Tasse sugli immobili in Spagna per non residenti (2026)

Questa guida è per i proprietari internazionali che acquistano sulla Costa del Sol ma vivono all'estero. Scoprirai tutte le imposte che paghi ogni anno, quanto costano e quando sono dovute. Usiamo una casa da 500.000 euros così puoi vedere numeri reali.

In breve: Se possiedi una casa in Spagna ma ci vivi meno di 183 giorni all'anno, sei un non residente ai fini fiscali. Paghi imposte anche se la casa resta vuota. Le principali imposte annuali sono l'IBI (imposta comunale sugli immobili) e l'IRNR (una piccola imposta sul possesso). Su una casa da 500.000 euros sulla Costa del Sol, il conto fiscale puro è di circa 1.000 a 1.300 euros all'anno, oppure circa 2.400 euros una volta aggiunte la tassa rifiuti e le spese condominiali.

Ecco i principali numeri annuali per un proprietario non residente di una casa da 500.000 euros.

• ~750 euros - IBI imposta comunale
• ~314 euros - IRNR, proprietario UE
• 19% - plusvalenza se vendi
• ~2.400 euros - costo annuale tutto compreso

Qui sotto spieghiamo ciascuna voce in parole semplici. Tutte le cifre si riferiscono al 2026.

Per prima cosa: cos'è un "non residente"?

Sei un non residente in Spagna se trascorri meno di 183 giorni all'anno nel paese. La maggior parte dei proprietari di case vacanza e seconde case rientra in questo gruppo.

Come non residente, paghi imposte spagnole solo sul reddito spagnolo e sugli immobili in Spagna. Il tuo stipendio o la tua pensione del tuo paese sono tassati lì, non in Spagna. Questa è una buona notizia. Ma hai comunque alcune imposte spagnole da gestire, e molti proprietari non ne sono a conoscenza finché non arriva una fattura.

Pericolo: L'agenzia delle entrate spagnola (chiamata Hacienda) è diventata molto più severa. Ora rincorre le imposte non pagate dei non residenti fino a quattro anni indietro. Se la ignori, puoi andare incontro a sanzioni dal 5% al 20% dell'imposta, più gli interessi. Non dare mai per scontato che "nessuno controlli". Controllano eccome, soprattutto quando vendi.

Hai bisogno anche di un NIE (il tuo numero di identificazione fiscale spagnolo per stranieri) per pagare qualsiasi imposta. Lo ottieni quando acquisti. Senza, non puoi dichiarare né pagare.

Il valore catastale: il numero dietro le tue imposte

Prima delle imposte, devi capire una parola: valore catastale (valor catastral in spagnolo).

Questo è un valore ufficiale che il governo attribuisce alla tua casa. Non è non il prezzo di mercato. È quasi sempre molto più basso, spesso il 40% al 70% di quello che hai pagato. Lo trovi sulla bolletta IBI.

Perché è importante? Perché due delle tue principali imposte (IBI e IRNR) si basano sul valore catastale, non non sui 500.000 euros che hai pagato. Ecco perché le vere fatture fiscali sono più basse di quanto la gente tema.

Prezzo di mercato vs valore catastale:

• Hai pagato: 500.000 euros
• Valore catastale: circa 150.000 euros

Esempio: Acquisti per 500.000 euros. Il valore catastale potrebbe essere fissato, per esempio, a 150.000 euros. Il tuo IBI e il tuo IRNR vengono calcolati su quei 150.000 euros, non su 500.000 euros.

Consiglio extra: Chiedi sempre l'ultima bolletta IBI prima di acquistare. Mostra il valore catastale, così puoi calcolare in anticipo le imposte annuali esatte. Un buon buyer's agent te la procura prima che tu ti impegni.

IBI: l'imposta comunale

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l'imposta locale sugli immobili. È come la council tax nel Regno Unito o onroerendezaakbelasting nei Paesi Bassi. La paghi una volta all'anno al municipio.

• L'aliquota è fissata da ogni comune. Va da circa 0,4% a 1,1% del valore catastale.
• Sulla Costa del Sol, la maggior parte delle case paga circa 400 a 900 euros all'anno.

Esempio calcolato su una casa da 500.000 euros (valore catastale circa 150.000 euros, aliquota comunale 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros all'anno

L'importo esatto dipende dal comune e dal valore catastale, quindi controlla sempre l'ultima bolletta.

Consiglio extra: Imposta un addebito diretto dal tuo conto bancario spagnolo per l'IBI. Le scadenze cambiano da comune a comune, e un pagamento mancato comporta una sanzione. L'addebito diretto ti evita di dimenticarlo.

IRNR: imposta anche se non affitti

Questa è quella che sorprende quasi ogni proprietario straniero. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) è l'imposta sul reddito dei non residenti.

Se la tua casa è vuota o è solo per uso personale, la Spagna ti tassa comunque. L'idea è che tu ottenga un "beneficio" dal possedere una casa, quindi tassano quel beneficio presunto. Spesso viene chiamata imposta sul reddito imputato o imposta sul reddito presunto.

Come si calcola:

1. Prendi il valore catastale.
2. Il "reddito" è 1,1% di esso (se il valore è stato aggiornato negli ultimi 10 anni), oppure 2% se no. La maggior parte è sull'1,1%.
3. Applica l'aliquota fiscale: 19% se vivi nell'UE, in Norvegia o in Islanda. 24% se vivi fuori (questo include il Regno Unito dopo Brexit).

Esempio calcolato su una casa da 500.000 euros (valore catastale 150.000 euros):

• 1.650 euros - reddito imputato (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros all'anno - proprietario UE: imposta al 19%
• 396 euros all'anno - proprietario non UE: imposta al 24%

Quindi la maggior parte dei proprietari paga tra 300 e 600 euros all'anno per l'IRNR. La presenti una volta all'anno usando il modulo Modelo 210.

Avvertenza: Se due persone possiedono la casa insieme, ciascuna deve presentare il proprio Modelo 210 per la propria quota. Una coppia che possiede 50/50 presenta due dichiarazioni, ciascuna per metà dell'importo.

Imposta se affitti la casa

Se affitti la casa (per esempio, affitti turistici), le regole cambiano. Per i giorni in cui è affittata, paghi l'imposta sull'affitto effettivo, non sul reddito imputato.

• Proprietari UE e SEE: pagano 19% sull'affitto netto . Puoi dedurre i costi: interessi del mutuo, IBI, spese condominiali, assicurazione, riparazioni, commissioni dell'agente, utenze che paghi tu.
• Proprietari non UE (incluso il Regno Unito): pagano 24% sull'affitto lordo affitto, con nessuna detrazione consentita secondo le regole attuali.

Questo divario è ampio. Ecco un mese di affitto di 1.000 euros, con 400 euros di costi.

Proprietario UE (19% sul netto)

• Affitto: 1.000 euros
• Meno costi: 400 euros
• Tassato su: 600 euros
• Imposta: 114 euros

Proprietario non UE (24% sul lordo)

• Affitto: 1.000 euros
• Meno costi: non consentiti
• Tassato su: 1.000 euros
• Imposta: 240 euros

Quindi il proprietario UE paga meno della metà. Questo è un effetto reale della Brexit per i proprietari britannici.

Consiglio extra:a0L’imposta sugli affitti per i proprietari non UE è oggetto di contestazione nei tribunali spagnoli e potrebbe cambiare. Se prevedi di affittare, chiedi una consulenza aggiornata prima di presentare la dichiarazione. Spain Developments può indirizzarti verso fiscalisti affidabili che si occupano delle dichiarazioni dei non residenti.

Tassa sui rifiuti e spese condominiali

Altri due costi annuali che non sono abimposta sul redditobb ma che finiscono comunque nel conto:

• Tassa per la raccolta dei rifiuti (basura):a0una piccola tassa comunale, di solitoa050 to 200 euros all’anno.
• Spese condominiali (gastos de comunidad):a0se la tua casa si trova in un complesso con piscina, giardini o ascensore, paghi una quota di manutenzione. Questa non èa0una tassaa0ma è un costo annuale reale, spessoa0600 to 1.800 euros all’anno, di più per i resort di lusso.

Esempio pratico su un appartamento da 500.000 euros:

• 120 eurosa0- tassa sui rifiuti
• 1.200 eurosa0- spese condominiali
• Totale: 1.320 euros all’anno

Ne parliamo più nel dettaglio nella nostra guida al costo annuale di possedere una casa in Spagna.

Imposta sul patrimonio: devi preoccuparti?

Imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio)a0è un’imposta sul valore dei tuoi beni spagnoli. Per la maggior parte degli acquirenti, la risposta è semplice: non la pagherai.

• Si applica solo oltrea0700.000 eurosa0di patrimonio netto spagnolo,a0per persona.
• Una coppia che possiede una casa al 50/50 beneficia ciascuno della franchigia di 700.000 euros, quindi insieme sono coperti fino a circa 1,4 milioni di euros.
• Un mutuo riduce il valore netto, abbassando ulteriormente la cifra.

Buone notizie per la Costa del Sol:a0l’Andalucía attualmente applica uno sconto del 100% sull’imposta sul patrimonio. Quindi anche se superi la soglia, l’importo regionale può essere pari a zero.

Avvertenza:a0Esiste una separata abimposta nazionale di solidarietà sui grandi patrimonibb per beni di valore molto elevato. Lo sconto dell’Andalucía non la blocca. Se i tuoi beni spagnoli superano di molto un milione di euros, chiedi consulenza. Per una casa da 500.000 euros, qui non hai nulla di cui preoccuparti.

Tasse quando vendi

Non le paghi ogni anno, ma dovresti conoscerle ora, così non ci saranno brutte sorprese più avanti.

• Imposta sulle plusvalenze:a019%a0sul tuo profitto (il prezzo di vendita meno il prezzo che hai pagato e i costi di acquisto). Questa aliquota del 19% si applica a tutti i non residenti nel 2026, indipendentemente dal paese in cui vivi.
• La ritenuta del 3%:a0quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenerea03%a0del prezzo di vendita e versarlo direttamente all’ufficio delle imposte. Questo importo viene conteggiato ai fini dell’imposta sulle plusvalenze. Se hai pagato troppo, richiedi il rimborso della differenza.
• Plusvalía municipal:a0una tassa comunale locale sull’aumento del valore del terreno durante il periodo di proprietà. Di norma la paga il venditore.

Esempio pratico:a0Acquisti una casa per 500.000 euros e in seguito la vendi per 600.000 euros. Dopo i costi di acquisto e vendita, supponiamo che il tuo profitto sia di 70.000 euros.

• 13.300 eurosa0- imposta sulle plusvalenze (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosa0- l’acquirente trattiene il 3% di 600.000 euros
• Richiedi il rimborso della differenza: 4.700 euros

Consiglio extra:a0Conserva ogni fattura relativa al tuo acquisto, all’avvocato, alle imposte e a eventuali migliorie. Questi costi riducono il tuo profitto imponibile quando vendi, e quindi riducono l’imposta sulle plusvalenze.

Il riepilogo completo delle tasse annuali su 500.000 euros

Ecco il quadro annuale completo per un proprietario non residente di un appartamento da 500.000 euros sulla Costa del Sol (valore catastale circa 150.000 euros). Le tasse sulla vendita sono mostrate separatamente, poiché sono una tantum.

Costi annuali, proprietario UE

• 750 euros - IBI imposta comunale
• 314 eurosa0- IRNR (non affittato) al 19%
• 120 eurosa0- tassa sui rifiuti
• 1.200 eurosa0- spese condominiali
• Totale annuale (proprietario UE): ~2.384 euros

Costi annuali, proprietario non UE (come il Regno Unito)

• 750 euros - IBI imposta comunale
• 396 eurosa0- IRNR (non affittato) al 24%
• 120 eurosa0- tassa sui rifiuti
• 1.200 eurosa0- spese condominiali
• Totale annuale (proprietario non UE): ~2.466 euros

Tasse una tantum quando vendi (esempio su un profitto di 70.000 euros)

• 13.300 eurosa0- imposta sulle plusvalenze (19% del profitto)
• Plusvalía municipal (la paga il venditore): varia a seconda del comune

Quindi, lasciando da parte le spese condominiali (che non sono una tassa), il puro carico fiscale per un non residente su una casa da 500.000 euros è di circaa01.000 to 1.300 euros all’anno. Con spese condominiali e rifiuti, la cifra annuale complessiva è di circaa02.400 euros.

Scadenze e moduli

Tieni a mente queste date in modo semplice:

• IBI:a0una volta all’anno, alla data fissata dal comune. Usa l’addebito diretto.
• IRNR (non affittato):a0presentaa0Modelo 210a0una volta all’anno. La scadenza è ila031 dicembrea0dell’anno successivo all’anno fiscale. Quindi l’imposta del 2025 va pagata entro il 31 dicembre 2026.
• IRNR (affittato):a0ora si presenta annualmente, con una propria scadenza a gennaio.
• Plusvalenze (quando vendi):a0presenta il Modelo 210 entroa0quattro mesia0dalla vendita.

Uno specialista fiscale per non residenti può occuparsi di tutto questo per te con un piccolo costo annuale. Molti proprietari lo trovano più semplice che imparare i moduli spagnoli.

Da Spain Developments, il nostro lavoro non finisce quando ricevi le chiavi. Siamo un agente indipendente per l’acquirente pagato dal costruttore, quindi tu non ci paghi alcuna commissione. Ci assicuriamo che tu capisca le tue tasse annuali prima di acquistare e ti mettiamo in contatto con un supporto fiscale affidabile, così non perdi mai una scadenza.

Conclusione

Come proprietario non residente sulla Costa del Sol, le tue principali imposte annuali sono IBI e IRNR, ed entrambe si basano sul basso valore catastale, non sul prezzo di mercato. Su una casa da 500.000 euros si tratta di circa 1.000 to 1.300 euros di imposte all’anno, oppure di circa 2.400 euros una volta aggiunte tassa sui rifiuti e spese condominiali. Quando vendi, aspettati un’imposta sulle plusvalenze del 19% sul tuo profitto. Conosci questi numeri ora e non ci saranno sorprese più avanti.

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