よくある質問

このページでは、Costa del Solで新築物件を購入する際に海外の買主が本当に尋ねる疑問、聞きにくいものも含めてお答えします。短く、率直に、専門用語もごまかしもなしで。ここにあなたの質問がなければ、ぜひメッセージしてください。

私たちの進め方

あなたたちのサービスは本当に無料ですか、それとも何か裏がありますか？a0あなたにとって本当に無料です。私たちの報酬はデベロッパーが支払い、その費用はすでに固定価格表に含まれています。つまり、私たちを通しても直接行っても支払う金額は同じで、あなたに対する裏も隠れた費用もありません。

デベロッパーがあなたたちに報酬を払うなら、実際のところ誰の味方なのですか？a0もっともな質問です。そして率直な答えは、あなたの味方です。私たちの報酬は、あなたが購入してもしなくても同じで、あなたの支払う価格も変わりません。だから特定の売買を無理に進める理由はありません。私たちはどこか一社のデベロッパーに縛られておらず、あなた自身の独立した弁護士（その弁護士は私たちに何も支払いません）が法的確認を行い、私たちはあなたが本当に満足しているときにだけうまくいきます。だからこそ、間違った家なら手を引くようお伝えします。

では、なぜデベロッパーに直接行かずにあなたたちを使うべきなのですか？a0どちらにしても価格は同じなので、直接行っても何も節約にならず、私たちならその一連の対応をすべて無料で行うからです。私たちは市場全体を調べて適切な住まいを絞り込み、現地またはオンラインで内見を手配し、率直なアドバイザーを一人つけ、デベロッパーを精査し、最適な条件で正しい住戸を確保できるようお手伝いします。私たちに一切報酬を払わない独立した弁護士に加え、信頼できる住宅ローンブローカーや為替ブローカーもご紹介し、居住許可についてもご案内します。購入後は、引き渡し時の不具合確認を手伝い、インテリアデザイナーをご紹介し、さらに自社を通じて賃貸管理や、あなたが不在の間の物件管理も行います。直接行けば、それらは何もなく、それでも同じ価格を支払うことになります。

一番報酬の高いものをただ勧めているだけではないと、どうして分かるのですか？a0私たちは市場全体にアクセスできるので、特定のプロジェクトをひいきする理由がありません。マイナス面もきちんと伝え、評価していないデベロッパーからはあなたを遠ざけ、その内容を文書にも残します。もしエージェントが何もかも褒めるだけなら、注意してください。

あなたたちが正当な業者で、これは詐欺ではないとどうやって分かりますか？a0あなたが私たちに何かを支払うことは一切なく、あなた自身の独立した弁護士がすべてを法的に確認し、お金は適切で追跡可能な経路を通じてのみ動きます。もし「銀行口座情報が変更された」というメッセージを受け取ったら、まず私たちかあなたの弁護士に電話してください。

購入できますか、そして今は安全なタイミングですか

外国人でもスペインで不動産を購入できますか？a0はい。EU市民も非EU市民も、制限なく自由に購入できます。主に必要なのはNIE（外国人識別番号）、スペインの銀行口座、そして弁護士です。

スペインは本当に非EUの買主に100%の税金を課すつもりなのですか？a0これは見出しをにぎわせましたが、現状を率直にお伝えします。これは提案であって、法律ではありません。議会で停滞しており、実際には何も変わっていませんし、草案の内容でも新築およびオフプラン購入は対象外になるはずでした。私たちは常に現時点の状況を正直にお伝えしますが、現状では海外の買主は引き続き歓迎されています。

家を所有するために、スペインに住んだり居住者になったりする必要がありますか？a0いいえ。非居住者のままスペインで家を所有し、別荘やセカンドハウスとして使うことができます。所有と居住資格は完全に別です。

購入するためにスペインに行く必要がありますか？a0いいえ。購入手続き全体をリモートで行えます。委任状があれば弁護士があなたに代わって完了できますし、多くの買主はまずオンラインで内見します。

お金、費用、住宅ローン

価格以外にどんな追加費用がありますか？a0新築の場合、価格に加えておよそ12%〜14%を見込んでください。内訳はIVAが10%、AJD（印紙税）が約1,2%、公証・登記費用が約1%〜2%、そして弁護士費用がVAT込みで約1%です。

非居住者でも住宅ローンを組めますか？a0通常は可能で、一般的には価格の60%〜70%です。ただし、Czech crownのように銀行が慎重に見る通貨で収入を得ている場合は、これより低くなることがあります。新築では住宅ローンは引き渡し間際に手配されますが、事前承認は早い段階で取得できます。私たちが信頼できるブローカーにつなぎます。

何千も損せずに資金を送るにはどうすればいいですか？a0街中の銀行ではなく、為替ブローカーを使ってください。銀行はレートに1,5%〜3%のマージンを隠している一方で、ブローカーは0,4%〜1,0%程度に近く、先物契約を使えば将来の分割支払いに向けて今日のレートを固定できます。

法的な側面とリスク

スペインの弁護士が必要ですか、それとも自国の弁護士を使えますか？a0スペイン法を理解している独立したスペインの弁護士が必要です。自国の弁護士を加えて連携してもらうことはできますが、実際には得られるものは少なく、手続きが遅くなることが多いです。私たちは私たちにコミッションを一切支払わない独立した弁護士をおすすめしていますが、もちろんご自身の弁護士を使うことも自由です。

オフプランで購入するとき、私のお金はどう守られますか？a0法律により、引き渡し前のすべての支払いは銀行保証で保護されます（Ley 57/1968、Ley 20/2015により強化）。デベロッパーが履行できない場合や、契約上の完成期限を過ぎた場合には、100%に利息を加えた金額が返金されます。

デベロッパーが倒産したり、工期が遅れたりしたらどうなりますか？a0あなたの支払いはその銀行保証によって保護されているので、回収できます。ここでは引き渡しの遅れはよくあることで、たいていはデベロッパーの管理外の事情によるものです。ですから数か月分の余裕を見込んでおいてください。遅延によって失うのは時間であって、お金ではありません。

物件に隠れた負債を引き継いでしまう可能性はありますか？a0スペインでは、負債は人ではなく物件に付いてくることがあります。だからこそ、あなたが支払う前に弁護士が土地登記簿と管理組合の会計を確認し、他人の負債を引き継がないようにするのです。

違法または無許可の建築物についてはどうですか？ 弁護士がすべての許可を確認します。新築物件の最初の居住許可（Licence of First Occupation）も含まれるため、法的に住むことも再販することもできない住宅を購入してしまう心配はありません。さらに、そもそも問題のある開発物件は避けるようご案内します。

不法占拠者（okupas）を心配すべきですか？ 正直なところ、いいえ。少なくともゲーテッドの新築物件では心配ありません。不法占拠が問題になるのは、放置された物件、田舎の物件、または人里離れた物件であり、近隣住民や警備のある現代的な住宅団地ではありません。警報システムがあれば、実質的に不可能になりますし、当社の物件管理サービスが、お客様の不在中も定期的に住宅を見守ります。私たちのこれまでの経験では、顧客に起きた例は一度もありません。ですので、実際のリスクというより、はるかに大きな不安として捉えられているものです。

居住権と税金

不動産を購入すると居住権は得られますか？ いいえ。なお、Golden Visa は 2025年4月3日 に廃止されました。EU 市民は居住者として登録するだけです。非 EU 市民は、Non-Lucrative Visa や Digital Nomad Visa などのビザが必要で、それ以外の場合は 180日間のうち 90日 までの滞在に制限されます。

うっかりスペインの税務上の居住者になってしまうことはありますか？ 1年のうち 183日 を超えてスペインに滞在する場合、またはスペインがあなたの経済的利益の主たる中心地になった場合、税務上の居住者になります。税務上の居住者は全世界所得に課税され、スペインの税金は軽くありません。そのため、本当にここに住むつもりがない限り、そうなるのは望ましくありません。

非居住者の所有者は毎年どのような税金を支払いますか？ 主なものは IBI（地方固定資産税）と IRNR（住宅にかかる少額の非居住者税で、Modelo 210 で申告）です。これに加えてコミュニティ費用があります。申告手続きは、あなたの弁護士の税務チームが代行できます。

将来の売却、資金の持ち出し、相続

あとでまた簡単に売却できますか？ Costa del Sol の一等地であれば、はい。需要は強く、現在は供給を上回っているため、よく選ばれた住宅は流動性を保ちやすいです。価格が必ず上がるとは誰にも約束できません。だからこそ、実際に持続的な需要のあるエリアへとご案内しています。

売却時にはどんな税金を支払いますか？ 非居住者のキャピタルゲイン税は、売却価格全体ではなく、純利益に対して 19% です。また、買主は税務署への前払いとして売却価格の 3% を源泉徴収します。実際の税額がそれより低い場合は、Modelo 210 で差額の還付を請求できます。

その後、スペインから自分のお金を引き出せますか？ はい。資金を母国へ送金することに制限はありません。送金には為替ブローカーを利用し、払い過ぎた 3% の留保分があれば、あなたの弁護士が還付手続きを行います。

私が亡くなった場合、その不動産はどうなりますか？ 不動産は相続人に引き継がれ、相続人がスペインの相続税に対応します。良いニュースとしては、Andalucia では近親者（配偶者、子ども、親）はほぼ全面的な軽減措置を受けられ、約 99% の減額になります。そのため、ほとんどの家族にとって税負担は小さいです。ご家族の手続きを簡単にするため、スペインの遺言書を作成することを強くおすすめします。これは弁護士が手配できます。

実際のところ、良い考えでしょうか

Costa del Sol への投資は良い選択ですか、それともバブルですか？ 現在の状況は堅調です。需要が供給を上回り、新築物件は少なく、価格も上昇しています。価格が上がる一方だとは言いませんが、適切な立地であれば、基礎条件は本当にしっかりしています。正直に言えば、見出しになるような市場全体の動きよりも、立地と価格のほうがはるかに重要です。

外国人だからという理由で高く払いすぎることになりますか？ 当社を通じれば、なりません。当社は独立した立場なので、価格は直接購入する場合と同じです。また、各物件を近隣の類似物件と比較して評価するため、外国人向けの上乗せ価格を支払うことはありません。

賃貸に出せばコストをまかなえますか？ 多くの場合、はい。海岸エリアの表面利回りは通常およそ 5% から 10% で、夏の間に賃貸に出すことで所有コストをまかなっているオーナーも多くいます。賃貸運営全体は当社グループ会社が管理します。

実務面と購入後について

どのエリアをカバーしていますか？ 東の Malaga から西の Sotogrande まで、Marbella、Estepona、Mijas、Fuengirola などを含む Costa del Sol 全域をカバーしています。

どの言語に対応していますか？ 現在のところ English、Czech、Polish に対応しており、事業拡大に伴ってさらに多くのアドバイザーを増やしています。

購入後のサポートもしてもらえますか？ はい。契約前の内覧チェック（snagging）をお手伝いし、インテリアデザイナーをご紹介できます。また、当社グループ会社を通じて賃貸管理や、お客様の不在時の物件管理も行います。さらに、弁護士が公共料金と保険の手続きも整えます。

別の場所で物件を見つけたらどうすればいいですか？ 何かする前に、まず当社へ送ってください。率直な意見をお伝えし、たいていの場合はその物件についても代理できます。ただし、先に開発業者へ直接連絡しないでください。ご自身で業者に登録してしまうと、その後は独立したアドバイザーが代理できなくなります。

結論

まだ質問がありますか、たとえ聞きづらいものでも？ まさにそのために私たちがいます。購入を考え始めたばかりでも、Spain Developments のアドバイザーにいつでもメッセージしてください。