 1,1% od nje (ako je vrijednost ažurirana u posljednjih 10 godina), ili 2% ako nije. Većina je na 1,1%.
3. Primijenite poreznu stopu: 19% ako živite u EU, Norveškoj ili Islandu. 24% ako živite izvan toga (to uključuje UK nakon Brexita).

Izračunati primjer za kuću vrijednu 500.000 eura (katastarska vrijednost 150.000 eura):

• 1.650 eura - imputirani dohodak (150.000 eura x 1,1%)
• 313,50 eura godišnje - vlasnik iz EU: porez po stopi od 19%
• 396 eura godišnje - vlasnik izvan EU: porez po stopi od 24%

Dakle, većina vlasnika plaća između 300 i 600 eura godišnje za IRNR. Podnosite ga jednom godišnje koristeći obrazac Modelo 210.

Upozorenje: Ako dvije osobe zajedno posjeduju nekretninu, svaka mora podnijeti vlastiti Modelo 210 za svoj udio. Par koji posjeduje 50/50 podnosi dvije prijave, svaku za polovicu iznosa.

Porez ako iznajmljujete nekretninu

Ako iznajmljujete nekretninu (na primjer, za odmor), pravila se mijenjaju. Za dane kada je iznajmljena, plaćate porez na stvarnu najamninu, a ne na imputirani dohodak.

• Vlasnici iz EU i EGP-a: plaćaju 19% na neto najamninu. Možete odbiti troškove: kamate na hipoteku, IBI, zajedničke troškove, osiguranje, popravke, naknade agenta, režije koje vi plaćate.
• Vlasnici izvan EU (uključujući UK): plaćaju 24% na bruto najamninu, bez ikakvih odbitaka dopuštenih prema trenutačnim pravilima.

Ova razlika je velika. Evo jednog mjeseca najamnine od 1.000 eura, uz 400 eura troškova.

Vlasnik iz EU (19% na neto)

• Najamnina: 1.000 eura
• Manje troškovi: 400 eura
• Oporezuje se na: 600 eura
• Porez: 114 eura

Vlasnik izvan EU (24% na bruto)

• Najamnina: 1.000 eura
• Manje troškovi: nisu dopušteni
• Oporezuje se na: 1.000 eura
• Porez: 240 eura

Dakle, vlasnik iz EU plaća manje od polovice. To je stvarni učinak Brexita za britanske vlasnike.

Dodatni savjet: Porez na najam za vlasnike izvan EU osporava se pred španjolskim sudovima i može se promijeniti. Ako planirate iznajmljivati, zatražite aktualan savjet prije nego što podnesete prijavu. Spain Developments vas može povezati s pouzdanim poreznim stručnjacima koji vode prijave za nerezidente.

Porez na odvoz smeća i zajedničke naknade

Još dva godišnja troška koja nisu "porez na dohodak", ali se ipak pojavljuju na vašem računu:

• Porez na odvoz smeća (basura): mala gradska pristojba, obično 50 do 200 eura godišnje.
• Zajedničke naknade (gastos de comunidad): Ako je vaš dom u kompleksu s bazenom, vrtovima ili liftom, plaćate svoj dio održavanja. To nije porez ali je stvarni godišnji trošak, često 600 do 1.800 eura godišnje, više za luksuzna odmarališta.

Primjer izračuna za stan od 500.000 eura:

• 120 eura - porez na odvoz smeća
• 1.200 eura - zajedničke naknade
• Ukupno: 1.320 eura godišnje

O tome detaljnije govorimo u našem vodiču o godišnjim troškovima posjedovanja doma u Španjolskoj.

Porez na bogatstvo: trebate li brinuti?

Porez na bogatstvo (Impuesto sobre el Patrimonio) porez je na vrijednost vaše španjolske imovine. Za većinu kupaca odgovor je jednostavan: nećete ga plaćati.

• Počinje se primjenjivati tek iznad 700.000 eura neto španjolske imovine, po osobi.
• Par koji posjeduje dom po 50/50 svaki dobiva olakšicu od 700.000 eura, pa su zajedno pokriveni do oko 1,4 milijuna eura.
• Hipoteka smanjuje neto vrijednost, pa se iznos dodatno smanjuje.

Dobre vijesti za Costa del Sol: Andalucía trenutačno daje 100% popusta na porez na bogatstvo. Dakle, čak i ako prijeđete prag, regionalni račun može biti nula.

Upozorenje: Postoji zaseban nacionalni "solidarni porez na velika bogatstva" za imovinu vrlo visoke vrijednosti. Popust u Andalucía ne zaustavlja taj porez. Ako vaša španjolska imovina znatno prelazi milijun eura, zatražite savjet. Za dom od 500.000 eura ovdje nemate razloga za brigu.

Porezi kada prodajete

Ove poreze ne plaćate svake godine, ali trebali biste ih znati već sada, kako kasnije ne bi bilo neugodnih iznenađenja.

• Porez na kapitalnu dobit: 19% Na vašu dobit (prodajna cijena minus cijena koju ste platili i vaši troškovi kupnje). Ova stopa od 19% vrijedi za sve nerezidente u 2026., bez obzira u kojoj zemlji živite.
• Zadržavanje od 3%: kada nerezident prodaje, kupac mora zadržati 3% od prodajne cijene i uplatiti ga izravno poreznoj upravi. To se uračunava u vaš porez na kapitalnu dobit. Ako ste preplatili, tražite povrat razlike.
• Plusvalía municipal: lokalni gradski porez na rast vrijednosti zemljišta tijekom vašeg vlasništva. Prodavatelj ga obično plaća.

Primjer izračuna: Kupite dom za 500.000 eura i kasnije ga prodate za 600.000 eura. Nakon troškova kupnje i prodaje, recimo da je vaša dobit 70.000 eura.

• 13.300 eura - porez na kapitalnu dobit (70.000 eura x 19%)
• 18.000 eura - kupac zadržava 3% od 600.000 eura
• Tražite povrat razlike: 4.700 eura

Dodatni savjet: Sačuvajte svaki račun od kupnje, odvjetnika, poreza i svih poboljšanja. Ti troškovi smanjuju vašu oporezivu dobit kada prodajete, što smanjuje vaš porez na kapitalnu dobit.

Potpuni godišnji pregled poreza za 500.000 eura

Evo potpune godišnje slike za nerezidentnog vlasnika stana na Costa del Solu vrijednog 500.000 eura (katastarska vrijednost oko 150.000 eura). Porezi pri prodaji prikazani su zasebno jer su jednokratni.

Godišnji troškovi, vlasnik iz EU

• 750 eura - IBI općinski porez
• 314 eura - IRNR (nije iznajmljeno) po 19%
• 120 eura - porez na odvoz smeća
• 1.200 eura - zajedničke naknade
• Godišnji ukupno (vlasnik iz EU): ~2.384 eura

Godišnji troškovi, vlasnik izvan EU (kao što je UK)

• 750 eura - IBI općinski porez
• 396 eura - IRNR (nije iznajmljeno) po 24%
• 120 eura - porez na odvoz smeća
• 1.200 eura - zajedničke naknade
• Godišnji ukupno (vlasnik izvan EU): ~2.466 eura

Jednokratni porezi kada prodajete (primjer za dobit od 70.000 eura)

• 13.300 eura - porez na kapitalnu dobit (19% dobiti)
• Plusvalía municipal (plaća prodavatelj): razlikuje se od grada do grada

Dakle, ako izuzmemo zajedničke naknade (koje nisu porez), čisti porezni račun za nerezidenta na dom od 500.000 eura iznosi otprilike 1.000 do 1.300 eura godišnje. Uz zajedničke naknade i odvoz smeća, ukupni godišnji iznos je oko 2.400 eura.

Rokovi i obrasci

Zadržite ove datume jednostavnima:

• IBI: jednom godišnje, datum određuje grad. Koristite izravno terećenje.
• IRNR (nije iznajmljeno): podnosi se Modelo 210 jednom godišnje. Rok je 31. prosinca godine nakon porezne godine. Dakle, porez za 2025. dospijeva do 31. prosinca 2026.
• IRNR (iznajmljeno): sada se podnosi godišnje, s vlastitim rokom u siječnju.
• Kapitalna dobit (kada prodajete): podnesite Modelo 210 unutar četiri mjeseca od prodaje.

Porezni stručnjak za nerezidente može sve to riješiti za vas uz malu godišnju naknadu. Mnogim vlasnicima je to lakše nego učiti španjolske obrasce.

U Spain Developmentsu naš posao ne završava kada dobijete ključeve. Mi smo neovisni zastupnik kupca kojeg plaća investitor, tako da nama ne plaćate naknadu. Pobrinemo se da razumijete svoje godišnje poreze prije kupnje i povezujemo vas s pouzdanom poreznom pomoći kako nikada ne biste propustili rok.

Zaključak

Kao nerezidentni vlasnik na Costa del Solu, vaši glavni godišnji porezi su IBI i IRNR, a oba se temelje na niskoj katastarskoj vrijednosti, a ne na tržišnoj cijeni. Za dom od 500.000 eura to je otprilike 1.000 do 1.300 eura poreza godišnje, odnosno oko 2.400 eura kada dodate odvoz smeća i zajedničke naknade. Kada prodajete, očekujte 19% poreza na kapitalnu dobit na svoju dobit. Znajte ove brojke sada i kasnije neće biti iznenađenja.

Želite znati točne godišnje poreze za dom koji vam se sviđa? Javite se Spain Developmentsu i izračunat ćemo vam ih, bez naknade i bez pritiska.