Titlul de proprietate și Nota Simple în Spania, explicate

Dacă cumpărați o locuință nou construită pe Costa del Sol, două documente dovedesc că locuința este cu adevărat a dumneavoastră: actul de proprietate și nota simple. Acest ghid explică ce este fiecare, prin ce diferă și de ce contează. Este scris pentru cumpărătorii străini care vor să știe că banii lor sunt în siguranță.

Rezumat rapid

• Escritura este actul dumneavoastră de proprietate, semnat la notar, care vă face proprietar.
• Nota simple este un extras ieftin din registru pe care îl citiți înainte de a cumpăra.
• Citiți nota simple pentru a decide, semnați escritura pentru a cumpăra.
• Obțineți întotdeauna o nota simple recentă de la registru, niciodată doar copia vânzătorului.

Pe scurt

A0escrituraA0este actul dumneavoastră de proprietate. Este documentul, semnat în fața unui notar, care vă transferă proprietatea. nota simpleA0este un extras scurt din Registrul Funciar care arată cine deține o proprietate și dacă are datorii. Unul este dovada dumneavoastră de proprietate. Celălalt este verificarea pe care o faceți înainte de a cumpăra.

Gândiți-vă așa. Nota simple este raportul pe care îl citiți înainte de a semna. Escritura este ceea ce semnați. Apoi registrul se actualizează pentru a arăta numele dumneavoastră.

Ce este escritura (actul de proprietate)?

Escritura (denumirea completăA0escritura pública de compraventa, actul public de vânzare) este documentul legal oficial care transferă o proprietate de la vânzător către dumneavoastră. Se semnează în fața unui notar (notarioA0- un funcționar public neutru). Odată semnată, proprietatea vă revine dumneavoastră.

Pentru că este autentificată de un notar, escritura este un document public. Are o greutate juridică puternică, mult mai mare decât un contract privat. Este piatra de temelie a deținerii unei proprietăți în Spania.

Escritura dumneavoastră conține:

• Numele complete și numerele de identificare ale cumpărătorului și vânzătorului (NIE-ul dumneavoastră pentru cumpărătorii străini).
• O descriere detaliată a proprietății: adresă, dimensiune, limite, garaj, boxă de depozitare.
• Detaliile din Registrul Funciar și referința cadastrală (referencia catastral).
• Prețul și modul în care a fost plătit.
• Orice ipotecă sau sarcină asupra proprietății.
• Taxele datorate și cine le plătește, plus data la care intrați în posesie.

După semnare, actul este trimis la Registrul Funciar (Registro de la PropiedadA0- registrul oficial al proprietății imobiliare) pentru a vă înregistra drept nou proprietar. Acest pas final este cel care vă protejează pe deplin dreptul de proprietate împotriva oricărei pretenții din partea unor terți.

Ce este nota simple?

O nota simple (denumirea completăA0nota simple registralA0- extrasul oficial din registrul funciar) este un extras oficial din Registrul Funciar. Este un rezumat scurt și clar al situației juridice a unei proprietăți. Este ieftin, rapid și cel mai important document pe care îl citiți înainte de a cumpăra.

O nota simple vă spune patru lucruri esențiale.

• Cine o deține.A0Numele proprietarului înregistrat și cota sa. Acest lucru confirmă că vânzătorul poate într-adevăr să vândă.
• Ce datorii are.A0Ipoteci, sechestre (executări silite), sau alte sarcini.
• Ce restricții se aplică.A0Drepturi de trecere, uzufructe sau limite speciale.
• Ce este în curs.A0Orice modificări în așteptare, cum ar fi înregistrarea unei noi ipoteci.

Nu este un act de proprietate și nu este dovadă juridică a proprietății în instanță. Doar oA0certificación registralA0(declarație certificată din registru) face acest lucru. Dar pentru verificarea unei proprietăți înainte de a cumpăra, nota simple este exact ceea ce aveți nevoie.

Actul de proprietate vs nota simple: diferența

Iată cele două documente unul lângă altul.

Escritura (act de proprietate)

• Ce este:A0actul care transferă proprietatea.
• Semnat de:A0un notar.
• Scop:A0dovada că dețineți locuința.
• Când îl folosiți:A0la semnare și după semnare.
• Greutate juridică:A0dovadă juridică deplină.
• Cost:A0parte din costurile de finalizare.

Nota simple

• Ce este:A0un extras rezumativ din registru.
• Semnat de:A0nimeni; este un raport.
• Scop:A0verificați proprietatea înainte de a cumpăra.
• Când îl folosiți:A0înainte să plătiți orice.
• Greutate juridică:A0doar informativă.
• Cost:A0câțiva euro.

Într-o singură frază: citiți nota simple pentru a decide, semnați escritura pentru a cumpăra, iar apoi registrul afișează numele dumneavoastră.

Registrul Funciar vs Cadastrul

Cumpărătorii străini confundă adesea aceste două sisteme. Sunt diferite și ai nevoie ca ambele să fie în concordanță.

Registrul Funciar (Registro de la Propiedad)

Înregistrează proprietatea legală, datoriile și drepturile. De aici provine nota simple. Aceasta este evidența legală.

Cadastru (Catastro)

Înregistrează proprietatea fizică în scopuri fiscale: dimensiune, limite, locație și valoare. Referința cadastrală provine de aici.

Un avocat bun verifică dacă ambele evidențe corespund între ele și corespund proprietății reale. Dacă registrul arată o suprafață și cadastrul alta, aceasta este o problemă care trebuie rezolvată înainte să cumperi, nu după.

Cum obții o nota simple (cost și timp)

Oricine are un motiv real poate solicita o nota simple. Ca cumpărător, te califici. Nu trebuie să fii proprietarul.

Există două căi oficiale. Evită site-urile private „rapide” care cer mult mai mult pentru același document.

• Online (registradores.org): round proximativ 9 euro B TVA. De obicei în 2 ore, maximum 48 de ore.
• Personal la registrul local: round proximativ 3,64 euro B TVA. Imediat sau în câteva ore.
• Site-uri private terțe: 20 până la 30 euro sau mai mult. Variază, adesea mai lent. Evită-le.

Pentru a solicita una, oferi cel puțin una dintre următoarele: numărul de registru (finca), adresa exactă, numele și actul de identitate al proprietarului sau referința cadastrală.

Sfat bonus: Obține o nota simple actualizată de două ori. O dată la început, când îți place prima dată o proprietate. Apoi din nou chiar înainte de semnarea actului. Astfel prinzi orice schimbare de ultim moment, cum ar fi o nouă ipotecă sau o sarcină înregistrată în ultimele săptămâni.

Ce dezvăluie nota simple despre risc

Aici îți protejează nota simple banii. Scoate la iveală exact problemele care îi costă scump pe cumpărătorii străini.

• Datorii ascunse. O ipotecă sau un sechestru asupra proprietății. În Spania, unele datorii urmează proprietatea, nu vânzătorul. Nota simple le arată ca să nu le moștenești.
• Vânzătorul greșit. Dacă persoana care vinde nu este proprietarul înregistrat, oprește-te. Nota simple confirmă cine poate vinde legal.
• Sarcini și restricții. Drepturi de trecere sau alte limitări care afectează modul în care poți folosi locuința.
• Pentru construcțiile noi. Pe măsură ce construcția se finalizează, dezvoltatorul înregistrează fiecare unitate. Avocatul tău verifică dacă noua unitate este creată corect și este liberă de sarcini înainte de finalizare.

Să folosim un exemplu real. Ești de acord să cumperi un apartament nou pentru 500.000 euro. Nota simple arată o ipotecă de 130.000 euro încă înregistrată asupra unității din împrumutul de construcție al dezvoltatorului. Asta este normal în această etapă. Dar trebuie anulată sau achitată înainte de finalizare, ca să nu preiei datoria. Avocatul tău se asigură de acest lucru. Fără nota simple, nu ai fi văzut-o niciodată.

Avertisment: Nu te baza niciodată pe o nota simple înmânată de vânzător sau agent. Poate fi veche sau modificată. Cere întotdeauna avocatului tău independent să obțină una nouă direct de la registru.

Ziua semnării actului, pas cu pas

Iată cum arată finalizarea când semnezi escritura.

1. Verificări finale. Avocatul tău obține o ultimă nota simple pentru a confirma că nimic nu s-a schimbat.
2. La notar. Cumpărătorul și vânzătorul (sau reprezentanții lor) participă. Dacă nu poți călători, avocatul tău semnează pentru tine cu o procură (poder notarial).
3. Citirea și semnarea. Notarul citește termenii-cheie și confirmă că toată lumea înțelege. Semnezi escritura.
4. Plata și cheile. Plătești soldul. Primești cheile și o copie autorizată a actului (copia autorizada).
5. Taxe și înregistrare. Avocatul tău plătește taxele și depune actul la Registrul Funciar. După câteva săptămâni, registrul te arată ca proprietar.

Notarul păstrează actul original pentru totdeauna în arhiva sa (the protocolo). Tu păstrezi copia ta autorizată. Registrul deține evidența oficială a proprietății tale.

Ce se întâmplă dacă îmi pierd titlul de proprietate?

Nu intra în panică. Proprietatea ta este în siguranță deoarece este înregistrată la Registrul Funciar. Poți obține întotdeauna o copie nouă.

• Cere notarului o copie nouă. Cere notarului care a semnat originalul o nouă copie autorizată (copia autorizada). Vei prezenta un act de identitate și vei plăti o taxă.
• Cere registrului un certificat. Cere Registrului Funciar un certificación registral pentru a confirma proprietatea ta și situația juridică a imobilului.

Avocatul tău le poate face pe amândouă pentru tine, ceea ce este util dacă locuiești în străinătate.

Întregul acest proces este unul dintre motivele pentru care o echipă în limba ta maternă contează atât de mult. La Spain Developments, lucrăm cu avocați spanioli independenți, niciodată cu avocatul dezvoltatorului, care citesc nota simple, verifică registrul în raport cu cadastrul și confirmă că actul este curat înainte să semnezi. Ca agent al cumpărătorului plătit de dezvoltator, treaba noastră este să ne asigurăm că locuința pentru care plătești este legal și integral a ta.

Concluzia

Nota simple este verificarea ta înainte de cumpărare. Arată cine deține proprietatea și dacă aceasta poartă datorii. Escritura este titlul tău de proprietate, semnat la notar, care te face proprietar. Împreună îți protejează achiziția de probleme ascunse.

Obține întotdeauna o nota simple actualizată de la registru, nu doar copia vânzătorului, și cere unui avocat independent să o revizuiască. Dacă achiziționezi o construcție nouă pe Costa del Sol, Spain Developments poate organiza exact acest lucru, astfel încât proprietatea ta să fie curată și sigură.