Hipotek Sepanyol untuk Bukan Pemastautin: Panduan 2026

Panduan ini adalah untuk pembeli antarabangsa yang mahukan gadai janji bagi pembangunan baharu di Costa del Sol, sama ada off-plan atau new-build yang sedia untuk diduduki, tetapi tinggal di luar negara. Anda akan belajar berapa banyak yang boleh anda pinjam, kadar 2026, wang tunai yang anda perlukan, bagaimana gadai janji berfungsi bersama bayaran berperingkat off-plan, dan langkah-langkahnya. Kami menggunakan rumah bernilai 500.000 euros untuk angka yang jelas.

Sekilas pandang:a0Ya, anda boleh mendapatkan gadai janji Sepanyol sebagai bukan pemastautin, tetapi peraturannya lebih ketat berbanding untuk penduduk tempatan. Anda biasanya boleh meminjam 60% hingga 70% daripada harga, jadi anda memerlukan deposit 30% hingga 40%. Untuk rumah 500.000 euros, rancang kira-kira 216.000 euros dalam bentuk wang tunai (deposit ditambah cukai dan yuran), dengan bank meminjamkan selebihnya. Sejak undang-undang 2019, bank membayar kebanyakan kos gadai janji; anda terutamanya hanya membayar penilaian. Satu perkara penting untuk pembangunan baharu: jika anda membeli off-plan, bayaran berperingkat semasa pembinaan biasanya datang daripada wang tunai anda sendiri, dan bank melepaskan gadai janji semasa penyiapan berdasarkan rumah yang telah siap.

Berikut ialah angka utama untuk gadai janji bukan pemastautin pada 2026.

• 60-70%a0- anda boleh pinjam
• 2,8-3,5%a0- kadar tetap
• ~216.000 eurosa0- wang tunai diperlukan (70% LTV)
• 8-12 minggua0- tawaran hingga kunci diterima

Kebimbangan tentang gadai janji adalah antara ketakutan utama pembeli bukan pemastautin. Di bawah, kami hilangkan keraguan itu dan tunjukkan angka sebenar. Kami mulakan dengan pembangunan baharu, kerana itulah yang kami jual di Costa del Sol. Semua angka adalah untuk 2026.

Bolehkah bukan pemastautin mendapatkan gadai janji Sepanyol?

Ya. Bank Sepanyol memberi pinjaman kepada pembeli asing, sama ada anda tinggal di Sepanyol atau tidak. Bank besar seperti Santander, BBVA, CaixaBank, dan Sabadell semuanya menawarkan gadai janji bukan pemastautin.

Bank melihat padaa0status pemastautin cukai, bukan pasport anda. Terdapat dua kumpulan.

Pemastautin

• Tinggal dan membayar cukai di Sepanyol
• Boleh pinjam sehingga 80%
• Perlu kira-kira 20% deposit

Bukan pemastautin

• Membayar cukai di negara lain
• Boleh pinjam kira-kira 60% hingga 70%
• Perlu 30% hingga 40% deposit

Pembeli EU dan UK dianggap berisiko rendah dan mempunyai laluan yang mudah. Pembeli dari US atau Canada memerlukan sedikit kertas kerja tambahan, dan sesetengah bank mengenakan sedikit “haircut” pada pendapatan dalam dollars.

Petua bonus:a0Anda memerlukan NIE (ID cukai Sepanyol anda untuk warga asing) dan akaun bank Sepanyol sebelum anda boleh melengkapkan gadai janji. Uruskan perkara ini lebih awal. Spain Developments boleh membantu anda mengatur kedua-duanya, supaya anda bersedia apabila menemui rumah yang tepat.

Berapa banyak yang boleh anda pinjam? (LTV)

Angka utama ialaha0LTV (loan-to-value, bahagian harga yang akan dipinjamkan oleh bank).

• Bagi bukan pemastautin, kebanyakan bank meminjamkana060% hingga 70%a0daripada harga.
• Kadar terbaik dan kelulusan terpantas datang pada hujung yang lebih rendah, sekitar 60% hingga 65%.
• Ini bermakna anda mesti membayar pendahuluan sebanyaka030% hingga 40%a0daripada harga daripada simpanan anda sendiri.

Contoh pengiraan untuk rumah 500.000 euros pada 70% LTV:

• 350.000 eurosa0- bank meminjamkan (500.000 euros x 70%)
• Deposit anda (30%): 150.000 euros

Contoh pengiraan untuk rumah 500.000 euros pada 60% LTV:

• 300.000 eurosa0- bank meminjamkan (500.000 euros x 60%)
• Deposit anda (40%): 200.000 euros

Amaran:a0Bank meminjamkan berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga atau penilaian bank sendiri. Jika anda bersetuju pada 500.000 euros tetapi bank menilai rumah itu pada 480.000 euros, pinjaman 70% anda adalah berdasarkan 480.000 euros, bukan 500.000 euros. Anda kemudian memerlukan lebih banyak wang tunai. Kami terangkan penilaian di bawah.

Bagaimana gadai janji berfungsi dengan pembangunan baharu off-plan

Ini adalah bahagian yang mengejutkan ramai pembeli, jadi berbaloi untuk dijelaskan dengan jelas. Apabila anda membeli rumah off-plan (yang masih dibina), anda tidak mengeluarkan gadai janji pada permulaan. Tempohnya berfungsi seperti ini.

• Semasa pembinaan, anda membayar bayaran berperingkat daripada wang tunai anda sendiri.a0Tempahan, kemudian 20% hingga 40% yang dibayar secara ansuran ketika bangunan didirikan, biasanya datang daripada simpanan anda, bukan daripada bank. Gadai janji Sepanyol tidak membiayai bayaran berperingkat.
• Bank melepaskan gadai janji semasa penyiapan.a0Apabila rumah siap dan mempunyai licence of first occupation, bank menilai hartanah yang telah siap dan membayar pinjaman. Pinjaman itu meliputi baki akhir, iaitu 60% hingga 80% yang perlu dibayar semasa penyiapan.
• Jadi semasa pembinaan, anda membiayai sendiri bayaran berperingkat bersaiz deposit itu.a0Semasa penyiapan, gadai janji meliputi selebihnya, sehingga LTV anda.

Contoh pengiraan untuk rumah off-plan 500.000 euros pada 70% LTV:

• ~10.000 eurosa0- tempahan, daripada wang tunai anda
• sehingga ~140.000 eurosa0- bayaran berperingkat semasa pembinaan (sekitar 20% hingga 30%), daripada wang tunai anda
• 350.000 eurosa0- dilepaskan oleh bank semasa penyiapan (70% LTV pada rumah yang telah siap)

New-build yang sedia untuk diduduki adalah lebih mudah. Rumah itu sudah wujud, jadi bank boleh menilainya sekarang dan melengkapkan proses dalam tempoh biasa 8 hingga 12 minggu. Anda membayar tempahan dan bayaran kontrak kira-kira 10% daripada wang tunai, dan gadai janji meliputi baki semasa penyiapan.

Amaran:a0Dapatkan pra-kelulusan gadai janji anda sebelum anda komited kepada rumah off-plan, tetapi ingat pinjaman hanya dibayar keluar pada penghujung. Rancang wang tunai anda supaya anda boleh meliputi setiap bayaran berperingkat semasa pembinaan daripada dana anda sendiri. Bank masuk semasa penyiapan, bukan sebelumnya.

Petua bonus:a0Ramai pembeli off-plan mengatur gadai janji beberapa bulan sebelum penyiapan, apabila bangunan hampir siap, supaya penilaian mencerminkan rumah akhir. Spain Developments boleh memperkenalkan anda kepada pakar gadai janji bukan pemastautin yang benar-benar memahami garis masa off-plan.

Ujian pendapatan: peraturan 35%

Bank bukan hanya memeriksa rumah. Mereka memeriksa bahawa anda mampu membayar ansuran bulanan. Ujian utama ialaha0nisbah hutang kepada pendapatan.

Peraturannya: jumlaha0hutang bulanan keseluruhana0anda (gadai janji Sepanyol yang baharu, ditambah sebarang gadai janji di negara asal, pinjaman kereta, dan kad kredit) tidak boleh melebihia035% daripada pendapatan bersih bulanan anda.

Contoh pengiraan:

• 6.000 eurosa0- pendapatan bersih bulanan
• 2.100 eurosa0- had 35% untuk semua hutang
• tolak 1.200 eurosa0- gadai janji sedia ada
• tolak 300 eurosa0- pinjaman kereta
• Ruang untuk gadai janji Sepanyol: 600 euros sebulan

Bank juga suka melihat pendapatan minimum. Sebagai panduan kasar, ramai yang mahukan kira-kiraa02.500 euros bersih sebulana0untuk seorang, ataua04.000 eurosa0untuk pasangan yang memohon bersama.

Petua bonus:a0Bayar habis kad kredit atau pinjaman kecil sebelum anda memohon. Kurang hutang sedia ada bermakna lebih banyak ruang untuk gadai janji Sepanyol anda. Langkah kecil ini boleh meningkatkan jumlah yang anda boleh pinjam.

Kadar faedah pada 2026: tetap, berubah, campuran

Terdapat tiga jenis gadai janji di Sepanyol. Berikut ialah kadar 2026 untuk bukan pemastautin.

Kadar tetap: 2,8% hingga 3,5%

• Kadar yang sama untuk keseluruhan pinjaman
• Terbaik untuk ketenangan fikiran
• Sesuai untuk pencen atau gaji tetap

Kadar berubah: Euribor + 1,2-2,0%

• Dikaitkan dengan Euribor (kadar asas Eropah), kini sekitar 2,2%
• Lebih murah pada awalnya
• Bayaran boleh naik atau turun

Kadar campuran: dari 2,5%

• Tetap untuk 3 hingga 10 tahun pertama, kemudian berubah-ubah
• Pilihan paling popular pada 2026
• Dari sekitar 2,5% hingga 2,8% dalam tahun-tahun tetap

Beberapa lagi peraturan yang perlu diketahui:

• Tempoh pinjaman sehingga26nbsp;20 hingga 25 tahun26nbsp;untuk bukan pemastautin.
• Pinjaman biasanya mesti diselesaikan sebelum umur26nbsp;70 hingga 75. Jadi jika anda berumur 55 tahun, tempoh anda mungkin dihadkan kepada sekitar 20 tahun.

Petua bonus:26nbsp;Sentiasa minta TAE (APR Sepanyol, kos tahunan sebenar termasuk insurans). Kadar utama menyembunyikan kos insurans yang diminta bank untuk anda tambah. TAE menunjukkan kos sebenar, supaya anda boleh membandingkan tawaran dengan adil.

Tunai yang anda benar-benar perlukan untuk 500.000 euros

Inilah soalan yang paling penting. Ingat: bank meminjamkan sebahagian daripada harga, tetapi ia tidak26nbsp;bukan26nbsp;meminjamkan anda wang untuk cukai dan yuran. Itu datang daripada poket anda sendiri.

Jadi keperluan tunai anda ialah:26nbsp;deposit tambah kos pembelian tambah kos gadai janji.

Contoh kiraan untuk rumah baharu 500.000 euros pada 70% LTV:

• 150.000 euros26nbsp;- deposit (30% daripada harga)
• ~65.250 euros26nbsp;- cukai dan yuran pembelian (sekitar 13%)
• ~500 euros26nbsp;- penilaian gadai janji dan yuran
• Jumlah tunai diperlukan: ~216.000 euros

Bank meminjamkan baki 350.000 euros. Jadi untuk rumah bernilai 500.000 euros, rancang sekitar26nbsp;216.000 euros26nbsp;dalam tunai. Jika bank hanya menawarkan 60% LTV, anda perlukan lebih hampir kepada26nbsp;266.000 euros, kerana deposit naik kepada 200.000 euros.

Bagi pembangunan baharu off-plan, tunai sebesar deposit yang sama itu dibayar secara berperingkat semasa pembinaan (tempahan, kemudian bayaran ansuran 20% hingga 40%), dan bank kemudian membiayai bakinya semasa penyiapan. Bagi rumah baharu siap kunci, anda menyediakan tunai dalam tempoh beberapa minggu dan bank melengkapkan pada penghujungnya. Walau apa pun, jumlah tunai yang anda perlukan adalah sama.

Amaran:26nbsp;Ramai pembeli terlupa bahawa 13% dalam cukai dan yuran mesti dibayar secara tunai, di atas deposit. Bersama-sama, deposit dan kos boleh melebihi 40% daripada harga. Rancang untuk jumlah penuh, atau anda berisiko kekurangan dana pada hari penyiapan.

Kos gadai janji: siapa bayar apa

Berita baik. Sejak undang-undang 2019, pihak26nbsp;bank26nbsp;membayar kebanyakan kos penyediaan gadai janji. Ini melindungi anda.

Bank kini membayar

• Yuran notari untuk akta gadai janji
• Yuran Pejabat Tanah untuk gadai janji
• AJD (duti setem) ke atas gadai janji
• Yuran gestorEDa (pentadbiran) untuk gadai janji

Anda, pembeli, membayar

• Penilaian hartanah (sekitar 300 hingga 800 euros)
• Cukai pembelian (IVA atau ITP)
• Yuran notari dan pendaftaran pembelian
• Peguam anda

Jadi satu-satunya kos tambahan sebenar yang ditambah oleh gadai janji ialah penilaian. Itu adalah penambahbaikan besar berbanding peraturan lama.

Bahaya:26nbsp;Sesetengah bank masih cuba memindahkan kos ini kepada anda. Mereka tidak boleh. Undang-undangnya jelas. Semak tawaran anda, dan bantah jika anda melihat notari gadai janji atau duti setem dicaj kepada anda.

Penilaian: langkah penting

Sebelum bank meminjamkan, ia menghantar pakar untuk menilai rumah. Inilah26nbsp;tasaciF3n.

• Kosnya sekitar 300 hingga 800 euros, dibayar oleh anda.
• Ia sah selama enam bulan.
• Bank meminjamkan berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga atau nilai ini.

Langkah ini melindungi kedua-dua anda dan bank. Jika nilainya datang lebih rendah, anda boleh meminta penjual menurunkan harga, atau anda mesti menambah lebih banyak tunai.

Contoh pengiraan:26nbsp;Anda bersetuju pada 500.000 euros. Penilaian mengatakan 480.000 euros. Pada 70% LTV, bank kini meminjamkan 70% daripada 480.000 euros = 336.000 euros, bukan 350.000 euros. Anda perlukan 14.000 euros lagi dalam tunai, atau anda merundingkan semula harga.

Garis masa langkah demi langkah

Untuk rumah baharu siap kunci, rancang selama26nbsp;8 hingga 12 minggu26nbsp;dari tawaran hingga kunci. Untuk rumah off-plan, semua langkah gadai janji di bawah berlaku pada hujung penyiapan, apabila pembinaan hampir siap, jadi garis masa pinjaman bermula beberapa bulan sebelum penyerahan dan bukannya semasa tempahan. Berikut ialah peringkatnya.

1. Pra-kelulusan (1 hingga 2 minggu):26nbsp;Hantar dokumen pendapatan anda kepada bank atau broker. Dapatkan "ya" kasar sebelum anda membuat tempahan. Sediakan NIE anda. Untuk rumah off-plan anda boleh melakukan ini lebih awal, tetapi pinjaman hanya dibayar semasa penyiapan.
2. Tawaran mengikat (2 hingga 4 minggu):26nbsp;Selepas anda menempah rumah (dan, untuk off-plan, apabila ia menghampiri penyiapan), bank mengeluarkan FEIN (tawaran gadai janji rasmi yang mengikat).
3. Tempoh pertimbangan (10 hari):26nbsp;Mengikut undang-undang, anda mesti menunggu 10 hari selepas FEIN sebelum menandatangani. Ini tidak boleh dilangkau. Ia ada untuk melindungi anda.
4. Penilaian (1 minggu):26nbsp;Bank menilai rumah. Untuk off-plan, ini dilakukan pada hartanah yang telah siap.
5. Penyiapan (sekitar 2 minggu):26nbsp;Anda menandatangani akta pembelian dan akta gadai janji di notari. Bank membayar pinjaman terhadap baki akhir, dan anda menerima kunci.

Petua bonus:26nbsp;Mulakan proses gadai janji lebih awal, bahkan sebelum anda menemui rumah itu. Pra-kelulusan menjadikan anda pembeli yang lebih kukuh dan mempercepatkan selebihnya. Sebagai ejen pembeli bebas yang dibayar oleh pemaju, Spain Developments boleh membimbing anda melalui setiap langkah dan menghubungkan anda dengan pakar gadai janji bukan pemastautin. Anda tidak membayar sebarang yuran kepada kami.

Risiko mata wang: bahaya tersembunyi

Jika anda berpendapatan dalam pounds, krona, atau z
42oty, tetapi membayar gadai janji anda dalam euros, kadar pertukaran penting setiap bulan.

Jika mata wang negara anda jatuh berbanding euro, bayaran bulanan anda menelan kos lebih tinggi di negara asal anda. Dalam tempoh 20 tahun, ini terkumpul.

Dua cara untuk menguruskan ini:

• Gunakan26nbsp;broker mata wang pakar26nbsp;untuk bayaran berperingkat dan pindahan besar anda. Mereka menawarkan kadar lebih baik daripada bank dan boleh menjimatkan ribuan.
• Sesetengah pembeli menyimpan penampan euro untuk menampung beberapa bulan bayaran, supaya bulan yang buruk tidak menjejaskan mereka.

Untuk rumah off-plan ini lebih penting lagi, kerana anda membuat beberapa pindahan sepanjang pembinaan (tempahan, setiap bayaran berperingkat, dan baki semasa penyiapan), jadi kadarnya boleh berubah antara setiap satu. Kami menerangkan ini sepenuhnya dalam panduan kami tentang pemindahan mata wang apabila membeli di Spain.

Petua bonus:26nbsp;Broker FX (pertukaran asing) pakar selalunya boleh menjimatkan anda 2% hingga 3% berbanding bank jalanan utama bagi setiap pindahan. Sepanjang tempahan dan bayaran berperingkat untuk rumah off-plan 500.000 euros, itu boleh menjadi penjimatan beribu-ribu. Kami boleh mengesyorkan firma FX yang dipercayai untuk pembeli Costa del Sol.

Pecahan penuh tunai gadai janji

Berikut ialah gambaran penuh tunai untuk rumah baharu 500.000 euros pada 70% LTV.

• 500.000 euros26nbsp;- harga hartanah
• 350.000 euros26nbsp;- pinjaman bank (70% LTV)
• 150.000 euros26nbsp;- deposit anda (30%)
• 65.250 euros26nbsp;- cukai dan yuran pembelian (sekitar 13%)
• 500 euros26nbsp;- penilaian gadai janji (dibayar oleh pembeli)
• Notari gadai janji, pendaftaran, duti setem: dibayar oleh bank
• Jumlah tunai yang anda perlukan: ~215.750 euros

Jadi untuk rumah bernilai 500.000 euros, bank membiayai 350.000 euros, dan anda menyediakan sekitar 216.000 euros dalam tunai. Pada 60% LTV, keperluan tunai anda meningkat kepada sekitar 266.000 euros. Untuk pembangunan baharu off-plan, tunai itu dibayar sepanjang pembinaan secara berperingkat, dan bank membayar pinjaman terhadap rumah siap semasa penyiapan.

Kesimpulan

Sebagai bukan pemastautin, anda boleh meminjam sekitar 60% hingga 70% untuk pembangunan baharu Costa del Sol, jadi rancang untuk deposit 30% hingga 40% ditambah sekitar 13% dalam kos. Untuk rumah bernilai 500.000 euros itu bermakna kira-kira 216.000 euros dalam tunai. Ingat bahawa untuk rumah off-plan anda membiayai bayaran berperingkat daripada tunai anda sendiri semasa pembinaan, dan bank melepaskan gadai janji semasa penyiapan terhadap hartanah yang telah siap. Kadar pada 2026 adalah stabil, bank membayar kebanyakan kos gadai janji, dan prosesnya mengambil masa sekitar 8 hingga 12 minggu untuk rumah siap kunci. Uruskan NIE anda, akaun bank, dan pelan mata wang yang baik lebih awal, dan selebihnya adalah mudah.

Mahu bantuan menguruskan gadai janji bukan pemastautin untuk rumah yang anda sukai? Bercakap dengan Spain Developments. Kami membimbing anda melalui setiap langkah, menghubungkan anda dengan pakar yang tepat, dan tidak mengenakan sebarang yuran.