Onroerendgoedbelastingen in Spanje voor niet-ingezetenen (2026)

Deze gids is voor internationale eigenaren die aan de Costa del Sol kopen maar in het buitenland wonen. Je leert welke belastingen je elk jaar betaalt, hoeveel het kost en wanneer het verschuldigd is. We gebruiken een woning van 500.000 euros zodat je echte cijfers kunt zien.

In één oogopslag:26nbsp;Als je een woning in Spanje bezit maar daar minder dan 183 dagen per jaar woont, ben je fiscaal niet-ingezetene. Je betaalt belasting, zelfs als de woning leegstaat. De belangrijkste jaarlijkse belastingen zijn IBI (gemeentelijke onroerendezaakbelasting) en IRNR (een kleine belasting op bezit). Voor een woning aan de Costa del Sol van 500.000 euros is de pure belastingrekening ongeveer 1.000 tot 1.300 euros per jaar, of ongeveer 2.400 euros als je afval- en VvE-kosten meerekent.

Hier zijn de belangrijkste jaarlijkse cijfers voor een niet-ingezeten eigenaar van een woning van 500.000 euros.

• ~750 euros26nbsp;- IBI gemeentebelasting
• ~314 euros26nbsp;- IRNR, EU-eigenaar
• 19%26nbsp;- vermogenswinstbelasting als je verkoopt
• ~2.400 euros26nbsp;- totale jaarlijkse kosten

Hieronder leggen we alles in gewone woorden uit. Alle cijfers gelden voor 2026.

Eerst: wat is een "niet-ingezetene"?

Je bent een26nbsp;niet-ingezetene26nbsp;in Spanje als je26nbsp;minder dan 183 dagen26nbsp;per jaar in het land doorbrengt. De meeste eigenaren van vakantiewoningen en tweede huizen vallen in deze groep.

Als niet-ingezetene betaal je in Spanje alleen belasting over Spaanse inkomsten en Spaans vastgoed. Je salaris of pensioen uit je thuisland wordt daar belast, niet in Spanje. Dat is goed nieuws. Maar je hebt nog steeds een paar Spaanse belastingen om te regelen, en veel eigenaren weten daar pas van als er een rekening binnenkomt.

Let op:26nbsp;De Spaanse belastingdienst (genaamd26nbsp;Hacienda) is veel strenger geworden. Ze gaat nu achter onbetaalde niet-ingezetenenbelasting aan tot vier jaar terug. Als je het negeert, kun je boetes krijgen van 5% tot 20% van de belasting, plus rente. Ga er nooit van uit dat "niemand het controleert". Dat doen ze wel, vooral als je verkoopt.

Je hebt ook een26nbsp;NIE (je Spaanse fiscaal identificatienummer voor buitenlanders)26nbsp;nodig om belasting te betalen. Die krijg je wanneer je koopt. Zonder dit nummer kun je geen aangifte doen of betalen.

De kadastrale waarde: het getal achter je belasting

Voor de belastingen moet je één woord begrijpen:26nbsp;kadastrale waarde (valor catastral26nbsp;in het Spaans).

Dit is een officiële waarde die de overheid aan je woning geeft. Het is26nbsp;niet26nbsp;de marktprijs. Het is bijna altijd veel lager, vaak 40% tot 70% van wat je hebt betaald. Je vindt het op je IBI-aanslag.

Waarom is dit belangrijk? Omdat twee van je belangrijkste belastingen (IBI en IRNR) gebaseerd zijn op de kadastrale waarde,26nbsp;niet26nbsp;niet op de 500.000 euros die je hebt betaald. Daarom vallen de echte belastingrekeningen lager uit dan mensen vrezen.

Marktprijs vs. kadastrale waarde:

• Je betaalde: 500.000 euros
• Kadastrale waarde: ongeveer 150.000 euros

Voorbeeld:26nbsp;Je koopt voor 500.000 euros. De kadastrale waarde kan bijvoorbeeld op 150.000 euros worden vastgesteld. Je IBI en IRNR worden berekend over die 150.000 euros, niet over 500.000 euros.

Bonustip:26nbsp;Vraag altijd om de laatste IBI-aanslag voordat je koopt. Daarop staat de kadastrale waarde, zodat je de exacte jaarlijkse belastingen vooraf kunt berekenen. Een goede aankoopmakelaar regelt dit voor je voordat je je vastlegt.

IBI: de gemeentelijke onroerendezaakbelasting

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)26nbsp;is de lokale onroerendezaakbelasting. Het is vergelijkbaar met council tax in het VK of26nbsp;onroerendezaakbelasting26nbsp;in Nederland. Je betaalt dit één keer per jaar aan het gemeentehuis.

• Het tarief wordt door elke gemeente vastgesteld. Het loopt van ongeveer26nbsp;0,4% tot 1,1%26nbsp;van de kadastrale waarde.
• Aan de Costa del Sol betalen de meeste woningen ongeveer26nbsp;400 tot 900 euros per jaar.

Uitgewerkt voorbeeld voor een woning van 500.000 euros26nbsp;(kadastrale waarde ongeveer 150.000 euros, gemeentelijk tarief 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros per jaar

Het exacte bedrag hangt af van de gemeente en de kadastrale waarde, dus controleer altijd de laatste aanslag.

Bonustip:26nbsp;Stel een automatische incasso in vanaf je Spaanse bankrekening voor IBI. Deadlines verschillen per gemeente en een gemiste betaling levert een boete op. Met automatische incasso vergeet je het nooit.

IRNR: belasting zelfs als je niet verhuurt

Dit is degene die bijna elke buitenlandse eigenaar verrast.26nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)26nbsp;is de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.

Als je woning leegstaat of alleen voor eigen gebruik is, belast Spanje je toch. Het idee is dat je een "voordeel" hebt van het bezit van een woning, dus belasten ze dat veronderstelde voordeel. Dit wordt vaak26nbsp;belasting op toegerekend inkomen26nbsp;of26nbsp;belasting op fictief inkomen.

Hoe het wordt berekend:

1. Neem de kadastrale waarde.
2. Het "inkomen" is26nbsp;1,1%26nbsp;daarvan (als de waarde in de afgelopen 10 jaar is bijgewerkt), of26nbsp;2%26nbsp;zo niet. De meeste zitten op 1,1%.
3. Pas het belastingtarief toe:26nbsp;19%26nbsp;als je in de EU, Noorwegen of IJsland woont.26nbsp;24%26nbsp;als je buiten de EU woont (dit omvat het VK na Brexit).

Uitgewerkt voorbeeld voor een woning van 500.000 euros26nbsp;(kadastrale waarde 150.000 euros):

• 1.650 euros26nbsp;- toegerekend inkomen (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros per jaar26nbsp;- EU-eigenaar: belasting tegen 19%
• 396 euros per jaar26nbsp;- niet-EU-eigenaar: belasting tegen 24%

Dus de meeste eigenaren betalen tussen26nbsp;300 en 600 euros per jaar26nbsp;aan IRNR. Je dient dit één keer per jaar in met het formulier26nbsp;Modelo 210.

Waarschuwing:26nbsp;Als twee mensen samen eigenaar zijn van de woning, moet ieder zijn eigen Modelo 210 indienen voor zijn aandeel. Een stel dat 50/50 eigenaar is, dient twee aangiften in, elk voor de helft van het bedrag.

Belasting als je de woning verhuurt

Als je de woning verhuurt (bijvoorbeeld als vakantiewoning), veranderen de regels. Voor de dagen dat de woning verhuurd is, betaal je belasting over de daadwerkelijke huur, niet over het toegerekende inkomen.

• EU- en EER-eigenaren:26nbsp;betalen26nbsp;19%26nbsp;over de26nbsp;netto26nbsp;huur. Je mag kosten aftrekken: hypotheekrente, IBI, VvE-kosten, verzekering, reparaties, makelaarskosten, nutsvoorzieningen die jij betaalt.
• Niet-EU-eigenaren (inclusief het VK):26nbsp;betalen26nbsp;24%26nbsp;over de26nbsp;bruto26nbsp;huur, met26nbsp;geen aftrekposten26nbsp;toegestaan onder de huidige regels.

Dit verschil is groot. Hier is één maand huur van 1.000 euros, met 400 euros aan kosten.

EU-eigenaar (19% over netto)

• Huur: 1.000 euros
• Min kosten: 400 euros
• Belast over: 600 euros
• Belasting: 114 euros

Niet-EU-eigenaar (24% over bruto)

• Huur: 1.000 euros
• Min kosten: niet toegestaan
• Belast over: 1.000 euros
• Belasting: 240 euros

Dus de EU-eigenaar betaalt minder dan de helft. Dit is een echt gevolg van Brexit voor Britse eigenaars.

Bonustip:a0Belasting op verhuur voor niet-EU-eigenaars wordt aangevochten bij de Spaanse rechtbanken en kan veranderen. Als u van plan bent te verhuren, vraag dan actueel advies voordat u aangifte doet. Spain Developments kan u in contact brengen met betrouwbare belastingspecialisten die aangiften voor niet-residenten verzorgen.

Afvalstoffenheffing en VvE-bijdragen

Nog twee jaarlijkse kosten die geen "inkomstenbelasting" zijn, maar wel op uw rekening terechtkomen:

• Afvalstoffenheffing (basura):a0een kleine gemeentelijke heffing, meestala050 to 200 euros per year.
• VvE-bijdragen (gastos de comunidad):a0als uw woning in een complex ligt met een zwembad, tuinen of lift, betaalt u een deel van het onderhoud. Dit isa0geen belastinga0maar het is wel een echte jaarlijkse kost, vaaka0600 to 1.800 euros per year, meer voor luxe resorts.

Rekenvoorbeeld voor een appartement van 500.000 euros:

• 120 eurosa0- afvalstoffenheffing
• 1.200 eurosa0- VvE-bijdragen
• Totaal: 1.320 euros per jaar

We behandelen dit uitgebreider in onze gids over de jaarlijkse kosten van het bezitten van een woning in Spanje.

Vermogensbelasting: moet u zich zorgen maken?

Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)a0is een belasting op de waarde van uw Spaanse bezittingen. Voor de meeste kopers is het antwoord eenvoudig: u betaalt die niet.

• Die begint pas bovena0700.000 eurosa0aan netto Spaanse bezittingen,a0per persoon.
• Een koppel dat ieder voor 50/50 eigenaar is van een woning, krijgt elk de vrijstelling van 700.000 euros, dus samen zijn zij gedekt tot ongeveer 1,4 miljoen euros.
• Een hypotheek verlaagt de nettowaarde, waardoor het bedrag nog lager uitvalt.

Goed nieuws voor de Costa del Sol:a0Andalucía geeft momenteel 100% korting op de vermogensbelasting. Dus zelfs als u boven de grens komt, kan de regionale aanslag nul zijn.

Waarschuwing:a0Er is een aparte nationale "solidariteitsbelasting op grote vermogens" voor bezittingen met een zeer hoge waarde. De korting in Andalucía houdt die niet tegen. Als uw Spaanse bezittingen ruim boven de miljoen euros liggen, vraag dan advies. Voor een woning van 500.000 euros hoeft u zich hier nergens zorgen over te maken.

Belastingen wanneer u verkoopt

Deze betaalt u niet elk jaar, maar u moet ze nu al kennen, zodat u later niet voor verrassingen komt te staan.

• Vermogenswinstbelasting:a019%a0over uw winst (de verkoopprijs min de prijs die u betaalde en uw aankoopkosten). Dit tarief van 19% geldt in 2026 voor alle niet-residenten, ongeacht in welk land u woont.
• De inhouding van 3%:a0wanneer een niet-resident verkoopt, moet de kopera03%a0van de verkoopprijs achterhouden en rechtstreeks aan de belastingdienst betalen. Dit wordt verrekend met uw vermogenswinstbelasting. Als u te veel hebt betaald, vraagt u het verschil terug.
• Plusvalía municipal:a0een lokale gemeentelijke belasting op de stijging van de grondwaarde tijdens uw eigendom. Die wordt normaal door de verkoper betaald.

Rekenvoorbeeld:a0U koopt een woning voor 500.000 euros en verkoopt die later voor 600.000 euros. Na aankoop- en verkoopkosten is uw winst bijvoorbeeld 70.000 euros.

• 13.300 eurosa0- vermogenswinstbelasting (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosa0- koper houdt 3% van 600.000 euros achter
• U vraagt het verschil terug: 4.700 euros

Bonustip:a0Bewaar elke factuur van uw aankoop, advocaat, belastingen en eventuele verbeteringen. Deze kosten verlagen uw belastbare winst wanneer u verkoopt, en daarmee ook uw vermogenswinstbelasting.

De volledige jaarlijkse belastingopbouw voor 500.000 euros

Hier is het volledige jaarlijkse plaatje voor een niet-residente eigenaar van een appartement aan de Costa del Sol van 500.000 euros (kadastrale waarde ongeveer 150.000 euros). Belastingen bij verkoop worden apart getoond, omdat die eenmalig zijn.

Jaarlijkse kosten, EU-eigenaar

• 750 euros26nbsp;- IBI gemeentebelasting
• 314 eurosa0- IRNR (niet verhuurd) tegen 19%
• 120 eurosa0- afvalstoffenheffing
• 1.200 eurosa0- VvE-bijdragen
• Jaarlijks totaal (EU-eigenaar): ~2.384 euros

Jaarlijkse kosten, niet-EU-eigenaar (zoals VK)

• 750 euros26nbsp;- IBI gemeentebelasting
• 396 eurosa0- IRNR (niet verhuurd) tegen 24%
• 120 eurosa0- afvalstoffenheffing
• 1.200 eurosa0- VvE-bijdragen
• Jaarlijks totaal (niet-EU-eigenaar): ~2.466 euros

Eenmalige belastingen bij verkoop (voorbeeld met 70.000 euros winst)

• 13.300 eurosa0- vermogenswinstbelasting (19% van de winst)
• Plusvalía municipal (verkoper betaalt): verschilt per gemeente

Dus, als we de VvE-bijdragen buiten beschouwing laten (die geen belasting zijn), is de zuivere belastingaanslag voor niet-residenten op een woning van 500.000 euros ongeveera01.000 to 1.300 euros per year. Met VvE-bijdragen en afvalstoffenheffing erbij komt het totale jaarlijkse bedrag uit op ongeveera02.400 euros.

Deadlines en formulieren

Houd deze data eenvoudig:

• IBI:a0één keer per jaar, datum vastgesteld door de gemeente. Gebruik automatische incasso.
• IRNR (niet verhuurd):a0diena0Modelo 210a0één keer per jaar aangifte in. De deadline isa031 decembera0van het jaar na het belastingjaar. Dus de belasting over 2025 moet uiterlijk op 31 december 2026 worden betaald.
• IRNR (verhuurd):a0wordt nu jaarlijks ingediend, met een eigen deadline in januari.
• Vermogenswinst (wanneer u verkoopt):a0dien Modelo 210 in binnena0vier maandena0na de verkoop.

Een belastingspecialist voor niet-residenten kan dit allemaal voor u regelen tegen een kleine jaarlijkse vergoeding. Veel eigenaars vinden dit gemakkelijker dan zelf de Spaanse formulieren te leren kennen.

Bij Spain Developments eindigt ons werk niet wanneer u de sleutels krijgt. Wij zijn een onafhankelijke aankoopmakelaar die door de projectontwikkelaar wordt betaald, dus u betaalt ons geen vergoeding. Wij zorgen ervoor dat u uw jaarlijkse belastingen begrijpt voordat u koopt, en we brengen u in contact met betrouwbare belastinghulp zodat u nooit een deadline mist.

Conclusie

Als niet-residente eigenaar aan de Costa del Sol zijn uw belangrijkste jaarlijkse belastingen IBI en IRNR, en beide zijn gebaseerd op de lage kadastrale waarde, niet op de marktprijs. Voor een woning van 500.000 euros is dat ongeveer 1.000 to 1.300 euros belasting per jaar, of ongeveer 2.400 euros zodra u afvalstoffenheffing en VvE-bijdragen toevoegt. Wanneer u verkoopt, moet u rekening houden met 19% vermogenswinstbelasting over uw winst. Ken deze cijfers nu al, dan zijn er later geen verrassingen.

Wilt u de exacte jaarlijkse belastingen weten voor een woning die u mooi vindt? Neem contact op met Spain Developments en wij rekenen het voor u uit, zonder vergoeding en zonder druk.