Ispaniška hipoteka ne rezidentams: 2026 m. gidas

Šis gidas skirtas tarptautiniams pirkėjams, kurie nori gauti hipotekos paskolą naujos statybos būstui Costa del Sol regione, nesvarbu, ar perkate dar statomą, ar jau paruoštą įsikelti naują būstą, bet gyvenate užsienyje. Sužinosite, kiek galite pasiskolinti, kokios yra 2026 metų palūkanų normos, kiek grynųjų jums reikės, kaip veikia hipoteka kartu su etapinėmis įmokomis perkant dar statomą būstą ir kokie yra žingsniai. Aiškumui naudojame 500.000 euros vertės būstą.

Trumpai:a0Taip, galite gauti Ispanijos hipotekos paskolą kaip nerezidentas, tačiau taisyklės yra griežtesnės nei vietiniams. Paprastai galite pasiskolinti 60%–70% kainos, todėl jums reikės 30%–40% pradinio įnašo. Perkant 500.000 euros vertės būstą, planuokite maždaug 216.000 euros grynaisiais (pradinis įnašas plius mokesčiai ir rinkliavos), o likusią dalį paskolins bankas. Nuo 2019 metų įstatymo daugumą hipotekos išlaidų padengia bankas; jūs daugiausia mokate už vertinimą. Vienas svarbus punktas naujos statybos projektuose: jei perkate dar statomą būstą, etapinės įmokos statybų metu paprastai mokamos iš jūsų pačių lėšų, o bankas išmoka hipotekos paskolą užbaigus statybas, remdamasis užbaigtu būstu.

Štai pagrindiniai skaičiai nerezidento hipotekos paskolai 2026 metais.

• 60-70%a0– galite pasiskolinti
• 2,8-3,5%a0– fiksuotos palūkanų normos
• ~216.000 eurosa0– reikalingi grynieji (70% LTV)
• 8–12 savaičiųa0– nuo pasiūlymo iki raktų

Rūpestis dėl hipotekos yra viena didžiausių nerezidentų pirkėjų baimių. Toliau išsklaidome abejones ir parodome tikruosius skaičius. Pradedame nuo naujos statybos, nes būtent tai parduodame Costa del Sol regione. Visi skaičiai pateikti 2026 metams.

Ar nerezidentas gali gauti Ispanijos hipotekos paskolą?

Taip. Ispanijos bankai skolina užsienio pirkėjams, nesvarbu, ar gyvenate Ispanijoje, ar ne. Didieji bankai, tokie kaip Santander, BBVA, CaixaBank ir Sabadell, visi siūlo hipotekos paskolas nerezidentams.

Bankai vertina jūsųa0mokestinę rezidenciją, o ne jūsų pasą. Yra dvi grupės.

Rezidentai

• Gyvena ir moka mokesčius Ispanijoje
• Gali pasiskolinti iki 80%
• Reikia apie 20% pradinio įnašo

Nerezidentai

• Moka mokesčius kitoje šalyje
• Gali pasiskolinti apie 60%–70%
• Reikia 30%–40% pradinio įnašo

ES ir JK pirkėjai laikomi mažos rizikos klientais ir turi paprastą kelią. Pirkėjams iš JAV ar Kanados reikia šiek tiek daugiau dokumentų, o kai kurie bankai taiko nedidelį pajamų doleriais „haircut“.

Papildomas patarimas:a0Jums reikės NIE (jūsų Ispanijos mokesčių mokėtojo numerio užsieniečiams) ir Ispanijos banko sąskaitos, kad galėtumėte užbaigti hipotekos paskolą. Pasirūpinkite tuo iš anksto. Spain Developments gali padėti sutvarkyti abu dalykus, kad būtumėte pasiruošę, kai rasite tinkamą būstą.

Kiek galite pasiskolinti? (LTV)

Pagrindinis skaičius yraa0LTV (paskolos ir vertės santykis, kainos dalis, kurią paskolins bankas).

• Nerezidentams dauguma bankų skolinaa060%–70%a0kainos.
• Geriausios palūkanų normos ir greičiausi patvirtinimai paprastai būna apatinėje riboje, apie 60%–65%.
• Tai reiškia, kad turite sumokėtia030%–40%a0kainos iš savo santaupų.

Skaičiavimo pavyzdys 500.000 euros vertės būstui su 70% LTV:

• 350.000 eurosa0– bankas paskolina (500.000 euros x 70%)
• Jūsų pradinis įnašas (30%): 150.000 euros

Skaičiavimo pavyzdys 500.000 euros vertės būstui su 60% LTV:

• 300.000 eurosa0– bankas paskolina (500.000 euros x 60%)
• Jūsų pradinis įnašas (40%): 200.000 euros

Įspėjimas:a0Bankas skolina pagal mažesnę iš dviejų reikšmių: kainą arba paties banko vertinimą. Jei sutariate dėl 500.000 euros, bet bankas įvertina būstą 480.000 euros, jūsų 70% paskola bus skaičiuojama nuo 480.000 euros, o ne nuo 500.000 euros. Tuomet jums reikės daugiau grynųjų. Vertinimą paaiškiname toliau.

Kaip veikia hipoteka perkant dar statomą naujos statybos būstą

Tai ta dalis, kuri nustebina daugelį pirkėjų, todėl verta viską aiškiai išdėstyti. Kai perkate dar statomą būstą (tokį, kuris vis dar statomas), hipotekos paskolos negaunate pačioje pradžioje. Laiko eiga yra tokia.

• Statybų metu etapines įmokas mokate iš savo lėšų.a0Rezervacijos mokestis, o po to 20%–40%, mokami dalimis statyboms kylant, paprastai ateina iš jūsų santaupų, o ne iš banko. Ispanijos hipoteka nefinansuoja etapinių įmokų.
• Bankas išmoka hipotekos paskolą užbaigus statybas.a0Kai būstas yra užbaigtas ir turi pirmojo apgyvendinimo licenciją, bankas įvertina užbaigtą turtą ir išmoka paskolą. Ta paskola padengia galutinį likutį — 60%–80%, mokėtinus užbaigimo metu.
• Taigi statybų metu jūs pats finansuojate pradinio įnašo dydžio etapines įmokas.a0Užbaigimo metu hipoteka padengia likusią dalį iki jūsų LTV.

Skaičiavimo pavyzdys 500.000 euros vertės dar statomam būstui su 70% LTV:

• ~10.000 eurosa0– rezervacija, iš jūsų lėšų
• iki ~140.000 eurosa0– etapinės įmokos statybų metu (apie 20%–30%), iš jūsų lėšų
• 350.000 eurosa0– banko išmokama užbaigimo metu (70% LTV užbaigtam būstui)

Jau paruoštas įsikelti naujos statybos būstas yra paprastesnis variantas. Būstas jau egzistuoja, todėl bankas gali jį įvertinti dabar ir užbaigti procesą per įprastas 8–12 savaičių. Jūs sumokate rezervaciją ir maždaug 10% sutarties įmoką grynaisiais, o hipoteka padengia likutį užbaigimo metu.

Įspėjimas:a0Gaukite išankstinį hipotekos paskolos patvirtinimą prieš įsipareigodami pirkti dar statomą būstą, tačiau atminkite, kad paskola išmokama tik pabaigoje. Suplanuokite savo lėšas taip, kad galėtumėte padengti kiekvieną etapinės įmokos mokėjimą statybų metu iš savo pačių lėšų. Bankas įsitraukia užbaigimo metu, o ne anksčiau.

Papildomas patarimas:a0Daugelis perkančiųjų dar statomą būstą susitvarko hipoteką likus keliems mėnesiams iki užbaigimo, kai pastatas jau beveik baigtas, kad vertinimas atspindėtų galutinį būstą. Spain Developments gali supažindinti jus su nerezidentų hipotekos specialistais, kurie gerai išmano dar statomo būsto terminus.

Pajamų testas: 35% taisyklė

Bankai tikrina ne tik būstą. Jie tikrina, ar galite sau leisti mėnesinę įmoką. Pagrindinis testas yra jūsųa0skolos ir pajamų santykis.

Taisyklė: jūsųa0bendri mėnesiniai įsipareigojimaia0(nauja Ispanijos hipoteka, plius bet kokia hipoteka jūsų gyvenamojoje šalyje, automobilio paskolos ir kredito kortelės) negali viršytia035% jūsų grynųjų mėnesinių pajamų.

Skaičiavimo pavyzdys:

• 6.000 eurosa0– grynosios mėnesinės pajamos
• 2.100 eurosa0– 35% riba visoms skoloms
• minus 1.200 eurosa0– esama hipoteka
• minus 300 eurosa0– automobilio paskola
• Vietos Ispanijos hipotekai lieka: 600 euros per mėnesį

Bankai taip pat mėgsta matyti minimalias pajamas. Kaip apytikslė gairė, daugelis nori matyti apiea02.500 euros grynųjų per mėnesįa0vienam asmeniui arbaa04.000 eurosa0porai, kuri teikia paraišką kartu.

Papildomas patarimas:a0Prieš teikdami paraišką sumažinkite kredito kortelės skolą arba mažą paskolą. Mažesnė esama skola reiškia daugiau vietos jūsų Ispanijos hipotekai. Šis mažas žingsnis gali padidinti sumą, kurią galite pasiskolinti.

Palūkanų normos 2026 metais: fiksuotos, kintamos, mišrios

Ispanijoje yra trys hipotekos paskolų tipai. Štai 2026 metų palūkanų normos nerezidentams.

Fiksuota palūkanų norma: 2,8%–3,5%

• Ta pati norma visą paskolos laikotarpį
• Geriausia ramybei
• Tinka pensijai arba fiksuotam atlyginimui

Kintama palūkanų norma: Euribor + 1,2–2,0%

• Susieta su Euribor (Europos bazine palūkanų norma), dabar apie 2,2%
• Iš pradžių pigesnė
• Įmoka gali didėti arba mažėti

Mišri palūkanų norma: nuo 2,5%

• Fiksuota pirmus 3–10 metų, vėliau kintama
• Populiariausias pasirinkimas 2026 m.
• Maždaug nuo 2,5% iki 2,8% fiksuotaisiais metais

Dar kelios taisyklės, kurias verta žinoti:

• Paskolos terminas gali trukti ikia020 iki 25 metųa0nerezidentams.
• Paskola paprastai turi būti grąžinta ikia070 iki 75. Taigi, jei jums 55, jūsų terminas gali būti apribotas iki maždaug 20 metų.

Papildomas patarimas:a0Visada prašykite TAE (ispaniško APR, tikrosios metinės kainos, įskaitant draudimą). Pagrindinė skelbiama norma slepia draudimo kainą, kurį bankas prašo pridėti. TAE parodo tikrąją kainą, todėl galite sąžiningai palyginti pasiūlymus.

Kiek grynųjų jums iš tikrųjų reikia perkant už 500.000 euros

Tai svarbiausias klausimas. Atminkite: bankas skolina dalį kainos, tačiau jisa0neskolinaa0jums pinigų mokesčiams ir rinkliavoms. Juos turite sumokėti iš savo kišenės.

Taigi jums reikalinga grynųjų suma yra:a0pradinis įnašas plius pirkimo išlaidos plius hipotekos išlaidos.

Pavyzdys su 500.000 euros naujos statybos būstu prie 70% LTV:

• 150.000 eurosa0- pradinis įnašas (30% kainos)
• ~65.250 eurosa0- pirkimo mokesčiai ir rinkliavos (apie 13%)
• ~500 eurosa0- hipotekos vertinimas ir rinkliavos
• Iš viso reikia grynųjų: ~216.000 euros

Kitus 350.000 euros skolina bankas. Taigi perkant būstą už 500.000 euros, planuokite maždauga0216.000 eurosa0grynaisiais. Jei bankas siūlo tik 60% LTV, jums reikės arčiaua0266.000 euros, nes pradinis įnašas padidėja iki 200.000 euros.

Perkant būstą statomame projekte, tokio pat dydžio pradinis įnašas mokamas etapais statybų metu (rezervacija, tada 20% iki 40% įmokos), o bankas likutį finansuoja užbaigimo metu. Perkant jau pastatytą naujos statybos būstą, grynuosius sumokate per kelias savaites, o bankas atsiskaito pabaigoje. Bet kuriuo atveju, bendra reikalinga grynųjų suma yra tokia pati.

Įspėjimas:a0Daugelis pirkėjų pamiršta, kad tie 13% mokesčių ir rinkliavų turi būti sumokėti grynaisiais, papildomai prie pradinio įnašo. Kartu pradinis įnašas ir išlaidos gali viršyti 40% kainos. Planuokite visą sumą, kitaip užbaigimo dieną galite pritrūkti lėšų.

Hipotekos išlaidos: kas už ką moka

Geros naujienos. Nuo 2019 m. įstatymoa0bankasa0apmoka didžiąją dalį hipotekos sudarymo išlaidų. Tai jus apsaugo.

Bankas dabar apmoka

• Hipotekos akto notaro mokestį
• Hipotekos Žemės registro mokestį
• AJD (žyminį mokestį) už hipoteką
• gestoría (administravimo) mokestį už hipoteką

Jūs, pirkėjas, mokate

• Nekilnojamojo turto vertinimą (apie 300 iki 800 euros)
• Pirkimo mokesčius (IVA arba ITP)
• Pirkimo notaro ir registro mokesčius
• Savo advokatui

Taigi vienintelė tikra papildoma išlaida, kurią prideda hipoteka, yra vertinimas. Tai didelis pagerėjimas, palyginti su senomis taisyklėmis.

Pavojus:a0Kai kurie bankai vis dar bando šias išlaidas perkelti jums. Jie negali. Įstatymas aiškus. Patikrinkite savo pasiūlymą ir nesutikite, jei matote, kad jums priskaičiuotas hipotekos notaro mokestis arba žyminis mokestis.

Vertinimas: svarbus žingsnis

Prieš skolindamas bankas siunčia ekspertą įvertinti būstą. Tai yraa0tasación.

• Tai kainuoja apie 300 iki 800 euros, moka pirkėjas.
• Jis galioja šešis mėnesius.
• Bankas skolina pagal mažesnę iš dviejų sumų: kainą arba šią vertę.

Šis žingsnis apsaugo ir jus, ir banką. Jei vertė pasirodo mažesnė, galite prašyti pardavėjo sumažinti kainą arba turite pridėti daugiau grynųjų.

Skaičiavimo pavyzdys:a0Jūs susitariate dėl 500.000 euros. Vertinimas rodo 480.000 euros. Esant 70% LTV, bankas dabar skolina 70% nuo 480.000 euros = 336.000 euros, o ne 350.000 euros. Jums reikia papildomų 14.000 euros grynaisiais, arba iš naujo deratės dėl kainos.

Žingsnis po žingsnio eiga

Perkant jau pastatytą naujos statybos būstą, planuokitea08 iki 12 savaičiųa0nuo pasiūlymo iki raktų. Perkant būstą statomame projekte, visi toliau nurodyti hipotekos žingsniai vyksta užbaigimo pabaigoje, kai statybos jau beveik baigtos, todėl paskolos procesas prasideda likus keliems mėnesiams iki perdavimo, o ne rezervacijos metu. Štai etapai.

1. Išankstinis patvirtinimas (1 iki 2 savaičių):a0Nusiųskite savo pajamų dokumentus bankui arba brokeriui. Gaukite preliminarų „taip“ prieš rezervuodami. Turėkite paruoštą savo NIE. Perkant būstą statomame projekte tai galima padaryti anksti, tačiau paskola išmokama tik užbaigimo metu.
2. Privalomas pasiūlymas (2 iki 4 savaičių):a0Po to, kai rezervuojate būstą (o statomo projekto atveju – jam artėjant prie užbaigimo), bankas išduoda FEIN (oficialų privalomą hipotekos pasiūlymą).
3. Apsvarstymo laikotarpis (10 dienų):a0Pagal įstatymą turite laukti 10 dienų po FEIN prieš pasirašydami. To praleisti negalima. Tai skirta jus apsaugoti.
4. Vertinimas (1 savaitė):a0Bankas įvertina būstą. Statomo projekto atveju tai daroma su užbaigtu turtu.
5. Užbaigimas (apie 2 savaites):a0Pas notarą pasirašote pirkimo aktą ir hipotekos aktą. Bankas išmoka paskolą pagal galutinį likutį, o jūs gaunate raktus.

Papildomas patarimas:a0Pradėkite hipotekos procesą anksti, net dar prieš surasdami būstą. Išankstinis patvirtinimas padaro jus stipresniu pirkėju ir pagreitina visa kita. Kaip nepriklausomas pirkėjo agentas, kuriam moka vystytojas, Spain Developments gali padėti jums kiekviename žingsnyje ir sujungti jus su nerezidentų hipotekos specialistais. Jūs mums nemokate jokio mokesčio.

Valiutos rizika: paslėptas pavojus

Jei uždirbate svarais, kronomis ar zlotais, bet savo hipoteką mokate eurais, valiutos kursas svarbus kiekvieną mėnesį.

Jei jūsų namų valiuta nuvertėja euro atžvilgiu, jūsų mėnesinė įmoka namuose kainuoja daugiau. Per 20 metų tai susikaupia.

Du būdai tai valdyti:

• Naudokitea0specializuotą valiutų brokerįa0etapiniams mokėjimams ir dideliems pervedimams. Jie siūlo geresnį kursą nei bankas ir gali sutaupyti tūkstančius.
• Kai kurie pirkėjai laiko eurų rezervą kelių mėnesių įmokoms padengti, kad blogas mėnuo nepakenktų.

Perkant būstą statomame projekte tai dar svarbiau, nes statybų metu atliekate kelis pervedimus (rezervaciją, kiekvieną etapinio mokėjimo įmoką ir likutį užbaigimo metu), todėl kursas tarp kiekvieno jų gali pasikeisti. Tai išsamiai aptariame mūsų gide apie valiutos pervedimus perkant Ispanijoje.

Papildomas patarimas:a0Specializuotas FX (užsienio valiutos) brokeris dažnai gali sutaupyti jums 2% iki 3%, palyginti su įprastu banku, kiekvieno pervedimo metu. Rezervacijos ir etapinių mokėjimų už 500.000 euros statomo projekto būstą atveju tai susideda į tūkstančius sutaupytų eurų. Galime nukreipti jus į patikimas FX įmones Costa del Sol pirkėjams.

Pilnas hipotekos grynųjų išlaidų išskaidymas

Štai visas grynųjų vaizdas perkant 500.000 euros naujos statybos būstą prie 70% LTV.

• 500.000 eurosa0- nekilnojamojo turto kaina
• 350.000 eurosa0- banko paskola (70% LTV)
• 150.000 eurosa0- jūsų pradinis įnašas (30%)
• 65.250 eurosa0- pirkimo mokesčiai ir rinkliavos (apie 13%)
• 500 eurosa0- hipotekos vertinimas (moka pirkėjas)
• Hipotekos notaras, registras, žyminis mokestis: moka bankas
• Iš viso jums reikia grynųjų: ~215.750 euros

Taigi perkant būstą už 500.000 euros, bankas finansuoja 350.000 euros, o jūs atsinešate apie 216.000 euros grynaisiais. Esant 60% LTV, jūsų grynųjų poreikis padidėja iki maždaug 266.000 euros. Perkant būstą statomame projekte, šie grynieji mokami etapais statybų metu, o bankas išmoka paskolą užbaigimo metu pagal užbaigtą turtą.

Išvada

Kaip nerezidentas, galite pasiskolinti apie 60% iki 70% Costa del Sol naujo projekto vertės, todėl planuokite 30% iki 40% pradinį įnašą plius apie 13% išlaidų. Perkant būstą už 500.000 euros, tai reiškia maždaug 216.000 euros grynaisiais. Atminkite, kad perkant būstą statomame projekte etapinius mokėjimus statybų metu finansuojate savo lėšomis, o bankas hipoteką išmoka užbaigimo metu pagal užbaigtą turtą. 2026 m. palūkanų normos yra stabilios, bankas apmoka didžiąją dalį hipotekos išlaidų, o procesas trunka apie 8 iki 12 savaičių perkant jau pastatytą būstą. Anksti susitvarkykite NIE, banko sąskaitą ir gerą valiutos planą, o visa kita bus paprasta.

Norite pagalbos tvarkant ne rezidento būsto paskolą patikusiam namui? Pasikalbėkite su Spain Developments. Mes padėsime jums kiekviename žingsnyje, sujungsime jus su tinkamais specialistais ir neimsime jokio mokesčio.