Cukai Hartanah di Sepanyol untuk Bukan Pemastautin (2026)

Panduan ini adalah untuk pemilik antarabangsa yang membeli di Costa del Sol tetapi tinggal di luar negara. Anda akan mengetahui setiap cukai yang anda bayar setiap tahun, berapa kosnya, dan bila tarikh akhirnya. Kami menggunakan rumah bernilai 500.000 euros supaya anda boleh melihat angka sebenar.

Secara ringkas:a0Jika anda memiliki rumah di Sepanyol tetapi tinggal di sana kurang daripada 183 hari setahun, anda ialah bukan pemastautin untuk tujuan cukai. Anda tetap membayar cukai walaupun rumah itu kosong. Cukai tahunan utama ialah IBI (cukai majlis tempatan) dan IRNR (cukai kecil kerana memiliki rumah). Untuk rumah Costa del Sol bernilai 500.000 euros, bil cukai semata-mata adalah kira-kira 1.000 hingga 1.300 euros setahun, atau sekitar 2.400 euros apabila anda tambah yuran sampah dan komuniti.

Berikut ialah angka tahunan utama untuk pemilik bukan pemastautin bagi rumah bernilai 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- cukai majlis IBI
• ~314 eurosa0- IRNR, pemilik EU
• 19%a0- cukai keuntungan modal jika anda menjual
• ~2.400 eurosa0- jumlah kos tahunan keseluruhan

Di bawah kami terangkan setiap satu dengan bahasa yang mudah. Semua angka adalah untuk 2026.

Pertama: apakah itu "bukan pemastautin"?

Anda ialah seoranga0bukan pemastautina0di Sepanyol jika anda menghabiskana0kurang daripada 183 haria0setahun di negara itu. Kebanyakan pemilik rumah percutian dan rumah kedua termasuk dalam kumpulan ini.

Sebagai bukan pemastautin, anda hanya membayar cukai Sepanyol ke atas pendapatan Sepanyol dan hartanah Sepanyol. Gaji atau pencen anda dari negara asal dikenakan cukai di negara asal, bukan di Sepanyol. Itu berita baik. Tetapi anda masih ada beberapa cukai Sepanyol yang perlu diuruskan, dan ramai pemilik tidak mengetahuinya sehingga bil tiba.

Bahaya:a0Pejabat cukai Sepanyol (dipanggila0Hacienda) telah menjadi jauh lebih tegas. Kini ia memburu cukai bukan pemastautin yang tidak dibayar sehingga empat tahun ke belakang. Jika anda mengabaikannya, anda boleh dikenakan denda 5% hingga 20% daripada cukai itu, ditambah faedah. Jangan sekali-kali menganggap "tiada siapa yang memeriksa." Mereka memeriksa, terutamanya apabila anda menjual.

Anda juga memerlukana0NIE (nombor ID cukai Sepanyol anda untuk warga asing)a0untuk membayar sebarang cukai. Anda mendapatkannya apabila anda membeli. Tanpanya, anda tidak boleh memfailkan atau membayar.

Nilai kadaster: angka di sebalik cukai anda

Sebelum cukai, anda mesti faham satu perkataan:a0nilai kadaster (valor catastrala0dalam bahasa Sepanyol).

Ini ialah nilai rasmi yang diberikan kerajaan kepada rumah anda. Iaa0bukana0harga pasaran. Ia hampir sentiasa jauh lebih rendah, selalunya 40% hingga 70% daripada apa yang anda bayar. Anda menemuinya pada bil IBI anda.

Mengapa ini penting? Kerana dua daripada cukai utama anda (IBI dan IRNR) berdasarkan nilai kadaster,a0bukana0bukan pada 500.000 euros yang anda bayar. Inilah sebabnya bil cukai sebenar lebih kecil daripada yang orang bimbangkan.

Harga pasaran berbanding nilai kadaster:

• Anda bayar: 500.000 euros
• Nilai kadaster: kira-kira 150.000 euros

Contoh:a0Anda membeli pada harga 500.000 euros. Nilai kadaster mungkin ditetapkan, contohnya, pada 150.000 euros. IBI dan IRNR anda dikira berdasarkan 150.000 euros itu, bukan 500.000 euros.

Petua bonus:a0Sentiasa minta bil IBI terakhir sebelum anda membeli. Ia menunjukkan nilai kadaster, jadi anda boleh mengira cukai tahunan yang tepat lebih awal. Ejen pembeli yang baik mendapatkannya untuk anda sebelum anda membuat komitmen.

IBI: cukai majlis tempatan

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0ialah cukai hartanah tempatan. Ia seperti council tax di UK ataua0onroerendezaakbelastinga0di Belanda. Anda membayarnya sekali setahun kepada dewan bandaraya.

• Kadar ditetapkan oleh setiap bandar. Ia berkisar dari kira-kiraa00,4% hingga 1,1%a0daripada nilai kadaster.
• Di Costa del Sol, kebanyakan rumah membayar kira-kiraa0400 hingga 900 euros setahun.

Contoh pengiraan untuk rumah bernilai 500.000 eurosa0(nilai kadaster kira-kira 150.000 euros, kadar bandar 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros setahun

Jumlah tepat bergantung pada bandar dan nilai kadaster, jadi sentiasa semak bil terakhir.

Petua bonus:a0Sediakan debit terus daripada akaun bank Sepanyol anda untuk IBI. Tarikh akhir berbeza dari satu bandar ke bandar yang lain, dan pembayaran lewat dikenakan denda. Debit terus bermaksud anda tidak akan terlupa.

IRNR: cukai walaupun anda tidak menyewakan

Inilah yang mengejutkan hampir setiap pemilik asing.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0ialah cukai pendapatan bukan pemastautin.

Jika rumah anda kosong atau hanya untuk kegunaan anda sendiri, Sepanyol tetap mengenakan cukai kepada anda. Ideanya ialah anda mendapat "manfaat" daripada memiliki rumah, jadi mereka mengenakan cukai ke atas manfaat yang dibayangkan itu. Ia sering dipanggila0cukai pendapatan andaiana0ataua0cukai pendapatan dianggap.

Bagaimana ia dikira:

1. Ambil nilai kadaster.
2. "Pendapatan" itu ialaha01,1%a0daripadanya (jika nilai itu dikemas kini dalam 10 tahun terakhir), ataua02%a0jika tidak. Kebanyakannya menggunakan 1,1%.
3. Gunakan kadar cukai:a019%a0jika anda tinggal di EU, Norway, atau Iceland.a024%a0jika anda tinggal di luar kawasan itu (ini termasuk UK selepas Brexit).

Contoh pengiraan untuk rumah bernilai 500.000 eurosa0(nilai kadaster 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- pendapatan andaian (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros setahuna0- pemilik EU: cukai pada 19%
• 396 euros setahuna0- pemilik bukan EU: cukai pada 24%

Jadi kebanyakan pemilik membayar antaraa0300 dan 600 euros setahuna0untuk IRNR. Anda memfailkannya sekali setahun menggunakan boranga0Modelo 210.

Amaran:a0Jika dua orang memiliki rumah itu bersama, setiap seorang mesti memfailkan Modelo 210 mereka sendiri untuk bahagian masing-masing. Pasangan yang memiliki 50/50 memfailkan dua penyata, setiap satu untuk separuh jumlah itu.

Cukai jika anda menyewakan rumah

Jika anda menyewakan rumah itu (contohnya, sewaan percutian), peraturannya berubah. Untuk hari-hari rumah itu disewakan, anda membayar cukai ke atas sewa sebenar, bukan pendapatan andaian.

• Pemilik EU dan EEA:a0membayara019%a0ke atas sewaa0bersiha0. Anda boleh menolak kos: faedah gadai janji, IBI, yuran komuniti, insurans, pembaikan, yuran ejen, utiliti yang anda bayar.
• Pemilik bukan EU (termasuk UK):a0membayara024%a0ke atas sewaa0kasara0sewa, dengana0tiada potongana0dibenarkan di bawah peraturan semasa.

Jurang ini besar. Berikut ialah sebulan sewa 1.000 euros, dengan 400 euros kos.

Pemilik EU (19% atas bersih)

• Sewa: 1.000 euros
• Tolak kos: 400 euros
• Dikenakan cukai atas: 600 euros
• Cukai: 114 euros

Pemilik bukan EU (24% atas kasar)

• Sewa: 1.000 euros
• Tolak kos: tidak dibenarkan
• Dikenakan cukai atas: 1.000 euros
• Cukai: 240 euros

Jadi pemilik EU membayar kurang daripada separuh. Ini ialah kesan sebenar Brexit bagi pemilik British.

Petua bonus:ukai sewa untuk pemilik bukan EU sedang dicabar di mahkamah Sepanyol, dan mungkin berubah. Jika anda bercadang untuk menyewa, dapatkan nasihat terkini sebelum anda memfailkan. Spain Developments boleh menghubungkan anda dengan pakar cukai yang dipercayai yang menguruskan penyata bukan pemastautin.

Cukai sampah dan yuran komuniti

Dua lagi kos tahunan yang bukan cukai pendapatan tetapi tetap muncul dalam bil anda:

• Cukai kutipan sampah (basura):bayaran kecil majlis tempatan, biasanya 50 to 200 euros setahun.
• Yuran komuniti (gastos de comunidad):jika rumah anda berada dalam kompleks dengan kolam, taman, atau lif, anda membayar bahagian kos penyelenggaraan. Ini bukan cukaitetapi ia adalah kos tahunan sebenar, selalunya 600 to 1.800 euros setahun, lebih tinggi untuk resort mewah.

Contoh kiraan untuk apartmen 500.000 euros:

• 120 euros - cukai sampah
• 1.200 euros - yuran komuniti
• Jumlah: 1.320 euros setahun

Kami terangkan perkara ini dengan lebih terperinci dalam panduan kami tentang kos tahunan memiliki rumah di Spain.

Cukai kekayaan: adakah anda perlu risau?

Cukai kekayaan (Impuesto sobre el Patrimonio) ialah cukai ke atas nilai aset anda di Spain. Bagi kebanyakan pembeli, jawapannya mudah: anda tidak akan membayarnya.

• Ia hanya bermula melebihi 700.000 euros nilai bersih aset di Spain, setiap orang.
• Pasangan yang memiliki rumah 50/50 masing-masing mendapat pelepasan 700.000 euros, jadi bersama-sama mereka dilindungi sehingga kira-kira 1,4 juta euros.
• Gadai janji mengurangkan nilai bersih, lalu menurunkan angka itu lagi.

Berita baik untuk Costa del Sol: Andalucía kini memberikan diskaun 100% ke atas cukai kekayaan. Jadi walaupun anda melepasi ambang itu, bil wilayah boleh menjadi sifar.

Amaran: Terdapat cukai solidariti negara ke atas kekayaan besar yang berasingan untuk aset bernilai sangat tinggi. Diskaun Andalucía tidak menghalang yang itu. Jika aset anda di Spain jauh melebihi satu juta euros, dapatkan nasihat. Untuk rumah 500.000 euros, anda tidak perlu risau tentang ini.

Cukai apabila anda menjual

Anda tidak membayarnya setiap tahun, tetapi anda patut mengetahuinya sekarang supaya tiada kejutan kemudian.

• Cukai keuntungan modal: 19% atas keuntungan anda (harga jualan tolak harga yang anda bayar dan kos pembelian anda). Kadar 19% ini terpakai kepada semua bukan pemastautin pada 2026, tidak kira negara tempat anda tinggal.
• Tahanan 3%: apabila bukan pemastautin menjual, pembeli mesti menahan 3% daripada harga jualan dan membayarnya terus kepada pejabat cukai. Ini dikira sebagai sebahagian daripada cukai keuntungan modal anda. Jika anda terlebih bayar, anda tuntut semula bezanya.
• Plusvalía municipal: cukai majlis tempatan ke atas kenaikan nilai tanah sepanjang tempoh pemilikan anda. Penjual biasanya membayarnya.

Contoh kiraan: Anda membeli rumah pada harga 500.000 euros dan kemudian menjualnya pada harga 600.000 euros. Selepas kos beli dan jual, katakan keuntungan anda ialah 70.000 euros.

• 13.300 euros - cukai keuntungan modal (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros - pembeli menahan 3% daripada 600.000 euros
• Anda tuntut semula bezanya: 4.700 euros

Petua bonus: Simpan setiap invois daripada pembelian, peguam, cukai, dan sebarang penambahbaikan anda. Kos ini mengurangkan keuntungan bercukai anda apabila anda menjual, yang mengurangkan cukai keuntungan modal anda.

Pecahan penuh cukai tahunan bagi 500.000 euros

Berikut ialah gambaran penuh tahunan untuk pemilik bukan pemastautin bagi apartmen Costa del Sol bernilai 500.000 euros (nilai kadaster kira-kira 150.000 euros). Cukai jualan ditunjukkan secara berasingan, kerana ia adalah bayaran sekali sahaja.

Kos tahunan, pemilik EU

• 750 eurosa0- cukai majlis IBI
• 314 euros - IRNR (tidak disewakan) pada 19%
• 120 euros - cukai sampah
• 1.200 euros - yuran komuniti
• Jumlah tahunan (pemilik EU): ~2.384 euros

Kos tahunan, pemilik bukan EU (seperti UK)

• 750 eurosa0- cukai majlis IBI
• 396 euros - IRNR (tidak disewakan) pada 24%
• 120 euros - cukai sampah
• 1.200 euros - yuran komuniti
• Jumlah tahunan (pemilik bukan EU): ~2.466 euros

Cukai sekali sahaja apabila anda menjual (contoh atas keuntungan 70.000 euros)

• 13.300 euros - cukai keuntungan modal (19% daripada keuntungan)
• Plusvalía municipal (penjual bayar): berbeza mengikut bandar

Jadi, jika diketepikan yuran komuniti (yang bukan cukai), bil cukai tulen bukan pemastautin bagi rumah 500.000 euros adalah kira-kira 1.000 to 1.300 euros setahun. Dengan yuran komuniti dan sampah, jumlah tahunan keseluruhan adalah kira-kira 2.400 euros.

Tarikh akhir dan borang

Simpan tarikh ini dengan mudah:

• IBI: sekali setahun, tarikh ditetapkan oleh majlis tempatan. Gunakan debit terus.
• IRNR (tidak disewakan): failkan Modelo 210 sekali setahun. Tarikh akhirnya ialah 31 December pada tahun selepas tahun cukai. Jadi cukai 2025 perlu dibayar selewat-lewatnya pada 31 December 2026.
• IRNR (disewakan): kini difailkan setiap tahun, dengan tarikh akhirnya sendiri pada January.
• Keuntungan modal (apabila anda menjual): failkan Modelo 210 dalam tempoh empat bulan daripada jualan itu.

Pakar cukai bukan pemastautin boleh menguruskan semua ini untuk anda dengan yuran tahunan yang kecil. Ramai pemilik mendapati ini lebih mudah daripada mempelajari borang Sepanyol.

Di Spain Developments, tugas kami tidak berakhir apabila anda menerima kunci. Kami ialah ejen pembeli bebas yang dibayar oleh pemaju, jadi anda tidak membayar yuran kepada kami. Kami memastikan anda memahami cukai tahunan anda sebelum membeli, dan kami menghubungkan anda dengan bantuan cukai yang dipercayai supaya anda tidak terlepas tarikh akhir.

Kesimpulan

Sebagai pemilik bukan pemastautin di Costa del Sol, cukai tahunan utama anda ialah IBI dan IRNR, dan kedua-duanya berdasarkan nilai kadaster yang rendah, bukan harga pasaran. Bagi rumah 500.000 euros, itu adalah kira-kira 1.000 to 1.300 euros cukai setahun, atau sekitar 2.400 euros apabila anda tambah yuran sampah dan komuniti. Apabila anda menjual, jangkakan cukai keuntungan modal 19% ke atas keuntungan anda. Ketahui angka ini sekarang dan tiada kejutan kemudian.

Ingin tahu cukai tahunan tepat bagi rumah yang anda suka? Bercakap dengan Spain Developments dan kami akan kirakannya untuk anda, tanpa yuran dan tanpa tekanan.