Hipoteca espanhola para não residentes: guia 2026

Este guia destina-se a compradores internacionais que pretendem uma hipoteca para um novo empreendimento na Costa del Sol, seja em planta ou uma construção nova pronta a habitar, mas vivem no estrangeiro. Vai aprender quanto pode pedir emprestado, as taxas de 2026, o dinheiro de que precisa, como funciona uma hipoteca em conjunto com os pagamentos faseados de uma compra em planta e quais são os passos. Usamos uma casa de 500.000 euros para números claros.

Em resumo:6nbsp;Sim, pode obter uma hipoteca espanhola como não residente, mas as regras são mais rigorosas do que para os residentes locais. Normalmente pode pedir emprestado 60% a 70% do preço, por isso precisa de uma entrada de 30% a 40%. Numa casa de 500.000 euros, conte com cerca de 216.000 euros em dinheiro (entrada mais impostos e comissões), com o banco a financiar o restante. Desde uma lei de 2019, o banco paga a maior parte dos custos da hipoteca; normalmente, você paga principalmente a avaliação. Um ponto essencial para novos empreendimentos: se comprar em planta, os pagamentos faseados durante a construção normalmente saem do seu próprio dinheiro, e o banco liberta a hipoteca na conclusão com base no imóvel finalizado.

Aqui estão os números principais para uma hipoteca de não residente em 2026.

• 60-70%6nbsp;- pode pedir emprestado
• 2,8-3,5%6nbsp;- taxas fixas
• ~216.000 euros6nbsp;- dinheiro necessário (70% LTV)
• 8-12 semanas6nbsp;- da oferta às chaves

A preocupação com a hipoteca é um dos maiores receios dos compradores não residentes. Abaixo, eliminamos as dúvidas e mostramos os números reais. Começamos pelos novos empreendimentos, porque é isso que vendemos na Costa del Sol. Todos os valores são de 2026.

Um não residente pode obter uma hipoteca espanhola?

Sim. Os bancos espanhóis concedem empréstimos a compradores estrangeiros, quer viva em Espanha quer não. Grandes bancos como Santander, BBVA, CaixaBank e Sabadell oferecem todos hipotecas para não residentes.

Os bancos analisam a sua6nbsp;residência fiscal, não o seu passaporte. Existem dois grupos.

Residentes

• Vivem e pagam impostos em Espanha
• Podem pedir emprestado até 80%
• Precisam de cerca de 20% de entrada

Não residentes

• Pagam impostos noutro país
• Podem pedir emprestado cerca de 60% a 70%
• Precisam de 30% a 40% de entrada

Os compradores da UE e do Reino Unido são vistos como de baixo risco e têm um processo mais simples. Os compradores dos EUA ou do Canadá precisam de um pouco mais de documentação, e alguns bancos aplicam um pequeno “haircut” ao rendimento em dólares.

Dica extra:6nbsp;Vai precisar de um NIE (o seu número fiscal espanhol para estrangeiros) e de uma conta bancária espanhola antes de poder concluir uma hipoteca. Trate disto cedo. A Spain Developments pode ajudá-lo a organizar ambos, para que esteja pronto quando encontrar a casa certa.

Quanto pode pedir emprestado? (LTV)

O número-chave é o6nbsp;LTV (loan-to-value, a parte do preço que o banco irá financiar).

• Para não residentes, a maioria dos bancos financia6nbsp;60% a 70%6nbsp;do preço.
• As melhores taxas e as aprovações mais rápidas surgem na parte mais baixa, cerca de 60% a 65%.
• Isto significa que tem de dar uma entrada de6nbsp;30% a 40%6nbsp;do preço a partir das suas próprias poupanças.

Exemplo prático numa casa de 500.000 euros com 70% LTV:

• 350.000 euros6nbsp;- o banco empresta (500.000 euros x 70%)
• A sua entrada (30%): 150.000 euros

Exemplo prático numa casa de 500.000 euros com 60% LTV:

• 300.000 euros6nbsp;- o banco empresta (500.000 euros x 60%)
• A sua entrada (40%): 200.000 euros

Aviso:6nbsp;O banco financia com base no menor valor entre o preço e a avaliação feita pelo próprio banco. Se acordar 500.000 euros, mas o banco avaliar a casa em 480.000 euros, o seu empréstimo de 70% será calculado sobre 480.000 euros, e não sobre 500.000 euros. Nesse caso, precisará de mais dinheiro. Explicamos a avaliação abaixo.

Como funciona uma hipoteca com um novo empreendimento em planta

Esta é a parte que surpreende muitos compradores, por isso vale a pena ser claro. Quando compra uma casa em planta (ainda em construção), não utiliza a hipoteca no início. O calendário funciona assim.

• Durante a construção, paga os pagamentos faseados com o seu próprio dinheiro.6nbsp;A reserva, depois os 20% a 40% pagos em prestações à medida que a construção avança, normalmente saem das suas poupanças, não do banco. A hipoteca espanhola não financia os pagamentos faseados.
• O banco liberta a hipoteca na conclusão.6nbsp;Quando a casa está concluída e tem a licença de primeira ocupação, o banco avalia o imóvel concluído e desembolsa o empréstimo. Esse empréstimo cobre o saldo final, os 60% a 80% devidos na conclusão.
• Assim, durante a construção, é você que financia os pagamentos faseados do valor da entrada.6nbsp;Na conclusão, a hipoteca cobre o restante, até ao seu LTV.

Exemplo prático numa casa em planta de 500.000 euros com 70% LTV:

• ~10.000 euros6nbsp;- reserva, paga com o seu dinheiro
• até ~140.000 euros6nbsp;- pagamentos faseados durante a construção (cerca de 20% a 30%), pagos com o seu dinheiro
• 350.000 euros6nbsp;- libertados pelo banco na conclusão (70% LTV sobre a casa concluída)

Uma construção nova pronta a habitar é mais simples. A casa já existe, por isso o banco pode avaliá-la agora e concluir tudo nas habituais 8 a 12 semanas. Paga a reserva e um pagamento contratual de cerca de 10% com dinheiro próprio, e a hipoteca cobre o saldo na conclusão.

Aviso:6nbsp;Obtenha a pré-aprovação da sua hipoteca antes de se comprometer com uma casa em planta, mas lembre-se de que o empréstimo só é desembolsado no fim. Planeie o seu dinheiro para conseguir cobrir cada pagamento faseado durante a construção com os seus próprios fundos. O banco entra na conclusão, não antes.

Dica extra:6nbsp;Muitos compradores em planta tratam da hipoteca alguns meses antes da conclusão, quando a construção está quase terminada, para que a avaliação reflita a casa final. A Spain Developments pode apresentá-lo a especialistas em hipotecas para não residentes que conhecem bem o calendário da compra em planta.

O teste de rendimento: a regra dos 35%

Os bancos não analisam apenas a casa. Verificam se consegue suportar a prestação mensal. O principal teste é o seu6nbsp;rácio dívida/rendimento.

A regra: as suas6nbsp;dívidas mensais totais6nbsp;(a nova hipoteca espanhola, mais qualquer hipoteca no seu país de origem, empréstimos automóvel e cartões de crédito) não podem ultrapassar6nbsp;35% do seu rendimento líquido mensal.

Exemplo prático:

• 6.000 euros6nbsp;- rendimento líquido mensal
• 2.100 euros6nbsp;- limite de 35% para todas as dívidas
• menos 1.200 euros6nbsp;- hipoteca existente
• menos 300 euros6nbsp;- empréstimo automóvel
• Margem para uma hipoteca espanhola: 600 euros por mês

Os bancos também gostam de ver um rendimento mínimo. Como orientação geral, muitos exigem cerca de6nbsp;2.500 euros líquidos por mês6nbsp;para uma pessoa, ou6nbsp;4.000 euros6nbsp;para um casal a candidatar-se em conjunto.

Dica extra:6nbsp;Pague um cartão de crédito ou um pequeno empréstimo antes de se candidatar. Menos dívida existente significa mais margem para a sua hipoteca espanhola. Este pequeno passo pode aumentar o montante que pode pedir emprestado.

Taxas de juro em 2026: fixa, variável, mista

Existem três tipos de hipoteca em Espanha. Aqui estão as taxas de 2026 para não residentes.

Taxa fixa: 2,8% a 3,5%

• A mesma taxa durante todo o empréstimo
• Melhor para tranquilidade
• Boa para uma pensão ou salário fixo

Taxa variável: Euribor + 1,2-2,0%

• Ligada à Euribor (a taxa base europeia), perto de 2,2% agora
• Mais barata no início
• A prestação pode subir ou descer

Taxa mista: a partir de 2,5%

• Fixa nos primeiros 3 a 10 anos, depois variável
• A escolha mais popular em 2026
• De cerca de 2,5% a 2,8% nos anos fixos

Mais algumas regras a conhecer:

• Os prazos do empréstimo vão atéa020 a 25 anosa0para não residentes.
• Normalmente, o empréstimo tem de estar liquidado até aosa070 a 75. Portanto, se tiver 55 anos, o seu prazo pode ficar limitado a cerca de 20 anos.

Dica extra:a0Peça sempre a TAE (a APR espanhola, o custo anual real incluindo seguros). A taxa em destaque esconde o custo dos seguros que o banco lhe pede para adicionar. A TAE mostra o custo real, para que possa comparar ofertas de forma justa.

O dinheiro de que realmente precisa para 500.000 euros

Esta é a pergunta mais importante. Lembre-se: o banco empresta uma parte do preço, masa0nãoa0lhe empresta o dinheiro para impostos e taxas. Esses saem do seu próprio bolso.

Portanto, a sua necessidade de dinheiro é:a0entrada mais custos de compra mais custos da hipoteca.

Exemplo prático para uma construção nova de 500.000 euros com 70% de LTV:

• 150.000 eurosa0- entrada (30% do preço)
• ~65.250 eurosa0- impostos e taxas de compra (cerca de 13%)
• ~500 eurosa0- avaliação e taxas da hipoteca
• Total de dinheiro necessário: ~216.000 euros

O banco empresta os outros 350.000 euros. Portanto, para uma casa de 500.000 euros, conte com cerca dea0216.000 eurosa0em dinheiro. Se o banco só oferecer 60% de LTV, precisará de mais perto dea0266.000 euros, porque a entrada sobe para 200.000 euros.

Num novo empreendimento em planta, esse mesmo valor equivalente à entrada é pago por fases durante a construção (reserva, depois prestações de 20% a 40%), e o banco financia o restante na escritura. Numa construção nova pronta a habitar, leva o dinheiro ao longo de algumas semanas e o banco conclui no final. De qualquer forma, o total de dinheiro de que precisa é o mesmo.

Aviso:a0Muitos compradores esquecem-se de que os 13% em impostos e taxas têm de ser pagos em dinheiro, além da entrada. Juntos, entrada e custos podem ultrapassar 40% do preço. Planeie o valor total, ou arrisca-se a ficar sem dinheiro no dia da escritura.

Custos da hipoteca: quem paga o quê

Boas notícias. Desde uma lei de 2019, oa0bancoa0paga a maior parte dos custos de constituição da hipoteca. Isto protege-o.

O banco paga agora

• A taxa notarial da escritura da hipoteca
• A taxa do Registo Predial da hipoteca
• O AJD (imposto de selo) da hipoteca
• A taxa da gestoría (administração) da hipoteca

Você, o comprador, paga

• A avaliação do imóvel (cerca de 300 a 800 euros)
• Os impostos da compra (IVA ou ITP)
• As taxas notariais e de registo da compra
• O seu advogado

Portanto, o único custo extra real que a hipoteca acrescenta é a avaliação. Isso é uma grande melhoria em relação às regras antigas.

Perigo:a0Alguns bancos ainda tentam passar-lhe estes custos. Não podem. A lei é clara. Verifique a sua oferta e conteste se vir custos notariais da hipoteca ou imposto de selo cobrados a si.

A avaliação: um passo fundamental

Antes de o banco emprestar, envia um perito para avaliar a casa. Esta é aa0tasación.

• Custa cerca de 300 a 800 euros, pagos por si.
• É válida por seis meses.
• O banco empresta com base no menor valor entre o preço e esta avaliação.

Este passo protege tanto você como o banco. Se a avaliação vier baixa, pode pedir ao vendedor para baixar o preço, ou terá de acrescentar mais dinheiro.

Exemplo prático:a0Acorda 500.000 euros. A avaliação diz 480.000 euros. Com 70% de LTV, o banco passa agora a emprestar 70% de 480.000 euros = 336.000 euros, e não 350.000 euros. Precisa de mais 14.000 euros em dinheiro, ou renegocia o preço.

Cronograma passo a passo

Para uma construção nova pronta a habitar, conte coma08 a 12 semanasa0desde a oferta até às chaves. Para uma casa em planta, as etapas da hipoteca abaixo situam-se todas no fim, quando a construção está quase concluída, pelo que o calendário do empréstimo começa alguns meses antes da entrega e não na reserva. Aqui estão as fases.

1. Pré-aprovação (1 a 2 semanas):a0Envie os seus documentos de rendimentos a um banco ou intermediário. Obtenha um “sim” aproximado antes de reservar. Tenha o seu NIE pronto. Numa casa em planta, pode fazer isto cedo, mas o empréstimo só é libertado na escritura.
2. Oferta vinculativa (2 a 4 semanas):a0Depois de reservar a casa (e, no caso de em planta, quando se aproxima da conclusão), o banco emite a FEIN (a oferta oficial vinculativa da hipoteca).
3. Período de reflexão (10 dias):a0Por lei, tem de esperar 10 dias após a FEIN antes de assinar. Isto não pode ser ignorado. Existe para o proteger.
4. Avaliação (1 semana):a0O banco avalia a casa. No caso de em planta, isto é feito sobre o imóvel concluído.
5. Escritura (cerca de 2 semanas):a0Assina a escritura de compra e a escritura da hipoteca no notário. O banco liberta o empréstimo contra o saldo final, e recebe as chaves.

Dica extra:a0Comece o processo da hipoteca cedo, mesmo antes de encontrar a casa. Uma pré-aprovação torna-o um comprador mais forte e acelera o resto. Como agente independente do comprador pago pelo promotor, a Spain Developments pode guiá-lo em cada passo e colocá-lo em contacto com especialistas em hipotecas para não residentes. Não nos paga qualquer honorário.

Risco cambial: um perigo escondido

Se ganha em libras, coroas ou złoty, mas paga a hipoteca em euros, a taxa de câmbio importa todos os meses.

Se a moeda do seu país cair face ao euro, a sua prestação mensal custar-lhe-á mais no seu país. Ao longo de 20 anos, isso acumula-se.

Duas formas de gerir isto:

• Use uma0corretor cambial especializadoa0para os seus pagamentos por fases e grandes transferências. Conseguem uma taxa melhor do que a do banco e podem poupar-lhe milhares.
• Alguns compradores mantêm uma reserva em euros para cobrir vários meses de pagamentos, para que um mau mês não prejudique.

Numa casa em planta isto importa ainda mais, porque faz várias transferências ao longo da construção (a reserva, cada pagamento faseado e o saldo na escritura), pelo que a taxa pode variar entre cada uma. Cobrimos isto em detalhe no nosso guia de transferências cambiais ao comprar em Espanha.

Dica extra:a0Um corretor especializado em FX (foreign exchange) pode muitas vezes poupar-lhe 2% a 3% em comparação com um banco tradicional em cada transferência. Ao longo da reserva e dos pagamentos faseados de uma casa em planta de 500.000 euros, isso soma milhares em poupança. Podemos indicar-lhe empresas de FX de confiança para compradores na Costa del Sol.

A discriminação completa do dinheiro da hipoteca

Aqui está a imagem completa do dinheiro necessário para uma construção nova de 500.000 euros com 70% de LTV.

• 500.000 eurosa0- preço do imóvel
• 350.000 eurosa0- empréstimo bancário (70% LTV)
• 150.000 eurosa0- a sua entrada (30%)
• 65.250 eurosa0- impostos e taxas de compra (cerca de 13%)
• 500 eurosa0- avaliação da hipoteca (paga pelo comprador)
• Notário da hipoteca, registo, imposto de selo: pagos pelo banco
• Total de dinheiro de que precisa: ~215.750 euros

Portanto, numa casa de 500.000 euros, o banco financia 350.000 euros, e você leva cerca de 216.000 euros em dinheiro. Com 60% de LTV, a sua necessidade de dinheiro sobe para cerca de 266.000 euros. Num novo empreendimento em planta, esse dinheiro é pago em fases ao longo da construção, e o banco liberta o empréstimo contra o imóvel concluído na escritura.

Conclusão

Como não residente, pode pedir emprestado cerca de 60% a 70% de um novo empreendimento na Costa del Sol, por isso planeie uma entrada de 30% a 40% mais cerca de 13% em custos. Numa casa de 500.000 euros, isso significa aproximadamente 216.000 euros em dinheiro. Lembre-se de que, numa casa em planta, financia os pagamentos faseados com o seu próprio dinheiro durante a construção, e o banco liberta a hipoteca na escritura contra o imóvel concluído. As taxas em 2026 estão estáveis, o banco paga a maior parte dos custos da hipoteca, e o processo demora cerca de 8 a 12 semanas para uma casa pronta a habitar. Trate do seu NIE, conta bancária e de um bom plano cambial desde cedo, e o resto é simples.

Quer ajuda para organizar uma hipoteca para não residentes para uma casa de que gosta? Fale com a Spain Developments. Acompanhamos você em cada etapa, colocamos você em contacto com os especialistas certos e não cobramos nenhuma taxa.