Eiendomsskatt i Spania for ikke-residente (2026)

Denne guiden er for internasjonale eiere som kjøper på Costa del Sol, men bor i utlandet. Du vil lære om alle skattene du betaler hvert år, hvor mye de koster, og når de forfaller. Vi bruker en bolig til 500.000 euros slik at du kan se reelle tall.

Kort fortalt: Hvis du eier en bolig i Spania, men bor der mindre enn 183 dager i året, regnes du som ikke-resident skattemessig. Du betaler skatt selv om boligen står tom. De viktigste årlige skattene er IBI (kommunal eiendomsskatt) og IRNR (en liten skatt på eierskap). På en bolig på Costa del Sol til 500.000 euros er den rene skatteregningen omtrent 1.000 til 1.300 euros i året, eller rundt 2.400 euros når du legger til renovasjon og fellesutgifter.

Her er de viktigste årlige tallene for en ikke-resident eier av en bolig til 500.000 euros.

• ~750 euros - IBI kommunal eiendomsskatt
• ~314 euros - IRNR, EU-eier
• 19% - gevinstskatt hvis du selger
• ~2.400 euros - total årlig kostnad

Nedenfor forklarer vi hver enkelt med enkle ord. Alle tall gjelder for 2026.

Først: hva er en "ikke-resident"?

Du er en ikke-resident i Spania hvis du oppholder deg mindre enn 183 dager i året i landet. De fleste eiere av ferieboliger og sekundærboliger faller inn under denne gruppen.

Som ikke-resident betaler du bare spansk skatt på spansk inntekt og spansk eiendom. Lønn eller pensjon fra hjemlandet beskattes i hjemlandet, ikke i Spania. Det er gode nyheter. Men du har fortsatt noen spanske skatter å håndtere, og mange eiere vet ikke om dem før en regning dukker opp.

Viktig: Det spanske skattekontoret (kalt Hacienda) har blitt mye strengere. Det følger nå opp ubetalt ikke-resident-skatt opptil fire år tilbake. Hvis du ignorerer det, kan du få bøter på 5% til 20% av skatten, pluss renter. Anta aldri at "ingen sjekker." Det gjør de, særlig når du selger.

Du trenger også et NIE (ditt spanske skatte-ID-nummer for utlendinger) for å betale skatt. Du får dette når du kjøper. Uten det kan du ikke levere eller betale.

Katasterverdien: tallet bak skatten din

Før skattene må du forstå ett ord: katasterverdi (valor catastral på spansk).

Dette er en offisiell verdi myndighetene gir boligen din. Det er ikke markedsprisen. Den er nesten alltid mye lavere, ofte 40% til 70% av det du betalte. Du finner den på IBI-regningen din.

Hvorfor betyr dette noe? Fordi to av hovedskattene dine (IBI og IRNR) er basert på katasterverdien, ikke ikke på de 500.000 euros du betalte. Derfor er de faktiske skatteregningene lavere enn folk frykter.

Markedspris vs. katasterverdi:

• Du betalte: 500.000 euros
• Katasterverdi: omtrent 150.000 euros

Eksempel: Du kjøper for 500.000 euros. Katasterverdien kan for eksempel bli satt til 150.000 euros. IBI og IRNR beregnes ut fra de 150.000 euros, ikke ut fra 500.000 euros.

Bonustips: Be alltid om den siste IBI-regningen før du kjøper. Den viser katasterverdien, så du kan regne ut de nøyaktige årlige skattene på forhånd. En god kjøpsmegler skaffer dette for deg før du forplikter deg.

IBI: den kommunale eiendomsskatten

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) er den lokale eiendomsskatten. Den ligner council tax i Storbritannia eller onroerendezaakbelasting i Nederland. Du betaler den én gang i året til rådhuset.

• Satsen fastsettes av hver kommune. Den ligger på omtrent 0,4% til 1,1% av katasterverdien.
• På Costa del Sol betaler de fleste boliger omtrent 400 til 900 euros per år.

Regneeksempel for en bolig til 500.000 euros (katasterverdi omtrent 150.000 euros, kommunal sats 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros per år

Det nøyaktige beløpet avhenger av kommunen og katasterverdien, så sjekk alltid den siste regningen.

Bonustips: Sett opp AvtaleGiro fra den spanske bankkontoen din for IBI. Fristene varierer fra kommune til kommune, og en forsinket betaling gir bot. Med AvtaleGiro glemmer du det aldri.

IRNR: skatt selv om du ikke leier ut

Dette er det som overrasker nesten alle utenlandske eiere. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) er inntektsskatt for ikke-residenter.

Hvis boligen din står tom eller bare brukes av deg selv, skattlegger Spania deg likevel. Tanken er at du får en "fordel" av å eie en bolig, så de skattlegger denne tenkte fordelen. Det kalles ofte skatt på beregnet inntekt eller skatt på antatt inntekt.

Slik beregnes den:

1. Ta katasterverdien.
2. "Inntekten" er 1,1% av den (hvis verdien ble oppdatert i løpet av de siste 10 årene), eller 2% hvis ikke. De fleste ligger på 1,1%.
3. Bruk skattesatsen: 19% hvis du bor i EU, Norge eller Island. 24% hvis du bor utenfor (dette inkluderer Storbritannia etter Brexit).

Regneeksempel for en bolig til 500.000 euros (katasterverdi 150.000 euros):

• 1.650 euros - beregnet inntekt (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros per år - EU-eier: skatt på 19%
• 396 euros per år - ikke-EU-eier: skatt på 24%

Så de fleste eiere betaler mellom 300 og 600 euros per år for IRNR. Du leverer den én gang i året ved å bruke skjemaet Modelo 210.

Advarsel: Hvis to personer eier boligen sammen, må hver av dem levere sin egen Modelo 210 for sin andel. Et par som eier 50/50 leverer to skattemeldinger, hver for halvparten av beløpet.

Skatt hvis du leier ut boligen

Hvis du leier ut boligen (for eksempel som ferieutleie), endres reglene. For dagene den er utleid, betaler du skatt på den faktiske leien, ikke på beregnet inntekt.

• EU- og EØS-eiere: betaler 19% på netto leie. Du kan trekke fra kostnader: boliglånsrenter, IBI, fellesutgifter, forsikring, reparasjoner, meglerhonorar, strøm og andre tjenester du betaler.
• Ikke-EU-eiere (inkludert Storbritannia): betaler 24% på brutto leie, med ingen fradrag tillatt etter dagens regler.

Dette gapet er stort. Her er én måned med 1.000 euro i leie, med 400 euro i kostnader.

EU-eier (19 % av netto)

• Leie: 1.000 euro
• Minus kostnader: 400 euro
• Beskattet på: 600 euro
• Skatt: 114 euro

Ikke-EU-eier (24 % av brutto)

• Leie: 1.000 euro
• Minus kostnader: ikke tillatt
• Beskattet på: 1.000 euro
• Skatt: 240 euro

Så EU-eieren betaler mindre enn halvparten. Dette er en reell effekt av Brexit for britiske eiere.

Bonustips:a0Skatt på utleie for ikke-EU-eiere blir utfordret i spanske domstoler, og kan bli endret. Hvis du planlegger å leie ut, få oppdatert rådgivning før du leverer inn. Spain Developments kan sette deg i kontakt med pålitelige skattespecialister som håndterer skattemeldinger for ikke-residente.

Renovasjonsavgift og felleskostnader

To flere årlige kostnader som ikke er «inntektsskatt», men som likevel havner på regningen din:

• Renovasjonsavgift (basura):a0en liten kommunal avgift, vanligvisa050 til 200 euro per år.
• Felleskostnader (gastos de comunidad):a0hvis boligen din ligger i et kompleks med basseng, hager eller heis, betaler du en andel av vedlikeholdet. Dette era0ikke en skatta0men det er en reell årlig kostnad, oftea0600 til 1.800 euro per år, mer for luksusresorter.

Regneeksempel for en leilighet til 500.000 euro:

• 120 euroa0- renovasjonsavgift
• 1.200 euroa0- felleskostnader
• Totalt: 1.320 euro per år

Vi dekker dette mer detaljert i guiden vår om den årlige kostnaden ved å eie bolig i Spania.

Formuesskatt: trenger du å bekymre deg?

Formuesskatt (Impuesto sobre el Patrimonio)a0er en skatt på verdien av dine spanske eiendeler. For de fleste kjøpere er svaret enkelt: du vil ikke betale den.

• Den starter først overa0700.000 euroa0i netto spanske eiendeler,a0per person.
• Et par som eier en bolig 50/50 får begge fribeløpet på 700.000 euro, så sammen er de dekket opp til rundt 1,4 millioner euro.
• Et boliglån reduserer nettoverdien, og senker tallet ytterligere.

Gode nyheter for Costa del Sol:a0Andalucía gir for tiden 100 % rabatt på formuesskatt. Så selv om du passerer grensen, kan den regionale regningen være null.

Advarsel:a0Det finnes en egen nasjonal «solidaritetsskatt på store formuer» for eiendeler med svært høy verdi. Rabatten i Andalucía stopper ikke den. Hvis dine spanske eiendeler er godt over en million euro, få råd. For en bolig til 500.000 euro har du ingenting å bekymre deg for her.

Skatter når du selger

Du betaler ikke disse hvert år, men du bør kjenne til dem nå, så det ikke kommer noen overraskelser senere.

• Kapitalgevinstskatt:a019%a0på fortjenesten din (salgsprisen minus prisen du betalte og kjøpskostnadene dine). Denne satsen på 19 % gjelder for alle ikke-residente i 2026, uansett hvilket land du bor i.
• 3 % tilbakeholdelse:a0når en ikke-resident selger, må kjøperen holde tilbakea03%a0av salgsprisen og betale det direkte til skattekontoret. Dette regnes med mot kapitalgevinstskatten din. Hvis du har betalt for mye, krever du forskjellen tilbake.
• Plusvalía municipal:a0en lokal kommunal skatt på økningen i tomteverdien i perioden du eide boligen. Selgeren betaler den normalt.

Regneeksempel:a0Du kjøper en bolig for 500.000 euro og selger senere for 600.000 euro. Etter kjøps- og salgskostnader, la oss si at fortjenesten din er 70.000 euro.

• 13.300 euroa0- kapitalgevinstskatt (70.000 euro x 19 %)
• 18.000 euroa0- kjøperen holder tilbake 3 % av 600.000 euro
• Du krever tilbake forskjellen: 4.700 euro

Bonustips:a0Ta vare på hver eneste faktura fra kjøpet, advokaten, skattene og eventuelle forbedringer. Disse kostnadene reduserer den skattepliktige fortjenesten din når du selger, noe som senker kapitalgevinstskatten din.

Full oversikt over årlige skatter på 500.000 euro

Her er hele det årlige bildet for en ikke-resident eier av en leilighet på Costa del Sol til 500.000 euro (katasterverdi rundt 150.000 euro). Skatter ved salg vises separat, siden de er engangskostnader.

Årlige kostnader, EU-eier

• 750 euro - IBI kommunal eiendomsskatt
• 314 euroa0- IRNR (ikke utleid) med 19 %
• 120 euroa0- renovasjonsavgift
• 1.200 euroa0- felleskostnader
• Årlig total (EU-eier): ~2.384 euro

Årlige kostnader, ikke-EU-eier (som Storbritannia)

• 750 euro - IBI kommunal eiendomsskatt
• 396 euroa0- IRNR (ikke utleid) med 24 %
• 120 euroa0- renovasjonsavgift
• 1.200 euroa0- felleskostnader
• Årlig total (ikke-EU-eier): ~2.466 euro

Engangsskatter når du selger (eksempel med 70.000 euro i fortjeneste)

• 13.300 euroa0- kapitalgevinstskatt (19 % av fortjenesten)
• Plusvalía municipal (selger betaler): varierer fra kommune til kommune

Så, hvis vi ser bort fra felleskostnader (som ikke er en skatt), er den rene skatteregningen for en ikke-resident med en bolig til 500.000 euro omtrenta01.000 til 1.300 euro per år. Med felleskostnader og renovasjon er den totale årlige summen omtrenta02.400 euro.

Frister og skjemaer

Hold disse datoene enkle:

• IBI:a0én gang i året, dato fastsatt av kommunen. Bruk AvtaleGiro.
• IRNR (ikke utleid):a0leveres inna0Modelo 210a0én gang i året. Fristen era031. desembera0i året etter skatteåret. Så skatten for 2025 forfaller innen 31. desember 2026.
• IRNR (utleid):a0leveres nå inn årlig, med egen frist i januar.
• Kapitalgevinst (når du selger):a0lever Modelo 210 innena0fire månedera0etter salget.

En skattespecialist for ikke-residente kan håndtere alt dette for deg for en liten årlig avgift. Mange eiere synes dette er enklere enn å lære de spanske skjemaene.

Hos Spain Developments slutter ikke jobben vår når du får nøklene. Vi er en uavhengig kjøperagent som betales av utbyggeren, så du betaler ingen avgift til oss. Vi sørger for at du forstår de årlige skattene dine før du kjøper, og vi setter deg i kontakt med pålitelig skattehjelp slik at du aldri går glipp av en frist.

Konklusjon

Som ikke-resident eier på Costa del Sol er de viktigste årlige skattene dine IBI og IRNR, og begge er basert på den lave katasterverdien, ikke markedsprisen. På en bolig til 500.000 euro er det omtrent 1.000 til 1.300 euro i skatt per år, eller rundt 2.400 euro når du legger til renovasjon og felleskostnader. Når du selger, kan du forvente 19 % kapitalgevinstskatt på fortjenesten din. Kjenn disse tallene nå, så kommer det ingen overraskelser senere.

Vil du vite de nøyaktige årlige skattene på en bolig du liker? Snakk med Spain Developments, så regner vi det ut for deg, uten avgift og uten press.