Finalizacja zakupu nieruchomości w Hiszpanii: Escritura

Ten przewodnik jest przeznaczony dla zagranicznych kupujących, którzy dochodzą do ostatniego etapu zakupu na Costa del Sol. Dowiesz się, co dzieje się w dniu finalizacji, co robi notariusz i jak otrzymujesz klucze. Na końcu będziesz dokładnie wiedzieć, jak bezpiecznie sfinalizować zakup, nawet z zagranicy.

Szybkie podsumowanie:0finalizacja to dzień, w którym podpisujesz0escritura0(akt własności) u notariusza, płacisz pozostałą kwotę i odbierasz klucze. W przypadku nowej inwestycji finalizacja następuje po wydaniu Licence of First Occupation, a Ty płacisz pozostałe 60% do 80% ceny (około 350.000 euro przy nieruchomości za 500.000 euro) po wcześniejszych etapowych płatnościach za budowę zabezpieczonych gwarancją bankową. W przypadku odsprzedaży płacisz około 90% w tym dniu. Notariusz jest neutralny, więc nadal potrzebujesz własnego niezależnego prawnika. Nie musisz lecieć do Hiszpanii: dzięki pełnomocnictwu Twój prawnik może podpisać dokumenty za Ciebie. Uważaj na fałszywe e-maile z „nowymi danymi bankowymi” w tygodniu finalizacji.

Najważniejsze liczby:

• 60% do 80%0pozostałej kwoty płatnej przy finalizacji zakupu nowego budynku (około 350.000 euro z 500.000).
• Mniej niż 1 godzina0na samo podpisanie.
• 30 dni0na zapłatę podatku od zakupu.
• 0 podróży0potrzebnych przy pełnomocnictwie.

Czego się dowiesz

• Czym jest dzień finalizacji
• Co robi notariusz (a czego nie robi)
• Co dzieje się tego dnia, krok po kroku
• Jak zapłacić pozostałą kwotę
• Finalizacja nowej inwestycji wygląda inaczej
• Przekazanie kluczy: co odebrać
• Co zrobić w pierwszych 30 dniach
• Ryzyka i jak zachować bezpieczeństwo

Czym jest dzień finalizacji

Finalizacja to ostatni krok. Podpisujesz0escritura0(publiczny akt własności) przed notariuszem, płacisz resztę ceny i odbierasz klucze. Od tego momentu dom jest prawnie Twój.

W przypadku0nowej inwestycji, finalizacja następuje, gdy urząd miasta wydaje0Licence of First Occupation0na końcu budowy. Do tego momentu masz już opłacone etapowe raty zabezpieczone gwarancją bankową (około 20% do 40% ceny, często około 30%), więc tego dnia płacisz pozostałe 60% do 80% ceny. W przypadku0odsprzedaży, finalizacja zwykle następuje0po około 4 do 8 tygodniach0od podpisania0contrato de arras, a Ty płacisz pozostałe 90%. Tak czy inaczej, ten odstęp daje Twojemu prawnikowi czas na zakończenie kontroli, a Twojemu bankowi czas na przygotowanie środków.

Ty0nie musisz0być w Hiszpanii, aby to zrobić. Jeśli nie możesz podróżować, Twój prawnik podpisze za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa (dokumentu, który pozwala prawnikowi działać w Twoim imieniu). Wielu zagranicznych kupujących finalizuje zakup w ten sposób z domu.

Escritura to najważniejszy dokument w całym zakupie. To on potwierdza, że jesteś właścicielem nieruchomości. Przechowuj go w bezpiecznym miejscu.

Co robi notariusz (a czego nie robi)

Ta część myli wielu kupujących. Notariusz (notario) jest urzędnikiem publicznym, opłacanym przez państwo. Notariusz jest0neutralny. Nie pracuje dla Ciebie i nie pracuje dla sprzedającego.

Co robi notariusz

• Czyta akt na głos i sprawdza tożsamość obu stron
• Potwierdza, że nieruchomość może być legalnie sprzedana
• Potwierdza, że pieniądze są dostępne i że akt jest poprawny
• Opieczętowuje akt i wysyła zawiadomienie do Rejestru Nieruchomości

Czego notariusz nie robi

• Nie chroni Twoich interesów - to zadanie Twojego prawnika
• Nie sprawdza za Ciebie ukrytych długów ani problemów planistycznych - Twój prawnik robi to przed tym dniem

Dlatego nadal potrzebujesz własnego niezależnego prawnika. Notariusz nadaje czynności oficjalny charakter. Twój prawnik dba o to, by transakcja była dla Ciebie bezpieczna.

Dodatkowa wskazówka:0W Hiszpanii kupujący zwykle może wybrać notariusza. Twój prawnik zorganizuje odpowiedniego. Opłaty notarialne są ustalane przez prawo - załóż w budżecie około00.5% do 1%0ceny.

Co dzieje się tego dnia, krok po kroku

Dzień finalizacji przebiega według jasnego schematu. Oto czego się spodziewać:

1. Wszyscy się spotykają.0W kancelarii notarialnej: Ty (lub Twój prawnik), sprzedający, obaj prawnicy i często agent.
2. Notariusz odczytuje escritura.0Na głos, wyjaśniając klauzule. Możesz zadawać pytania w każdej chwili.
3. Potwierdzasz szczegóły.0Nazwiska, opis nieruchomości, cenę oraz to, że na nieruchomości nie pozostały żadne długi.
4. Płacisz pozostałą kwotę.0Resztę ceny, a sprzedający przekazuje to, co jest należne.
5. Obie strony podpisują.0Notariusz poświadcza i opieczętowuje akt.
6. Sprzedający przekazuje Ci klucze.0Nieruchomość jest teraz Twoja.
7. Notariusz wysyła zawiadomienie.0Do Rejestru Nieruchomości i przekazuje Ci poświadczony odpis aktu.

Całe podpisanie zwykle zajmuje mniej niż godzinę. Trudna praca została wykonana wcześniej przez Twojego prawnika.

Prawdziwy przykład.0Finalizujesz zakup nowego budynku za 500.000 euro. Twój prawnik sprawdził już pozwolenie i długi. U notariusza płacisz pozostałą kwotę, podpisujesz escritura i wychodzisz z kluczami. Jeśli użyłeś pełnomocnictwa, Twój prawnik robi to wszystko i wysyła Ci klucze kurierem.

Dodatkowa wskazówka:0Zarezerwuj termin u notariusza wcześniej. Latem i pod koniec roku kalendarze notariuszy szybko się zapełniają. Późny termin może opóźnić całą finalizację.

Jak zapłacić pozostałą kwotę

Tego dnia płacisz resztę ceny, w bezpieczny sposób. To, ile wynosi „reszta”, zależy od tego, co kupiłeś. W przypadku0nowej inwestycji0jest to0pozostałe 60% do 80%0po Twoich etapowych płatnościach za budowę - około 350.000 euro przy nieruchomości za 500.000 euro. W przypadku0odsprzedaży0jest to około090%0- około 450.000 euro - ponieważ zapłaciłeś tylko 10% arras. Dwie najczęstsze metody są takie same w obu przypadkach:

• Aa0czek bankierskia0(gwarantowany czek z hiszpańskiego banku). Sprzedający lub deweloper na pewno otrzymuje zapłatę, a Ty zachowujesz kontrolę do momentu podpisania.
• Natychmiastowya0przelew bankowya0zaksięgowany tego samego dnia.

Gotówka nie jest używana do zapłaty ceny. Hiszpańskie przepisy przeciwdziałające praniu pieniędzy wymagają płatności możliwej do prześledzenia. Twój prawnik organizuje właściwą metodę.

Jeśli wysyłasz pieniądze z innej waluty - funtów, koron, złotych lub czegokolwiek poza euro - zaplanuj to z wyprzedzeniem. Kurs wymiany może się zmienić między umową a finalizacją.

Ostrzeżenie:a0Ryzyko walutowe jest realne. Przy zakupie za 500.000 euros niewielka zmiana kursu może zmienić Twój koszt o tysiące. Broker walutowy może zablokować kurs, aby uzgodniona cena była ceną, którą płacisz. Nie zostawiaj tego przypadkowi w tygodniu finalizacji.

Finalizacja zakupu nowej nieruchomości: Licence of First Occupation

Finalizacja zakupu w nowej inwestycji wymaga dwóch dodatkowych dokumentów, których nie ma przy odsprzedaży. Twój prawnik musi je potwierdzić przed finalizacją:

• Thea0certificado final de obraa0(certyfikat zakończenia budowy). To potwierdza, że budynek został ukończony zgodnie z planami.
• Thea0licencia de primera ocupacióna0(Licence of First Occupation, czyli LFO). Urząd miasta wydaje ją po zakończeniu budowy. Potwierdza, że w domu można legalnie mieszkać, to ona uruchamia Twoją finalizację i jest potrzebna do podłączenia wody i prądu.

To ważne:a0deweloper nie może zmusić Cię do finalizacji bez Licence of First Occupation.a0Jeśli jej brakuje, nie podpisuj.

Sprawdź także gwarancję bankową na pieniądze wpłacone w trakcie budowy. Zgodnie z prawem (Law 57/1968, Ley 20/2015) Twoje płatności ratalne muszą być chronione aż do finalizacji.

Prawdziwy przykład.a0Przy zakupie nowej inwestycji off-plan za 500.000 euros zapłaciłeś już opłatę rezerwacyjną i raty w trakcie budowy - łącznie około 30%, czyli około 150.000 euros, przy czym każde euro jest objęte gwarancją bankową. Gdy LFO zostanie wydane, Twój prawnik potwierdza, że trzy rzeczy są na miejscu, a potem płacisz pozostałe 60% do 80% i odbierasz klucze:

• Już zapłacone:a0około 150.000 euros w ratach podczas budowy (około 30%, z gwarancją bankową)
• Do zapłaty teraz u notariusza:a0około 350.000 euros salda (około 70%)
• Najpierw wymagane:a0wydane LFO, certyfikat zakończenia budowy oraz gwarancja wcześniejszych płatności

Odsprzedaż jest prostsza: nie ma LFO ani płatności etapowych za budowę, więc po prostu płacisz pozostałe 90% (około 450.000 euros) u notariusza.

W Spain Developments sprawdzamy LFO, certyfikat zakończenia budowy i gwarancję bankową przy każdej nowej nieruchomości, więc nigdy nie finalizujesz zakupu domu, który nie jest legalny i gotowy. Jesteśmy niezależnym agentem kupującego, deweloper płaci nasze wynagrodzenie, a Ty nie płacisz opłaty kupującego. Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz, abyśmy to sprawdzili za Ciebie.

Przekazanie kluczy: co odebrać

Klucze są przekazywane od razu po podpisaniu. Nie spiesz się na tym etapie. Odbierz wszystko i sprawdź z pisemną listą:

• Wszystkie klucze do drzwi głównych (każda kopia).
• Pilot do garażu lub parkingu.
• Klucz do komórki lokatorskiej (trastero).
• Klucz do skrzynki pocztowej.
• Klucze i kody do części wspólnych (brama, basen, siłownia).
• Kody alarmowe lub breloki.
• W przypadku nowej nieruchomości: dokumenty gwarancyjne i instrukcje do ogrzewania, klimatyzacji i wszelkich systemów smart.

Poproś sprzedającego lub dewelopera o podpisanie prostego spisu tego, co otrzymałeś. Przy nieruchomościach z odsprzedaży rozsądnie jest wymienić główne zamki po finalizacji. Nie da się wiedzieć, ile kopii istnieje.

Dodatkowa wskazówka:a0W przypadku nowej nieruchomości wykonaj kontrolę usterek. Po odbiorze masz czas, aby zgłosić znalezione wady - drobne problemy wykończeniowe, które deweloper powinien naprawić. Zapisz je i wyślij szybko.

Co zrobić w pierwszych 30 dniach

Kilka zadań trzeba załatwić wkrótce po otrzymaniu kluczy. Twój prawnik luba0gestora0(agent administracyjny) może zająć się większością z nich:

• Zapłać podatek od zakupu w ciągu 30 dni.a0Nowa nieruchomość: 10% IVA (VAT) płaci się deweloperowi przy finalizacji, plus około 1.2% AJD (opłata skarbowa). Odsprzedaż: 7% ITP (podatek od przeniesienia własności).
• Zarejestruj akt notarialnya0w rejestrze nieruchomości, aby Twoje nazwisko figurowało jako właściciel.
• Przepisz mediaa0(woda, prąd, internet) na swoje nazwisko.
• Poinformuj wspólnotę właścicielia0że jesteś nowym właścicielem.
• Wykup ubezpieczenie domua0od dnia otrzymania kluczy.
• Zamelduj się w padróna0w urzędzie miasta, jeśli planujesz tam mieszkać.

Prawdziwy przykład.a0Oto główny podatek należny wkrótce po finalizacji dla domu za 500.000 euros, w zależności od typu. Miej te pieniądze przygotowane - to część dodatkowych kosztów 12% do 14%, a nie niespodzianka:

Nowa nieruchomość

1.2% AJD (opłata skarbowa), należne około finalizacji:a06.000 euros.

Odsprzedaż

7% ITP (podatek od przeniesienia własności), należne w ciągu 30 dni:a035.000 euros.

Ryzyka i jak zachować bezpieczeństwo

Bądź uczciwy co do tego, co może pójść źle, i zaplanuj to:

• Brak Licence of First Occupation (nowa nieruchomość).a0Nigdy nie finalizuj zakupu nowej inwestycji bez niej. Deweloper nie może Cię zmusić, a to ona uruchamia płatność salda.
• Gwarancja bankowa nie została uznana (nowa nieruchomość).a0Potwierdź, że płatności ratalne dokonane podczas budowy zostały zaliczone przy finalizacji. Twój prawnik sprawdza to względem gwarancji.
• Ukryte długi (odsprzedaż).a0Poproś o zaświadczenie ze wspólnoty właścicieli potwierdzające brak zadłużenia oraz dowód, że IBI (lokalny podatek od nieruchomości) i media są opłacone. Twój prawnik to sprawdza.
• Pieniądze wysłane na niewłaściwe konto.a0Wpłacaj tylko na konto potwierdzone przez Twojego prawnika. Uważaj na fałszywe e-maile z „zaktualizowanymi danymi bankowymi” - to znane oszustwo.
• Strata na kursie walutowym.a0Zablokuj kurs u brokera przed tygodniem finalizacji.
• Brakujące klucze lub kody dostępu.a0Uzyskaj podpisany spis. Wymień zamki w nieruchomości z odsprzedaży.
• Nieruchomość niezgodna z ustaleniami.a0Przed podpisaniem zrób końcowy odbiór (kontrolę usterek w nowej nieruchomości). Jeśli coś jest nie tak, możesz wstrzymać środki lub odmówić finalizacji, dopóki nie zostanie to naprawione.

Niebezpieczeństwo:a0Powszechne oszustwo pojawia się w tygodniu finalizacji. Ktoś wysyła Ci „nowe” dane bankowe do płatności. Zawsze potwierdzaj konto telefonicznie ze swoim prawnikiem, używając numeru, któremu już ufasz. Nigdy nie działaj wyłącznie na podstawie danych bankowych z e-maila.

Chcesz, żeby Twoja finalizacja była obsłużona od początku do końca? Zajmujemy się notariuszem, licencjami, kontrolą braku zadłużenia i przekazaniem kluczy, nawet gdy nie możesz przylecieć, a wszystko to bez opłaty dla kupującego. Skontaktuj się ze Spain Developments.

Podsumowanie

Finalizacja to dzień, w którym Twój zakup staje się rzeczywistością: podpisujesz escritura, płacisz pozostałą kwotę i odbierasz klucze. W przypadku nowej inwestycji finalizacja następuje po uzyskaniu Licence of First Occupation, a Ty wpłacasz pozostałe 60% do 80% ceny (około 350.000 euros przy nieruchomości wartej 500.000 euros) oprócz transzowych, gwarantowanych przez bank płatności za budowę. W przypadku odsprzedaży płacisz około 90% w dniu finalizacji. Korzystaj z usług własnego, niezależnego prawnika, potwierdź licencje i gwarancję bankową oraz wpłacaj środki wyłącznie na konto, które zostało przez Ciebie zweryfikowane. Przy nieruchomości wartej 500.000 euros starannie przeprowadzona finalizacja zamienia miesiące pracy w bezpieczny, należący do Ciebie dom. W Spain Developments zarządzamy całym procesem finalizacji od początku do końca, nawet jeśli przebywasz za granicą, bez opłaty dla kupującego. Gdy będziesz gotowy, skontaktuj się z nami.