Jaminan Bank Sepanyol: Perisai Pembeli Off-Plan

Jika anda membeli rumah off-plan di Costa del Sol, jaminan bank ialah perlindungan paling penting yang anda ada. Panduan ini menerangkan apa itu, undang-undang di sebaliknya, dan cara memastikan jaminan anda benar-benar sah. Ia ditulis untuk pembeli asing yang membayar secara berperingkat sebelum rumah itu dibina.

Ringkasan pantas

• Jaminan bank memulangkan setiap euro yang anda bayar sebelum rumah itu dibina.
• Ia diwajibkan oleh undang-undang di bawah Law 57/1968 dan Law 20/2015.
• Jika pemaju muflis, bank atau syarikat insurans akan membayar balik wang anda bersama faedah.
• Jangan sekali-kali membayar deposit sehingga peguam bebas mengesahkan jaminan yang sah.

Apakah jaminan bank?

Jaminan bank (aval bancarioa0- janji undang-undang daripada bank atau syarikat insurans) ialah komitmen yang mengikat. Maksudnya begini: jika pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan rumah anda, bank akan memulangkan setiap euro yang anda bayar semasa pembinaan, bersama faedah.

Apabila anda membeli off-plan, anda membayar secara berperingkat. Deposit dahulu, kemudian bayaran apabila pembinaan berjalan, kemudian baki pada akhir. Jaminan itu melindungi semua bayaran berperingkat tersebut. Ia ialah jaringan keselamatan anda jika projek menghadapi masalah.

Ringkasnya: tiada jaminan bank, tiada perlindungan. Wang anda akan berisiko tanpa apa-apa sandaran.

Mengapa off-plan memerlukan perlindungan ini

Membeli off-plan memang ada kelebihannya. Harganya selalunya lebih rendah daripada rumah yang sudah siap. Anda mendapat hartanah serba baharu, dibina mengikut piawaian moden, dan kadangkala anda boleh memilih kemasan. Di Costa del Sol, off-plan ialah salah satu cara paling popular untuk membeli.

Tetapi ada satu risiko besar. Anda membayar untuk sesuatu yang belum wujud lagi. Berbulan-bulan, kadangkala bertahun-tahun, berlalu antara bayaran pertama anda dan penyerahan kunci. Dalam tempoh itu, pelbagai perkara boleh berlaku.

Senario paling buruk ialah ketidaksolvenan pemaju. Jika pembina bankrap sebelum menyiapkan projek, wang anda boleh lenyap. Semasa krisis 2008, ribuan pembeli asing kehilangan deposit dan bayaran berperingkat dengan cara ini. Ada yang berjuang lebih sedekad untuk mendapatkan semula wang mereka. Jaminan bank wujud untuk memastikan perkara itu tidak berlaku kepada anda lagi.

Undang-undang: Law 57/1968 dan Law 20/2015

Anda tidak perlu menjadi peguam untuk memahami fakta utama. Inilah penjelasannya secara mudah.

Law 57/1968

Undang-undang asal. Ia mewajibkan pemaju menjamin setiap bayaran pendahuluan daripada pembeli. Wang itu mesti dimasukkan ke dalam akaun berasingan yang dilindungi. Jika rumah tidak diserahkan, pembeli akan mendapat semula wang mereka.

Law 20/2015 (berkuat kuasa sejak Januari 2016)

Menggantikan dan mengemas kini peraturan. Perlindungan menjadi lebih kuat, bukan lebih lemah. Peraturan baharu ini terkandung dalam Building Act Sepanyol (Ley de Ordenación de la Edificación, atau LOE).

Perubahan besar pada 2015 ialah ini: bank yang memegang wang itu kini turut bertanggungjawab secara bersama. Jika bank membenarkan pemaju menerima deposit pembeli ke dalam akaun tanpa jaminan, bank itu boleh dipaksa membayar balik kepada anda. Ini menjadikan bank sebagai "penjaga" wang anda, bukan sekadar pemegang akaun pasif.

Perkara utama:a0Di bawah Law 20/2015, dua pihak bertanggungjawab terhadap deposit anda. Pemaju mesti menyediakan jaminan. Bank mesti memastikan ia wujud. Jika salah satu gagal, anda mempunyai tuntutan yang kukuh.

Mahkamah Agung Sepanyol telah berulang kali memihak kepada pembeli. Sehingga lewat 2025, ia mengesahkan bahawa bank mesti memulangkan deposit sepenuhnya, bersama faedah, walaupun bayaran dibuat melalui perantara dan walaupun tiada sijil individu pernah dikeluarkan. Perlindungan ini dianggap sebagai perkara ketenteraman awam. Ini bermakna ia tidak boleh diketepikan melalui tandatangan atau dilemahkan.

Bagaimana jaminan bank berfungsi, langkah demi langkah

Berikut ialah keseluruhan kitaran hayat jaminan dalam pembelian off-plan biasa.

1. Anda menandatangani kontrak pembelian.a0Ia mesti menyatakan bahawa semua bayaran anda dijamin di bawah Law 20/2015.
2. Anda membayar ke dalam akaun khas.a0Wang anda masuk ke dalam akaun khusus yang berasingan untuk pembangunan tersebut. Jangan sekali-kali ke dalam akaun am pemaju.
3. Anda menerima sijil jaminan.a0Bank atau syarikat insurans mengeluarkan dokumen yang meliputi jumlah tepat yang telah anda bayar. Simpan setiap salinan.
4. Pembinaan berjalan.a0Anda membuat setiap bayaran berperingkat. Setiap satu sepatutnya dilindungi oleh jaminan itu.
5. Dua kemungkinan pengakhiran.a0Jika rumah siap dan diserahkan bersama First Occupation Licence, jaminan itu tamat. Jika pemaju gagal menyerahkan rumah, anda menuntut bayaran balik penuh bersama faedah daripada bank.

Apa yang mesti terkandung dalam jaminan

Minta peguam anda mengesahkan setiap perkara ini sebelum anda membayar apa-apa.

• Nama bank atau syarikat insurans yang menyediakan jaminan.
• Pembangunan itu dan unit khusus anda.
• Jumlah tepat yang dilindungi, sepadan dengan apa yang anda benar-benar bayar.
• Faedah berkanun dari tarikh setiap bayaran.
• Pernyataan yang jelas bahawa ia tertakluk di bawah Law 20/2015 / Law 57/1968.

Mari kita letakkan nombor padanya. Bayangkan sebuah apartmen luar pelan berhargandnbsp;500.000 euros. Pelan biasa mungkin kelihatan seperti ini.

Contoh pengiraan: apartmen luar pelan 500.000 euros

• 10.000 eurosndnbsp;- deposit tempahan (dijamin)
• 150.000 eurosndnbsp;- semasa menandatangani kontrak, 30% (dijamin)
• 100.000 eurosndnbsp;- bayaran berperingkat semasa pembinaan (dijamin)
• 240.000 eurosndnbsp;- baki semasa penyiapan (dibayar di hadapan notari)

Dalam contoh ini, sekitar 260.000 euros dibayar sebelum rumah itu wujud. Setiap euro daripadanya sepatutnya dilindungi oleh jaminan bank yang sah. Jika tidak, anda terdedah kepada risiko.

Jaminan individu vs jaminan kolektif

Anda mungkin akan mendengar dua istilah. Inilah perbezaannya.

Jaminan individu

Sijil yang dikeluarkan kepada anda, untuk unit anda, bagi bayaran anda. Ini ialah bentuk yang paling jelas dan paling selamat. Standard emas.

Jaminan kolektif (menyeluruh)

Satu polisi yang melindungi keseluruhan pembangunan. Mahkamah Sepanyol telah mengesahkan bahawa ini tetap melindungi anda sepenuhnya, walaupun anda tidak pernah menerima sijil individu, selagi polisi kolektif itu sah.

Kedua-dua jenis boleh melindungi anda. Tetapi sijil individu di tangan anda ialah standard emas. Sentiasa minta satu.

Bagaimana jika pemaju muflis?

Inilah saat jaminan itu benar-benar berfungsi. Jika pemaju menjadi insolven dan tidak dapat menyiapkan rumah anda, anda tidak akan kehilangan wang anda.

Anda, atau peguam anda, membuat tuntutan terhadap bank atau syarikat insurans yang memberikan jaminan itu. Mereka mesti memulangkan jumlah penuh yang anda bayar, ditambah faedah berkanun dari tarikh setiap bayaran. Mahkamah Agung telah mengesahkan bahawa ini terpakai walaupun pemaju sudah tiada wang lagi. Itulah keseluruhan tujuannya: penjamin mengambil tempat pemaju yang gagal.

Untuk membuat tuntutan, simpan dokumen ini dengan selamat dari hari pertama:

• Kontrak tempahan dan pembelian anda.
• Bukti bagi setiap bayaran (pemindahan bank dan resit).
• Sijil jaminan atau frasa yang merujuk kepada polisi kolektif.
• Sebarang e-mel atau invois daripada ejen yang terlibat dalam urus niaga itu.

Tip bonus:ndnbsp;Walaupun anda membeli bertahun-tahun lalu dan kehilangan wang tanpa jaminan, anda mungkin masih mempunyai tuntutan terhadap bank yang memegang akaun pemaju. Mahkamah Sepanyol telah memutuskan bahawa bank bertanggungjawab bersama dalam banyak kes seperti ini. Berbaloi untuk meminta peguam pakar menyemak dokumen lama anda.

Tanda amaran dan penipuan yang perlu dielakkan

Kebanyakan pemaju di Costa del Sol adalah jujur. Tetapi tanda amaran ini harus sentiasa membuatkan anda berhenti dan menyemak.

• Tiada jaminan disebut dalam kontrak.ndnbsp;Jangan teruskan sehingga ia diperbetulkan secara bertulis.
• "Bayar ke dalam akaun kami, jaminan akan datang kemudian."ndnbsp;Jangan sekali-kali bayar sebelum jaminan disahkan. Kemudian selalunya bermaksud tidak akan datang langsung.
• Tekanan untuk melangkau semakan.ndnbsp;Tergesa-gesa untuk menandatangani ialah taktik klasik. Ambil masa anda.
• Peguam pemaju sendiri "mengesahkan" semuanya.ndnbsp;Peguam itu bekerja untuk penjual. Anda memerlukan peguam bebas anda sendiri untuk mengesahkan jaminan itu benar-benar sah.
• Bayaran ke akaun umum atau peribadi.ndnbsp;Mengikut undang-undang, wang anda mesti dimasukkan ke dalam akaun khas yang berasingan.

Di sinilah pasukan yang betul melindungi anda. Di Spain Developments, kami hanya bekerja dengan peguam Sepanyol bebas, bukan peguam pemaju. Sebelum anda memindahkan walaupun satu euro, peguam anda mengesahkan bahawa jaminan bank itu sah dan melindungi bayaran anda. Sebagai ejen pembeli yang dibayar oleh pemaju, peranan kami adalah untuk memastikan wang anda selamat melalui setiap peringkat pembinaan.

Kesimpulannya

Jaminan bank ialah pelindung anda apabila membeli hartanah luar pelan di Spain. Terima kasih kepada Law 57/1968 dan Law 20/2015, pemaju mesti menyediakannya dan bank mesti memastikan ia wujud. Jika projek gagal, anda akan mendapat semula wang anda bersama faedah, walaupun pemaju muflis.

Peraturan emas ini mudah. Jangan sekali-kali membayar deposit pembelian luar pelan sehingga seorang peguam bebas mengesahkan bahawa jaminan bank yang sah telah tersedia. Jika anda membeli hartanah baharu di Costa del Sol, Spain Developments boleh menghubungkan anda dengan seorang peguam bebas yang memeriksa perkara itu dengan tepat sebelum anda membuat komitmen.