Contract de cumpărare privat în Spania: ghid pentru construcții noi și arras

Acest ghid este pentru cumpărătorii străini care semnează un contract privat de cumpărare pe Costa del Sol. Majoritatea cumpărătorilor noștri achiziționează un ansamblu nou, așa că începem cu contractul pentru locuințe noi și plățile eșalonate, apoi explicăm varianta de revânzarenbsp;contrato de arrasnbsp;ca termen de comparație. Vei afla ce este fiecare contract, care sunt clauzele ce îți protejează banii și de ce contează garanția bancară. La final, vei ști ce să verifici înainte să semnezi.

Rezumat rapid:nbsp;Pentru un ansamblu nou, contractul privat de cumpărare este contractul dezvoltatorului. Plătești o taxă fixă de rezervare, apoi rate eșalonate pe durata construcției - de obicei 20% to 40% din preț în total înainte de finalizare (adesea în jur de 30%) - și soldul de 60% to 80% la finalizare. Fiecare euro pe care îl plătești înainte de a primi cheile trebuie să fie protejat printr-o garanție bancară obligatorie (Law 57/1968, Ley 20/2015). O revânzare este diferită: acolo semnezi unnbsp;contrato de arras, plătești aproximativ 10% și finalizezi în câteva săptămâni. Pentru oricare dintre variante, insistă asupra tipului corect de contract și cere mereu ca propriul tău avocat independent să îl citească mai întâi.

Cifrele care contează:

• 20% to 40%nbsp;eșalonat înainte de finalizare pentru o locuință nouă off-plan (adesea în jur de 30%).
• 6.000 to 10.000 eurosnbsp;taxa tipică de rezervare pentru o locuință nouă.
• 10%nbsp;depozitul tipic pentru o revânzare (arras).
• 10-yearnbsp;garanție structurală pentru o locuință nouă.

Ce vei învăța

• Ce este contractul privat de cumpărare
• Contractul pentru locuințe noi: plăți eșalonate și garanția bancară
• Comparația cu revânzarea: cele 3 tipuri de arras
• Cât plătești și când
• Ce trebuie să includă contractul
• Riscuri, capcane și cum să rămâi în siguranță
• Lista ta de verificare înainte de semnare

Ce este contractul privat de cumpărare

Contractul privat de cumpărare este înțelegerea pe care o semnezi înainte de a merge la notar. Cum arată acesta depinde de ce cumperi.

Pentru unnbsp;ansamblu nou, este contractul privat de cumpărare al dezvoltatorului (numit adesea PPC). Plătești o taxă de rezervare pentru a scoate unitatea de pe piață, apoi plăți eșalonate în timpul construcției, iar soldul la finalizare. Pentru onbsp;revânzarenbsp;de la un proprietar privat, este de obicei unnbsp;contrato de arrasnbsp;(un contract de depozit): plătești aproximativ 10% și ambele părți convin asupra prețului și datei finalizării.

Gândește-te la el ca la angajamentul real. Rezervarea ține proprietatea blocată pentru câteva zile. Contractul complet blochează apoi tranzacția: fixează prețul, planul de plată, termenul de finalizare și penalizarea dacă cineva se retrage.

Important: acest contract este obligatoriu din punct de vedere juridic. Odată ce semnezi și plătești, retragerea înseamnă de obicei că pierzi ce ai plătit. Așadar, formulările din acest contract contează mai mult decât aproape orice alt pas. Nu semna niciodată unul pe care nu l-ai înțeles pe deplin.

Sfat bonus:nbsp;Cere întotdeauna propriului tău avocat independent să citească contractul înainte să semnezi. Nu semna niciodată la biroul dezvoltatorului sau al agentului imobiliar în aceeași zi. Ei lucrează pentru vânzător, nu pentru tine.

Contractul pentru locuințe noi: plăți eșalonate și garanția bancară

Dacă cumperi un ansamblu nou de la un dezvoltator, documentele nu sunt un arras clasic. Semnezinbsp;contractul privat de cumpărare al dezvoltatorului. Ideea este aceeași - preț, avans, termen limită - dar modul în care plătești este diferența-cheie.

Iată traseul off-plan, scenariul principal pe Costa del Sol:

• Taxa de rezervare.nbsp;O sumă fixă, de obicei 6.000 to 10.000 euros, pentru a scoate unitatea de pe piață.
• Plăți eșalonate în timpul construcției.nbsp;Plătești rate pe măsură ce clădirea prinde contur. În total, acestea ajung la aproximativnbsp;20% to 40% din preț înainte de finalizarenbsp;(adesea în jur de 30%). Pentru o locuință de 500.000 euros, asta înseamnă aproximativ 100.000 to 200.000 euros pe durata construcției (30% = 150.000 euros).
• Garanția bancară.nbsp;Fiecare euro pe care îl plătești înainte de a primi cheilenbsp;trebuie să fie protejat printr-o garanție bancară sau o asigurare obligatorienbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Dacă dezvoltatorul nu finalizează construcția, îți primești banii înapoi. Nu plăti niciodată dezvoltatorului nici măcar un euro fără aceasta.
• Soldul la finalizare.nbsp;Când se acordă Licence of First Occupation, plătești restul denbsp;60% to 80%nbsp;la notar penbsp;escrituranbsp;- aproximativ 300.000 to 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

O locuință nouă vine și cu onbsp;garanție structurală de 10 aninbsp;prin lege, precum și cu o inspecție de predare înainte de finalizare, astfel încât dezvoltatorul să remedieze defectele de finisaj.

O locuință nouă gata de mutat implică mai puțin.nbsp;Dacă locuința este o construcție nouă finalizată, plătești rezervarea, apoi aproximativ 10% la contractul privat, apoi soldul la finalizare în câteva săptămâni - aceleași taxe pentru locuințe noi (10% IVA plus aproximativ 1.2% AJD) și aceeași garanție de 10 ani.

Exemplu real.nbsp;Pentru un ansamblu nou off-plan de 500.000 euros, un plan eșalonat ar putea arăta astfel. Fiecare euro plătit înainte de primirea cheilor este acoperit de o garanție bancară:

• 8.000 eurosnbsp;- taxă de rezervare (se scade din preț)
• 150.000 eurosnbsp;- plăți eșalonate în timpul construcției (aproximativ 30%, garantate bancar)
• 350.000 eurosnbsp;- sold la finalizare (aproximativ 70%), plătit la notar

Fără o garanție pentru acele plăți eșalonate, banii tăi sunt în pericol.

La Spain Developments, lucrăm doar cu dezvoltatori care oferă o garanție bancară corespunzătoare, iar avocații noștri o verifică pentru tine. Suntem un agent independent al cumpărătorului, dezvoltatorul ne plătește comisionul, iar tu nu plătești niciun comision de cumpărător. Nu ezita să ne contactezi dacă vrei ca acest lucru să fie verificat corect.

Pericol:nbsp;Pentru o locuință nouă, cel mai mare risc este să plătești un dezvoltator fără garanție bancară. Fără garanție, fără plată. Verifică și istoricul dezvoltatorului - cere să vezi locuințe pe care le-a finalizat anterior.

Comparația cu revânzarea: cele 3 tipuri de arras

Dacă în schimb cumperi o revânzare de la un proprietar privat, și nu un ansamblu nou, contractul este unnbsp;contrato de arras. Legea spaniolă are trei tipuri. Par similare, dar regulile sunt foarte diferite. Contractul trebuie să spună ce tip este.

Penitenciales (cel mai bun pentru cumpărători)

• Te poți retrage
• Dacă te retragi: îți pierzi depozitul
• Dacă vânzătorul se retrage: îți plătește dublu

Penales (rămâi în continuare obligat)

• Fără ieșire simplă
• Dacă te retragi: plătești o penalizare și este posibil să fii totuși obligat să cumperi
• Dacă vânzătorul se retrage: plătește o penalizare și poate fi obligat să vândă

Confirmatorias (cel mai rău pentru tine)

• Fără ieșire simplă
• Cealaltă parte te poate da în judecată pentru încălcare și daune
• Poți da vânzătorul în judecată pentru încălcare și daune

Cel mai comun tip pentru locuințe estenbsp;arras penitencialesnbsp;(prevăzut în Articolul 1454 din Codul Civil spaniol). Este cel mai echitabil pentru un cumpărător. Dacă trebuie să te retragi, pierderea ta este fixă: doar depozitul. Dacă vânzătorul se răzgândește, îți plătește dublu.

Marea capcană:nbsp;dacă în contract nu este numit tipul, legea îl tratează ca fiind confirmatorias.nbsp;Aceasta este cea mai proastă opțiune pentru tine. În regimul confirmatorias, cealaltă parte te poate da în judecată pentru mult mai mult decât depozitul. Așa că verifică întotdeauna ca tipul să fie scris clar.

Pericol:nbsp;Nu semna un contract care nu spune nimic despre tipul de arras. „Nu spune nimic” înseamnă confirmatorias în mod implicit, iar asta te expune la o pretenție pentru întregul preț. O singură linie lipsă te poate costa mii.

Cât plătești și când

Aici se despart clar locuințele noi de revânzări.

Pentru unnbsp;ansamblu nou (off-plan), nu plătești un singur avans de 10%. Plătești o taxă fixă de rezervare, apoi rate eșalonate care totalizeazănbsp;20% to 40% înainte de finalizare (de obicei în jur de 30%), apoi soldul de 60% până la 80% la notar. La 500.000 euros, asta înseamnă aproximativ 150.000 euros pe parcursul construcției și 350.000 euros la finalizare. Fiecare euro plătit în etape este garantat de bancă.

Pentru unnbsp;revânzare, obiceiul este 10% din preț la arras. Aceasta nu este o regulă legală și este negociabilă, dar 10% este ceea ce așteaptă majoritatea vânzătorilor privați. Apoi plătiți restul de 90% la notar în ziua finalizării.

Orice plătiți nu este un cost suplimentar. Se deduce din preț.

Exemplu real - dezvoltare nouă. Cumpărați un apartament off-plan la 500.000 euros:

• 8.000 eurosnbsp;- taxă de rezervare (se scade din preț)
• 150.000 euros - plăți etapizate pe parcursul construcției (aproximativ 30%, garantate de bancă)
• 350.000 euros - soldul la finalizare (aproximativ 70%), la notar

Exemplu real - revânzare. Sunteți de acord să cumpărați un apartament de revânzare la 500.000 euros cu arras penitenciales:

• 50.000 euros - avans la semnare (10%)
• 450.000 euros - soldul la notar
• 50.000 euros - ce pierdeți dacă vă retrageți
• 100.000 euros - ce vă plătește vânzătorul dacă se retrage

Așadar, ambele părți au un motiv real să finalizeze. Acesta este scopul avansului.

Sfat bonus: Orice plătiți face parte din prețul de cumpărare declarat în scopuri fiscale. La o construcție nouă (cazul principal aici), taxa este 10% IVA (50.000 euros la 500.000) plus aproximativ 1.2% AJD (6.000 euros), nu ITP. La o revânzare în Andalucía, taxa este 7% ITP (35.000 euros), datorat după finalizare. Planificați asta acum, nu mai târziu.

Ce trebuie să includă contractul

Un contract bun este detaliat. Asigurați-vă că al dumneavoastră le include pe toate acestea:

• Părțile. Nume complete, numere de pașaport sau NIE (numărul dvs. de identificare fiscală spaniolă).
• Proprietatea. Adresa completă, referencia catastral (referința cadastrală, un ID oficial al proprietății), și o descriere clară.
• Prețul. Prețul total convenit și modul în care este plătit.
• Planul de plată. Pentru o construcție nouă, taxa de rezervare și fiecare tranșă etapizată cu declanșatorul și valoarea ei. Pentru o revânzare, avansul pe care îl plătiți acum.
• Garanția bancară (construcție nouă). Un angajament clar că fiecare plată înainte de finalizare este acoperită de o garanție bancară sau de asigurare (Law 57/1968, Ley 20/2015). Aceasta este cea mai importantă clauză într-un contract pentru construcție nouă.
• Tipul de arras (revânzare). Menționat clar - doriți penitenciales.
• Declanșatorul și termenul-limită pentru finalizare. Pentru o construcție nouă, finalizarea urmează după Licence of First Occupation. Pentru o revânzare, o dată fixă, de obicei 30 până la 60 de zile, uneori până la 90.
• Sarcini. Orice ipotecă, datorie sau limitare asupra proprietății. Nu ar trebui să mai rămână niciuna la finalizare.
• Cine plătește ce. Costurile notariale, Registrului Funciar și taxelor. Prin lege și uzanță, cumpărătorul plătește majoritatea taxelor de achiziție.
• Clauza de retragere. Ce se întâmplă dacă oricare dintre părți se retrage.
• Condiții suspensive. Lucruri care trebuie să fie adevărate înainte să fiți obligat să cumpărați - pentru o construcție nouă, o autorizație de construire valabilă și o garanție bancară reală; pentru o revânzare, o nota simple curată (extrasul de la Registrul Funciar care arată proprietarul și eventualele datorii) și fără probleme de urbanism.

Condițiile suspensive sunt plasa dvs. de siguranță. Vă permit să ieșiți din tranzacție și să păstrați ce ați plătit, dacă avocatul găsește o problemă serioasă.

Sfat bonus: Cereți avocatului dvs. să adauge o clauză care protejează ce ați plătit dacă proprietatea are datorii ascunse, nu are licență sau are o problemă de titlu. Un vânzător sau dezvoltator corect va accepta asta. Cine refuză este un semnal de alarmă.

Riscuri, capcane și cum să rămâi în siguranță

Fiți sincer cu privire la riscuri. Acestea sunt cele care îi prind pe cumpărătorii străini:

• Dezvoltator fără garanție bancară (construcție nouă). Acesta este de departe cel mai mare risc într-o dezvoltare nouă. Fără garanție, fără plată.
• Niciun tip de arras numit (revânzare). Implicit devine confirmatorias și vă expune unei pretenții mari. Menționați-l întotdeauna.
• Fără licență sau construcție ilegală. Unele proiecte nu au autorizația corectă. Avocatul dvs. trebuie să confirme autorizația de construire și, pentru o construcție nouă, că finalizarea urmează după Licence of First Occupation.
• Datorii ascunse la o revânzare. Taxele neplătite sau cotizațiile către comunitate vă pot reveni dvs. Avocatul dvs. verifică nota simple.
• Termen-limită prea scurt. Dacă aveți nevoie de un credit ipotecar, asigurați-vă că termenul pentru finalizare oferă băncii timp suficient.
• Plata într-un cont personal. Plătiți doar în contul corect menționat în contract, niciodată într-un cont privat al unui agent.
• „Acorduri” verbale. Un acord verbal este greu de pus în aplicare. Obțineți-l întotdeauna în scris.
• Risc valutar. Dacă plătiți în pounds, krona sau zloty, cursul poate modifica costul cu mii pe parcursul plăților etapizate și la finalizare. Un broker valutar poate fixa cursul.

Avertisment: Dacă vânzătorul, dezvoltatorul sau agentul vă grăbește să semnați „astăzi”, încetiniți. O tranzacție reală îi oferă avocatului dvs. timp să verifice proiectul și contractul. Presiunea este un semn clasic al unei probleme.

Lista ta de verificare înainte de semnare

Înainte să semnați contractul privat de vânzare-cumpărare, confirmați:

• Avocatul dvs. independent l-a citit și aprobat.
• Pentru o construcție nouă, garanția bancară pentru fiecare plată etapizată este reală, iar finalizarea este legată de Licence of First Occupation.
• Pentru o revânzare, tipul de arras este menționat (doriți penitenciales).
• Prețul, planul de plată și calendarul finalizării sunt corecte.
• Autorizația de construire este valabilă (iar pentru o revânzare, nota simple este curată, fără datorii-surpriză).
• Condițiile suspensive protejează ce ați plătit.
• Plătiți doar în contul menționat în contract.

Doriți să vă fie verificat contractul înainte să semnați? Revizuim fiecare contract, confirmăm garanția bancară pentru construcțiile noi și lucrăm doar cu dezvoltatori care oferă una, totul fără comision pentru cumpărător. Nu ezitați să discutați cu Spain Developments.

Concluzie

Contractul de cumpărare privată este locul în care achiziția ta devine reală, așa că detaliile înseamnă totul. Pentru o dezvoltare nouă, contractul stabilește taxa ta de rezervare, plățile tale eșalonate (aproximativ 20% până la 40% înainte de finalizare, adesea în jur de 30%) și soldul de 60% până la 80% la notar - iar fiecare euro înainte de chei trebuie să fie garantat de bancă. Pentru o revânzare, asigură-te că tipul de arras este menționat și că avansul este corect. La o locuință de 500.000 de euro, un contract clar face diferența dintre bani în siguranță și o greșeală costisitoare. La Spain Developments, verificăm fiecare contract și lucrăm doar cu dezvoltatori care oferă o garanție bancară corespunzătoare, fără taxă pentru cumpărător. Când ești pregătit, nu ezita să ne contactezi.