Často kladené otázky

Táto stránka odpovedá na otázky, ktoré si medzinárodní kupujúci pri kúpe novostavby na Costa del Sol naozaj kladú, vrátane tých nepríjemných. Krátke, úprimné odpovede, bez žargónu a bez omáčky. Ak tu vaša otázka nie je, jednoducho nám napíšte.

Ako pracujeme

Je vaša služba naozaj zadarmo, alebo je v tom nejaký háčik?nbsp;Pre vás je to skutočne zadarmo. Našu odmenu platí developer a je už zahrnutá v jeho pevnom cenníku. Takže zaplatíte rovnako, či prídete cez nás alebo priamo, a nie je v tom žiadny háčik ani žiadny skrytý poplatok pre vás.

Ak vás platí developer, na čej strane vlastne ste?nbsp;Spravodlivá otázka a úprimná odpoveď je: na vašej. Naša odmena je rovnaká, či kúpite alebo nie, a nemení cenu, ktorú platíte, takže netlačíme na jeden konkrétny predaj. Nie sme viazaní na žiadneho jediného developera, váš vlastný nezávislý právnik (ktorý nám neplatí nič) robí právne kontroly a nám sa darí len vtedy, keď ste naozaj spokojní. Preto vám povieme, aby ste od nesprávneho bývania radšej odstúpili.

Tak prečo využiť vás namiesto toho, aby som išiel priamo za developerom?nbsp;Pretože cena je v oboch prípadoch rovnaká, takže ak pôjdete priamo, nič neušetríte, a s nami je celá služba vybavená zadarmo. Prehľadáme celý trh a vyberieme vhodné nehnuteľnosti, zabezpečíme obhliadky osobne alebo online, dáme vám jedného úprimného poradcu, preveríme developera a pomôžeme vám zabezpečiť správnu jednotku za najlepších podmienok. Odporučíme vám nezávislého právnika, ktorý nám neplatí nič, plus overeného hypotekárneho poradcu a menového brokera, a poradíme vám aj s rezidenciou. Po kúpe pomáhame s odstránením vád, predstavíme vám interiérových dizajnérov a cez našu vlastnú spoločnosť spravujeme váš prenájom a staráme sa o nehnuteľnosť, keď ste preč. Ak pôjdete priamo, nedostanete nič z toho a aj tak zaplatíte rovnakú cenu.

Ako môžem vedieť, že len netlačíte to, čo vám platí najviac?nbsp;Máme prístup na celý trh, takže nemáme dôvod uprednostňovať jeden projekt. Upozorňujeme aj na negatíva, odrádzame vás od developerov, ktorých si nevážime, a dávame to aj písomne. Ak agent stále len všetko chváli, buďte opatrní.

Ako môžem vedieť, že ste legitímni a že nejde o podvod?nbsp;Nikdy nám neplatíte nič, všetko právne overuje váš vlastný nezávislý právnik a peniaze sa presúvajú len cez riadne, dohľadateľné kanály. Ak niekedy dostanete správu o „zmenených bankových údajoch“, zastavte sa a najprv zavolajte nám alebo svojmu právnikovi.

Môžem kúpiť a je teraz bezpečný čas?

Môžu cudzinci stále kupovať nehnuteľnosti v Španielsku?nbsp;Áno. Občania EÚ aj mimo EÚ môžu nakupovať voľne, bez obmedzení. Väčšinou potrebujete len NIE (identifikačné číslo cudzinca), španielsky bankový účet a právnika.

Naozaj sa chystá Španielsko účtovať kupujúcim mimo EÚ 100% daň?nbsp;Toto sa dostalo do titulkov, takže tu je úprimný stav: je to návrh, nie zákon. Uviazlo to v parlamente a v skutočnosti sa nič nezmenilo, a návrh v tej podobe, v akej bol napísaný, by aj tak oslobodzoval kúpu novostavieb a nehnuteľností kupovaných off-plan. Vždy vám úprimne povieme, aký je aktuálny stav, ale momentálne sú zahraniční kupujúci stále vítaní.

Musím žiť v Španielsku alebo byť rezidentom, aby som vlastnil nehnuteľnosť?nbsp;Nie. Môžete vlastniť nehnuteľnosť v Španielsku ako nerezident a jednoducho ju využívať ako dovolenkové alebo druhé bývanie. Vlastníctvo je úplne oddelené od rezidencie.

Musím byť pri kúpe v Španielsku?nbsp;Nie. Celý nákup sa dá vybaviť na diaľku. Váš právnik môže dokončiť kúpu vo vašom mene na základe plnej moci a mnohí kupujúci si najprv robia online obhliadku.

Peniaze, náklady a hypotéky

Aké ďalšie náklady sú nad rámec ceny?nbsp;Pri novostavbe počítajte približne s 12% až 14% navyše. To je 10% IVA, približne 1,2% AJD (kolková daň), notár a kataster zhruba 1% až 2% a právnik asi 1% vrátane DPH.

Môžem získať hypotéku ako nerezident?nbsp;Zvyčajne áno, typicky 60% až 70% z ceny, menej ak zarábate v mene, voči ktorej sú banky opatrné, napríklad česká koruna. Pri novostavbe sa hypotéka vybavuje blízko dokončenia, ale predbežné schválenie môžete získať skôr. Prepojíme vás s overeným brokerom.

Ako presunúť peniaze bez toho, aby som prišiel o tisíce?nbsp;Použite menového brokera, nie svoju bežnú banku. Banky skrývajú v kurze maržu 1,5% až 3%, zatiaľ čo broker je bližšie k 0,4% až 1,0%, a forwardový kontrakt môže zafixovať dnešný kurz pre budúce etapové platby.

Právna stránka a riziká

Potrebujem španielskeho právnika, alebo môžem použiť svojho z domu?nbsp;Potrebujete nezávislého španielskeho právnika, ktorý pozná španielske právo. Môžete si prizvať aj právnika zo svojej domovskej krajiny, aby s ním spolupracoval, ale v praxi to zvyčajne veľa nepridá a veci to spomalí. Odporúčame nezávislého právnika, ktorý nám neplatí žiadnu províziu, a pokojne môžete využiť aj svojho vlastného.

Ako sú moje peniaze chránené, keď kupujem off-plan?nbsp;Podľa zákona je každá platba pred dokončením krytá bankovou zárukou (Ley 57/1968, posilnené zákonom Ley 20/2015). Ak developer zlyhá alebo nedodrží zmluvný termín dokončenia, dostanete svoje peniaze späť, 100% plus úroky.

Čo ak developer skrachuje alebo sa oneskorí?nbsp;Vaše platby sú chránené touto bankovou zárukou, takže ich získate späť. Neskoré odovzdanie je tu bežné a zvyčajne je spôsobené vecami mimo kontroly developera, takže si naplánujte rezervu niekoľkých mesiacov. Omeškanie vás stojí čas, nie peniaze.

Mohol by som s nehnuteľnosťou zdediť aj skryté dlhy?nbsp;V Španielsku sa dlhy môžu viazať na nehnuteľnosť, nie na osobu. Presne preto právnik pred vašou platbou kontroluje kataster a účty spoločenstva, aby ste nikdy neprevzali cudzí dlh.

Čo nelegálne alebo neschválené stavby?a0Váš právnik overí každé povolenie vrátane Licencie prvého užívania pri novostavbe, aby ste neskončili s domom, v ktorom nemôžete legálne bývať ani ho ďalej predať. Už od začiatku vás tiež odkloníme od problematických projektov.

Mám sa obávať squatterov (okupas)?a0Úprimne, nie, nie v uzavretej novostavbe. Squatting je problém pri opustených, vidieckych alebo izolovaných nehnuteľnostiach, nie pri moderných komplexoch so susedmi a bezpečnostnou službou. Alarm to robí prakticky nemožným a naša správa nehnuteľnosti dom pravidelne kontroluje, keď ste preč. Za celé naše skúsenosti sme to u klienta nevideli ani raz, takže je to omnoho väčšia obava než skutočné riziko.

Pobyt a dane

Dáva mi kúpa nehnuteľnosti pobyt?a0Nie, a Golden Visa bola zrušená 3 April 2025. Občania EÚ sa jednoducho zaregistrujú ako rezidenti. Občania mimo EÚ potrebujú vízum, napríklad Non-Lucrative alebo Digital Nomad Visa, a inak sú obmedzení na 90 dní v rámci každých 180.

Stanem sa omylom španielskym daňovým rezidentom?a0Daňovým rezidentom sa stanete, ak strávite v Španielsku viac ako 183 dní ročne alebo ak sa Španielsko stane vaším hlavným centrom ekonomických záujmov. Daňový rezident platí dane z celosvetových príjmov a španielske dane nie sú nízke, takže to nechcete, pokiaľ tu skutočne nemáte v úmysle žiť.

Aké dane platia nerezidentní vlastníci každý rok?a0Hlavné sú IBI (miestna daň z nehnuteľnosti) a IRNR (malá daň pre nerezidentov z domu, podávaná na Modelo 210), plus vaše komunitné poplatky. Daňový tím vášho právnika môže podania vybaviť za vás.

Neskorší predaj, vybratie peňazí a dedenie

Budem môcť neskôr znova ľahko predať?a0V hlavných oblastiach Costa del Sol áno. Dopyt je silný a momentálne prevyšuje ponuku, takže dobre vybrané nehnuteľnosti zostávajú likvidné. Nikto nemôže sľúbiť, že ceny budú iba rásť, preto vás smerujeme do oblastí so skutočným a trvalým dopytom.

Akú daň zaplatím pri predaji?a0Daň z kapitálového výnosu pre nerezidentov je 19% z čistého zisku, nie z celej ceny. Kupujúci tiež zadrží 3% z ceny pre daňový úrad ako preddavok, a ak je vaša skutočná daň nižšia, rozdiel si nárokujete späť na Modelo 210.

Môžem si potom vyviesť peniaze späť zo Španielska?a0Áno. Neexistuje žiadne obmedzenie na prevod vašich peňazí domov. Na prevod použijete menového brokera a váš právnik vám vymôže späť prípadné preplatené 3% zadržanie.

Čo sa stane s nehnuteľnosťou, keď zomriem?a0Prejde na vašich dedičov, ktorí budú riešiť španielsku dedičskú daň. Dobrá správa je, že v Andalucia má blízka rodina (manžel/manželka, deti, rodičia) takmer úplnú úľavu, približne 99% zníženie, takže pre väčšinu rodín je suma nízka. Dôrazne odporúčame spísať španielsky závet, čo vám môže váš právnik zariadiť, aby to bolo pre vašu rodinu jednoduché.

Je to vlastne dobrý nápad

Je Costa del Sol dobrá investícia, alebo je to bublina?a0Súčasný obraz je silný: dopyt prevyšuje ponuku, novostavieb je málo a ceny rastú. Nebudeme predstierať, že ceny môžu ísť len hore, ale na správnom mieste sú základy skutočne pevné. Úprimné pravidlo je, že lokalita a cena sú oveľa dôležitejšie než titulkový obraz trhu.

Nepreplatím len preto, že som cudzinec?a0Nie s nami. Keďže sme nezávislí, cena je rovnaká ako pri priamom nákupe a každú nehnuteľnosť porovnávame s podobnými v okolí, takže neplatíte prirážku pre cudzincov.

Môže prenájom pokryť moje náklady?a0Často áno. Hrubé výnosy z prenájmu na pobreží sa zvyčajne pohybujú približne od 5% do 10% a mnohí vlastníci pokryjú náklady na vlastníctvo prenájmom počas leta. Naša vlastná spoločnosť vám zabezpečí správu celého prenájmu.

Praktické veci a obdobie po kúpe

Ktoré oblasti pokrývate?a0Celú Costa del Sol, od Malaga na východe až po Sotogrande na západe, vrátane Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola a ďalších.

Akými jazykmi hovoríte?a0Zatiaľ po anglicky, česky a poľsky a s rastom pridávame ďalších poradcov.

Môžete pomôcť aj po kúpe?a0Áno. Pomôžeme vám skontrolovať nehnuteľnosť pred podpisom, predstavíme vám interiérových dizajnérov a prostredníctvom našej vlastnej spoločnosti spravujeme váš prenájom a staráme sa o nehnuteľnosť, keď ste preč. Váš právnik vám tiež nastaví siete a poistenie.

Čo ak nájdem nehnuteľnosť niekde inde?a0Pošlite nám ju skôr, než čokoľvek urobíte. Dáme vám náš úprimný názor a zvyčajne vás pri nej môžeme aj zastupovať. Len najprv nekontaktujte developera priamo, pretože ak sa u neho zaregistrujete sami, žiadny nezávislý poradca vás už potom nemôže zastupovať.

Záver

Stále máte otázku, aj keď je trochu nepríjemná? Presne na to tu sme. Napíšte svojmu poradcovi v Spain Developments kedykoľvek, aj keď o kúpe ešte len začínate uvažovať.