Mengamankan Unit dan Syarat Anda pada Proyek Baru di Costa del Sol

Halaman ini ditujukan untuk pembeli yang ingin memahami bagaimana unit new-build benar-benar dijual: apa yang bisa dinegosiasikan, bagaimana reservasi dan pembayaran bekerja, dan bagaimana uang Anda dilindungi. Isinya jujur dan rinci, tanpa janji-janji palsu.

Ringkasan cepat:nbsp;Untuk new-build, harga pada dasarnya tetap, jadi ini bukan soal menegosiasikan harga agar turun. Ini soal mendapatkan unit yang tepat pada waktu yang tepat, dan mengetahui dengan jelas bagaimana prosesnya bekerja. Developer merilis unit secara bertahap, dan sering kali menahan unit terbaik, jadi kami memantau proyek yang Anda sukai dan memberi tahu Anda saat unit yang bagus muncul. Kami juga jujur tentang hal-hal yang sering mengejutkan pembeli: biasanya Anda membayar sebelum menandatangani, kontrak jarang diubah, dan proyek sering terlambat. Tidak satu pun dari itu menjadi masalah jika Anda sudah mengetahuinya sejak awal, dan uang Anda dilindungi oleh hukum sepanjang proses.

Kebenaran jujur tentang harga

Mari kita jujur sejak awal, karena kejujuran itulah inti dari semuanya. Pada new-build Costa del Sol, harga pada dasarnya tetap. Developer menetapkan daftar harga tetap, dan harganya tidak banyak berubah. Proyek yang kuat terjual cepat, dan pengembang dengan daftar tunggu tidak punya alasan untuk menurunkan harga.

Jadi kami tidak akan berpura-pura bisa menegosiasikan diskon besar untuk Anda. Banyak agen memberi kesan bahwa harga bisa dinegosiasikan dengan bebas, lalu tidak menghasilkan apa pun, dan pembeli pun merasa kecewa. Kami lebih memilih mengatakan yang sebenarnya. Nilai sesungguhnya bukan pada potongan harga, melainkan pada memilih unit yang tepat di saat yang tepat, dan di situlah kami bekerja untuk Anda.

Peringatan:nbsp;Berhati-hatilah terhadap agen mana pun yang menjanjikan diskon besar pada new-build bahkan sebelum mereka benar-benar mengetahui proyeknya. Pada proyek Costa del Sol yang kuat, diskon itu biasanya tidak ada. Janji seperti itu sering kali hanya umpan untuk menarik perhatian Anda.

Bagaimana unit sebenarnya dirilis, dan mengapa Anda perlu kami memantaunya

Ini sesuatu yang tidak akan diberitahukan oleh sebagian besar agen. Karena permintaan sangat tinggi, developer merilis unit secara bertahap, dalam urutan apa pun yang mereka pilih. Unit terbaik sering kali tidak dirilis di awal.

Apa artinya bagi Anda:

• Lebih awal bisa berarti harga yang lebih baik.nbsp;Membeli saat peluncuran, sebelum izin bangunan terbit dan sebelum kenaikan harga pertama, biasanya memberi Anda harga terendah. Ini bagus jika yang paling Anda pedulikan adalah nilai di masa depan.
• Rumah terbaik bisa muncul belakangan.nbsp;Jika Anda adalah end-user yang lebih peduli pada rumah yang tepat daripada pada kenaikan nilai, unit yang lebih baik bisa dirilis beberapa bulan kemudian, bahkan dalam proyek yang diluncurkan setahun lalu. Unit-unit bagus belum semuanya habis, jauh dari itu di pasar ini.
• Beberapa developer merilis unit terburuk terlebih dahulu.nbsp;Tidak semua developer, tetapi ada yang begitu. Mereka menaruh unit yang lebih lemah lebih awal untuk menghabiskannya, menahan yang terbaik, lalu melihat bagaimana pasar bereaksi. Anda jarang akan mendengar ini dari pihak penjual.

Inilah tepatnya mengapa penting bagi kami untuk memantau. Kami terus memiliki pembeli di sekitar proyek yang sama sepanjang waktu, jadi ketika daftar harga diperbarui, kami termasuk yang pertama mengetahuinya. Beri tahu kami proyek yang Anda sukai, dan kami akan memantaunya untuk Anda. Begitu unit yang cocok untuk Anda dirilis, kami akan memberi tahu Anda.

Peringatan:nbsp;Beberapa developer tidak sepenuhnya terbuka tentang apa yang sudah terjual. Sebuah unit bisa ditandai terjual padahal sebenarnya hanya sedang ditahan, lalu muncul lagi di pasar nanti. Kami membantu Anda melihat melewati hal ini, dan kami akan memberi tahu Anda secara jujur ketika rumah yang Anda sukai, seperti penthouse tertentu, sedang ditahan alih-alih benar-benar sudah hilang.

Unit kembali tersedia, jadi jangan menyerah pada sebuah proyek

Jika Anda melewatkan sebuah unit, jangan coret seluruh proyek. Unit kembali ke pasar lebih sering daripada yang Anda bayangkan.

• Ada jeda sebelum kontrak.nbsp;Setelah reservasi, mungkin perlu waktu sebelum kontrak pembelian privat (thenbsp;contrato privado de compraventa, atau PPC) ditandatangani, karena PPC membutuhkan izin bangunan. Pada proyek yang baru diluncurkan sering kali belum ada izin, dan masa tunggunya bisa enam bulan atau lebih. Ini normal dan standar.
• Pembeli berubah pikiran.nbsp;Sebagian membatalkan pada tahap PPC. Mereka kehilangan deposit mereka, dan unit kembali ke pasar.
• KPR gagal disetujui.nbsp;Bahkan menjelang akhir sebuah proyek, seorang pembeli bisa gagal mendapatkan KPR mereka, dan developer harus menjual kembali unit tersebut.

Jadi proyek yang tampak penuh hari ini mungkin memiliki unit yang tepat untuk Anda bulan depan. Kami terus memantau dan bergerak cepat ketika satu unit kembali tersedia.

Bagaimana reservasi dan deposit sebenarnya bekerja

Untuk menahan sebuah unit, Anda membayar deposit reservasi, dan sisanya dibayar bertahap seiring pembangunan berjalan. Berikut detail jujur yang dilewatkan oleh sebagian besar halaman.

• Ini bisa menahan sebuah unit sementara Anda memeriksanya.nbsp;Kadang Anda bisa melakukan reservasi untuk memblokir sebuah unit selama beberapa hari atau seminggu, memeriksanya dengan benar, dan jika Anda memutuskan untuk tidak melanjutkan, developer mengembalikan deposit tersebut. Banyak yang fleksibel soal ini, tetapi selalu konfirmasikan syaratnya terlebih dahulu.
• Jumlahnya sangat bervariasi.nbsp;Reservasi pertama sering kali berupa jumlah yang lebih kecil untuk menarik unit dari pasar. Untuk pembelian yang lebih besar, deposit bisa sekitar 1% hingga 3% dari harga. Setelah itu, pembayaran biasanya dilakukan bertahap: pembayaran yang lebih besar di sekitar kontrak pembelian privat, lalu pelunasan saat serah terima.
• Tidak ada izin bangunan berarti pengembalian dana penuh.nbsp;Jika developer tidak pernah memperoleh izin bangunan, yang jarang terjadi, Anda mendapatkan kembali deposit Anda sepenuhnya. Ini diwajibkan oleh hukum Spanyol.

Biasanya Anda membayar sebelum menandatangani, dan itu normal

Yang ini mengejutkan banyak pembeli, jadi kami ingin Anda siap untuk itu. Di Costa del Sol, sangat sering Anda mengirim uang kepada developer sebelum kontrak pembelian privat ditandatangani. Kontrak kemudian ditandatangani setelahnya.

Ini sepenuhnya standar di sini. Kami tidak berusaha membuat Anda khawatir, kami hanya ingin Anda mengantisipasinya. Beberapa pengembang akan menandatangani kontrak terlebih dahulu, tetapi urutan normalnya adalah uang dulu, kontrak kemudian. Langkah terakhir, akta kepemilikan (escritura), selalu ditandatangani di hadapan notaris (notario) sebagai bagian dari proses hukum yang sudah ditetapkan. Mengetahui urutan ini sebelumnya membuat semuanya terasa tenang, bukan menegangkan.

Kontrak: apa yang bisa dan tidak bisa dilakukan pengacara Anda

Mari kita tetapkan ekspektasi yang realistis tentang kontrak pembelian pribadi. Sebagian besar pengembang tidak akan mengubahnya. Jika sebuah proyek memiliki 100 unit dan setiap pembeli ingin mengedit satu klausul, itu jelas mustahil untuk dikelola. Kontraknya bersifat standar, dan Anda menandatanganinya pada dasarnya sebagaimana adanya.

Jadi apa sebenarnya yang dilakukan pengacara Anda? Mereka memeriksa bahwa semua yang ada dalam kontrak sudah benar, bahwa properti dan pengembangnya dapat dipercaya, dan bahwa perlindungan hukum Anda sudah tersedia. Dalam sekitar 90% kasus, klausul-klausulnya sendiri tidak dapat diubah. Sesekali, untuk hal kecil, pengacara yang baik dapat menyesuaikan sebuah detail, dan kami telah melihat pengacara tepercaya kami melakukannya, tetapi jarang sekali, dan biasanya itu tidak diperlukan.

Kabar baiknya adalah bahwa di Spanyol sebagian besar perlindungan Anda sudah tertulis dalam undang-undang itu sendiri, bukan dinegosiasikan ke dalam kontrak. Jadi kontrak standar tetap membuat Anda aman. Inilah juga alasan kami merekomendasikan pengacara independen yang tidak membayar komisi rujukan kepada kami sama sekali. Banyak agen mengarahkan Anda ke pengacara yang memberi mereka komisi balik. Kami tidak. Anda bebas menggunakan pengacara Anda sendiri, dan pengacara itu selalu hanya bertindak untuk Anda. Kami hanya merekomendasikan pengacara kami karena koordinasinya lebih lancar dan seluruh prosesnya lebih mudah bagi Anda.

Bagaimana uang Anda dilindungi: jaminan bank

Inilah perlindungan yang paling penting, dan ini adalah hukum, bukan sesuatu yang harus kami negosiasikan.

Setiap euro yang Anda bayar sebelum penyelesaian dilindungi berdasarkan Undang-Undang 57/1968 (Ley 57/1968), yang diperkuat oleh Undang-Undang 20/2015 (Ley 20/2015). Berikut cara kerjanya dalam praktik:

• Uang Anda masuk ke rekening terpisah.nbsp;Pengembang harus menahan pembayaran pembeli dalam rekening bank khusus, dan tidak boleh menyentuh uang itu sampai proyek selesai.
• Bank menjaminnya.nbsp;Dana tersebut ditanggung oleh jaminan bank, sehingga tetap terlindungi bahkan jika pengembang mengalami masalah.
• Anda mendapatkan semuanya kembali jika terjadi sesuatu yang salah.nbsp;Jika proyek tidak diserahkan, Anda mendapatkan kembali 100% uang Anda, ditambah bunga. Perlindungan ini juga mencakup pembangunan yang selesai terlambat.

Pengacara Anda mengonfirmasi bahwa jaminan tersebut sah dan atas nama Anda sebelum Anda membayar. Satu pemeriksaan itu adalah salah satu yang paling penting dalam seluruh pembelian.

Selalu anggap pembangunan akan terlambat

Kami tidak akan berbohong kepada Anda dan mengatakan bahwa pembangunan selesai tepat waktu, karena sangat sering tidak demikian. Anda harus merencanakan sejak awal seolah-olah milik Anda akan terlambat.

Sering kali itu bahkan bukan kesalahan pengembang. Keterlambatan bisa datang dari menunggu balai kota, mendapatkan izin bangunan, atau menyambungkan listrik, hal-hal di luar kendali pengembang. Jika Anda membutuhkan rumah itu pada tanggal yang pasti, dengan alasan apa pun, sisakan buffer beberapa bulan.

Kabar baiknya kembali terkait dengan jaminan bank: keterlambatan penyerahan adalah salah satu hal yang dicakupnya, jadi keterlambatan biasanya merugikan waktu Anda, bukan uang Anda.

Menyesuaikan tata letak dan penyelesaian akhir Anda

Satu keuntungan nyata dari membeli off-plan adalah Anda sering bisa membentuk rumah itu sebelum dibangun, sesuatu yang tidak pernah bisa Anda lakukan dengan properti resale yang sudah jadi.

• Tata letaknya.nbsp;Tergantung pada tahap pembangunan, Anda mungkin bisa menggabungkan dua kamar tidur, membuka dapur, atau memindahkan dinding saat semuanya masih di atas kertas.
• Penyelesaian akhirnya.nbsp;Lantai, unit dapur, ubin kamar mandi, dan lemari pakaian sering kali bisa dipilih dari opsi pengembang, sehingga rumah itu sesuai dengan selera Anda sejak hari pertama.
• Peningkatan praktis.nbsp;AC, pemanas lantai, atau soket tambahan jauh lebih mudah ditambahkan selama pembangunan daripada sesudahnya.

Kuncinya adalah waktu. Semakin awal Anda berkomitmen, semakin banyak yang bisa Anda ubah. Kami membantu Anda mengajukan pertanyaan yang tepat sejak awal, sehingga Anda tidak melewatkan kesempatan itu.

Tip bonus:nbsp;Tanyakan tentang penyesuaian sebelum Anda melakukan reservasi, bukan sesudahnya. Daftar tentang apa yang bisa Anda ubah, dan sampai kapan, adalah bagian nyata dari kesepakatan, dan menetapkan pilihan penyelesaian akhir Anda sejak awal memberi Anda rumah yang dibangun mengelilingi kebutuhan Anda.

Kesimpulan

Mengamankan unit bangunan baru bukan soal menegosiasikan harga agar turun. Ini tentang waktu, unit yang tepat, dan proses yang Anda pahami sepenuhnya. Kami memantau pembangunan yang Anda sukai dan bergerak cepat ketika unit yang tepat dirilis atau kembali tersedia. Kami jujur tentang bagaimana ini benar-benar bekerja: biasanya Anda membayar sebelum menandatangani, kontraknya standar, dan penyelesaian sering terlambat. Dan uang Anda tetap aman di balik jaminan bank sepanjang proses. Saat Anda siap, kirim pesan kepada penasihat Anda di Spain Developments, dan tidak ada biaya pembeli untuk semua ini.