スペインで不動産を所有する年間コスト（2026年）

このガイドは、Costa del Sol に新しい別荘またはセカンドホームを持つ海外オーナー向けです。毎年の所有コストの実際の金額を、わかりやすく具体的な数字で学べます。500.000 euros の新築アパートを例にするので、自信を持って計画できます。

ひと目でわかるポイント:a0購入は一度きりのコストです。毎年家を維持するコストは別です。Costa del Sol の一般的な 500.000 euros の新築アパートでは、年間およそ 5.000 〜 7.500 euros、または月あたり約 450 〜 625 euros を見込んでください。最大の項目は圧倒的にコミュニティ費で、その次が光熱費、そして年2回ではなく年次の2つの税金（IBI と IRNR）です。シンプルな複合住宅なら安くなり、プライベートプールと庭付きのヴィラなら高くなり、年間 8.000 〜 12.000 euros になることもよくあります。

標準的な 500.000 euros の新築アパートの年間主要数字:

• 約 3.000 eurosa0- コミュニティ費（リゾート型複合住宅）
• 約 1.500 eurosa0- 光熱費（一年の一部だけ使用する場合）
• 約 1.870 eurosa0- 税金、ごみ処理費、保険
• 約 530 eurosa0- オプションの管理費を除いた月額総額

多くの購入者は購入費用は計画しても、こうした年間コストを忘れます。それが失敗です。以下では、2026年の Costa del Sol で実際に見られる数字をもとに、1 euros ごとに内訳を説明します。

維持費の2つのタイプ

年間コストは2つのグループに分けて考えるとわかりやすいです:

• 固定費:a0家が空き家でも支払います。税金、コミュニティ費、保険、基本的な維持管理です。
• 変動費:a0これは家をどれだけ使うかによって変わります。電気、水道、ガス、インターネットです。

年に数回訪れる別荘では、請求額の大部分を固定費が占めます。照明も水もほとんどの時間は使われませんが、コミュニティ費と税金は止まりません。

おまけのヒント:a0まず固定費を計画しましょう。これが年間予算の本当の土台で、年に1回しか来なくても12回来ても変わりません。

コミュニティ費: たいてい最大のコスト

共有エリアのある新築開発では、あなたはa0を支払いますコミュニティ費 (gastos de comunidad)a0- つまり複合住宅を運営する費用のあなたの持ち分です。

含まれるもの:

• プールまたは複数のプール、庭園、エレベーター
• ジム、スパ、その他の設備
• 共有エリアの清掃と照明
• 警備とゲート付きアクセス
• 建物の共有部分の保険

金額は、その家にいくら払ったかではなく、設備によって決まります。複合住宅がよりリゾート型であるほど、費用は高くなります。月額の目安は次のとおりです:

• シンプルな古い集合住宅: 80 〜 150 euros
• 標準的な新築（Mijas, Estepona, La Cala）: 150 〜 250 euros
• プール、ジム、スパ、コンシェルジュ付きのリゾート型新築: 250 〜 350 euros
• Marbella のプレミアム物件: 300 〜 600 euros

試算例、私たちの基準となる新築物件:a0月あたり約 250 euros、つまりa0年間 3.000 euros。より大きい、またはより高級な複合住宅では、月 300 euros 以上かかります。

注意:a0プール、ジム、スパ、24時間警備は魅力的ですが、毎月の費用を一生引き上げます。まったく使わなくても自分の持ち分を払います。購入後ではなく購入前に、正確なコミュニティ費を確認してください。

IBI: 地方自治体の固定資産税

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0は毎年支払う地方の不動産税で、UK の council tax のようなものです。年に1回、市役所に支払います。

これはa0に基づいていますcadastral value（公的な評価額で、市場価格よりかなり低い）であり、支払った価格ではありません。税率はその価値の約 0,4% 〜 1,1% です。新築の場合、最初の IBI の請求は引き渡し後、物件が cadastre に登録されてから届きます。

500.000 euros のアパートでの試算例:a0約a0年間 900 eurosa0（一般的な範囲は 800 〜 1.100 euros）。

おまけのヒント:a0スペインの銀行口座から IBI の口座振替を設定してください。期限は自治体ごとに異なります。口座振替なら払い忘れず、罰金もかかりません。

IRNR: 空き家でもかかる所有税

これは、ほぼすべての外国人オーナーが驚くコストです。a0IRNR（非居住者みなし所得税）a0は、賃貸に出していない家を所有しているだけで支払う小さな年次税です。スペインでは、自分の家を使う権利を一種の所得とみなし、課税します。

仕組み:

• 税務署はa0の「所得」があるとみなしますcadastral value の 1,1%。cadastral value は、支払った価格のおよそ 40% であることがよくあります。
• あなたが支払うのはa0EU または EEA のオーナーならその 19%、またはa0非EUオーナーなら 24%a0- そして Brexit 後の British owners もこれに含まれます。

500.000 euros のアパートでの試算例a0（cadastral value は約 200.000 euros）:

• 2.200 eurosa0- みなし所得（200.000 euros x 1,1%）
• 19% の EU/EEA オーナー: 年間約 418 euros
• 24% の非EUオーナー（UK を含む）: 年間約 528 euros

これは年に1回、a0という書式で申告しますModelo 210。家を賃貸に出す場合は、その日数分について実際の家賃収入に課税され、その代わりこのみなし税は減ります - 一年中賃貸していれば 0 になります。

注意:a0売却時には、税務署は家を所有していた毎年の IRNR を支払っていたか確認します。今これを飛ばすと、後で問題になります。毎年支払うか、税務アドバイザーに任せてください。

ごみ税（basura）

ごみ収集料金 (basura) は通常、IBI の一部ではなく、市役所から別に来る小さな請求です。

• 一般的な費用:a0年間 100 〜 250 euros。自治体によって異なります（Estepona, Marbella, Mijas はそれぞれ独自の税率を設定しています）。

試算例:a0約a0年間 150 euros.

別で届くので忘れやすいです。驚かないように予算に入れておきましょう。

光熱費: 電気、水道、インターネット

これが主な変動費です。家にどれくらいいるか、暖房やエアコンをどれだけ使うかによって変わります。

家で実際に生活しているときは、およそa0を見込んでください月 170 〜 300 eurosa0- 電気、水道、インターネット込みの総額です。空き家のときは、a0だけを支払います基本料金nbsp;（固定接続料金）で、電気と水道それぞれ年間およそ 60 euros です。

年間の一部だけ使用する 500.000 euros の住宅の試算例:a0約a0年間 1.500 euros。一年の大半を住むならこれより高くなり、数週間だけならこれより低くなります。

おまけのヒント:nbsp;aerothermianbsp;（暖房と給湯のための空気熱ヒートポンプ）を備えた新築住宅は、古いガス住宅や電気のみの住宅よりも明らかにランニングコストが安くなります。優れた断熱性と最新設備は、住宅の寿命全体で見れば大きな節約になり、新規開発物件が中古物件より維持費が安いもう一つの理由でもあります。

住宅保険

法律上、住宅保険への加入は義務ではありませんが、住宅ローンがある場合は銀行が建物保険への加入を求めます。ローンがなくても、保険加入は強く勧められます。

• 一般的な費用:nbsp;家財や家具を含めるかどうかによりますが、年間 300 to 800 euros です。

主な補償は 2 種類あります:nbsp;建物保険nbsp;（建物の構造）とnbsp;家財保険nbsp;（あなたの持ち物）です。ほとんどの所有者は両方に加入します。

試算例:a0約a0年間 400 euros.

住宅の管理と賃貸に出す場合

海外に住んでいて家が何か月も空き家になるなら、誰かが様子を確認すべきです。早めに見つかった水漏れは大きな出費を防ぎます。

• nbsp;鍵の管理人または物件管理会社nbsp;に住宅の点検、換気、小さな作業の対応を頼むと、およそnbsp;月 100 euros.

賃貸に出すことを決めた場合、管理費は定額ではなく家賃の一定割合で請求されます:

• 短期（バケーションレンタル）: およそ 18% to 25%nbsp;の家賃収入。
• 長期: およそ 8% to 12%nbsp;（多くの場合、入居者募集手数料として家賃 1 か月分のみ）。

これは任意です。年に数回しか訪れない住宅なら管理人をつけるのは賢明ですが、しっかり管理された良い複合施設なら、常駐スタッフや近隣住民が無料でカバーしてくれる場合もあります。購入前に確認しましょう。

富裕税: 通常は心配不要

スペインには富裕税（Impuesto sobre el Patrimonio）がありますが、ほとんどの所有者には適用されません。大きな非課税枠があり、スペイン国内の総資産が数百万に達する場合にのみ関係します（地域によりますが、概ね 3 million euros 以上）。500.000 euros の別荘 1 戸であれば、そのラインを大きく下回ります。ここで触れるのは、こうした税が存在することを知ってもらい、安心してもらうためです。

derrama: 注意すべき想定外の請求

購入者が不意を突かれやすい追加費用が 1 つあります。それがnbsp;derrama.

derrama とは、新しいエレベーター、屋根の更新、建物の再塗装など、大規模修繕のためにコミュニティから請求される一時的な特別負担金です。すべての所有者で分担し、ほとんど予告なく数百 euros、場合によっては数千 euros になることもあります。新築開発では初期の数年間に発生することはまれですが、古い建物ではとても重要です。

自分を守る方法はあります。購入前に、弁護士が最近のコミュニティ総会の議事録を確認すべきです。そこには予定されている大規模工事や未払い債務が示されています。10.000 euros の工事が控えているなら、契約後ではなく契約前に知っておきたいところです。

Spain Developments では、私たちはデベロッパーから報酬を受ける独立したバイヤーズエージェントなので、お客様に手数料はかかりません。購入前に、ランニングコストやコミュニティに関する問題を常にはっきりお伝えします。嫌なサプライズがないこと、それが私たちの本質です。

500.000 euros の新築物件にかかる年間総費用

ここでは、年間の一部を非居住者が利用する標準的な 500.000 euros の新築アパートの年間維持費をすべて示します。

• 3.000 eurosa0- コミュニティ費（リゾート型複合住宅）
• 900 eurosnbsp;- IBI 固定資産税
• 418 eurosnbsp;- IRNR 非居住者税（EU 所有者; 非 EU は約 528）
• 150 eurosnbsp;- ごみ税
• 1.500 eurosnbsp;- 光熱費（年間の一部使用）
• 400 eurosnbsp;- 住宅保険
• 小計: 年間およそ 6.370 euros（約月 530）
• 任意の鍵管理人または物件管理会社: 年間およそ 1.200 euros
• 管理込み総額: 年間およそ 7.570 euros（約月 630）

よりシンプルでコミュニティ費が低い複合施設で、さらに使用頻度が低ければ、これをnbsp;未満に抑えられることもあります年間 5.000 euros。目安としては、年間ランニングコストとして住宅価格のnbsp;を見込んでおきましょう年間で住宅価値の 1% to 1,5%nbsp;に加えて、一時的な修繕費のために少し余裕を持たせてください。500.000 euros の場合、それは 5.000 to 7.500 euros となり、上の内訳と一致します。

注:nbsp;これはアパートの場合です。プライベートプールと庭付きの villa は、主にプール管理、庭の手入れ、そして光熱費の増加により、さらに費用がかかります。

そして売却するとき

売却時には、仲介業者と弁護士の手数料に加えて、2 つの税金がかかります:

• 利益に対する譲渡所得税（CGT）:nbsp;EU/EEA の売主は 19%、非 EU の売主は 24% です。課税対象は売却価格全体ではなく利益です。
• Plusvaleda municipal:nbsp;所有期間中の地籍上の土地価値の上昇に対して課される地方自治体の税です。計算方法は住宅の保有期間によって異なり、弁護士が算出します。

認められる費用で利益（したがって CGT）を減らせるので、請求書はすべて保管してください:

• 支払った購入代金に加え、購入時の税金と手数料（IVA または ITP、公証人、登記、弁護士）。
• 適切な請求書のある資本的改良nbsp;- 新しいキッチン、エアコン、プールの追加。
• 売却費用nbsp;- 仲介手数料、弁護士費用、エネルギー証明書、そして支払った plusvaleda。

おまけのヒント:nbsp;非居住者の売主である場合、買主は価格の 3% を留保し、あなたの CGT に充当するため税務署へ納付します。実際の CGT がそれより低ければ、差額を Modelo 210 で還付請求します。改良工事の請求書は最初の日から保管しておいてください。最後にはお金として戻ってきます。非居住者向け不動産税ガイドでは、売却時の税金を完全に解説しています。

アパート vs villa: 手早い比較

villa の維持費はかなり高いのかと多くの購入者が尋ねます。短い答えは yes で、主な理由はプールと庭です。

標準的な新築アパート

• コミュニティ費: およそ 3.000 euros
• プールと庭: コミュニティ費に含まれる
• 光熱費: およそ 1.500 euros
• 税金、ごみ、保険: およそ 1.870 euros
• 合計: 年間およそ 6.400 euros

プライベートプールと庭付きの villa

• コミュニティ費（urbanisation 内にある場合）: 500 to 1.500 euros
• プール管理: 600 to 1.400 euros
• 庭の手入れ: 1.000 to 3.000 euros
• 光熱費: 2.500 to 4.000 euros
• 税金と保険: 1.500 to 3.000 euros
• 合計: 年間およそ 8.000 to 12.000 euros

つまり、villa の維持費はアパートのほぼ 2 倍になることがあります。ランニングコストの低さを重視するなら、よく管理された新しい複合施設のアパートが通常はより簡単な選択です。

結論

Costa del Sol にある標準的な 500.000 euros の新築アパートを所有する年間費用は、およそ 5.000 to 7.500 euros、月額にすると約 450 to 625 euros です。大きな項目はコミュニティ費と光熱費で、年間の主な税金は IBI と IRNR、売却時には CGT と plusvaleda がかかります。villas は主にプールと庭のため、さらに費用がかかります。最初からこれらを見込んでおき、derrama に注意すれば、スペインの家は心配の種ではなく喜びのままでいられます。

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