Kos Sebenar Membeli Hartanah di Sepanyol (2026)

Panduan ini adalah untuk pembeli antarabangsa yang melihat pembangunan baharu di Costa del Sol, sama ada off-plan atau binaan baharu yang siap untuk diduduki. Anda akan mendapat kos sebenar keseluruhan, bukan sekadar harga yang dipaparkan. Kami tunjukkan setiap cukai, setiap yuran, dan jumlah tepat bagi rumah berharga 500.000 euros.

Sepintas lalu:26nbsp;Harga senarai bukanlah harga yang anda bayar. Di Costa del Sol, pembangunan baharu menelan kos sekitar 12-14% tambahan dalam cukai dan yuran, manakala rumah jualan semula (rumah terpakai daripada pemilik persendirian) sekitar 10-12%. Untuk binaan baharu 500.000 euros, itu lebih kurang 60.000 hingga 70.000 euros tambahan, jadi kos sebenar keseluruhan anda adalah sekitar 565.000 euros. Jika anda membeli off-plan, anda juga membayar secara berperingkat semasa pembinaan, bukan sekaligus. Jika anda menggunakan gadai janji, anda memerlukan deposit 30-40% dalam bentuk tunai.

Berikut ialah angka utama untuk pembangunan baharu bernilai 500.000 euros, dibayar tunai.

• 50.000 euros26nbsp;- IVA pada 10%
• 6.000 euros26nbsp;- duti setem AJD pada 1,2%
• 6.050 euros26nbsp;- peguam pada 1% ditambah IVA
• ~565.000 euros26nbsp;- kos sebenar keseluruhan

Jurang antara harga senarai dan harga sebenar itulah kebimbangan nombor satu bagi kebanyakan pembeli. Di bawah, kami hapuskan teka-teki itu. Setiap angka adalah untuk 2026, dan setiap contoh mengutamakan pembangunan baharu, kerana itulah yang kami jual di Costa del Sol.

Mengapa harga senarai bukan harga sebenar

Apabila anda melihat sebuah rumah pada harga 500.000 euros, itu hanyalah permulaan. Sepanyol menambah cukai dan yuran di atasnya. Ini bukan pilihan. Ia adalah sebahagian daripada setiap pembelian yang sah.

Berita baiknya: kos ini kebanyakannya ditetapkan oleh undang-undang dan mudah diramal. Setelah anda mengetahuinya, tiada kejutan yang tidak menyenangkan. Jumlah kos tambahan bergantung pada dua perkara:

• Adakah rumah itu sebuah26nbsp;pembangunan baharu26nbsp;(dibeli daripada pemaju, sama ada off-plan atau binaan baharu siap kunci) atau sebuah26nbsp;jualan semula26nbsp;(rumah terpakai yang dibeli daripada pemilik persendirian)?
• Adakah anda membayar tunai, atau menggunakan gadai janji?

Pembangunan baharu menelan sedikit lebih banyak cukai berbanding jualan semula, tetapi ia datang dengan binaan baharu, jaminan struktur 10 tahun, dan penarafan tenaga moden. Kami mengutamakan pembangunan baharu di bawah, kerana itulah yang kami jual, dan kami tunjukkan jualan semula sebagai alternatif untuk perbandingan.

Amaran:26nbsp;Ramai pembeli hanya memperuntukkan 5-7% untuk kos tambahan. Angka sebenar ialah 12-14% untuk pembangunan baharu. Jika anda merancang terlalu rendah, anda boleh kekurangan tunai pada hari penyempurnaan. Sentiasa rancang untuk jumlah penuh.

Cara anda membayar untuk pembangunan baharu

Pembangunan baharu tidak dibayar secara sekaligus. Jadualnya bergantung pada sama ada anda membeli off-plan (masih dalam pembinaan) atau siap kunci (siap dan sedia untuk diduduki).

Off-plan, berperingkat semasa pembinaan:

• Tempahan:26nbsp;deposit pegangan sekitar 6.000 hingga 10.000 euros untuk mengeluarkan rumah itu daripada pasaran.
• Pada kontrak persendirian:26nbsp;anda menambah sehingga sekitar 20% hingga 40% daripada harga, dibayar secara berperingkat apabila pembinaan berjalan. Setiap bayaran peringkat dilindungi oleh26nbsp;jaminan bank (an aval), jadi wang anda selamat jika pemaju gagal menyerahkan rumah tersebut.
• Pada penyempurnaan:26nbsp;anda membayar baki 60% hingga 80% apabila rumah siap dan anda menerima kunci.

Binaan baharu siap kunci, apabila rumah sudah siap sepenuhnya:

• Tempahan:26nbsp;deposit pegangan yang sama untuk mendapatkan rumah itu.
• Pada kontrak persendirian:26nbsp;kira-kira 10% daripada harga.
• Pada penyempurnaan:26nbsp;baki, biasanya dalam masa beberapa minggu.

Contoh pengiraan untuk rumah off-plan bernilai 500.000 euros:

• ~10.000 euros26nbsp;- tempahan
• sehingga ~200.000 euros26nbsp;- bayaran berperingkat semasa pembinaan (20% hingga 40%, dijamin bank)
• baki26nbsp;- dibayar semasa penyempurnaan apabila anda mengambil kunci

Masa berperingkat ini adalah salah satu perbezaan besar berbanding jualan semula. Jualan semula (alternatifnya, dibincangkan di bawah) dibayar jauh lebih cepat: deposit 10%, kemudian baki empat hingga lapan minggu kemudian.

Petua bonus:26nbsp;Sentiasa semak bahawa setiap bayaran peringkat off-plan disokong oleh jaminan bank. Ini ialah perlindungan anda. Ejen pembeli yang baik akan mengesahkan jaminan itu tersedia sebelum anda membayar walau satu peringkat pun.

Cukai untuk pembangunan baharu (IVA + AJD)

Pembangunan baharu, sama ada off-plan atau siap kunci, mempunyai dua cukai pembelian.

• IVA (istilah Sepanyol untuk VAT, cukai nilai tambah):26nbsp;10% daripada harga untuk rumah. Ini adalah sama di seluruh tanah besar Sepanyol.
• AJD (duti setem, cukai ke atas surat ikatan sah):26nbsp;1,2% daripada harga di Andalucía.

Secara keseluruhan, itu ialah26nbsp;11,2%26nbsp;dalam cukai untuk pembangunan baharu.

Contoh pengiraan untuk 500.000 euros:

• 50.000 euros26nbsp;- IVA pada 10%
• 6.000 euros26nbsp;- duti setem AJD pada 1,2%
• Jumlah cukai pembelian: 56.000 euros

Petua bonus:26nbsp;Sesetengah pembangunan menjual ruang garaj dan bilik stor (dipanggil26nbsp;trastero) pada surat ikatan yang berasingan. Jika dijual secara berasingan, ini mungkin dikenakan 21% IVA, bukan 10%. Minta ejen anda mengesahkan bahawa parkir dan storan termasuk dalam harga rumah. Ejen pembeli yang baik akan menyemak ini untuk anda sebelum anda membuat komitmen.

Alternatifnya: cukai untuk rumah jualan semula (ITP)

Jualan semula ialah perbandingan kepada pembangunan baharu. Ia ialah rumah terpakai daripada penjual persendirian, dan ia tidak dikenakan IVA. Sebaliknya, anda membayar26nbsp;ITP (cukai pindah milik untuk rumah jualan semula).

Di Andalucía, ITP ialah26nbsp;7%26nbsp;daripada harga. Tiada duti setem berasingan untuk jualan semula, kerana ITP menggantikannya.

Contoh pengiraan untuk 500.000 euros:

• ITP pada 7%: 35.000 euros

Jadi jualan semula menelan kos cukai yang lebih rendah berbanding pembangunan baharu. Berikut ialah perbezaannya secara bersebelahan.

• Pembangunan baharu (11,2%): 56.000 euros
• Jualan semula (7%): 35.000 euros

Tetapi pembangunan baharu membawa kos operasi yang lebih rendah, jaminan struktur 10 tahun, dan penarafan tenaga moden, dan off-plan membolehkan anda menyebarkan bayaran sepanjang pembinaan. Pilihan ini melibatkan lebih daripada sekadar cukai.

Petua bonus:26nbsp;Untuk jualan semula, ITP mesti dibayar dalam tempoh 30 hari selepas menandatangani surat ikatan. Peguam anda akan menguruskan ini untuk anda. Jangan tinggalkan Sepanyol dengan menyangka urusan sudah selesai; pembayaran cukai dibuat sejurus selepas tandatangan.

Yuran notari dan Pendaftaran Tanah

Setiap pembelian di Sepanyol ditandatangani di hadapan seorang26nbsp;notari (pegawai awam yang menjadikan jualan itu sah). Selepas itu, rumah tersebut direkodkan dalam26nbsp;Pendaftaran Tanah (Registro de la Propiedad, rekod rasmi pemilikan hartanah).

Kedua-dua yuran ditetapkan oleh undang-undang dan adalah hampir sama di setiap pejabat.

• Yuran notari:26nbsp;sekitar 600 hingga 1.200 euros.
• Yuran Pendaftaran Tanah:26nbsp;sekitar 400 hingga 700 euros.

Contoh pengiraan untuk 500.000 euros:

• ~1.500 euros26nbsp;- notari
• ~1.000 euros26nbsp;- Pendaftaran Tanah
• Jumlah: ~2.500 euros

Ini kecil berbanding cukai, tetapi ia tetap wujud. Sediakan bajet untuknya.

Yuran peguam

Anda tidak diwajibkan oleh undang-undang untuk menggunakan peguam. Tetapi bagi pembeli antarabangsa, itulah perbelanjaan paling bijak yang akan anda buat. Untuk pembangunan baharu, peguam yang baik akan menyemak lesen pembinaan, rekod prestasi pemaju, dan bahawa setiap bayaran peringkat off-plan dilindungi oleh jaminan bank. Untuk jualan semula, peguam menyemak bahawa rumah itu tidak mempunyai hutang dan bahawa penjual benar-benar memilikinya.

• Yuran peguam biasa:26nbsp;sekitar 1% daripada harga, ditambah 21% IVA ke atas yuran tersebut.

Contoh pengiraan untuk 500.000 euros:

• 5.000 euros26nbsp;- yuran peguam pada 1%
• 1.050 euroa0- IVA ke atas yuran pada 21%
• Jumlah: ~6.050 euro

Bahaya:a0Jangan sekali-kali hanya menggunakan peguam pemaju (atau, bagi jualan semula, peguam penjual). Mereka bekerja untuk pihak satu lagi. Anda mahukan peguam bebas anda sendiri yang bekerja hanya untuk anda. Ini melindungi anda daripada hutang yang diwarisi dan masalah perancangan.

Di Spain Developments, kami ialah ejen pembeli bebas. Pemaju membayar yuran kami, jadi anda tidak membayar kami apa-apa. Kami juga membantu anda mencari peguam bebas yang dipercayai, supaya anda tidak pernah bersendirian dalam proses ini.

Kos gadai janji (jika anda meminjam)

Jika anda membayar tunai, anda boleh langkau bahagian ini. Jika anda meminjam, tambah sedikit lagi.

Bank-bank Sepanyol meminjamkan kepada bukan pemastautin kira-kiraa060% hingga 70%a0daripada harga. Jadi anda memerlukana030% hingga 40% daripada harga dalam bentuk tunai, ditambah semua kos di atas. Deposit itu bukanlah satu "kos" secara teknikal, tetapi anda mesti menyediakannya.

Kos tambahan gadai janji:

• Penilaian hartanah (semakan bank terhadap nilai rumah):a0kira-kira 300 hingga 600 euro.
• Yuran pengaturan bank:a00 hingga 1,5% daripada pinjaman. Selalunya boleh dirunding.

Berita baik: sejak 2019, undang-undang Sepanyol mewajibkana0banka0membayar duti setem gadai janji, yuran notari gadai janji, dan yuran pendaftaran gadai janji. Anda tidak membayarnya. Semak supaya bank anda tidak cuba menambahkannya.

Contoh pengiraan bagi 500.000 euro dengan gadai janji 65% (pinjaman 325.000 euro):

• ~500 euroa0- penilaian
• 3.250 euroa0- yuran pengaturan pada 1%
• Jumlah: ~3.750 euro

Petua bonus:a0Bank-bank Sepanyol tidak meminjamkan anda wang untuk cukai dan yuran. 12-13% itu mesti datang daripada simpanan anda sendiri. Rancang tunai anda dengan teliti.

Kos tambahan kecil tetapi nyata

Beberapa kos kecil lagi dikenakan, kebanyakannya untuk pembeli antarabangsa:

• Nombor NIE (ID cukai Sepanyol anda untuk warga asing):a0kira-kira 10 hingga 150 euro, bergantung pada sama ada anda menggunakan ejen untuk mempercepatkannya. Anda tidak boleh membeli tanpanya.
• Akaun bank Sepanyol:a0biasanya percuma untuk dibuka, tetapi anda akan memerlukannya.
• Surat kuasa wakila0(jika anda tidak dapat hadir untuk menandatangani secara peribadi): kira-kira 150 hingga 300 euro.
• Sambungan utilitia0(air, elektrik) bagi binaan baharu: kira-kira 200 hingga 500 euro.

Ini bukan jumlah yang besar, tetapi ia bertambah. Sediakan bajet sekitar 500 hingga 1.000 euro untuk kumpulan ini.

Pertukaran mata wang: kos tersembunyi

Yang ini memerangkap ramai pembeli. Jika anda berpendapatan dalam pounds, krona, atau z
42oty, anda mesti menukar wang anda kepada euro. Rumah itu ditetapkan harganya dalam euro.

Bank jalan utama sering menambah kadar pertukaran yang lemah serta yuran. Ini boleh menelan kos sehinggaa03%a0daripada jumlah yang anda hantar. Bagi pembelian 500.000 euro, 3% ialaha015.000 euroa0hilang akibat kadar yang buruk.

Broker mata wang khusus biasanya menawarkan kadar lebih baik daripada bank. Penjimatan itu boleh mencecah ribuan euro. Anda juga boleh "mengunci" kadar lebih awal, supaya kejatuhan pound tidak menaikkan harga anda antara tawaran dan penyempurnaan.

Contoh pengiraan:a0Menghantar kira-kira 565.000 euro (harga campur kos). Kadar bank boleh menyebabkan anda membayar 3% lebih daripada broker. Itu ialah potensi penjimatan sehinggaa017.000 euroa0dengan menggunakan pakar.

Petua bonus:a0Rancang pemindahan mata wang anda lebih awal, bukan pada hari menandatangani. Tergesa-gesa dengan pemindahan besar ialah cara orang kehilangan wang. Kami boleh menghubungkan anda dengan pakar FX (foreign exchange) yang dipercayai yang melayani pembeli Costa del Sol.

Pecahan kos penuh bagi 500.000 euro

Berikut ialah gambaran lengkap bagi rumah 500.000 euro di Costa del Sol, dibayar tunai. Mula-mula pembangunan baharu (yang kami jual), kemudian jualan semula sebagai alternatif.

Pembangunan baharu, dibayar tunai

• 500.000 euroa0- harga belian
• 50.000 euros26nbsp;- IVA pada 10%
• 6.000 euros26nbsp;- duti setem AJD pada 1,2%
• 1.500 euro26nbsp;- notari
• 1.000 euro26nbsp;- Pendaftaran Tanah
• 6.050 euros26nbsp;- peguam pada 1% ditambah IVA
• 700 euroa0- NIE, bank, utiliti
• Jumlah kos tambahan: 65.250 euro
• Jumlah kos keseluruhan: 565.250 euro

Jika ini ialah rumah off-plan, angka keseluruhan adalah sama, tetapi tunai dibayar secara berperingkat: kira-kira 10.000 euro untuk tempahan, 20% hingga 40% dalam bayaran yang dijamin bank semasa pembinaan, dan selebihnya semasa penyempurnaan. Binaan baharu yang sedia kunci mengikut laluan yang lebih cepat: tempahan, kemudian 10% pada kontrak, kemudian baki semasa penyempurnaan.

Jualan semula, dibayar tunai (alternatif)

• 500.000 euroa0- harga belian
• 35.000 euroa0- cukai pindahan ITP pada 7%
• 1.500 euro26nbsp;- notari
• 1.000 euro26nbsp;- Pendaftaran Tanah
• 6.050 euros26nbsp;- peguam pada 1% ditambah IVA
• 700 euroa0- NIE, bank, utiliti
• Jumlah kos tambahan: 44.250 euro
• Jumlah kos keseluruhan: 544.250 euro

Jadi pembangunan baharu 500.000 euro sebenarnya menelan kos kira-kiraa0565.000 euroa0secara keseluruhan. Itu kira-kiraa013% lebiha0daripada harga senarai. Jualan semula pula menjadi kira-kiraa0544.000 euro, kira-kiraa09% lebih.

Nota:a0Pecahan ini mengandaikan pembelian tunai. Dengan gadai janji, tambah kira-kira 3.750 euro dalam kos gadai janji. Dengan mata wang asing, ambil kira juga spread pertukaran. Ingat bahawa pembelian off-plan menyebarkan bayaran sepanjang pembinaan, manakala jualan semula dibayar dalam hanya empat hingga lapan minggu.

Berapa banyak tunai yang anda benar-benar perlukan?

Inilah soalan yang paling penting. Dua kes mudah, kedua-duanya bagi pembangunan baharu.

Membayar tunai, pembangunan baharu, 500.000 euro:a0anda memerlukan jumlah penuh keseluruhan, kira-kiraa0565.000 euro. Bagi rumah off-plan anda melepaskannya secara berperingkat sepanjang pembinaan; bagi rumah sedia kunci anda membayarnya dalam beberapa minggu.

Menggunakan gadai janji 65%, pembangunan baharu, 500.000 euro:

• 175.000 euroa0- deposit (35% daripada harga)
• ~65.250 euroa0- cukai dan yuran
• ~3.750 euroa0- kos gadai janji
• Jumlah tunai diperlukan: ~244.000 euro

Bank meminjamkan baki 325.000 euro. Inilah sebabnya perancangan yang jujur itu penting. Anda patut tahu angka sebenar anda sebelum anda jatuh cinta dengan sesebuah rumah.

Di Spain Developments, kami memberi anda pecahan penuh ini untuk mana-mana rumah yang anda suka, sebelum anda membuat komitmen. Tiada yuran pembeli, kerana pemaju membayar kami. Tugas kami ialah memastikan anda tidak mendapat kejutan yang tidak menyenangkan.

Kesimpulan

Kos sebenar membeli pembangunan baharu di Costa del Sol ialah kira-kira 12-14% di atas harga. Bagi binaan baharu 500.000 euro, itu bermakna sekitar 565.000 euro secara keseluruhan. Item terbesar ialah IVA, duti setem, dan peguam anda; penjimatan paling mudah datang daripada broker mata wang yang baik. Jika anda membeli off-plan, anda menyebarkan bayaran sepanjang pembinaan, dengan baki perlu dibayar semasa penyempurnaan. Sebaliknya, jualan semula menelan kos kira-kira 10-12% tambahan dan dibayar jauh lebih cepat. Rancang untuk jumlah penuh dan tiada kejutan pada hari penyempurnaan.

Mahukan angka keseluruhan yang tepat untuk rumah yang anda telah lihat? Hubungi Spain Developments dan kami akan pecahkannya untuk anda, tanpa yuran dan tanpa tekanan.