Ipotecă în Spania pentru nerezidenți: Ghid 2026

Acest ghid este pentru cumpărătorii internaționali care vor un credit ipotecar pentru un ansamblu nou pe Costa del Sol, fie off-plan, fie locuință nouă gata de predare, dar locuiesc în străinătate. Vei afla cât poți împrumuta, care sunt ratele din 2026, de câți bani cash ai nevoie, cum funcționează un credit ipotecar alături de plățile în etape la off-plan și care sunt pașii. Folosim o locuință de 500.000 euros pentru cifre clare.

Pe scurt:a0Da, poți obține un credit ipotecar spaniol ca nerezident, dar regulile sunt mai stricte decât pentru localnici. De obicei poți împrumuta 60% până la 70% din preț, așa că ai nevoie de un avans de 30% până la 40%. Pentru o locuință de 500.000 euros, planifică aproximativ 216.000 euros în numerar (avans plus taxe și comisioane), iar banca împrumută restul. Dintr-o lege din 2019, banca plătește majoritatea costurilor ipotecii; tu plătești în principal evaluarea. Un punct cheie pentru ansamblurile noi: dacă cumperi off-plan, plățile în etape din timpul construcției vin de obicei din banii tăi, iar banca eliberează creditul ipotecar la finalizare, având ca garanție locuința terminată.

Iată cifrele principale pentru un credit ipotecar nerezident în 2026.

• 60-70%a0- poți împrumuta
• 2,8-3,5%a0- rate fixe
• ~216.000 eurosa0- numerar necesar (70% LTV)
• 8-12 săptămânia0- de la ofertă la chei

Grija legată de creditul ipotecar este una dintre cele mai mari temeri ale cumpărătorilor nerezidenți. Mai jos, eliminăm îndoiala și arătăm cifrele reale. Începem cu ansamblurile noi, pentru că asta vindem pe Costa del Sol. Toate cifrele sunt pentru 2026.

Poate un nerezident să obțină un credit ipotecar spaniol?

Da. Băncile spaniole acordă credite cumpărătorilor străini, indiferent dacă locuiești în Spania sau nu. Bănci mari precum Santander, BBVA, CaixaBank și Sabadell oferă toate credite ipotecare pentru nerezidenți.

Băncile se uită laa0rezidența ta fiscală, nu la pașaportul tău. Există două grupuri.

Rezidenți

• Locuiesc și plătesc taxe în Spania
• Pot împrumuta până la 80%
• Au nevoie de aproximativ 20% avans

Nerezidenți

• Plătesc taxe în altă țară
• Pot împrumuta aproximativ 60% până la 70%
• Au nevoie de 30% până la 40% avans

Cumpărătorii din UE și UK sunt considerați cu risc scăzut și au un parcurs ușor. Cumpărătorii din US sau Canada au nevoie de puțin mai multă documentație, iar unele bănci aplică un mic „haircut” venitului în dolari.

Sfat bonus:a0Vei avea nevoie de un NIE (codul tău fiscal spaniol pentru străini) și de un cont bancar spaniol înainte să poți finaliza un credit ipotecar. Rezolvă aceste lucruri din timp. Spain Developments te poate ajuta să le organizezi pe ambele, ca să fii pregătit când găsești locuința potrivită.

Cât poți împrumuta? (LTV)

Numărul-cheie estea0LTV (loan-to-value, partea din preț pe care banca o va împrumuta).

• Pentru nerezidenți, majoritatea băncilor împrumutăa060% până la 70%a0din preț.
• Cele mai bune rate și cele mai rapide aprobări vin la capătul inferior, în jur de 60% până la 65%.
• Asta înseamnă că trebuie să pui josa030% până la 40%a0din preț din propriile economii.

Exemplu practic pentru o locuință de 500.000 euros la 70% LTV:

• 350.000 eurosa0- banca împrumută (500.000 euros x 70%)
• Avansul tău (30%): 150.000 euros

Exemplu practic pentru o locuință de 500.000 euros la 60% LTV:

• 300.000 eurosa0- banca împrumută (500.000 euros x 60%)
• Avansul tău (40%): 200.000 euros

Atenție:a0Banca împrumută la valoarea cea mai mică dintre preț și evaluarea proprie a băncii. Dacă ai convenit 500.000 euros dar banca evaluează locuința la 480.000 euros, împrumutul tău de 70% se calculează la 480.000 euros, nu la 500.000 euros. Atunci ai nevoie de mai mult numerar. Explicăm evaluarea mai jos.

Cum funcționează un credit ipotecar cu un ansamblu nou off-plan

Aceasta este partea care îi surprinde pe mulți cumpărători, așa că merită să fim clari. Când cumperi o locuință off-plan (încă în construcție), nu tragi creditul ipotecar de la început. Calendarul funcționează astfel.

• În timpul construcției, plătești tranșele din banii tăi.a0Rezervarea, apoi cei 20% până la 40% plătiți în rate pe măsură ce clădirea se ridică, vin în mod normal din economiile tale, nu de la bancă. Creditul ipotecar spaniol nu finanțează plățile în etape.
• Banca eliberează creditul ipotecar la finalizare.a0Când locuința este terminată și are licența de primă ocupare, banca evaluează proprietatea finalizată și plătește împrumutul. Acel împrumut acoperă soldul final, adică 60% până la 80% datorat la finalizare.
• Așadar, pe durata construcției, tu finanțezi singur plățile în etape de mărimea unui avans.a0La finalizare, creditul ipotecar acoperă restul, până la LTV-ul tău.

Exemplu practic pentru o locuință off-plan de 500.000 euros la 70% LTV:

• ~10.000 eurosa0- rezervare, din banii tăi
• până la ~140.000 eurosa0- plăți în etape în timpul construcției (aproximativ 20% până la 30%), din banii tăi
• 350.000 eurosa0- eliberați de bancă la finalizare (70% LTV pe locuința finalizată)

O locuință nouă gata de predare este mai simplă. Locuința există deja, așa că banca o poate evalua acum și finalizarea se poate face în intervalul normal de 8 până la 12 săptămâni. Tu plătești rezervarea și o plată contractuală de aproximativ 10% din numerar, iar creditul ipotecar acoperă soldul la finalizare.

Atenție:a0Obține preaprobarea creditului ipotecar înainte să te angajezi pentru o locuință off-plan, dar ține minte că împrumutul se plătește doar la final. Planifică-ți banii astfel încât să poți acoperi fiecare plată în etape din timpul construcției din fonduri proprii. Banca intervine la finalizare, nu înainte.

Sfat bonus:a0Mulți cumpărători off-plan își aliniază creditul ipotecar cu câteva luni înainte de finalizare, odată ce clădirea este aproape gata, astfel încât evaluarea să reflecte locuința finală. Spain Developments te poate pune în legătură cu specialiști în credite ipotecare pentru nerezidenți care cunosc bine calendarul off-plan.

Testul de venit: regula de 35%

Băncile nu verifică doar locuința. Verifică și dacă îți permiți plata lunară. Testul principal estea0raportul datorii-venit.

Regula: a0datoriile tale lunare totaledatorii lunare totalea0(noul credit ipotecar spaniol, plus orice credit ipotecar din țara de origine, credite auto și carduri de credit) nu trebuie să depășeascăa035% din venitul tău net lunar.

Exemplu practic:

• 6.000 eurosa0- venit net lunar
• 2.100 eurosa0- plafon de 35% pentru toate datoriile
• minus 1.200 eurosa0- credit ipotecar existent
• minus 300 eurosa0- credit auto
• Spațiu pentru un credit ipotecar spaniol: 600 euros pe lună

Băncile preferă de asemenea să vadă un venit minim. Ca ghid orientativ, multe vor aproximativa02.500 euros net pe lunăa0pentru o persoană, saua04.000 eurosa0pentru un cuplu care aplică împreună.

Sfat bonus:a0Achită un card de credit sau un împrumut mic înainte să aplici. Mai puține datorii existente înseamnă mai mult spațiu pentru creditul tău ipotecar spaniol. Acest pas mic poate crește cât poți împrumuta.

Ratele dobânzii în 2026: fixe, variabile, mixte

Există trei tipuri de credit ipotecar în Spania. Iată ratele din 2026 pentru nerezidenți.

Dobândă fixă: 2,8% până la 3,5%

• Aceeași rată pe toată durata împrumutului
• Cel mai bun pentru liniște sufletească
• Bun pentru o pensie sau un salariu fix

Dobândă variabilă: Euribor + 1,2-2,0%

• Legată de Euribor (rata de bază europeană), aproape de 2,2% acum
• Mai ieftină la început
• Rata poate crește sau scădea

Dobândă mixtă: de la 2,5%

• Fixă pentru primii 3 până la 10 ani, apoi variabilă
• Cea mai populară alegere în 2026
• De la aproximativ 2,5% la 2,8% în anii cu dobândă fixă

Încă câteva reguli de știut:

• Durata creditului ajunge până lanbsp;20 până la 25 de aninbsp;pentru nerezidenți.
• De obicei, creditul trebuie achitat până la vârsta denbsp;70 până la 75. Așadar, dacă ai 55 de ani, durata ta poate fi limitată la aproape 20 de ani.

Sfat bonus:nbsp;Cere întotdeauna TAE (APR-ul spaniol, costul anual real incluzând asigurarea). Rata afișată ascunde costul asigurării pe care banca îți cere să o adaugi. TAE arată costul real, astfel încât să poți compara ofertele corect.

De câți bani ai cu adevărat nevoie pentru 500.000 euros

Aceasta este întrebarea care contează cel mai mult. Ține minte: banca împrumută o parte din preț, darnbsp;nunbsp;îți împrumută banii pentru taxe și comisioane. Acestea vin din propriul tău buzunar.

Așadar, necesarul tău de numerar este:nbsp;avans plus costuri de cumpărare plus costuri ale ipotecii.

Exemplu concret pentru o locuință nouă de 500.000 euros la 70% LTV:

• 150.000 eurosnbsp;- avans (30% din preț)
• ~65.250 eurosnbsp;- taxe și comisioane de cumpărare (aproximativ 13%)
• ~500 eurosnbsp;- evaluarea ipotecii și comisioane
• Total numerar necesar: ~216.000 euros

Banca împrumută ceilalți 350.000 euros. Așadar, pentru o locuință de 500.000 euros, planifică aproximativnbsp;216.000 eurosnbsp;în numerar. Dacă banca oferă doar 60% LTV, ai nevoie mai degrabă denbsp;266.000 euros, deoarece avansul crește la 200.000 euros.

La un proiect nou cumpărat din faza de proiect, aceeași sumă de numerar de mărimea avansului se plătește în etape pe durata construcției (rezervare, apoi tranșe de 20% până la 40%), iar banca finanțează apoi soldul la finalizare. La o locuință nouă gata de predare, aduci numerarul în câteva săptămâni, iar banca finalizează la sfârșit. Oricum ar fi, suma totală de numerar de care ai nevoie este aceeași.

Atenție:nbsp;Mulți cumpărători uită că cei 13% în taxe și comisioane trebuie plătiți cash, peste avans. Împreună, avansul și costurile pot depăși 40% din preț. Planifică întreaga sumă, altfel riști să nu-ți ajungă banii în ziua finalizării.

Costurile ipotecii: cine plătește ce

Vești bune. Dintr-o lege din 2019, nbsp;bancanbsp;plătește majoritatea costurilor de constituire a ipotecii. Acest lucru te protejează.

Banca plătește acum

• Taxa notarială pentru actul de ipotecă
• Taxa de Carte Funciară pentru ipotecă
• AJD (taxa de timbru) pentru ipotecă
• Comisionul gestoría (administrare) pentru ipotecă

Tu, cumpărătorul, plătești

• Evaluarea proprietății (aproximativ 300 până la 800 euros)
• Taxele de cumpărare (IVA sau ITP)
• Taxele notariale și de registru pentru cumpărare
• Avocatul tău

Așadar, singurul cost suplimentar real pe care îl adaugă ipoteca este evaluarea. Este o mare îmbunătățire față de vechile reguli.

Pericol:nbsp;Unele bănci încă încearcă să îți transfere aceste costuri. Nu pot. Legea este clară. Verifică oferta ta și opune-te dacă vezi că ți se percep costuri notariale pentru ipotecă sau taxa de timbru.

Evaluarea: un pas-cheie

Înainte ca banca să împrumute, trimite un expert să evalueze locuința. Aceasta estenbsp;tasación.

• Costă aproximativ 300 până la 800 euros, plătiți de tine.
• Este valabilă timp de șase luni.
• Banca împrumută în funcție de valoarea mai mică dintre preț și această evaluare.

Acest pas te protejează atât pe tine, cât și banca. Dacă valoarea rezultă mai mică, poți cere vânzătorului să scadă prețul sau trebuie să aduci mai mult numerar.

Exemplu practic:nbsp;Agrei 500.000 euros. Evaluarea spune 480.000 euros. La 70% LTV, banca împrumută acum 70% din 480.000 euros = 336.000 euros, nu 350.000 euros. Ai nevoie de încă 14.000 euros cash sau renegociezi prețul.

Calendarul pas cu pas

Pentru o locuință nouă gata de predare, planificănbsp;8 până la 12 săptămâninbsp;de la ofertă până la chei. Pentru o locuință cumpărată din faza de proiect, toți pașii ipotecii de mai jos se concentrează la finalizare, când construcția este aproape terminată, astfel încât calendarul împrumutului începe cu câteva luni înainte de predare, nu la rezervare. Iată etapele.

1. Pre-aprobare (1 până la 2 săptămâni):nbsp;Trimite actele tale de venit unei bănci sau unui broker. Obține un „da” aproximativ înainte să rezervi. Să ai NIE-ul pregătit. La o locuință din faza de proiect poți face asta devreme, dar împrumutul se plătește doar la finalizare.
2. Ofertă obligatorie (2 până la 4 săptămâni):nbsp;După ce rezervi locuința (și, pentru off-plan, când se apropie finalizarea), banca emite FEIN (oferta oficială și obligatorie de ipotecă).
3. Perioadă de reflecție (10 zile):nbsp;Prin lege, trebuie să aștepți 10 zile după FEIN înainte să semnezi. Acest lucru nu poate fi omis. Este acolo ca să te protejeze.
4. Evaluare (1 săptămână):nbsp;Banca evaluează locuința. Pentru off-plan, acest lucru se face pe proprietatea finalizată.
5. Finalizare (aproximativ 2 săptămâni):nbsp;Semnezi actul de cumpărare și actul de ipotecă la notar. Banca plătește împrumutul în raport cu soldul final, iar tu primești cheile.

Sfat bonus:nbsp;Începe procesul ipotecii din timp, chiar înainte să găsești locuința. O pre-aprobare te face un cumpărător mai puternic și grăbește restul procesului. Ca agent independent al cumpărătorului plătit de dezvoltator, Spain Developments te poate ghida prin fiecare pas și te poate pune în legătură cu specialiști în ipoteci pentru nerezidenți. Nu ne plătești niciun comision.

Risc valutar: un pericol ascuns

Dacă câștigi în pounds, krona sau złoty, dar îți plătești ipoteca în euros, cursul de schimb contează în fiecare lună.

Dacă moneda ta de origine scade față de euro, plata ta lunară te costă mai mult acasă. Pe parcursul a 20 de ani, asta se adună.

Două moduri de a gestiona asta:

• Folosește unnbsp;broker valutar specializatnbsp;pentru plățile tale în tranșe și transferurile mari. Ei bat cursul băncii și te pot ajuta să economisești mii.
• Unii cumpărători păstrează o rezervă în euro pentru a acoperi câteva luni de plăți, astfel încât o lună proastă să nu doară.

La o locuință off-plan acest lucru contează și mai mult, deoarece faci mai multe transferuri pe durata construcției (rezervarea, fiecare plată în tranșe și soldul la finalizare), așa că rata se poate schimba între fiecare dintre ele. Acoperim acest subiect complet în ghidul nostru despre transferul valutar la cumpărarea în Spania.

Sfat bonus:nbsp;Un broker FX (foreign exchange) specializat poate adesea să te ajute să economisești 2% până la 3% comparativ cu o bancă de retail la fiecare transfer. Luând în calcul rezervarea și plățile în tranșe pentru o locuință off-plan de 500.000 euros, asta înseamnă mii economisite. Te putem îndruma către firme FX de încredere pentru cumpărătorii din Costa del Sol.

Defalcarea completă a numerarului pentru ipotecă

Iată imaginea completă a numerarului pentru o locuință nouă de 500.000 euros la 70% LTV.

• 500.000 eurosnbsp;- prețul proprietății
• 350.000 eurosnbsp;- împrumut bancar (70% LTV)
• 150.000 eurosnbsp;- avansul tău (30%)
• 65.250 eurosnbsp;- taxe și comisioane de cumpărare (aproximativ 13%)
• 500 eurosnbsp;- evaluarea ipotecii (plătită de cumpărător)
• Notar ipotecă, registru, taxă de timbru: plătite de bancă
• Total numerar de care ai nevoie: ~215.750 euros

Așadar, pentru o locuință de 500.000 euros, banca finanțează 350.000 euros, iar tu aduci aproximativ 216.000 euros cash. La 60% LTV, necesarul tău de numerar crește la aproximativ 266.000 euros. La un proiect nou off-plan, acel numerar se plătește în etape pe durata construcției, iar banca plătește împrumutul la finalizare pentru proprietatea terminată.

Concluzie

Ca nerezident, poți împrumuta aproximativ 60% până la 70% pentru un proiect nou din Costa del Sol, așa că planifică un avans de 30% până la 40% plus aproximativ 13% în costuri. Pentru o locuință de 500.000 euros, asta înseamnă aproximativ 216.000 euros cash. Ține minte că, la o locuință off-plan, finanțezi plățile în tranșe din propriul tău numerar pe durata construcției, iar banca eliberează ipoteca la finalizare pentru proprietatea terminată. Ratele în 2026 sunt stabile, banca plătește majoritatea costurilor ipotecii, iar procesul durează aproximativ 8 până la 12 săptămâni pentru o locuință gata de predare. Rezolvă din timp NIE-ul, contul bancar și un plan valutar bun, iar restul este simplu.

Vrei ajutor pentru a aranja un credit ipotecar pentru nerezidenți pentru o locuință care îți place? Vorbește cu Spain Developments. Te ghidăm la fiecare pas, te punem în legătură cu specialiștii potriviți și nu percepem niciun comision.