スペインで新築物件を購入するための法務とコンベヤンシング

このページは、スペインでの不動産購入をきちんと確認し、適切に進めたい海外購入者のためのものです。独立したスペイン人弁護士がなぜ必要なのか、その弁護士があなたのために何をするのか、費用はいくらか、そして私たちがあなたと一緒に法的手続き全体をどのように監督するのかが分かります。明確に、正直に、わかりやすい言葉でお伝えします。

スペインでの不動産購入は、法的な面が正しく処理されれば安全です。危険なのは、間違った弁護士を使うこと、あるいは弁護士をまったく使わないことです。ここでは、あなた自身を守る方法をご説明します。

簡潔に言うと: スペインでは、独立した弁護士が購入前にすべてを法的に確認します。私たちは、私たちに手数料を一切支払わず、VAT込みで1%（通常の料金より低い）を請求し、あなたのためだけに行動する信頼できる弁護士をおすすめしています。母国から弁護士を連れてくる必要はありません。必要なのは、スペイン法を知っている弁護士です。私たちはその弁護士と並行して法的手続き全体を調整・監督するので、見落としがありません。

必要なのは母国の弁護士ではなく、スペインの弁護士です

多くの購入者は、母国から自分の弁護士を連れてきて、すべてを任せればよいと考えます。それは自然な考えですが、スペインではそのようにはいきません。

必要なのは、スペイン法を知っているスペインの弁護士です。ヨーロッパ法が適用される場合でも、実際にあなたの購入を左右する規則や日々の手続きはスペインのものです。別の制度で働いている弁護士は、それを知りません。

もちろん、母国の弁護士にも関わってもらい、スペインの弁護士と一緒に進めてもらうことはできます。ただ、私たちの率直な経験では、通常それで得られるものはあまり多くなく、むしろ進行が遅くなることがよくあります。海外の弁護士は時間単位で報酬を受け取ることが多いため、すべての条項を非常に細かく確認し、スペインの制度ではすでに整理されている点を問題にしたうえで、結局こちらではどう機能するのかをスペインの弁護士に尋ねることがあります。特に新築物件では、手続きの多くが法律で定められているため、契約や流れはかなり標準化されています。この制度の中で実務を行っているスペインの弁護士なら、スムーズに進めてくれます。

なぜ独立した弁護士が最も重要なのか

ここが核心です。多くの仲介会社は、紹介料を支払う弁護士を紹介します。そうなると、その弁護士の忠誠心は分かれ、本来なら取引を止めるべき問題について黙ってしまう可能性があります。

私たちは違うやり方をしています。私たちに何も支払わない、1セントたりとも支払わない独立した弁護士をおすすめしています。その弁護士の唯一の義務は、購入者であるあなたに対するものです。本当に独立した弁護士なら、悪い取引であれば、その結果として誰にも売買も報酬も発生しなくても、手を引くべきだときちんと伝えます。

これは新築よりも中古物件でさらに重要です。新築は、かなり定まった法的枠組みのある手続きに従います。中古物件は問題が起こり得る点がより多いため、本当に独立していない弁護士には、止めるべき取引を止める理由が少なくなり、気まずい細部が見えないままになることがあります。独立した弁護士がいれば、何ひとつ隠されることはありません。

もちろん、あなた自身のスペイン人弁護士を使うこともいつでも自由です。私たちが私たちの弁護士をおすすめするのは、何年も一緒に仕事をしてきており、連携がよりスムーズで、あなたにとって全体の手続きがより簡単になるからです。ただし、選ぶのはあなたであり、弁護士は常にあなたのために行動します。

ちょっとしたアドバイス: 弁護士の忠誠心がどこにあるのかを知っておくことには、常に価値があります。どの仲介会社に対しても、その会社が勧める弁護士が紹介料を支払っているかどうかを尋ねるのはもっともな質問です。信頼できる仲介会社なら、率直に答えます。私たちなら答えます。私たちの弁護士は私たちに何も支払いません。

関連する点をもうひとつ。デベロッパーや売主側の仲介業者が勧める弁護士に頼るのは避けたほうがよいでしょう。なぜなら、彼らの関心は売買を成立させることにあるからです。私たちがおすすめするような、あなたの側に立つ独立した弁護士は、それとはまったく別の存在です。

弁護士があなたのためにすること

スペインの不動産弁護士は、契約書を読む以上のことをはるかに多く行います。彼らは本格的なデューデリジェンスを実施し、あなたが支払う前にその物件に関するあらゆる法的事実を確認します。そして、私たちが提携している弁護士はVAT込みで1%を請求しており、それですべてがカバーされます。

• 彼らは を確認しますnota simple。これは、物件の所有者と、その物件に付いている負債や負担を示す土地登記簿の抜粋です。
• 建物が合法であり、必要な許可がすべてそろっていることを確認するので、違法または無許可の物件を引き継ぐことがありません。
• 各段階で、わかりやすい英語であらゆることを説明してくれるため、自分が何に署名しているのかを常に理解できます。

同じ弁護士が、スペインで所有するための実務的な面も整えてくれるので、多くのストレスを減らせます:

• あなたの NIE （購入に必要な外国人識別番号）、スペインの銀行口座、公共料金の契約、そして住宅保険。
• その物件を貸し出したい場合の観光用（バケーションレンタル用）ライセンス。
• 継続的な非居住者税および賃貸税。私たちが提携している事務所には、まさにこのための専門部門があり、後の紛争対応も支援できます。

要するに、スペインで必要になるほとんどすべてについて、信頼できる窓口が1つあるということです。彼らにも、私たちと同じように優れた現地の人脈があるので、物事が実際にきちんと進みます。

何にいくらかかるのか、後から驚かないために

購入者にとって本当の不安は、隠れた費用、突然の税金、あるいは外国人だからと割高に請求されることです。私たちは、最初から完全に明確にすることで、その不安を取り除きます。

何かに正式に同意する前に、すべての費用について明確で項目別の見積もりをお渡しするので、実際の総額がはっきりわかります。

• 弁護士費用:約1%（VAT込み）。
• 新築物件の購入税:IVA 10%、さらにAJD（印紙税）が約1.2%。
• 公証人および土地登記費用:合計でおおよそ1%〜2%。

一般的な目安としては、物件価格に加えて約12%〜14%を見込んでください。また、私たちは独立した立場なので、私たちを通して購入しても直接購入しても物件価格そのものは同じです。つまり、外国人だからといって上乗せされた価格を支払うこともありません。

法的な最大の不安と、それをどう解消するか

法的な面が購入者の不安になるのは、母国とは仕組みが違うからです。ここでは、実際によくある不安と、弁護士と私たちがそれぞれにどう対応するかをご紹介します。

• 隠れた負債を引き継いでしまうこと。スペインでは、負債は人ではなく物件に付随します。未払いの住宅ローン、管理費、税金、罰金などがあなたに引き継がれる可能性があり、ときには数万ユーロに及ぶこともあります。弁護士が登記記録と管理組合の会計を確認するので、他人の負債を引き継ぐことはありません。
• 違法建築または無許可の建物。必要な許可がない、またはLicence of First Occupationがない物件は、合法的に居住したり、公共料金の契約をしたり、簡単に再売却したりすることができません。最悪の場合、罰金や取り壊しの対象になることもあります。弁護士がすべての許可を確認し、私たちはそもそも問題のある開発案件を避けるようご案内します。
• 詐欺やお金を失うこと。偽の掲載情報、所有者になりすます人物、偽造された委任状、そして「銀行口座情報が変更されました」というメールは、どれも実際に起こり得ます。私たちは最初の接点となり、相手が誰なのかを確認します。そして、あなたの弁護士が資金移動は常に安全な形でのみ行われるようにします。私たちまたはあなたの弁護士に先に確認していない相手には、絶対に支払わないでください。
• 内容を理解していない書類に署名してしまうこと。スペインの契約書はスペイン語で作成され、スペイン法に基づいており、母国には存在しない概念が含まれていることがあります。また、口頭での約束は書面に記載されていない限り意味を持ちません。弁護士がすべての条項を平易な英語で説明し、効力を持つのは書面にある内容だけです。
• 賃貸に出せないこと。住宅自体は合法的に購入できても、区分所有者コミュニティの規約によってバケーションレンタルが制限されている場合があります。賃貸が重要であれば、弁護士が正式に進める前にその規約を確認します。
• 隠れた費用と払いすぎ。前述のとおり、最初に完全で項目別の費用見積もりが提示され、価格も直接購入する場合と同じです。

なぜSpain Developmentsと仕事をするのか

私たちはCosta del Solのあらゆる開発案件にアクセスできる、独立した買い手側エージェントです。どのデベロッパーにも縛られておらず、あなたの弁護士から利益を得ることもないため、私たちのアドバイスは常に公正です。私たちの購入サポートはお客様にとって無料です。なぜなら、私たちの報酬はデベロッパーが支払い、価格は私たちを通しても直接でも同じだからです。

法的な面で最も重要なのは、私たちは単に弁護士を紹介して終わりではないということです。私たちは弁護士と連携しながら、法的手続き全体と取引全体を調整・管理し、各ステップが期限どおりに進むようにして、見落としが生じないようにします。常に1つのチームがあなたをサポートします。

ご準備ができたら、私たちの独立系弁護士をご紹介しますし、もちろんご自身の弁護士と連携することも喜んで対応します。いずれの場合でも、購入内容は適切に確認され、すべてのステップを理解したうえで進められます。