Impozitele pe proprietate în Spania pentru nerezidenți (2026)

Acest ghid este pentru proprietarii internaționali care cumpără pe Costa del Sol, dar locuiesc în străinătate. Vei afla despre fiecare taxă pe care o plătești în fiecare an, cât costă și când trebuie plătită. Folosim o locuință de 500.000 euros ca să poți vedea cifre reale.

Pe scurt:26nbsp;Dacă deții o locuință în Spania, dar locuiești acolo mai puțin de 183 de zile pe an, ești nerezident din punct de vedere fiscal. Plătești taxe chiar dacă locuința rămâne goală. Principalele taxe anuale sunt IBI (impozit local) și IRNR (o taxă mică pentru deținere). Pentru o locuință de 500.000 euros pe Costa del Sol, factura strict fiscală este de aproximativ 1.000 până la 1.300 euros pe an, sau cam 2.400 euros după ce adaugi taxa de gunoi și taxele de comunitate.

Iată principalele cifre anuale pentru un proprietar nerezident al unei locuințe de 500.000 euros.

• ~750 euros26nbsp;- IBI impozit local
• ~314 euros26nbsp;- IRNR, proprietar din UE
• 19%26nbsp;- impozit pe câștigul de capital dacă vinzi
• ~2.400 euros26nbsp;- cost anual total

Mai jos le explicăm pe fiecare în cuvinte simple. Toate cifrele sunt pentru 2026.

Mai întâi: ce este un „nerezident”?

Ești26nbsp;nerezident26nbsp;în Spania dacă petreci26nbsp;mai puțin de 183 de zile26nbsp;pe an în țară. Cei mai mulți proprietari de case de vacanță și locuințe secundare intră în această categorie.

Ca nerezident, plătești taxe în Spania doar pentru veniturile și proprietățile din Spania. Salariul sau pensia ta din țara de origine sunt impozitate acolo, nu în Spania. Asta este o veste bună. Dar tot mai ai câteva taxe spaniole de gestionat, iar mulți proprietari nu știu de ele până când nu primesc o factură.

Pericol:26nbsp;Fiscul spaniol (numit26nbsp;Hacienda) a devenit mult mai strict. Acum urmărește taxele neplătite ale nerezidenților până la patru ani în urmă. Dacă ignori asta, te poți confrunta cu amenzi de 5% până la 20% din taxă, plus dobândă. Nu presupune niciodată că „nimeni nu verifică”. Verifică, mai ales când vinzi.

Ai nevoie și de un26nbsp;NIE (numărul tău spaniol de identificare fiscală pentru străini)26nbsp;ca să plătești orice taxă. Îl primești când cumperi. Fără el, nu poți declara sau plăti.

Valoarea cadastrală: cifra din spatele taxei tale

Înainte de taxe, trebuie să înțelegi un cuvânt:26nbsp;valoare cadastrală (valor catastral26nbsp;în spaniolă).

Aceasta este o valoare oficială pe care statul o atribuie locuinței tale. Nu este26nbsp;nu26nbsp;prețul de piață. Este aproape întotdeauna mult mai mică, adesea 40% până la 70% din cât ai plătit. O găsești pe factura IBI.

De ce contează asta? Pentru că două dintre principalele tale taxe (IBI și IRNR) se bazează pe valoarea cadastrală,26nbsp;nu26nbsp;pe cei 500.000 euros pe care i-ai plătit. De aceea facturile reale la taxe sunt mai mici decât se tem oamenii.

Preț de piață vs valoare cadastrală:

• Ai plătit: 500.000 euros
• Valoare cadastrală: aproximativ 150.000 euros

Exemplu:26nbsp;Cumperi cu 500.000 euros. Valoarea cadastrală poate fi stabilită, să spunem, la 150.000 euros. IBI și IRNR se calculează pe acei 150.000 euros, nu pe 500.000 euros.

Sfat bonus:26nbsp;Cere întotdeauna ultima factură IBI înainte să cumperi. Arată valoarea cadastrală, astfel încât să poți calcula exact taxele anuale din timp. Un agent bun al cumpărătorului obține asta pentru tine înainte să te angajezi.

IBI: impozitul local

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)26nbsp;este impozitul local pe proprietate. Este ca council tax în UK sau26nbsp;onroerendezaakbelasting26nbsp;în Țările de Jos. Îl plătești o dată pe an primăriei.

• Cota este stabilită de fiecare localitate. Variază de la aproximativ26nbsp;0,4% la 1,1%26nbsp;din valoarea cadastrală.
• Pe Costa del Sol, majoritatea locuințelor plătesc aproximativ26nbsp;400 până la 900 euros pe an.

Exemplu calculat pentru o locuință de 500.000 euros26nbsp;(valoare cadastrală aproximativ 150.000 euros, cotă locală 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros pe an

Suma exactă depinde de localitate și de valoarea cadastrală, așa că verifică întotdeauna ultima factură.

Sfat bonus:26nbsp;Setează o plată automată din contul tău bancar spaniol pentru IBI. Termenele-limită diferă de la o localitate la alta, iar o plată ratată aduce o amendă. Plata automată înseamnă că nu uiți niciodată.

IRNR: taxă chiar dacă nu închiriezi

Aceasta este cea care surprinde aproape fiecare proprietar străin.26nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)26nbsp;este impozitul pe venit al nerezidenților.

Dacă locuința ta este goală sau doar pentru uz propriu, Spania tot te impozitează. Ideea este că obții un „beneficiu” din deținerea unei locuințe, așa că îți taxează acest beneficiu imaginar. Este adesea numit26nbsp;impozit pe venit imputat26nbsp;sau26nbsp;impozit pe venit presupus.

Cum se calculează:

1. Ia valoarea cadastrală.
2. „Venitul” este26nbsp;1,1%26nbsp;din aceasta (dacă valoarea a fost actualizată în ultimii 10 ani), sau26nbsp;2%26nbsp;dacă nu. Cele mai multe sunt la 1,1%.
3. Aplică cota de impozitare:26nbsp;19%26nbsp;dacă locuiești în UE, Norvegia sau Islanda.26nbsp;24%26nbsp;dacă locuiești în afara acestora (aici intră și UK după Brexit).

Exemplu calculat pentru o locuință de 500.000 euros26nbsp;(valoare cadastrală 150.000 euros):

• 1.650 euros26nbsp;- venit imputat (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros pe an26nbsp;- proprietar din UE: impozit la 19%
• 396 euros pe an26nbsp;- proprietar din afara UE: impozit la 24%

Așadar, majoritatea proprietarilor plătesc între26nbsp;300 și 600 euros pe an26nbsp;pentru IRNR. Îl declari o dată pe an folosind formularul26nbsp;Modelo 210.

Avertisment:26nbsp;Dacă două persoane dețin locuința împreună, fiecare trebuie să depună propriul Modelo 210 pentru partea sa. Un cuplu care deține 50/50 depune două declarații, fiecare pentru jumătate din sumă.

Taxă dacă închiriezi locuința

Dacă închiriezi locuința (de exemplu, pentru vacanțe), regulile se schimbă. Pentru zilele în care este închiriată, plătești impozit pe chiria reală, nu pe venitul imputat.

• Proprietari din UE și SEE:26nbsp;plătesc26nbsp;19%26nbsp;pe chiria26nbsp;netă26nbsp;. Poți deduce costuri: dobânda la ipotecă, IBI, taxele de comunitate, asigurarea, reparațiile, comisioanele agentului, utilitățile pe care le plătești.
• Proprietari din afara UE (inclusiv UK):26nbsp;plătesc26nbsp;24%26nbsp;pe chiria26nbsp;brută26nbsp;chirie, cu26nbsp;fără deduceri26nbsp;permise conform regulilor actuale.

Această diferență este mare. Iată o lună de chirie de 1.000 euros, cu 400 euros costuri.

Proprietar din UE (19% pe net)

• Chirie: 1.000 euros
• Minus costuri: 400 euros
• Impozitat la: 600 euros
• Impozit: 114 euros

Proprietar din afara UE (24% pe brut)

• Chirie: 1.000 euros
• Minus costuri: nu sunt permise
• Impozitat la: 1.000 euros
• Impozit: 240 euros

Așadar, proprietarul din UE plătește mai puțin de jumătate. Acesta este un efect real al Brexit pentru proprietarii britanici.

Sfat bonus: Taxa pe chirii pentru proprietarii din afara UE este contestată în instanțele spaniole și se poate schimba. Dacă intenționați să închiriați, obțineți informații actualizate înainte să depuneți declarația. Spain Developments vă poate îndruma către specialiști fiscali de încredere care se ocupă de declarațiile pentru nerezidenți.

Taxa de salubritate și taxele de comunitate

Încă două costuri anuale care nu sunt „impozit pe venit”, dar care tot ajung pe factura dumneavoastră:

• Taxa de colectare a gunoiului (basura): o taxă locală mică, de obicei 50 to 200 euros pe an.
• Taxe de comunitate (gastos de comunidad): dacă locuința dumneavoastră este într-un complex cu piscină, grădini sau lift, plătiți o parte din întreținere. Aceasta nu este un impozit dar este un cost anual real, adesea 600 to 1.800 euros pe an, mai mult pentru resorturi de lux.

Exemplu practic pentru un apartament de 500.000 euros:

• 120 euros - taxa de salubritate
• 1.200 euros - taxe de comunitate
• Total: 1.320 euros pe an

Le prezentăm mai detaliat în ghidul nostru despre costul anual al deținerii unei locuințe în Spania.

Impozitul pe avere: trebuie să vă îngrijorați?

Impozitul pe avere (Impuesto sobre el Patrimonio) este un impozit pe valoarea activelor dumneavoastră din Spania. Pentru majoritatea cumpărătorilor, răspunsul este simplu: nu îl veți plăti.

• Începe doar peste 700.000 euros din active spaniole nete, per persoană.
• Un cuplu care deține o locuință 50/50 beneficiază fiecare de plafonul de 700.000 euros, deci împreună sunt acoperiți până la aproximativ 1,4 milioane euros.
• Un credit ipotecar reduce valoarea netă, coborând și mai mult suma.

Vești bune pentru Costa del Sol: Andalucía oferă în prezent o reducere de 100% la impozitul pe avere. Așadar, chiar dacă depășiți pragul, factura regională poate fi zero.

Avertisment: Există un „impozit de solidaritate pe marile averi” național separat pentru active de valoare foarte mare. Reducerea din Andalucía nu îl oprește pe acela. Dacă activele dumneavoastră din Spania depășesc cu mult un milion de euros, cereți sfaturi de specialitate. Pentru o locuință de 500.000 euros, nu aveți de ce să vă faceți griji aici.

Taxe când vindeți

Nu le plătiți în fiecare an, dar ar trebui să le cunoașteți acum, ca să nu existe șocuri mai târziu.

• Impozitul pe câștigul de capital: 19% pe profitul dumneavoastră (prețul de vânzare minus prețul plătit și costurile de cumpărare). Această cotă de 19% se aplică tuturor nerezidenților în 2026, indiferent în ce țară locuiți.
• Reținerea de 3%: când un nerezident vinde, cumpărătorul trebuie să rețină 3% din prețul de vânzare și să o plătească direct fiscului. Aceasta se deduce din impozitul pe câștigul de capital. Dacă ați plătit prea mult, cereți diferența înapoi.
• Plusvalía municipal: un impozit local al primăriei pe creșterea valorii terenului în perioada în care ați deținut proprietatea. De obicei, vânzătorul îl plătește.

Exemplu practic: cumpărați o locuință cu 500.000 euros și ulterior o vindeți cu 600.000 euros. După costurile de cumpărare și vânzare, să spunem că profitul dumneavoastră este 70.000 euros.

• 13.300 euros - impozit pe câștigul de capital (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros - cumpărătorul reține 3% din 600.000 euros
• Cereți înapoi diferența: 4.700 euros

Sfat bonus: Păstrați fiecare factură de la cumpărare, avocat, taxe și orice îmbunătățiri. Aceste costuri vă reduc profitul impozabil când vindeți, ceea ce reduce impozitul pe câștigul de capital.

Defalcarea completă a taxelor anuale pentru 500.000 euros

Iată imaginea completă anuală pentru un proprietar nerezident al unui apartament de 500.000 euros în Costa del Sol (valoare cadastrală de aproximativ 150.000 euros). Taxele la vânzare sunt prezentate separat, deoarece sunt ocazionale.

Costuri anuale, proprietar din UE

• 750 euros26nbsp;- IBI impozit local
• 314 euros - IRNR (neînchiriat) la 19%
• 120 euros - taxa de salubritate
• 1.200 euros - taxe de comunitate
• Total anual (proprietar din UE): ~2.384 euros

Costuri anuale, proprietar din afara UE (cum ar fi UK)

• 750 euros26nbsp;- IBI impozit local
• 396 euros - IRNR (neînchiriat) la 24%
• 120 euros - taxa de salubritate
• 1.200 euros - taxe de comunitate
• Total anual (proprietar din afara UE): ~2.466 euros

Taxe unice când vindeți (exemplu pentru 70.000 euros profit)

• 13.300 euros - impozit pe câștigul de capital (19% din profit)
• Plusvalía municipal (plătită de vânzător): variază în funcție de localitate

Așadar, lăsând deoparte taxele de comunitate (care nu sunt un impozit), factura fiscală pură pentru un nerezident la o locuință de 500.000 euros este de aproximativ 1.000 to 1.300 euros pe an. Cu taxele de comunitate și salubritatea incluse, suma totală anuală este de aproximativ 2.400 euros.

Termene și formulare

Păstrați aceste date simple:

• IBI: o dată pe an, la data stabilită de primărie. Folosiți debitarea directă.
• IRNR (neînchiriat): depuneți Modelo 210 o dată pe an. Termenul-limită este 31 December al anului următor anului fiscal. Așadar, taxa pentru 2025 se plătește până la 31 December 2026.
• IRNR (închiriat): se depune acum anual, cu propriul termen-limită în ianuarie.
• Câștiguri de capital (când vindeți): depuneți Modelo 210 în termen de four months de la vânzare.

Un specialist fiscal pentru nerezidenți se poate ocupa de toate acestea pentru dumneavoastră, contra unei mici taxe anuale. Mulți proprietari consideră că este mai ușor decât să învețe formularele spaniole.

La Spain Developments, munca noastră nu se încheie când primiți cheile. Suntem un agent independent al cumpărătorului, plătit de dezvoltator, așa că dumneavoastră nu ne plătiți niciun comision. Ne asigurăm că înțelegeți taxele anuale înainte să cumpărați și vă punem în legătură cu ajutor fiscal de încredere, astfel încât să nu ratați niciodată un termen-limită.

Concluzie

Ca proprietar nerezident în Costa del Sol, principalele dumneavoastră taxe anuale sunt IBI și IRNR, iar ambele se bazează pe valoarea cadastrală scăzută, nu pe prețul de piață. Pentru o locuință de 500.000 euros, asta înseamnă aproximativ 1.000 to 1.300 euros impozit pe an, sau circa 2.400 euros după ce adăugați salubritatea și taxele de comunitate. Când vindeți, așteptați-vă la un impozit pe câștigul de capital de 19% din profit. Cunoașteți aceste cifre acum și nu vor exista surprize mai târziu.

Vreți să știți taxele anuale exacte pentru o locuință care vă place? Vorbiți cu Spain Developments și le vom calcula pentru dumneavoastră, fără comision și fără presiune.