Prywatna umowa zakupu w Hiszpanii: przewodnik po rynku pierwotnym i umowie arras

Ten przewodnik jest dla zagranicznych kupujących podpisujących prywatną umowę kupna na Costa del Sol. Większość naszych klientów kupuje nowe inwestycje, więc zaczynamy od umowy dla nowego budownictwa i płatności etapowych, a następnie wyjaśniamy umowę odsprzedażya0contrato de arrasa0jako punkt odniesienia. Dowiesz się, czym jest każda z tych umów, które klauzule chronią Twoje pieniądze i dlaczego gwarancja bankowa ma znaczenie. Na końcu będziesz wiedzieć, co sprawdzić przed podpisaniem.

Szybkie podsumowanie:a0W przypadku nowej inwestycji prywatna umowa kupna to umowa dewelopera. Płacisz stałą opłatę rezerwacyjną, a następnie raty etapowe w trakcie budowy - zazwyczaj 20% do 40% ceny łącznie przed odbiorem (często około 30%) - oraz pozostałe 60% do 80% przy finalizacji. Każde euro, które płacisz przed otrzymaniem kluczy, musi być chronione obowiązkową gwarancją bankową (Law 57/1968, Ley 20/2015). Odsprzedaż wygląda inaczej: tam podpisujesza0contrato de arras, płacisz około 10% i finalizujesz zakup w ciągu kilku tygodni. W obu przypadkach nalegaj na właściwy rodzaj umowy i zawsze zleć jej wcześniejsze sprawdzenie swojemu niezależnemu prawnikowi.

Najważniejsze liczby:

• 20% do 40%a0płatne etapowo przed odbiorem w przypadku zakupu nowego lokalu off-plan (często około 30%).
• 6.000 do 10.000 euroa0typowa opłata rezerwacyjna przy nowym budownictwie.
• 10%a0typowy zadatek przy odsprzedaży (arras).
• 10-letniaa0gwarancja konstrukcyjna na nowy lokal.

Czego się dowiesz

• Czym jest prywatna umowa kupna
• Umowa dla nowego budownictwa: płatności etapowe i gwarancja bankowa
• Odsprzedaż dla porównania: 3 rodzaje arras
• Ile płacisz i kiedy
• Co umowa musi zawierać
• Ryzyka, pułapki i jak zachować bezpieczeństwo
• Lista kontrolna przed podpisaniem

Czym jest prywatna umowa kupna

Prywatna umowa kupna to umowa, którą podpisujesz przed wizytą u notariusza. To, jak wygląda, zależy od tego, co kupujesz.

W przypadkua0nowej inwestycji, jest to prywatna umowa kupna dewelopera (często nazywana PPC). Płacisz opłatę rezerwacyjną, aby wycofać lokal z rynku, a następnie płatności etapowe w trakcie budowy, z dopłatą pozostałej kwoty przy finalizacji. W przypadkua0odsprzedażya0od prywatnego właściciela jest to zwyklea0contrato de arrasa0(umowa zadatku): płacisz około 10%, a obie strony uzgadniają cenę i datę finalizacji.

Pomyśl o tym jako o prawdziwym zobowiązaniu. Rezerwacja blokuje nieruchomość tylko na kilka dni. Pełna umowa zamyka transakcję: ustala cenę, harmonogram płatności, termin finalizacji i karę, jeśli którakolwiek ze stron się wycofa.

Ważne: ta umowa jest wiążąca. Po podpisaniu i zapłacie wycofanie się zazwyczaj oznacza utratę tego, co zapłaciłeś. Dlatego treść tej umowy ma większe znaczenie niż prawie każdy inny etap. Nigdy nie podpisuj umowy, której w pełni nie rozumiesz.

Dodatkowa wskazówka:a0Zawsze zleć swojemu niezależnemu prawnikowi przeczytanie umowy przed podpisaniem. Nigdy nie podpisuj jej tego samego dnia przy biurku dewelopera lub agenta nieruchomości. Oni pracują dla sprzedającego, nie dla Ciebie.

Umowa dla nowego budownictwa: płatności etapowe i gwarancja bankowa

Jeśli kupujesz nową inwestycję od dewelopera, dokumentacja nie jest klasycznym arras. Podpisujesz deweloperskąa0prywatną umowę kupna. Zasada jest ta sama - cena, zadatek, termin - ale kluczową różnicą jest sposób płatności.

Oto ścieżka zakupu off-plan, czyli główny scenariusz na Costa del Sol:

• Opłata rezerwacyjna.a0Stała kwota, zwykle 6.000 do 10.000 euro, aby wycofać lokal z rynku.
• Płatności etapowe w trakcie budowy.a0Płacisz raty wraz z postępem budowy. Łącznie daje to okołoa020% do 40% ceny przed odbiorema0(często około 30%). Przy nieruchomości za 500.000 euro to mniej więcej 100.000 do 200.000 euro w trakcie budowy (30% = 150.000 euro).
• Gwarancja bankowa.a0Każde euro, które płacisz przed otrzymaniem kluczy,a0musi być chronione obowiązkową gwarancją bankową lub ubezpieczeniema0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Jeśli deweloper nie ukończy inwestycji, odzyskasz swoje pieniądze. Nigdy nie płać deweloperowi ani jednego euro bez takiej ochrony.
• Pozostała kwota przy finalizacji.a0Gdy zostanie wydana Licence of First Occupation, płacisz pozostałea060% do 80%a0u notariusza przya0escrituraa0- mniej więcej 300.000 do 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Nowy lokal ma teża010-letnią gwarancję konstrukcyjnąa0wynikającą z prawa oraz przegląd usterek przed finalizacją, aby deweloper usunął wady wykończenia.

Gotowe nowe budownictwo jest prostsze.a0Jeśli nieruchomość jest ukończonym nowym lokalem, płacisz rezerwację, potem około 10% przy prywatnej umowie, a następnie pozostałą kwotę przy finalizacji w ciągu kilku tygodni - te same podatki dla nowego budownictwa (10% IVA plus około 1.2% AJD) i ta sama 10-letnia gwarancja.

Prawdziwy przykład.a0Przy nowej inwestycji off-plan za 500.000 euro plan płatności etapowych może wyglądać tak. Każde euro przed otrzymaniem kluczy jest objęte gwarancją bankową:

• 8.000 euroa0- opłata rezerwacyjna (zaliczana na poczet ceny)
• 150.000 euroa0- płatności etapowe w trakcie budowy (około 30%, objęte gwarancją bankową)
• 350.000 euroa0- pozostała kwota przy finalizacji (około 70%), płatna u notariusza

Bez gwarancji dla tych płatności etapowych Twoje pieniądze są zagrożone.

W Spain Developments współpracujemy wyłącznie z deweloperami, którzy zapewniają prawidłową gwarancję bankową, a nasi prawnicy sprawdzają ją za Ciebie. Jesteśmy niezależnym agentem kupującego, deweloper płaci nasze wynagrodzenie, a Ty nie płacisz prowizji kupującego. Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz to porządnie sprawdzić.

Uwaga:a0W przypadku nowego budownictwa największym ryzykiem jest płacenie deweloperowi bez gwarancji bankowej. Bez gwarancji nie ma płatności. Sprawdź też historię dewelopera - poproś o pokazanie domów, które wcześniej ukończył.

Odsprzedaż dla porównania: 3 rodzaje arras

Jeśli kupujesz odsprzedaż od prywatnego właściciela zamiast nowej inwestycji, umową jesta0contrato de arras. Prawo hiszpańskie przewiduje trzy rodzaje. Wyglądają podobnie, ale zasady są bardzo różne. Umowa musi wskazywać, który to rodzaj.

Penitenciales (najlepsze dla kupujących)

• Możesz się wycofać
• Jeśli się wycofasz: tracisz zadatek
• Jeśli wycofa się sprzedający: płaci Ci podwójnie

Penales (nadal wiążące)

• Brak prostego wyjścia
• Jeśli się wycofasz: płacisz karę i nadal możesz zostać zmuszony do zakupu
• Jeśli wycofa się sprzedający: płaci karę i może zostać zmuszony do sprzedaży

Confirmatorias (najgorsze dla Ciebie)

• Brak prostego wyjścia
• Druga strona może pozwać Cię za naruszenie umowy i odszkodowanie
• Możesz pozwać sprzedającego za naruszenie umowy i odszkodowanie

Najczęstszym rodzajem przy nieruchomościach mieszkalnych jesta0arras penitencialesa0(określone w Article 1454 of the Spanish Civil Code). To najuczciwsza opcja dla kupującego. Jeśli musisz się wycofać, Twoja strata jest z góry określona: tylko zadatek. Jeśli sprzedający się wycofa, płaci Ci podwójnie.

Największa pułapka:a0jeśli umowa nie wskazuje rodzaju, prawo traktuje ją jako confirmatorias.a0To najgorsza opcja dla Ciebie. W przypadku confirmatorias druga strona może pozwać Cię o znacznie więcej niż sam zadatek. Dlatego zawsze sprawdzaj, czy rodzaj jest wyraźnie wpisany.

Uwaga:a0Nie podpisuj umowy, która nie określa rodzaju arras. „Brak określenia” oznacza domyślnie confirmatorias, a to naraża Cię na roszczenie o całą cenę. Jedna brakująca linijka może kosztować Cię tysiące.

Ile płacisz i kiedy

To jest moment, w którym nowe budownictwo i odsprzedaż się rozchodzą.

W przypadkua0nowa inwestycja (off-plan), nie płacisz jednego 10% zadatku. Płacisz stałą opłatę rezerwacyjną, a następnie raty etapowe łącznie wynoszącea020% do 40% przed odbiorem0% do 80% salda60% to 80% balance 0u notariusza. Przy 500.000 euros to około 150.000 euros w trakcie budowy i 350.000 euros przy finalizacji. Każde płacone etapami euro jest objęte gwarancją bankową.

W przypadkua0odsprzedaży, zwyczajowo jest to 010% ceny 0przy arras. To nie jest zasada prawna i podlega negocjacjom, ale 10% to kwota, której oczekuje większość prywatnych sprzedających. Następnie płacisz pozostałe 90% u notariusza w dniu finalizacji.

Cokolwiek płacisz, nie jest dodatkowym kosztem. To wlicza się w cenę.

Prawdziwy przykład - nowa inwestycja. 0Kupujesz mieszkanie off-plan za 0500.000 euros:

• 8.000 euroa0- opłata rezerwacyjna (zaliczana na poczet ceny)
• 150.000 euro 0- płatne etapami w trakcie budowy (około 30%, objęte gwarancją bankową)
• 350.000 euro 0- saldo przy finalizacji (około 70%), u notariusza

Prawdziwy przykład - rynek wtórny. 0Uzgadniasz zakup mieszkania z rynku wtórnego za 0500.000 euros 0z arras penitenciales:

• 50.000 euros 0- zadatek przy podpisaniu (10%)
• 450.000 euros 0- saldo u notariusza
• 50.000 euros 0- tyle tracisz, jeśli się wycofasz
• 100.000 euros 0- tyle sprzedający płaci tobie, jeśli to on się wycofa

Więc obie strony mają realny powód, by doprowadzić transakcję do końca. Na tym polega sens zadatku.

Dodatkowa wskazówka: 0Wszystko, co płacisz, stanowi część zadeklarowanej ceny zakupu do celów podatkowych. W przypadku 0nowej nieruchomości 0(głównego przypadku tutaj), podatek wynosi 010% IVA 0(50.000 euros od 500.000) plus około 01.2% AJD 0(6.000 euros), a nie ITP. W przypadku 0odsprzedaży 0w Andaluzji podatek wynosi 07% ITP 0(35.000 euros), płatne po finalizacji. Zaplanuj to teraz, nie później.

Co umowa musi zawierać

Dobra umowa jest szczegółowa. Upewnij się, że twoja zawiera to wszystko:

• Strony. 0Imiona i nazwiska, numery paszportu lub NIE (twój hiszpański numer identyfikacji podatkowej).
• Nieruchomość. 0Pełny adres, 0referencia catastral 0(numer katastralny, oficjalny identyfikator nieruchomości) oraz jasny opis.
• Cena. 0Całkowita uzgodniona cena i sposób jej zapłaty.
• Plan płatności. 0W przypadku nowej nieruchomości: opłata rezerwacyjna i każda płatność etapowa wraz z warunkiem jej uruchomienia i kwotą. W przypadku rynku wtórnego: zadatek, który płacisz teraz.
• Gwarancja bankowa (nowa nieruchomość). 0Jasne zobowiązanie, że każda płatność przed finalizacją jest objęta gwarancją bankową lub ubezpieczeniem (Law 57/1968, Ley 20/2015). To najważniejsza klauzula w umowie dotyczącej nowej nieruchomości.
• Rodzaj arras (rynek wtórny). 0Wyraźnie wskazany - chcesz penitenciales.
• Warunek finalizacji i termin. 0W przypadku nowej nieruchomości finalizacja następuje po Licence of First Occupation. W przypadku rynku wtórnego jest to ustalona data, zwykle 030 do 60 dni, czasem do 90.
• Obciążenia. 0Jakikolwiek kredyt hipoteczny, dług lub ograniczenie dotyczące nieruchomości. Przy finalizacji nie powinno już nic pozostać.
• Kto za co płaci. 0Koszty notariusza, Rejestru Nieruchomości i podatków. Zgodnie z prawem i zwyczajem kupujący płaci większość podatków związanych z zakupem.
• Klauzula wycofania. 0Co się dzieje, jeśli któraś ze stron się wycofa.
• Warunki zawieszające. 0Rzeczy, które muszą być spełnione, zanim będziesz zobowiązany do zakupu - dla nowej nieruchomości: ważne pozwolenie na budowę i prawdziwa gwarancja bankowa; dla rynku wtórnego: czysta 0nota simple 0(wypis z Rejestru Nieruchomości pokazujący właściciela i ewentualne długi) oraz brak problemów planistycznych.

Warunki zawieszające to twoja siatka bezpieczeństwa. Pozwalają ci wyjść z transakcji i zachować to, co już zapłaciłeś, jeśli prawnik znajdzie poważny problem.

Dodatkowa wskazówka: 0Poproś swojego prawnika o dodanie klauzuli, która chroni to, co zapłaciłeś, jeśli nieruchomość ma ukryte długi, brak licencji lub problem z tytułem własności. Uczciwy sprzedający lub deweloper to zaakceptuje. Ktoś, kto odmawia, jest sygnałem ostrzegawczym.

Ryzyka, pułapki i jak zachować bezpieczeństwo

Bądź uczciwy wobec ryzyk. To one najczęściej łapią zagranicznych kupujących:

• Deweloper bez gwarancji bankowej (nowa nieruchomość). 0To największe pojedyncze ryzyko przy nowej inwestycji. Bez gwarancji nie ma płatności.
• Brak wskazanego rodzaju arras (rynek wtórny). 0Domyślnie oznacza confirmatorias i naraża cię na duże roszczenie. Zawsze nazwij ten rodzaj.
• Brak licencji lub nielegalna budowa. 0Niektóre projekty nie mają właściwego pozwolenia. Twój prawnik musi potwierdzić pozwolenie na budowę, a w przypadku nowej nieruchomości także to, że finalizacja następuje po Licence of First Occupation.
• Ukryte długi w nieruchomości z rynku wtórnego. 0Niezapłacone podatki lub opłaty wspólnotowe mogą przejść na ciebie. Twój prawnik sprawdza 0nota simple.
• Zbyt krótki termin. 0Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, upewnij się, że harmonogram finalizacji daje bankowi czas.
• Wpłata na prywatne konto. 0Płać tylko na właściwe konto wskazane w umowie, nigdy na prywatne konto agenta.
• Ustne „uzgodnienia”. 0Ustną umowę trudno wyegzekwować. Zawsze miej to na piśmie.
• Ryzyko walutowe. 0Jeśli płacisz w pounds, krona lub zloty, kurs może zmienić koszt o tysiące przy płatnościach etapowych i finalizacji. Broker walutowy może ustalić kurs.

Ostrzeżenie: 0Jeśli sprzedający, deweloper lub agent naciska cię, by podpisać „dzisiaj”, zwolnij. Prawdziwa transakcja daje twojemu prawnikowi czas na sprawdzenie projektu i umowy. Presja to klasyczny znak problemu.

Lista kontrolna przed podpisaniem

Przed podpisaniem prywatnej umowy zakupu potwierdź:

• Twój niezależny prawnik przeczytał ją i zatwierdził.
• W przypadku nowej nieruchomości gwarancja bankowa na każdą płatność etapową jest prawdziwa, a finalizacja jest powiązana z Licence of First Occupation.
• W przypadku rynku wtórnego rodzaj arras jest wskazany (chcesz penitenciales).
• Cena, plan płatności i termin finalizacji są prawidłowe.
• Pozwolenie na budowę jest ważne (a w przypadku rynku wtórnego 0nota simple 0jest czysta i bez niespodziewanych długów).
• Warunki zawieszające chronią to, co zapłaciłeś.
• Płacisz tylko na konto wskazane w umowie.

Chcesz, żeby twoja umowa została sprawdzona przed podpisaniem? Sprawdzamy każdą umowę, potwierdzamy gwarancję bankową przy nowych nieruchomościach i współpracujemy tylko z deweloperami, którzy ją zapewniają, a wszystko to bez opłaty dla kupującego. Śmiało porozmawiaj ze Spain Developments.

Wnioski

Prywatna umowa zakupu to moment, w którym Twój zakup staje się realny, dlatego liczy się każdy szczegół. W przypadku nowej inwestycji umowa określa opłatę rezerwacyjną, płatności etapowe (około 20% do 40% przed ukończeniem, często około 30%) oraz pozostałe 60% do 80% u notariusza - a każde euro wpłacone przed otrzymaniem kluczy musi być objęte gwarancją bankową. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego upewnij się, że rodzaj arras jest wskazany, a zadatek jest uczciwy. Przy domu za 500.000 euros przejrzysta umowa to różnica między bezpiecznie ulokowanymi pieniędzmi a kosztownym błędem. W Spain Developments sprawdzamy każdą umowę i współpracujemy wyłącznie z deweloperami, którzy zapewniają właściwą gwarancję bankową, bez opłaty dla kupującego. Gdy będziesz gotowy, skontaktuj się z nami.