Aspectos Legais e Conveyancing para Comprar um Imóvel Novo em Espanha

Esta página é para compradores internacionais que querem que a compra da sua propriedade em Espanha seja verificada e tratada corretamente. Vai saber por que precisa de um advogado espanhol independente, o que ele faz por si, quanto custa e como supervisionamos consigo todo o processo legal. Claro, honesto, em linguagem simples.

Comprar propriedade em Espanha é seguro quando a parte legal é tratada corretamente. O perigo está em usar o advogado errado, ou em não usar advogado nenhum. Eis como se proteger.

Resposta rápida:a0Em Espanha, um advogado independente verifica legalmente tudo antes de comprar. Recomendamos um advogado de confiança que nos paga zero comissão, cobra 1% incluindo IVA (abaixo da taxa habitual) e atua apenas por si. Não precisa de trazer um advogado do seu país, precisa de um que conheça a lei espanhola. Coordenamos e supervisionamos todo o processo legal em conjunto com ele, para que nada falhe.

Precisa de um advogado espanhol, não de um do seu país

Muitos compradores assumem que vão trazer o seu próprio advogado do seu país para tratar de tudo. É um pensamento natural, mas não funciona assim em Espanha.

Precisa de um advogado espanhol que conheça a lei espanhola. Mesmo quando se aplica a lei europeia, as regras e os procedimentos do dia a dia que realmente regem a sua compra são espanhóis. Um advogado que trabalhe noutro sistema não os conhecerá.

É bem-vindo a envolver também o seu advogado do país de origem e a fazê-lo trabalhar em conjunto com o espanhol. Na nossa experiência honesta, porém, isso normalmente acrescenta pouco e muitas vezes abranda o processo. Os advogados no estrangeiro são frequentemente pagos à hora, por isso podem analisar cada cláusula em grande detalhe e levantar questões que o sistema espanhol já resolveu, para depois perguntarem ao advogado espanhol como isso funciona aqui de qualquer forma. Especialmente numa construção nova, grande parte do processo é fixada por lei, por isso o contrato e os passos são bastante padronizados. Um advogado espanhol que vive neste sistema faz avançar tudo consigo de forma fluida.

Porque é que um advogado independente é o mais importante

Aqui está o essencial. Muitas agências encaminham-no para um advogado que lhes paga uma comissão de referência. A lealdade desse advogado fica então dividida, e ele pode ficar calado sobre um problema que deveria travar o negócio.

Nós fazemos diferente. Recomendamos um advogado independente que não nos paga nada, nem um cêntimo. O único dever dele é para consigo, o comprador. Um advogado verdadeiramente independente dir-lhe-á para se afastar de um mau negócio, mesmo quando isso significa não haver venda nem honorários para ninguém.

Isto importa ainda mais numa revenda do que numa construção nova. Uma construção nova segue um processo bastante definido e enquadrado legalmente. Numa revenda, há mais coisas que podem correr mal, por isso um advogado que não seja genuinamente independente tem menos motivos para travar um negócio que deveria ser travado, e detalhes incómodos podem ficar fora de vista. Com um advogado independente, nada é varrido para debaixo do tapete.

É sempre livre de usar o seu próprio advogado espanhol. Recomendamos o nosso porque trabalhamos juntos há anos, a coordenação é mais fluida e todo o processo é mais fácil para si. Mas a escolha é sua, e o advogado atua sempre por si.

Dica extra:a0Vale sempre a pena saber onde está a lealdade do seu advogado. Uma pergunta justa a qualquer agência é se o advogado que sugerem lhes paga uma comissão de referência. Uma agência de confiança responde diretamente. Nós respondemos: o nosso não nos paga nada.

Um ponto relacionado. É melhor não confiar no advogado indicado pelo promotor ou pelo agente do vendedor, porque o interesse deles é fechar a venda. Um advogado independente do seu lado, como o que recomendamos, é algo muito diferente.

O que o advogado faz por si

Um advogado imobiliário espanhol faz muito mais do que ler um contrato. Faz uma due diligence completa, verificando todos os factos legais sobre a propriedade antes de pagar, e o advogado com quem trabalhamos cobra 1% incluindo IVA, o que cobre tudo isso.

• Verifica aa0nota simple, um extrato do Registo Predial que mostra quem é o proprietário do imóvel e quaisquer dívidas ou ónus sobre ele.
• Confirma que a construção é legal e tem todas as licenças, para que não herde uma propriedade ilegal ou sem licença.
• Explica-lhe tudo, em inglês simples, em cada etapa, para que compreenda sempre o que está a assinar.

O mesmo advogado também trata da parte prática de ter uma propriedade em Espanha, o que lhe poupa muito stress:

• O seua0NIEa0(o número de identificação de estrangeiro de que precisa para comprar), a sua conta bancária espanhola, os seus serviços públicos e o seu seguro da casa.
• A licença turística (arrendamento de férias), se quiser arrendar a propriedade.
• Impostos contínuos para não residentes e sobre arrendamento. A empresa com que trabalhamos tem uma divisão dedicada exatamente a isto, e também pode ajudar com quaisquer litígios mais tarde.

Em resumo, é um contacto de confiança para quase tudo o que vai precisar em Spain. Eles também têm excelentes contactos locais, tal como nós, por isso as coisas realmente avançam.

Quanto custa, sem surpresas

Um receio real dos compradores são custos escondidos, impostos surpresa ou pagar a mais por serem estrangeiros. Eliminamos essa preocupação sendo completamente transparentes desde o início.

Antes de se comprometer com qualquer coisa, recebe uma estimativa clara e discriminada de todos os custos, para saber o valor total real:

• O advogado:a0cerca de 1% incluindo IVA.
• Imposto de compra numa construção nova:a010% IVA, mais cerca de 1,2% AJD (imposto do selo).
• Notário e Registo Predial:a0aproximadamente 1% a 2% no total.

Como regra, conte com cerca de 12% a 14% além do preço. E como somos independentes, o próprio preço é o mesmo quer compre através de nós quer vá diretamente, por isso também não está a pagar um prémio de estrangeiro.

Os maiores receios legais, e como os eliminamos

A parte legal preocupa os compradores porque funciona de forma diferente do seu país de origem. Aqui estão os receios reais, e como o advogado e nós lidamos com cada um deles.

• Herdar dívidas escondidas.a0Em Spain, as dívidas seguem o imóvel, não a pessoa. Uma hipoteca por pagar, quotas de condomínio, impostos ou multas podem passar para si, por vezes no valor de dezenas de milhares de euros. O advogado verifica o registo e as contas da comunidade, para que nunca herde a dívida de outra pessoa.
• Uma construção ilegal ou sem licença.a0Um imóvel sem as licenças adequadas, ou sem a sua Licença de Primeira Ocupação, não pode ser habitado legalmente, ligado aos serviços públicos, ou revendido facilmente e, nos piores casos, pode enfrentar multas ou demolição. O advogado verifica todas as licenças, e nós afastamo-lo de empreendimentos problemáticos logo à partida.
• Fraudes e dinheiro perdido.a0Anúncios falsos, pessoas a fazerem-se passar pelo proprietário, procurações falsificadas e emails a dizer os nossos dados bancários mudaram são todos reais. Fazemos o primeiro contacto e verificamos com quem está a lidar, e o seu advogado garante que o dinheiro só é movimentado em segurança. Nunca pague a ninguém sem confirmar primeiro connosco ou com o seu advogado.
• Assinar algo que não entende.a0Os contratos espanhóis estão em espanhol, ao abrigo da lei espanhola, com conceitos que podem não existir no seu país, e uma promessa verbal não significa nada a menos que esteja por escrito. O seu advogado explica cada cláusula em inglês claro, e só conta o que estiver por escrito.
• Não poder arrendá-lo.a0Uma casa pode ser perfeitamente legal para comprar, mas estar restringida para arrendamento de férias pelas regras da comunidade de proprietários. Se arrendar for importante para si, o advogado verifica essas regras antes de se comprometer.
• Custos escondidos e pagar a mais.a0Como acima: uma estimativa completa e discriminada dos custos desde o início, e o mesmo preço que ir diretamente.

Por que trabalhar com a Spain Developments

Somos um agente independente do comprador com acesso a todos os empreendimentos na Costa del Sol. Não estamos ligados a nenhum promotor, e não ganhamos nada com o seu advogado, por isso o nosso aconselhamento mantém-se imparcial. O nosso serviço de compra é gratuito para si, porque o promotor paga a nossa comissão, e o preço é idêntico quer venha através de nós quer vá diretamente.

Mais importante ainda na parte legal, não lhe apresentamos apenas um advogado e desaparecemos. Coordenamos e supervisionamos todo o processo legal e toda a transação em conjunto com o seu advogado, garantindo que cada etapa acontece a tempo, para que nada falhe. Tem sempre uma equipa a cuidar de si.

Quando estiver pronto, apresentá-lo-emos ao nosso advogado independente, ou teremos todo o gosto em trabalhar em conjunto com o seu. De qualquer forma, a sua compra será devidamente verificada, e compreenderá cada passo.