Hipotek Spanyol untuk Non-Residen: Panduan 2026

Panduan ini ditujukan untuk pembeli internasional yang ingin mendapatkan hipotek untuk proyek baru di Costa del Sol, baik off-plan maupun properti baru siap huni, tetapi tinggal di luar negeri. Anda akan mempelajari berapa banyak yang bisa Anda pinjam, suku bunga 2026, dana tunai yang Anda butuhkan, bagaimana hipotek bekerja bersamaan dengan pembayaran bertahap off-plan, dan langkah-langkahnya. Kami menggunakan rumah seharga 500.000 euros untuk angka yang jelas.

Sekilas:6nbsp;Ya, Anda bisa mendapatkan hipotek Spanyol sebagai non-residen, tetapi aturannya lebih ketat dibandingkan untuk penduduk lokal. Anda biasanya bisa meminjam 60% hingga 70% dari harga, jadi Anda memerlukan uang muka 30% hingga 40%. Untuk rumah seharga 500.000 euros, rencanakan sekitar 216.000 euros dalam bentuk tunai (uang muka ditambah pajak dan biaya), dengan sisanya dipinjamkan oleh bank. Sejak undang-undang tahun 2019, bank menanggung sebagian besar biaya hipotek; Anda terutama hanya membayar valuasi. Satu poin penting untuk proyek baru: jika Anda membeli off-plan, pembayaran bertahap selama konstruksi biasanya berasal dari dana tunai Anda sendiri, dan bank mencairkan hipotek saat penyelesaian berdasarkan rumah yang telah selesai.

Berikut angka-angka utama untuk hipotek non-residen pada 2026.

• 60-70%6nbsp;- Anda dapat meminjam
• 2,8-3,5%6nbsp;- suku bunga tetap
• ~216.000 euros6nbsp;- dana tunai yang dibutuhkan (LTV 70%)
• 8-12 minggu6nbsp;- dari penawaran hingga serah kunci

Kekhawatiran soal hipotek adalah salah satu ketakutan terbesar pembeli non-residen. Di bawah ini, kami menghilangkan keraguan itu dan menunjukkan angka yang sebenarnya. Kami memulai dengan proyek baru, karena itulah yang kami jual di Costa del Sol. Semua angka berlaku untuk 2026.

Bisakah non-residen mendapatkan hipotek Spanyol?

Ya. Bank-bank Spanyol memberikan pinjaman kepada pembeli asing, baik Anda tinggal di Spanyol maupun tidak. Bank besar seperti Santander, BBVA, CaixaBank, dan Sabadell semuanya menawarkan hipotek non-residen.

Bank melihat6nbsp;domisili pajak, bukan paspor Anda. Ada dua kelompok.

Residen

• Tinggal dan membayar pajak di Spanyol
• Dapat meminjam hingga 80%
• Membutuhkan uang muka sekitar 20%

Non-residen

• Membayar pajak di negara lain
• Dapat meminjam sekitar 60% hingga 70%
• Membutuhkan uang muka 30% hingga 40%

Pembeli dari EU dan UK dipandang berisiko rendah dan memiliki jalur yang mudah. Pembeli dari US atau Canada memerlukan sedikit dokumen tambahan, dan beberapa bank menerapkan sedikit 22haircut22 pada pendapatan dalam dolar.

Tips bonus:6nbsp;Anda akan memerlukan NIE (ID pajak Spanyol Anda untuk orang asing) dan rekening bank Spanyol sebelum Anda dapat menyelesaikan hipotek. Urus ini lebih awal. Spain Developments dapat membantu Anda mengatur keduanya, sehingga Anda siap saat menemukan rumah yang tepat.

Berapa banyak yang bisa Anda pinjam? (LTV)

Angka kuncinya adalah6nbsp;LTV (loan-to-value, porsi harga yang akan dipinjamkan bank).

• Untuk non-residen, sebagian besar bank meminjamkan6nbsp;60% hingga 70%6nbsp;dari harga.
• Suku bunga terbaik dan persetujuan tercepat biasanya ada di kisaran bawah, sekitar 60% hingga 65%.
• Ini berarti Anda harus membayar di muka6nbsp;30% hingga 40%6nbsp;dari harga dari tabungan Anda sendiri.

Contoh perhitungan untuk rumah seharga 500.000 euros pada LTV 70%:

• 350.000 euros6nbsp;- dipinjamkan bank (500.000 euros x 70%)
• Uang muka Anda (30%): 150.000 euros

Contoh perhitungan untuk rumah seharga 500.000 euros pada LTV 60%:

• 300.000 euros6nbsp;- dipinjamkan bank (500.000 euros x 60%)
• Uang muka Anda (40%): 200.000 euros

Peringatan:6nbsp;Bank meminjamkan berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga atau valuasi bank sendiri. Jika Anda menyepakati 500.000 euros tetapi bank menilai rumah itu sebesar 480.000 euros, maka pinjaman 70% Anda dihitung dari 480.000 euros, bukan 500.000 euros. Artinya, Anda memerlukan lebih banyak dana tunai. Kami menjelaskan valuasi di bawah.

Cara kerja hipotek dengan proyek baru off-plan

Ini adalah bagian yang mengejutkan banyak pembeli, jadi penting untuk menjelaskannya dengan gamblang. Saat Anda membeli rumah off-plan (yang masih dibangun), Anda tidak mencairkan hipotek di awal. Waktunya bekerja seperti ini.

• Selama konstruksi, Anda membayar pembayaran bertahap dari dana tunai Anda sendiri.6nbsp;Reservasi, lalu 20% hingga 40% yang dibayar secara cicilan seiring bangunan berdiri, biasanya berasal dari tabungan Anda, bukan dari bank. Hipotek Spanyol tidak mendanai pembayaran bertahap.
• Bank mencairkan hipotek saat penyelesaian.6nbsp;Saat rumah selesai dan memiliki licence of first occupation, bank menilai properti yang telah selesai dan mencairkan pinjaman. Pinjaman itu menutupi sisa pembayaran akhir, yaitu 60% hingga 80% yang jatuh tempo saat penyelesaian.
• Jadi selama pembangunan, Anda mendanai sendiri pembayaran bertahap sebesar porsi uang muka.6nbsp;Saat penyelesaian, hipotek menutupi sisanya, hingga batas LTV Anda.

Contoh perhitungan untuk rumah off-plan seharga 500.000 euros pada LTV 70%:

• ~10.000 euros6nbsp;- reservasi, dari dana tunai Anda
• hingga ~140.000 euros6nbsp;- pembayaran bertahap selama pembangunan (sekitar 20% hingga 30%), dari dana tunai Anda
• 350.000 euros6nbsp;- dicairkan oleh bank saat penyelesaian (LTV 70% atas rumah yang telah selesai)

Properti baru siap huni lebih sederhana. Rumahnya sudah ada, jadi bank dapat menilainya sekarang dan menyelesaikannya dalam 8 hingga 12 minggu seperti biasa. Anda membayar reservasi dan pembayaran kontrak sekitar 10% dari dana tunai, dan hipotek menutupi sisanya saat penyelesaian.

Peringatan:6nbsp;Dapatkan pra-persetujuan hipotek sebelum Anda berkomitmen pada rumah off-plan, tetapi ingat bahwa pinjaman hanya dicairkan di akhir. Rencanakan dana tunai Anda agar bisa menutupi setiap pembayaran bertahap selama pembangunan dari dana Anda sendiri. Bank baru masuk saat penyelesaian, bukan sebelumnya.

Tips bonus:6nbsp;Banyak pembeli off-plan menyiapkan hipotek beberapa bulan sebelum penyelesaian, ketika bangunan hampir selesai, agar valuasi mencerminkan rumah akhir. Spain Developments dapat memperkenalkan Anda kepada spesialis hipotek non-residen yang sangat memahami timeline off-plan.

Uji pendapatan: aturan 35%

Bank tidak hanya memeriksa rumahnya. Mereka memeriksa bahwa Anda mampu membayar cicilan bulanan. Uji utamanya adalah6nbsp;rasio utang terhadap pendapatan.

Aturannya: total utang bulanan Anda6nbsp;total utang bulanan6nbsp;(hipotek Spanyol yang baru, ditambah hipotek di negara asal, pinjaman mobil, dan kartu kredit) tidak boleh melebihi6nbsp;35% dari pendapatan bersih bulanan Anda.

Contoh perhitungan:

• 6.000 euros6nbsp;- pendapatan bersih bulanan
• 2.100 euros6nbsp;- batas 35% untuk semua utang
• dikurangi 1.200 euros6nbsp;- hipotek yang sudah ada
• dikurangi 300 euros6nbsp;- pinjaman mobil
• Ruang untuk hipotek Spanyol: 600 euros per bulan

Bank juga suka melihat pendapatan minimum. Sebagai panduan kasar, banyak yang menginginkan sekitar6nbsp;2.500 euros bersih per bulan6nbsp;untuk satu orang, atau6nbsp;4.000 euros6nbsp;untuk pasangan yang mengajukan bersama.

Tips bonus:6nbsp;Lunasi kartu kredit atau pinjaman kecil sebelum Anda mengajukan. Utang yang lebih sedikit berarti lebih banyak ruang untuk hipotek Spanyol Anda. Langkah kecil ini dapat meningkatkan jumlah yang bisa Anda pinjam.

Suku bunga pada 2026: tetap, variabel, campuran

Ada tiga jenis hipotek di Spanyol. Berikut suku bunga 2026 untuk non-residen.

Suku bunga tetap: 2,8% hingga 3,5%

• Suku bunga yang sama untuk seluruh masa pinjaman
• Terbaik untuk ketenangan pikiran
• Cocok untuk pensiun atau gaji tetap

Suku bunga variabel: Euribor 2B 1,2-2,0%

• Terkait dengan Euribor (suku bunga acuan Eropa), saat ini mendekati 2,2%
• Lebih murah di awal
• Cicilan bisa naik atau turun

Suku bunga campuran: mulai dari 2,5%

• Tetap untuk 3 hingga 10 tahun pertama, lalu variabel
• Pilihan paling populer di 2026
• Dari sekitar 2,5% hingga 2,8% pada tahun-tahun tetap

Beberapa aturan lagi yang perlu diketahui:

• Jangka waktu pinjaman hinggaa020 hingga 25 tahuna0untuk non-residen.
• Pinjaman biasanya harus lunas pada usiaa070 hingga 75. Jadi jika Anda berusia 55 tahun, jangka waktu Anda mungkin dibatasi mendekati 20 tahun.

Tips bonus:a0Selalu minta TAE (APR versi Spanyol, biaya tahunan sebenarnya termasuk asuransi). Suku bunga utama menyembunyikan biaya asuransi yang diminta bank untuk Anda tambahkan. TAE menunjukkan biaya sebenarnya, sehingga Anda bisa membandingkan penawaran secara adil.

Uang tunai yang benar-benar Anda butuhkan untuk 500.000 euros

Inilah pertanyaan yang paling penting. Ingat: bank meminjamkan sebagian dari harga, tetapi banka0tidaka0meminjamkan uang untuk pajak dan biaya. Itu semua keluar dari kantong Anda sendiri.

Jadi kebutuhan uang tunai Anda adalah:a0uang muka ditambah biaya pembelian ditambah biaya hipotek.

Contoh perhitungan untuk properti baru 500.000 euros pada 70% LTV:

• 150.000 eurosa0- uang muka (30% dari harga)
• ~65.250 eurosa0- pajak dan biaya pembelian (sekitar 13%)
• ~500 eurosa0- penilaian hipotek dan biaya
• Total uang tunai yang dibutuhkan: ~216.000 euros

Bank meminjamkan 350.000 euros sisanya. Jadi untuk rumah seharga 500.000 euros, rencanakan sekitara0216.000 eurosa0dalam bentuk tunai. Jika bank hanya menawarkan 60% LTV, Anda membutuhkan mendekatia0266.000 euros, karena uang muka naik menjadi 200.000 euros.

Untuk proyek baru off-plan, uang tunai sebesar uang muka yang sama itu dibayarkan bertahap selama pembangunan (reservasi, lalu cicilan 20% hingga 40%), dan bank kemudian mendanai sisanya saat serah terima. Untuk properti baru yang sudah siap huni, Anda menyiapkan uang tunai dalam beberapa minggu dan bank menyelesaikan pembayaran di akhir. Bagaimanapun juga, total uang tunai yang Anda butuhkan tetap sama.

Peringatan:a0Banyak pembeli lupa bahwa 13% pajak dan biaya harus dibayar tunai, di luar uang muka. Jika digabung, uang muka dan biaya bisa melebihi 40% dari harga. Rencanakan jumlah penuh, atau Anda berisiko kekurangan dana pada hari penyelesaian.

Biaya hipotek: siapa membayar apa

Kabar baik. Sejak undang-undang 2019, pihaka0banka0membayar sebagian besar biaya penyiapan hipotek. Ini melindungi Anda.

Sekarang bank membayar

• Biaya notaris akta hipotek
• Biaya Pendaftaran Tanah untuk hipotek
• AJD (bea materai) atas hipotek
• Biaya gestoreda (administrasi) untuk hipotek

Anda, sebagai pembeli, membayar

• Penilaian properti (sekitar 300 hingga 800 euros)
• Pajak pembelian (IVA atau ITP)
• Biaya notaris dan pendaftaran pembelian
• Pengacara Anda

Jadi satu-satunya biaya tambahan nyata yang ditambahkan hipotek adalah penilaian. Ini peningkatan besar dibanding aturan lama.

Bahaya:a0Beberapa bank masih mencoba membebankan biaya-biaya ini kepada Anda. Mereka tidak bisa. Hukumnya jelas. Periksa penawaran Anda, dan tolak jika Anda melihat biaya notaris hipotek atau bea materai dibebankan kepada Anda.

Penilaian: langkah penting

Sebelum bank meminjamkan dana, bank mengirim ahli untuk menilai rumah. Ini adalaha0tasacif3n.

• Biayanya sekitar 300 hingga 800 euros, dibayar oleh Anda.
• Berlaku selama enam bulan.
• Bank meminjamkan berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga atau nilai ini.

Langkah ini melindungi Anda dan bank. Jika nilainya ternyata rendah, Anda bisa meminta penjual menurunkan harga, atau Anda harus menambah uang tunai.

Contoh perhitungan:a0Anda menyepakati 500.000 euros. Penilaian menyatakan 480.000 euros. Pada 70% LTV, bank sekarang meminjamkan 70% dari 480.000 euros = 336.000 euros, bukan 350.000 euros. Anda perlu tambahan 14.000 euros tunai, atau Anda menegosiasikan ulang harga.

Linimasa langkah demi langkah

Untuk properti baru yang sudah siap huni, rencanakana08 hingga 12 minggua0dari penawaran sampai kunci diterima. Untuk rumah off-plan, semua langkah hipotek di bawah ini berada di tahap penyelesaian, saat pembangunan hampir selesai, jadi linimasa pinjaman dimulai beberapa bulan sebelum serah terima, bukan saat reservasi. Berikut tahap-tahapnya.

1. Pra-persetujuan (1 hingga 2 minggu):a0Kirim dokumen penghasilan Anda ke bank atau broker. Dapatkan persetujuan kasar “ya” sebelum Anda melakukan reservasi. Siapkan NIE Anda. Untuk rumah off-plan Anda bisa melakukan ini lebih awal, tetapi pinjaman hanya dicairkan saat penyelesaian.
2. Penawaran mengikat (2 hingga 4 minggu):a0Setelah Anda mereservasi rumah (dan, untuk off-plan, saat mendekati penyelesaian), bank menerbitkan FEIN (penawaran hipotek resmi yang mengikat).
3. Masa jeda (10 hari):a0Menurut hukum, Anda harus menunggu 10 hari setelah FEIN sebelum menandatangani. Ini tidak bisa dilewati. Ini ada untuk melindungi Anda.
4. Penilaian (1 minggu):a0Bank menilai rumah. Untuk off-plan, ini dilakukan pada properti yang sudah selesai.
5. Penyelesaian (sekitar 2 minggu):a0Anda menandatangani akta pembelian dan akta hipotek di hadapan notaris. Bank mencairkan pinjaman untuk melunasi sisa akhir, dan Anda menerima kunci.

Tips bonus:a0Mulailah proses hipotek lebih awal, bahkan sebelum Anda menemukan rumahnya. Pra-persetujuan membuat Anda menjadi pembeli yang lebih kuat dan mempercepat sisanya. Sebagai agen pembeli independen yang dibayar oleh pengembang, Spain Developments dapat memandu Anda melalui setiap langkah dan menghubungkan Anda dengan spesialis hipotek non-residen. Anda tidak membayar biaya apa pun kepada kami.

Risiko mata uang: bahaya tersembunyi

Jika Anda berpenghasilan dalam pounds, krona, atau z
42oty, tetapi membayar hipotek dalam euros, nilai tukar menjadi penting setiap bulan.

Jika mata uang negara asal Anda melemah terhadap euro, cicilan bulanan Anda akan terasa lebih mahal di negara asal. Selama 20 tahun, ini akan menumpuk.

Dua cara untuk mengelolanya:

• Gunakana0broker mata uang spesialisa0untuk pembayaran bertahap dan transfer besar Anda. Mereka memberi kurs lebih baik daripada bank dan bisa menghemat ribuan.
• Beberapa pembeli menyimpan cadangan euro untuk menutup beberapa bulan pembayaran, sehingga satu bulan yang buruk tidak terlalu menyakitkan.

Pada rumah off-plan ini lebih penting lagi, karena Anda melakukan beberapa transfer selama pembangunan (reservasi, setiap pembayaran bertahap, dan sisa pembayaran saat penyelesaian), sehingga kurs bisa berubah di antara masing-masing transfer. Kami membahas ini sepenuhnya dalam panduan kami tentang transfer mata uang saat membeli di Spanyol.

Tips bonus:a0Broker FX (foreign exchange) spesialis sering kali dapat menghemat 2% hingga 3% dibanding bank ritel pada setiap transfer. Untuk reservasi dan pembayaran bertahap pada rumah off-plan 500.000 euros, itu bisa berarti penghematan ribuan. Kami dapat mengarahkan Anda ke perusahaan FX tepercaya untuk pembeli di Costa del Sol.

Rincian lengkap uang tunai untuk hipotek

Berikut gambaran lengkap kebutuhan uang tunai untuk properti baru 500.000 euros pada 70% LTV.

• 500.000 eurosa0- harga properti
• 350.000 eurosa0- pinjaman bank (70% LTV)
• 150.000 eurosa0- uang muka Anda (30%)
• 65.250 eurosa0- pajak dan biaya pembelian (sekitar 13%)
• 500 eurosa0- penilaian hipotek (dibayar pembeli)
• Notaris hipotek, pendaftaran, bea materai: dibayar oleh bank
• Total uang tunai yang Anda butuhkan: ~215.750 euros

Jadi untuk rumah seharga 500.000 euros, bank mendanai 350.000 euros, dan Anda menyiapkan sekitar 216.000 euros tunai. Pada 60% LTV, kebutuhan uang tunai Anda naik menjadi sekitar 266.000 euros. Pada proyek baru off-plan, uang tunai itu dibayarkan bertahap selama pembangunan, dan bank mencairkan pinjaman atas properti yang sudah selesai saat penyelesaian.

Kesimpulan

Sebagai non-residen, Anda bisa meminjam sekitar 60% hingga 70% untuk proyek baru di Costa del Sol, jadi rencanakan uang muka 30% hingga 40% ditambah sekitar 13% biaya. Untuk rumah seharga 500.000 euros itu berarti kira-kira 216.000 euros tunai. Ingat bahwa pada rumah off-plan Anda mendanai pembayaran bertahap dari uang tunai Anda sendiri selama pembangunan, dan bank mencairkan hipotek saat penyelesaian untuk properti yang sudah selesai. Suku bunga di 2026 stabil, bank membayar sebagian besar biaya hipotek, dan prosesnya memakan waktu sekitar 8 hingga 12 minggu untuk rumah yang sudah siap huni. Urus NIE, rekening bank, dan rencana mata uang yang baik sejak awal, dan sisanya cukup mudah.

Ingin bantuan mengatur hipotek non-residen untuk rumah yang Anda sukai? Bicaralah dengan Spain Developments. Kami memandu Anda melalui setiap langkah, menghubungkan Anda dengan spesialis yang tepat, dan tidak memungut biaya apa pun.