Ипотека в Испании для нерезидентов: руководство на 2026 год

Это руководство предназначено для международных покупателей, которым нужна ипотека на новостройку на Costa del Sol, будь то жильё на стадии строительства или готовая новостройка, но которые живут за границей. Вы узнаете, сколько можно занять, какие ставки действуют в 2026 году, сколько наличных вам понадобится, как работает ипотека вместе с поэтапными платежами при покупке на стадии строительства и каковы этапы процесса. Для наглядности мы используем дом стоимостью 500.000 euros.

Кратко: Да, вы можете получить испанскую ипотеку как нерезидент, но правила строже, чем для местных жителей. Обычно можно занять 60%–70% от стоимости, поэтому вам потребуется первоначальный взнос 30%–40%. Для жилья стоимостью 500.000 euros рассчитывайте примерно на 216.000 euros наличными (первоначальный взнос плюс налоги и сборы), а остальное предоставит банк. После закона 2019 года банк оплачивает большую часть расходов по ипотеке; вы в основном оплачиваете оценку недвижимости. Один важный момент для новостроек: если вы покупаете жильё на стадии строительства, поэтапные платежи во время строительства обычно оплачиваются из ваших собственных средств, а банк выдаёт ипотеку при завершении строительства под готовый объект.

Вот основные цифры по ипотеке для нерезидентов в 2026 году.

• 60-70% - вы можете занять
• 2,8-3,5% - фиксированные ставки
• ~216.000 euros - необходимо наличными (LTV 70%)
• 8-12 недель - от предложения до получения ключей

Беспокойство по поводу ипотеки — один из главных страхов покупателей-нерезидентов. Ниже мы уберём сомнения и покажем реальные цифры. Мы начинаем с новостроек, потому что именно их мы продаём на Costa del Sol. Все цифры указаны для 2026 года.

Может ли нерезидент получить испанскую ипотеку?

Да. Испанские банки выдают кредиты иностранным покупателям, независимо от того, живёте вы в Испании или нет. Крупные банки, такие как Santander, BBVA, CaixaBank и Sabadell, все предлагают ипотеку для нерезидентов.

Банки смотрят на ваш налоговый статус резидента, а не на ваш паспорт. Есть две группы.

Резиденты

• Живут и платят налоги в Испании
• Могут занять до 80%
• Нужен первоначальный взнос около 20%

Нерезиденты

• Платят налоги в другой стране
• Могут занять около 60%–70%
• Нужен первоначальный взнос 30%–40%

Покупатели из ЕС и Великобритании считаются низкорисковыми и проходят по более простому пути. Покупателям из США или Канады нужно немного больше документов, а некоторые банки применяют небольшую «скидку» к доходу в долларах.

Полезный совет: Вам понадобится NIE (ваш испанский налоговый номер для иностранцев) и счёт в испанском банке, прежде чем вы сможете оформить ипотеку. Лучше заняться этим заранее. Spain Developments может помочь вам оформить и то, и другое, чтобы вы были готовы, когда найдёте подходящий дом.

Сколько можно занять? (LTV)

Ключевой показатель — это LTV (loan-to-value, доля стоимости, которую банк готов профинансировать).

• Для нерезидентов большинство банков кредитуют 60%–70% от стоимости.
• Лучшие ставки и самые быстрые одобрения обычно доступны на нижней границе, около 60%–65%.
• Это означает, что вы должны внести 30%–40% от стоимости из собственных сбережений.

Пример расчёта для жилья стоимостью 500.000 euros при LTV 70%:

• 350.000 euros - выдаёт банк (500.000 euros x 70%)
• Ваш первоначальный взнос (30%): 150.000 euros

Пример расчёта для жилья стоимостью 500.000 euros при LTV 60%:

• 300.000 euros - выдаёт банк (500.000 euros x 60%)
• Ваш первоначальный взнос (40%): 200.000 euros

Предупреждение: Банк кредитует исходя из меньшей суммы: цены покупки или собственной банковской оценки. Если вы договорились о цене 500.000 euros, но банк оценил жильё в 480.000 euros, ваш кредит 70% будет рассчитан от 480.000 euros, а не от 500.000 euros. Тогда вам понадобится больше наличных. Ниже мы объясняем, как работает оценка.

Как работает ипотека при покупке новостройки на стадии строительства

Именно эта часть удивляет многих покупателей, поэтому важно объяснить её ясно. Когда вы покупаете жильё на стадии строительства (то есть то, которое ещё строится), вы не получаете ипотеку в самом начале. Сроки обычно работают так.

• Во время строительства вы оплачиваете поэтапные платежи из собственных средств. Бронирование, а затем 20%–40%, выплачиваемые частями по мере строительства, обычно оплачиваются из ваших сбережений, а не банком. Испанская ипотека не финансирует поэтапные платежи.
• Банк выдаёт ипотеку при завершении строительства. Когда жильё готово и имеет лицензию на первое заселение, банк оценивает завершённый объект и перечисляет кредит. Этот кредит покрывает итоговый остаток — 60%–80%, подлежащие оплате при завершении.
• То есть во время строительства вы сами финансируете поэтапные платежи в размере, сопоставимом с первоначальным взносом. При завершении строительства ипотека покрывает остальное — в пределах вашего LTV.

Пример расчёта для жилья на стадии строительства стоимостью 500.000 euros при LTV 70%:

• ~10.000 euros - бронирование, из ваших средств
• до ~140.000 euros - поэтапные платежи во время строительства (около 20%–30%), из ваших средств
• 350.000 euros - перечисляется банком при завершении строительства (LTV 70% на готовое жильё)

Готовая новостройка проще. Жильё уже существует, поэтому банк может оценить его сейчас и завершить сделку в обычные 8–12 недель. Вы оплачиваете бронирование и примерно 10% по договору из наличных, а ипотека покрывает остаток при завершении.

Предупреждение: Получите предварительное одобрение ипотеки до того, как брать на себя обязательства по покупке жилья на стадии строительства, но помните: кредит перечисляется только в конце. Планируйте свои средства так, чтобы вы могли покрыть каждый поэтапный платёж во время строительства из собственных денег. Банк подключается при завершении, а не раньше.

Полезный совет: Многие покупатели жилья на стадии строительства подготавливают ипотеку за несколько месяцев до завершения, когда здание уже почти готово, чтобы оценка отражала конечный объект. Spain Developments может познакомить вас со специалистами по ипотеке для нерезидентов, которые хорошо знают график покупки на стадии строительства.

Проверка дохода: правило 35%

Банки проверяют не только жильё. Они проверяют, можете ли вы позволить себе ежемесячный платёж. Основной тест — это ваш коэффициент долговой нагрузки к доходу.

Правило: ваши общие ежемесячные долги (новая испанская ипотека, плюс любая ипотека в вашей стране, автокредиты и кредитные карты) не должны превышать 35% вашего чистого ежемесячного дохода.

Пример расчёта:

• 6.000 euros - чистый ежемесячный доход
• 2.100 euros - предел 35% для всех долгов
• минус 1.200 euros - существующая ипотека
• минус 300 euros - автокредит
• Остаётся на испанскую ипотеку: 600 euros в месяц

Банки также любят видеть минимальный уровень дохода. В качестве грубого ориентира многие хотят видеть около 2.500 euros net per month для одного человека или 4.000 euros для пары, подающей заявку вместе.

Полезный совет: Погасите задолженность по кредитной карте или небольшой кредит до подачи заявки. Меньше существующих долгов означает больше места для вашей испанской ипотеки. Этот небольшой шаг может увеличить сумму, которую вы сможете занять.

Процентные ставки в 2026 году: фиксированная, плавающая, смешанная

В Испании есть три типа ипотеки. Вот ставки для нерезидентов в 2026 году.

Фиксированная ставка: 2,8% to 3,5%

• Одна и та же ставка на весь срок кредита
• Лучше всего для спокойствия
• Подходит для пенсии или фиксированной зарплаты

Плавающая ставка: Euribor 1,2-2,0%

• Привязана к Euribor (европейской базовой ставке), сейчас около 2,2%
• Сначала дешевле
• Платёж может вырасти или снизиться

Смешанная ставка: от 2,5%

• Фиксированная на первые 3–10 лет, затем переменная
• Самый популярный выбор в 2026 году
• Примерно от 2,5% до 2,8% в годы фиксированной ставки

Вот ещё несколько правил, которые стоит знать:

• Срок кредита составляет до26nbsp;20–25 лет26nbsp;для нерезидентов.
• Обычно кредит должен быть погашен к возрасту26nbsp;70–75. Так что если вам 55, ваш срок может быть ограничен примерно 20 годами.

Полезный совет:26nbsp;Всегда запрашивайте TAE (испанский аналог APR, реальная годовая стоимость с учётом страховки). Заявленная ставка скрывает стоимость страховки, которую банк просит добавить. TAE показывает реальную стоимость, чтобы вы могли честно сравнивать предложения.

Сколько наличных вам действительно нужно при покупке за 500.000 euros

Это самый важный вопрос. Помните: банк кредитует часть цены, но26nbsp;не26nbsp;даёт вам деньги на налоги и сборы. Они оплачиваются из вашего кармана.

Итак, ваша потребность в наличных:26nbsp;первоначальный взнос плюс расходы на покупку плюс расходы по ипотеке.

Пример расчёта для новостройки за 500.000 euros при LTV 70%:

• 150.000 euros26nbsp;- первоначальный взнос (30% от цены)
• ~65.250 euros26nbsp;- налоги и сборы при покупке (около 13%)
• ~500 euros26nbsp;- оценка для ипотеки и сборы
• Всего наличных нужно: ~216.000 euros

Банк даёт в кредит остальные 350.000 euros. То есть на жильё за 500.000 euros рассчитывайте примерно на26nbsp;216.000 euros26nbsp;наличными. Если банк предлагает только 60% LTV, вам понадобится ближе к26nbsp;266.000 euros, потому что первоначальный взнос увеличивается до 200.000 euros.

При покупке новостройки на стадии строительства эта же сумма, равная первоначальному взносу, выплачивается поэтапно в ходе строительства (резервация, затем взносы по 20%–40%), а банк затем финансирует остаток при завершении сделки. При покупке готовой новостройки вы вносите наличные в течение нескольких недель, а банк закрывает сделку в конце. В любом случае общая сумма необходимых наличных одинакова.

Предупреждение:26nbsp;Многие покупатели забывают, что 13% налогов и сборов нужно иметь наличными, сверх первоначального взноса. Вместе взнос и расходы могут превышать 40% от цены. Планируйте полную сумму, иначе рискуете столкнуться с нехваткой средств в день завершения сделки.

Расходы по ипотеке: кто за что платит

Хорошая новость. С момента принятия закона 2019 года26nbsp;банк26nbsp;оплачивает большую часть расходов на оформление ипотеки. Это защищает вас.

Теперь банк оплачивает

• Нотариальный сбор за ипотечный акт
• Сбор Земельного реестра за ипотеку
• AJD (гербовый сбор) по ипотеке
• Сбор gestoría (административное сопровождение) по ипотеке

Вы, покупатель, оплачиваете

• Оценку недвижимости (около 300–800 euros)
• Налоги на покупку (IVA или ITP)
• Нотариальные и регистрационные сборы по покупке
• Вашего юриста

Так что единственный реальный дополнительный расход, который добавляет ипотека, — это оценка. Это большое улучшение по сравнению со старыми правилами.

Опасность:26nbsp;Некоторые банки всё ещё пытаются переложить эти расходы на вас. Они не могут этого делать. Закон ясен. Проверяйте своё предложение и возражайте, если видите, что вам выставили нотариальные расходы по ипотеке или гербовый сбор.

Оценка: ключевой этап

Прежде чем выдать кредит, банк отправляет эксперта оценить жильё. Это26nbsp;tasación.

• Это стоит около 300–800 euros и оплачивается вами.
• Она действительна в течение шести месяцев.
• Банк кредитует исходя из меньшей величины: цены или этой оценки.

Этот этап защищает и вас, и банк. Если оценка оказывается низкой, вы можете попросить продавца снизить цену, либо вам придётся добавить больше наличных.

Пример расчёта:26nbsp;Вы договариваетесь о цене 500.000 euros. Оценка показывает 480.000 euros. При LTV 70% банк теперь выдаёт 70% от 480.000 euros = 336.000 euros, а не 350.000 euros. Вам нужно ещё 14.000 euros наличными, либо вы пересматриваете цену.

Пошаговый график

Для готовой новостройки закладывайте26nbsp;8–12 недель26nbsp;от предложения до получения ключей. Для жилья на стадии строительства все ипотечные этапы ниже происходят ближе к завершению, когда стройка почти окончена, поэтому процесс кредита начинается за несколько месяцев до передачи, а не в момент резервации. Вот эти этапы.

1. Предварительное одобрение (1–2 недели):26nbsp;Отправьте документы о доходах в банк или брокеру. Получите предварительное «да» до резервации. Подготовьте NIE. Для жилья на стадии строительства это можно сделать заранее, но кредит выплачивается только при завершении сделки.
2. Обязательное предложение (2–4 недели):26nbsp;После того как вы зарезервировали жильё (а для строящегося объекта — по мере приближения к завершению), банк выпускает FEIN (официальное обязательное ипотечное предложение).
3. Период на размышление (10 дней):26nbsp;По закону вы должны подождать 10 дней после FEIN, прежде чем подписывать документы. Это нельзя пропустить. Это сделано для вашей защиты.
4. Оценка (1 неделя):26nbsp;Банк оценивает жильё. Для строящегося объекта это делается по завершённой недвижимости.
5. Завершение сделки (около 2 недель):26nbsp;Вы подписываете акт купли-продажи и ипотечный акт у нотариуса. Банк перечисляет кредит под окончательный остаток суммы, и вы получаете ключи.

Полезный совет:26nbsp;Начинайте ипотечный процесс заранее, ещё до того, как найдёте жильё. Предварительное одобрение делает вас более сильным покупателем и ускоряет всё остальное. Как независимый агент покупателя, оплачиваемый застройщиком, Spain Developments может провести вас через каждый этап и связать со специалистами по ипотеке для нерезидентов. Вы не платите нам комиссию.

Валютный риск: скрытая опасность

Если вы зарабатываете в pounds, krona или złoty, но платите ипотеку в euros, обменный курс имеет значение каждый месяц.

Если ваша домашняя валюта падает по отношению к euro, ваш ежемесячный платёж обходится вам дороже на родине. За 20 лет это накапливается.

Два способа справиться с этим:

• Используйте26nbsp;специализированного валютного брокера26nbsp;для поэтапных платежей и крупных переводов. Они предлагают курс лучше банковского и могут сэкономить тысячи.
• Некоторые покупатели держат резерв в euros на несколько месяцев платежей, чтобы неудачный месяц не ударил по бюджету.

Для жилья на стадии строительства это ещё важнее, потому что вы делаете несколько переводов в течение стройки (резервация, каждый поэтапный платёж и остаток при завершении), так что курс может меняться между каждым из них. Мы подробно разбираем это в нашем руководстве по валютным переводам при покупке в Испании.

Полезный совет:26nbsp;Специализированный FX (foreign exchange) брокер часто может сэкономить вам 2%–3% по сравнению с обычным банком на каждом переводе. В сумме по резервации и поэтапным платежам за строящееся жильё стоимостью 500.000 euros это даёт экономию в тысячи. Мы можем порекомендовать надёжные FX-компании для покупателей на Costa del Sol.

Полная разбивка наличных по ипотеке

Вот полная картина наличных расходов для новостройки за 500.000 euros при LTV 70%.

• 500.000 euros26nbsp;- цена недвижимости
• 350.000 euros26nbsp;- кредит банка (70% LTV)
• 150.000 euros26nbsp;- ваш первоначальный взнос (30%)
• 65.250 euros26nbsp;- налоги и сборы при покупке (около 13%)
• 500 euros26nbsp;- ипотечная оценка (оплачивает покупатель)
• Нотариус по ипотеке, реестр, гербовый сбор: оплачивает банк
• Всего наличных вам нужно: ~215.750 euros

Итак, на жильё за 500.000 euros банк финансирует 350.000 euros, а вы вносите около 216.000 euros наличными. При LTV 60% ваша потребность в наличных возрастает примерно до 266.000 euros. Для новостройки на стадии строительства эти наличные выплачиваются поэтапно в ходе стройки, а банк выдаёт кредит под готовую недвижимость при завершении сделки.

Заключение

Как нерезидент, вы можете занять около 60%–70% стоимости новостройки на Costa del Sol, поэтому рассчитывайте на первоначальный взнос 30%–40% плюс около 13% расходов. Для жилья за 500.000 euros это означает примерно 216.000 euros наличными. Помните, что при покупке жилья на стадии строительства вы оплачиваете поэтапные платежи из собственных средств в ходе стройки, а банк выдаёт ипотеку при завершении сделки под готовую недвижимость. Ставки в 2026 году стабильны, банк оплачивает большую часть ипотечных расходов, а процесс занимает около 8–12 недель для готового жилья. Заранее оформите NIE, банковский счёт и хороший план по валюте, и всё остальное пройдёт просто.

Нужна помощь в оформлении ипотеки для нерезидента на понравившийся вам дом? Обратитесь в Spain Developments. Мы проведём вас через каждый этап, свяжем с нужными специалистами и не возьмём с вас никакой платы.