Off-plan vs revânzare în Spania: care este potrivită pentru tine

Acest ghid este pentru cumpărătorii străini care aleg între off-plan și revânzare pe Costa del Sol. Vei afla costurile reale, riscurile și care opțiune se potrivește obiectivelor tale. La final, vei ști ce variantă este potrivită pentru tine, cu avantaje și dezavantaje prezentate sincer pentru ambele.

Rezumat rapid: Off-plan înseamnă să cumperi o locuință nouă de la un dezvoltator înainte să fie construită: preț de lansare mai mic, o garanție de 10 ani și un plan de plată format dintr-o taxă de rezervare plus rate eșalonate (aproximativ 20% to 40% înainte de finalizare, adesea în jur de 30%) cu un sold de 60% to 80% la predarea cheilor, toate protejate printr-o garanție bancară obligatorie - dar trebuie să aștepți. Revânzare înseamnă să cumperi o locuință care a avut deja un proprietar: plătești aproximativ 10% la arras și 90% la finalizare, vezi exact ce primești, te poți muta repede și adesea poți negocia, dar trebuie să faci mai multe verificări. Pentru o locuință de 500.000 euros, așteaptă-te la costuri suplimentare de aproximativ 12% to 14% pentru off-plan și 9% to 12% pentru revânzare.

Cifrele care contează:

• 12% to 14% costuri suplimentare, off-plan.
• 9% to 12% costuri suplimentare, revânzare.
• 10 ani garanție pentru locuință nouă.
• 4 to 12 săptămâni viteza de achiziție la revânzare.

Ce vei învăța

• Off-plan vs revânzare: diferența pe scurt
• Off-plan: avantaje, dezavantaje și cum plătești
• Revânzare: avantaje, dezavantaje și cum plătești
• Diferența reală de cost (cu cifre)
• Comparație alăturată
• Care este potrivită pentru tine?
• Riscuri și cum să rămâi în siguranță

Off-plan vs revânzare: diferența pe scurt

Alegerea este simplu de definit:

Off-plan

Un tip de locuință nouă. Cumpări de la un dezvoltator înainte ca locuința să fie finalizată. Cumperi pe baza planurilor și aștepți să fie construită.

Locuință nouă, gata

Locuința dezvoltatorului este construită, dar nu a fost niciodată locuită. Gata de mutare, de la un dezvoltator.

Revânzare

Locuința a avut cel puțin un proprietar înainte. O cumperi de pe piața second-hand, de la un proprietar privat.

Toate trei sunt comune pe Costa del Sol. Off-plan și locuințele noi vin de la un dezvoltator. Revânzarea vine de la un proprietar privat. Fiecare are avantaje și dezavantaje clare.

Off-plan: avantaje, dezavantaje și cum plătești

Off-plan se potrivește cumpărătorilor care vor o locuință modernă și pot aștepta. De multe ori plătești un preț de „lansare” mai mic, iar locuința poate crește în valoare înainte să fie finalizată.

Avantajele:

• Preț de lansare mai mic. cumpărătorii timpurii plătesc adesea mai puțin decât prețul final.
• Creștere de valoare. prețurile pot crește în timpul construcției, în zone bune.
• Modernă și eficientă. locuințele noi respectă regulile actuale pentru izolație și energie. Facturi mai mici, mai mult confort.
• Poți alege finisajele. de multe ori alegi gresia/faianța, bucătăria și compartimentarea.
• Gata de mutare când e finalizată. fără renovare, cu piscine, săli de sport și grădini.
• O garanție de 10 ani. prin lege, dezvoltatorul trebuie să acopere defectele structurale timp de 10 ani.

Dezavantajele:

• Aștepți. construcția durează, iar întârzierile se pot întâmpla.
• Cumperi parțial fără să vezi. evaluezi priveliștea și calitatea după planuri și o locuință de prezentare.
• Încă nu există venit din închiriere. locuința nu produce nimic până nu este finalizată.

Cum plătești off-plan. plătești în etape, nu totul deodată:

• O taxă fixă de rezervare pentru a bloca locuința, de obicei aproximativ 6.000 to 10.000 euros.
• Rate eșalonate în timpul construcției. În total, acestea ajung la aproximativ 20% to 40% din preț înainte de finalizare (adesea în jur de 30%).
• Restul (aproximativ 60% to 80%) la finalizare, când se acordă Licence of First Occupation și primești cheile.

Marea regulă de siguranță: fiecare euro pe care îl plătești înainte de finalizare trebuie să fie protejat de o garanție bancară sau o asigurare (Law 57/1968, Ley 20/2015). Aceasta este lege spaniolă. Dacă dezvoltatorul nu finalizează, îți primești banii înapoi.

Exemplu real. cumperi un apartament off-plan la 500.000 euros. Un plan tipic de plată în etape arată așa, fiecare plată înainte de predarea cheilor fiind acoperită de o garanție bancară:

• 8.000 euros - taxă de rezervare (se scade din preț)
• 150.000 euros - în etape în timpul construcției (aproximativ 30%)
• 350.000 euros - sold la finalizare (aproximativ 70%)

Fără acea garanție, banii tăi sunt în pericol.

Pericol: nu plăti niciodată un dezvoltator fără o garanție bancară. Acesta este de departe cel mai mare risc la off-plan. Dacă un dezvoltator nu poate arăta una, pleacă. Verifică și istoricul dezvoltatorului - cere să vezi locuințe pe care le-a finalizat înainte.

Revânzare: avantaje, dezavantaje și cum plătești

Revânzarea se potrivește cumpărătorilor care vor certitudine și viteză. Poți sta în locuință, poți vedea priveliștea și simți zona înainte să cumperi.

Avantajele:

• Ce vezi, aia primești. compartimentare reală, priveliște reală, lumină reală, vecini reali.
• Mai rapid. întreaga achiziție poate dura aproximativ 4 to 12 săptămâni.
• Spațiu de negociere. prețurile la revânzare sunt adesea deschise unei oferte. Reduceri de 5% to 15% sunt comune într-o piață favorabilă cumpărătorului.
• Locații premium. multe zone pe malul mării și din centrul orașului nu mai au teren disponibil pentru construcții noi.
• Venit acum. îl poți închiria sau te poți muta imediat.
• Caracter. unii cumpărători iubesc locuințele mai vechi, tradiționale.

Dezavantajele:

• Stare mai veche. poate avea nevoie de o bucătărie nouă, acoperiș sau instalație electrică.
• Clasă energetică mai mică. locuințele mai vechi pot costa mai mult la încălzire și răcire.
• Fără garanție de 10 ani. o cumperi așa cum este.
• Sunt necesare mai multe verificări. preiei istoricul locuinței, așa că due diligence contează mai mult.

Cum plătești la revânzare. structura este mai simplă:

• Aproximativ 10% la contractul privat de cumpărare (the contrato de arras, contractul de depozit).
• Restul de 90% la finalizare, la notar.

Exemplu real. cumperi un apartament de revânzare listat la 500.000 euros. Oferiți și conveniți26nbsp;470.000 euros26nbsp;(o economie obișnuită):

• 500.000 euros26nbsp;- preț afișat
• 470.000 euros26nbsp;- convenit după negociere
• 47.000 euros26nbsp;- 10% la contract
• 423.000 euros26nbsp;- soldul la finalizare

Ați putea primi cheile în aproximativ 4 până la 8 săptămâni, mult mai repede decât dacă ați aștepta o construcție off-plan.

Sfat bonus:26nbsp;Pentru orice locuință de revânzare mai veche de aproximativ 20 de ani, plătiți pentru o expertiză tehnică independentă. Câteva sute de euros acum pot scoate la iveală umezeală, instalații electrice vechi sau probleme la acoperiș care ar costa mii mai târziu. Vânzătorul nu este obligat să vă spună totul - o expertiză vă protejează.

Diferența reală de cost (cu cifre)

Aici mulți cumpărători au o surpriză. Cele două opțiuni sunt impozitate diferit. Pe Costa del Sol (regiunea Andalucía) în 2026:

• Off-plan / construcție nouă:26nbsp;10% IVA (TVA) plus aproximativ 1.2% AJD (taxă de timbru).
• Revânzare:26nbsp;7% ITP (taxă de transfer). Fără TVA, fără AJD.

Apoi, ambele includ costuri de notar, Registrul Funciar și onorarii juridice. Așadar, costul dvs. suplimentar total este de aproximativ26nbsp;12% to 14%26nbsp;pentru off-plan sau construcție nouă și de aproximativ26nbsp;9% to 12%26nbsp;pentru revânzare. Iată aceeași locuință de 500.000 euros, în ambele variante.

Off-plan / construcție nouă

• 50.000 euros26nbsp;- 10% IVA
• 6.000 euros26nbsp;- 1.2% AJD (taxă de timbru)
• Aproximativ 1.500 euros26nbsp;- notar plus Registrul Funciar
• Aproximativ 6.050 euros26nbsp;- avocat (1% plus TVA)
• Total suplimentar: aproximativ 64.000 euros

Revânzare

• 35.000 euros26nbsp;- 7% ITP
• Nimic26nbsp;- taxă de timbru (AJD)
• Aproximativ 1.500 euros26nbsp;- notar plus Registrul Funciar
• Aproximativ 6.050 euros26nbsp;- avocat (1% plus TVA)
• Total suplimentar: aproximativ 43.000 euros

Așadar, doar din punct de vedere fiscal, revânzarea este mai ușoară - aproximativ26nbsp;cu 21.000 euros mai puțin26nbsp;la o locuință de 500.000 euros. Dar țineți minte: off-plan pornește adesea de la un preț mai mic și poate crește în valoare înainte de finalizare. Așadar, o taxă mai mică nu înseamnă întotdeauna și o afacere mai ieftină per total.

Sfat bonus:26nbsp;Indiferent ce alegeți, bugetați costul suplimentar complet încă de la început. O locuință de 500.000 euros este de fapt o achiziție de 543.000 până la 564.000 euros odată ce se adaugă taxele și comisioanele. Aceasta este capcana costurilor ascunse care îi prinde cel mai des pe cumpărătorii străini.

Comparație alăturată

Iată imaginea completă.

Off-plan

• Mutare în locuință:26nbsp;după construcție
• Viteză:26nbsp;de la luni la ani
• Cum plătiți:26nbsp;taxă de rezervare, apoi 20% până la 40% în tranșe pe durata construcției, apoi 60% până la 80% la finalizare
• Negociere:26nbsp;limitată (stabilită de dezvoltator)
• Taxa principală (Andalucía):26nbsp;10% IVA plus 1.2% AJD
• Cost suplimentar total:26nbsp;aproximativ 12% până la 14%
• Energie:26nbsp;ridicată (modernă)
• Garanție:26nbsp;structurală pe 10 ani
• Vedeți înainte să cumpărați:26nbsp;nu (doar planuri)
• Protecția avansului:26nbsp;garanție bancară (prin lege)
• Venit din închiriere:26nbsp;doar după finalizare

Revânzare

• Mutare în locuință:26nbsp;imediat
• Viteză:26nbsp;aproximativ 4 până la 8 săptămâni
• Cum plătiți:26nbsp;aproximativ 10% la arras, apoi 90% la finalizare
• Negociere:26nbsp;adesea cu 5% până la 15% reducere
• Taxa principală (Andalucía):26nbsp;7% ITP
• Cost suplimentar total:26nbsp;aproximativ 9% până la 12%
• Energie:26nbsp;adesea mai scăzută (mai veche)
• Garanție:26nbsp;niciuna
• Vedeți înainte să cumpărați:26nbsp;da
• Protecția avansului:26nbsp;avans standard arras
• Venit din închiriere:26nbsp;posibil imediat

Care este potrivită pentru tine?

Ambele pot fi o alegere inteligentă. Depinde de obiectivul dvs.

Alegeți off-plan dacă

Vreți o locuință modernă, cu întreținere redusă, puteți aștepta și vă place șansa unei creșteri de valoare înainte de finalizare. Bun pentru cumpărătorii concentrați pe o locuință complet nouă sau pe câștig pe termen lung.

Alegeți revânzarea dacă

Vreți să vedeți locuința exactă, să vă mutați sau să închiriați repede, să cumpărați într-o zonă premium sau să negociați prețul. Bun pentru cumpărătorii care apreciază siguranța și locația.

Nu există o singură variantă „mai bună”. Există doar ceea ce se potrivește cu calendarul, bugetul și planurile dvs.

La Spain Developments, ne concentrăm pe locuințe noi și off-plan pe Costa del Sol și lucrăm doar cu dezvoltatori care oferă o garanție bancară corespunzătoare. Suntem un agent independent al cumpărătorului - dezvoltatorul ne plătește onorariul, astfel că dvs. nu plătiți niciun comision de cumpărător. Verificăm pentru dvs. licențele, garanția și contractul. Nu ezitați să ne contactați pentru a compara opțiuni reale una lângă alta.

Riscuri și cum să rămâi în siguranță

Fiți sinceri cu privire la riscurile fiecărei variante:

• Off-plan: fără garanție bancară.26nbsp;Cel mai mare risc. Nu plătiți niciodată fără una.
• Off-plan: dezvoltator slab.26nbsp;Verificați proiectele finalizate și reputația acestuia.
• Off-plan: întârzieri.26nbsp;Includeți o marjă de siguranță în planurile dvs. și citiți data livrării din contract.
• Revânzare: datorii ascunse.26nbsp;Taxele sau cheltuielile de comunitate neplătite pot trece asupra dvs. Avocatul dvs. verifică26nbsp;nota simple26nbsp;(extrasul din Registrul Funciar).
• Revânzare: defecte ascunse.26nbsp;Faceți o expertiză pentru locuințele mai vechi.
• Ambele: construcții ilegale.26nbsp;Confirmați licența și, pentru construcțiile noi, licența de primă ocupare.
• Ambele: agenți necinstiți.26nbsp;Cereți prețul complet și toate costurile în scris.
• Ambele: risc valutar.26nbsp;Dacă plătiți în pounds, krona sau zloty, fixați cursul cu un broker, astfel încât costul să nu se schimbe.
• Ambele: okupas (squatteri).26nbsp;O teamă reală pentru proprietarii străini. Complexele închise, cu alarmă, și o locuință supravegheată sunt cea mai bună apărare.

Avertisment:26nbsp;Folosiți întotdeauna propriul avocat independent, niciodată pe cel al vânzătorului sau al dezvoltatorului. Acest singur pas vă protejează împotriva aproape tuturor capcanelor de mai sus, atât pentru off-plan, cât și pentru revânzare.

Încă nu sunteți sigur ce vi se potrivește? Vă ajutăm să comparați opțiuni sigure off-plan și construcții noi una lângă alta, cu licențele, garanțiile și contractele verificate pentru dvs., și fără comision pentru cumpărător. Nu ezitați să discutați cu Spain Developments.

Concluzie

Off-plan și revânzarea sunt ambele modalități bune de a cumpăra pe Costa del Sol - alegerea corectă depinde de dvs. Off-plan oferă o locuință modernă, plăți în etape și posibilă creștere, dar așteptați și trebuie să aveți o garanție bancară. Revânzarea oferă certitudine, viteză și șansa de a negocia, dar necesită verificări atente. La o locuință de 500.000 euros, așteptați-vă la aproximativ 12% până la 14% costuri suplimentare pentru off-plan și 9% până la 12% pentru revânzare. La Spain Developments, vă ajutăm să comparați opțiuni sigure fără comision pentru cumpărător. Când sunteți pregătit, nu ezitați să ne contactați.