Menyempurnakan Pembelian Hartanah di Sepanyol: Escritura

Panduan ini adalah untuk pembeli asing yang sedang sampai ke langkah terakhir membeli di Costa del Sol. Anda akan belajar apa yang berlaku pada hari penyempurnaan, apa yang notari lakukan, dan bagaimana anda mendapat kunci. Pada akhirnya, anda akan tahu dengan tepat cara menyelesaikannya dengan selamat, walaupun dari luar negara.

Ringkasan cepat:a0Penyempurnaan ialah hari anda menandatangania0escrituraa0(surat ikatan hak milik) di hadapan notari, membayar baki dan mengambil kunci. Untuk pembangunan baharu, penyempurnaan berlaku sebaik sahaja Licence of First Occupation diberikan, dan anda membayar baki 60% hingga 80% yang selebihnya (kira-kira 350.000 euros untuk rumah bernilai 500.000 euros) selepas bayaran pembinaan berperingkat anda yang dijamin bank. Untuk hartanah jualan semula anda membayar kira-kira 90% pada hari itu. Notari adalah neutral, jadi anda masih memerlukan peguam bebas anda sendiri. Anda tidak perlu terbang ke Spain: dengan surat kuasa wakil peguam anda boleh menandatangani bagi pihak anda. Berhati-hati dengan e-mel palsu "butiran bank baharu" pada minggu penyempurnaan.

Nombor yang penting:

• 60% hingga 80%a0baki yang perlu dibayar semasa penyempurnaan rumah baharu (kira-kira 350.000 euros untuk 500.000).
• Kurang daripada 1 jama0untuk proses tandatangan itu sendiri.
• 30 haria0untuk membayar cukai pembelian.
• 0 perjalanana0diperlukan dengan surat kuasa wakil.

Apa yang anda akan pelajari

• Apa itu hari penyempurnaan
• Apa yang notari lakukan (dan tidak lakukan)
• Apa yang berlaku pada hari itu, langkah demi langkah
• Bagaimana anda membayar baki
• Penyempurnaan rumah baharu adalah berbeza
• Penyerahan kunci: apa yang perlu dikumpulkan
• Apa yang perlu dilakukan dalam 30 hari pertama
• Risiko dan cara untuk kekal selamat

Apa itu hari penyempurnaan

Penyempurnaan ialah langkah terakhir. Anda menandatangania0escrituraa0(surat ikatan hak milik awam) di hadapan notari, membayar baki harga, dan mendapat kunci. Mulai saat itu, rumah itu secara sah milik anda.

Untuka0pembangunan baharu, penyempurnaan dicetuskan apabila majlis perbandaran memberikana0Licence of First Occupationa0pada akhir pembinaan. Pada masa itu anda sudah pun membayar ansuran berperingkat anda yang dijamin bank (kira-kira 20% hingga 40% daripada harga, selalunya sekitar 30%), jadi pada hari itu anda membayar baki 60% hingga 80% yang selebihnya. Untuka0jualan semula, penyempurnaan biasanya berlakua0kira-kira 4 hingga 8 minggua0selepas anda menandatangania0contrato de arras, dan anda membayar baki 90%. Apa pun keadaannya, jurang masa itu memberi peguam anda masa untuk menyelesaikan semakan dan bank anda masa untuk menyediakan dana.

Andaa0tidaka0perlu berada di Spain untuk ini. Jika anda tidak boleh melakukan perjalanan, peguam anda akan menandatangani bagi pihak anda dengan surat kuasa wakil (dokumen yang membolehkan peguam anda bertindak bagi pihak anda). Ramai pembeli asing menyempurnakan pembelian dari rumah dengan cara ini.

Escritura ialah dokumen paling penting dalam keseluruhan pembelian. Ia membuktikan bahawa anda memiliki rumah itu. Simpan ia dengan selamat.

Apa yang notari lakukan (dan tidak lakukan)

Bahagian ini mengelirukan ramai pembeli. Notari (notario) ialah pegawai awam, dibayar oleh negara. Notari adalaha0neutral. Mereka tidak bekerja untuk anda, dan mereka juga tidak bekerja untuk penjual.

Apa yang notari lakukan

• Membaca surat ikatan dengan kuat dan menyemak identiti kedua-dua pihak
• Mengesahkan bahawa hartanah itu boleh dijual secara sah
• Mengesahkan bahawa wang itu ada dan surat ikatan itu betul
• Mengecop surat ikatan dan menghantar notis kepada Land Registry

Apa yang notari tidak lakukan

• Melindungi kepentingan anda - itu tugas peguam anda
• Menyemak hutang tersembunyi atau masalah perancangan untuk anda - peguam anda melakukannya sebelum hari tersebut

Jadi anda masih memerlukan peguam bebas anda sendiri. Notari menjadikan tindakan itu rasmi. Peguam anda memastikan urus niaga itu selamat untuk anda.

Petua bonus:a0Di Spain, pembeli biasanya boleh memilih notari. Peguam anda akan mengaturkan yang baik. Yuran notari ditetapkan oleh undang-undang - sediakan bajet kira-kiraa00.5% hingga 1%a0daripada harga.

Apa yang berlaku pada hari itu, langkah demi langkah

Hari penyempurnaan mengikut corak yang jelas. Inilah yang boleh anda jangkakan:

1. Semua orang berkumpul.a0Di pejabat notari: anda (atau peguam anda), penjual, kedua-dua peguam, dan selalunya ejen.
2. Notari membaca escritura.a0Dengan kuat, sambil menerangkan klausa-klausa. Anda boleh bertanya soalan pada bila-bila masa.
3. Anda mengesahkan butirannya.a0Nama, keterangan hartanah, harga, dan bahawa tiada hutang yang tertinggal pada rumah itu.
4. Anda membayar baki.a0Baki harga, ditambah penjual menyerahkan apa yang masih terhutang.
5. Kedua-dua pihak menandatangani.a0Notari menjadi saksi dan mengecop surat ikatan.
6. Penjual menyerahkan kunci kepada anda.a0Rumah itu kini milik anda.
7. Notari menghantar notis.a0Kepada Land Registry, dan memberikan anda salinan sah surat ikatan.

Keseluruhan proses tandatangan biasanya mengambil masa kurang daripada sejam. Kerja yang sukar telah dibuat lebih awal, oleh peguam anda.

Contoh sebenar.a0Anda menyempurnakan pembelian rumah baharu bernilai 500.000 euros. Peguam anda telah pun menyemak lesen dan hutang. Di notari, anda membayar baki, menandatangani escritura, dan keluar dengan membawa kunci. Jika anda menggunakan surat kuasa wakil, peguam anda melakukan semua ini dan menghantar kunci kepada anda melalui kurier.

Petua bonus:a0Tempah slot notari anda lebih awal. Pada musim panas dan hujung tahun, jadual notari cepat penuh. Slot yang lewat boleh menolak keseluruhan penyempurnaan anda ke belakang.

Bagaimana anda membayar baki

Anda membayar baki harga pada hari itu, dengan cara yang selamat. Berapa banyak "baki" itu bergantung pada apa yang anda beli. Untuka0pembangunan baharua0ia adalaha0baki 60% hingga 80%a0yang tinggal selepas bayaran pembinaan berperingkat anda - kira-kira 350.000 euros untuk rumah bernilai 500.000 euros. Untuka0jualan semulaa0ia adalah kira-kiraa090%a0- sekitar 450.000 euros - kerana anda hanya membayar arras 10%. Dua kaedah biasa adalah sama untuk kedua-duanya:

• Draf bank26nbsp;banker7s draft6nbsp;(cek terjamin daripada bank Sepanyol). Penjual atau pemaju pasti dibayar, dan anda kekal mengawal sehingga anda menandatangani.
• Pindahan bank segera6nbsp;instant bank transfer6nbsp;yang selesai pada hari yang sama.

Tunai tidak digunakan untuk harga pembelian. Peraturan anti-pengubahan wang haram Sepanyol memerlukan pembayaran yang boleh dikesan. Peguam anda akan mengatur kaedah yang betul.

Jika anda menghantar wang dari mata wang lain - pounds, krona, zloty, atau apa-apa sahaja di luar euro - rancang lebih awal. Kadar pertukaran boleh berubah antara kontrak dan penyempurnaan.

Amaran:6nbsp;Risiko mata wang adalah nyata. Bagi pembelian 500.000 euros, perubahan kecil pada kadar boleh mengubah kos anda sebanyak ribuan. Broker mata wang boleh mengunci kadar supaya harga yang anda setujui ialah harga yang anda bayar. Jangan biarkan ini kepada nasib pada minggu penyempurnaan.

Penyempurnaan binaan baharu: Licence of First Occupation

Menyempurnakan pembangunan baharu mempunyai dua dokumen tambahan yang tiada pada hartanah jualan semula. Peguam anda mesti mengesahkannya sebelum anda menyempurnakan:

• 6nbsp;Sijil6nbsp;certificado final de obra6nbsp;(sijil penyiapan bangunan). Ini membuktikan bangunan itu disiapkan mengikut pelan.
• 6nbsp;Sijil6nbsp;licencia de primera ocupaci3Fn6nbsp;(Licence of First Occupation, atau LFO). Dewan bandar mengeluarkannya pada akhir pembinaan. Ia mengesahkan rumah itu sah untuk didiami, inilah yang mencetuskan penyempurnaan anda, dan anda memerlukannya untuk menyediakan air dan elektrik.

Ini penting:6nbsp;pemaju tidak boleh memaksa anda menyempurnakan tanpa Licence of First Occupation.6nbsp;Jika ia tiada, jangan tandatangan.

Juga semak jaminan bank bagi wang yang anda bayar semasa pembinaan. Mengikut undang-undang (Law 57/1968, Ley 20/2015), bayaran berperingkat anda mesti dilindungi sehingga penyempurnaan.

Contoh sebenar.6nbsp;Bagi pembangunan baharu luar pelan bernilai 500.000 euros, anda sudah pun membayar yuran tempahan dan ansuran berperingkat semasa pembinaan - sekitar 30% keseluruhannya, kira-kira 150.000 euros, setiap euro dijamin bank. Setelah LFO diberikan, peguam anda mengesahkan tiga perkara telah tersedia, kemudian anda membayar baki 60% hingga 80% dan mengambil kunci:

• Sudah dibayar:6nbsp;kira-kira 150.000 euros dibayar berperingkat semasa pembinaan (sekitar 30%, dijamin bank)
• Perlu dibayar sekarang di notari:6nbsp;kira-kira baki 350.000 euros (sekitar 70%)
• Perlu dahulu:6nbsp;LFO telah dikeluarkan, sijil penyiapan tersedia, dan bayaran terdahulu dijamin

Jualan semula lebih mudah: tiada LFO dan tiada pembinaan berperingkat, jadi anda hanya membayar baki 90% (kira-kira 450.000 euros) di notari.

Di Spain Developments, kami menyemak LFO, sijil penyiapan dan jaminan bank bagi setiap binaan baharu, jadi anda tidak akan sekali-kali menyempurnakan rumah yang tidak sah dan belum sedia. Kami ialah ejen pembeli bebas, pemaju membayar yuran kami, dan anda tidak membayar yuran pembeli. Jangan segan untuk menghubungi kami jika anda mahu ini disemak untuk anda.

Penyerahan kunci: apa yang perlu dikumpulkan

Kunci diserahkan sejurus selepas menandatangani. Jangan tergesa-gesa pada bahagian ini. Kumpulkan semuanya dan semak dengan senarai bertulis:

• Semua kunci pintu utama (setiap salinan).
• Alat kawalan jauh garaj atau parkir.
• Kunci bilik simpanan (trastero).
• Kunci peti surat.
• Kunci dan kod pintu komuniti (pagar, kolam, gim).
• Kod penggera atau fob.
• Untuk binaan baharu: dokumen jaminan dan manual untuk pemanasan, aircond dan sebarang sistem pintar.

Minta penjual atau pemaju menandatangani inventori ringkas tentang apa yang anda terima. Untuk rumah jualan semula, adalah bijak untuk menukar kunci utama selepas penyempurnaan. Anda tidak boleh tahu berapa banyak salinan yang wujud.

Petua bonus:6nbsp;Untuk binaan baharu, lakukan pemeriksaan kecacatan. Anda mempunyai masa selepas penyerahan untuk melaporkan kecacatan yang anda temui - isu kemasan kecil yang pemaju patut baiki. Tulis semuanya dan hantarkan dengan cepat.

Apa yang perlu dilakukan dalam 30 hari pertama

Beberapa tugas mesti dilakukan tidak lama selepas anda mendapat kunci. Peguam anda atau seorang6nbsp;gestor6nbsp;(ejen pentadbiran) boleh menguruskan kebanyakannya:

• Bayar cukai pembelian dalam masa 30 hari.6nbsp;Binaan baharu: 10% IVA (VAT) dibayar kepada pemaju semasa penyempurnaan, ditambah kira-kira 1.2% AJD (duti setem). Jualan semula: 7% ITP (cukai pindah milik).
• Daftarkan surat ikatan6nbsp;di Pejabat Pendaftaran Tanah, supaya nama anda direkodkan sebagai pemilik.
• Tukar utiliti6nbsp;(air, elektrik, internet) kepada nama anda.
• Maklumkan komuniti pemilik6nbsp;bahawa anda ialah pemilik baharu.
• Sediakan insurans rumah6nbsp;dari hari anda mendapat kunci.
• Daftar pada padr3Fn6nbsp;di dewan bandar, jika anda bercadang untuk tinggal di sana.

Contoh sebenar.6nbsp;Berikut ialah cukai utama yang perlu dibayar tidak lama selepas penyempurnaan bagi rumah 500.000 euros, bergantung pada jenisnya. Sediakan wang ini - ia sebahagian daripada kos tambahan 12% hingga 14%, bukan kejutan:

Binaan baharu

1.2% AJD (duti setem), perlu dibayar sekitar penyempurnaan:6nbsp;6.000 euros.

Jualan semula

7% ITP (cukai pindah milik), perlu dibayar dalam masa 30 hari:6nbsp;35.000 euros.

Risiko dan cara untuk kekal selamat

Bersikap jujur tentang apa yang boleh salah, dan rancang untuknya:

• Tiada Licence of First Occupation (binaan baharu).6nbsp;Jangan sekali-kali menyempurnakan pembangunan baharu tanpanya. Pemaju tidak boleh memaksa anda, dan inilah yang mencetuskan bayaran baki anda.
• Jaminan bank tidak dipenuhi (binaan baharu).6nbsp;Sahkan bayaran berperingkat yang anda buat semasa pembinaan dikreditkan semasa penyempurnaan. Peguam anda menyemak ini dengan jaminan tersebut.
• Hutang tersembunyi (jualan semula).6nbsp;Minta sijil daripada komuniti pemilik yang menunjukkan tiada hutang, serta bukti bahawa IBI (cukai harta tempatan) dan utiliti telah dibayar. Peguam anda menyemak ini.
• Wang dihantar ke akaun yang salah.6nbsp;Bayar hanya ke akaun yang disahkan oleh peguam anda. Berhati-hati dengan e-mel palsu 2updated bank details2 - satu penipuan yang diketahui.
• Kerugian mata wang.6nbsp;Kunci kadar anda dengan broker sebelum minggu penyempurnaan.
• Kunci atau kod akses hilang.6nbsp;Dapatkan inventori yang ditandatangani. Tukar kunci rumah jualan semula.
• Hartanah tidak seperti yang dipersetujui.6nbsp;Lakukan pemeriksaan akhir (pemeriksaan kecacatan untuk binaan baharu) sebelum anda menandatangani. Jika ada sesuatu yang tidak betul, anda boleh menahan dana atau enggan menyempurnakan sehingga ia diperbaiki.

Bahaya:6nbsp;Satu penipuan biasa menyasarkan minggu penyempurnaan. Seseorang menghantar e-mel kepada anda butiran bank 2baharu2 untuk pembayaran. Sentiasa sahkan akaun melalui telefon dengan peguam anda, menggunakan nombor yang sudah anda percayai. Jangan sekali-kali bertindak berdasarkan butiran bank daripada e-mel sahaja.

Mahu penyempurnaan anda diuruskan dari awal hingga akhir? Kami menguruskan notari, lesen, semakan tiada hutang dan penyerahan kunci, walaupun apabila anda tidak boleh terbang, semuanya tanpa yuran pembeli. Jangan segan untuk bercakap dengan Spain Developments.

Kesimpulan

Penyempurnaan ialah hari apabila pembelian anda menjadi nyata: tandatangani escritura, bayar baki, ambil kunci. Bagi pembangunan baharu, penyempurnaan berlaku selepas Licence of First Occupation, dan anda membayar baki 60% hingga 80% yang selebihnya (kira-kira 350.000 euros bagi rumah 500.000 euros) di samping bayaran pembinaan berperingkat anda yang dijamin bank. Bagi hartanah jualan semula, anda membayar kira-kira 90% pada hari tersebut. Gunakan peguam bebas anda sendiri, sahkan lesen dan jaminan bank, dan bayar hanya ke dalam akaun yang telah anda sahkan. Bagi rumah 500.000 euros, penyempurnaan yang teliti menukar kerja berbulan-bulan menjadi rumah yang selamat dan dimiliki. Di Spain Developments, kami menguruskan penyempurnaan anda dari awal hingga akhir, walaupun dari luar negara, tanpa yuran pembeli. Apabila anda sudah bersedia, jangan ragu untuk menghubungi kami.