Dane z nehnuteľností v Španielsku pre nerezidentov (2026)

Táto príručka je pre medzinárodných vlastníkov, ktorí kupujú na Costa del Sol, ale žijú v zahraničí. Dozviete sa o každej dani, ktorú platíte každý rok, koľko stojí a kedy je splatná. Používame nehnuteľnosť za 500.000 euros, aby ste videli reálne čísla.

Na prvý pohľad:0Ak vlastníte dom v Španielsku, ale žijete tam menej ako 183 dní v roku, z daňového hľadiska ste nerezident. Platíte daň aj vtedy, ak je dom prázdny. Hlavné ročné dane sú IBI (miestna obecná daň) a IRNR (malá daň za vlastníctvo). Pri dome na Costa del Sol za 500.000 euros je samotný daňový účet približne 1.000 až 1.300 euros ročne, alebo asi 2.400 euros po pripočítaní poplatkov za odpad a komunitných poplatkov.

Tu sú hlavné ročné čísla pre nerezidentného vlastníka domu za 500.000 euros.

• ~750 euros0- obecná daň IBI
• ~314 euros0- IRNR, vlastník z EÚ
• 19%0- daň z kapitálového zisku pri predaji
• ~2.400 euros0- celkové ročné náklady

Nižšie každú z nich vysvetľujeme jednoduchými slovami. Všetky údaje sú pre rok 2026.

Najprv: čo je „nerezident“?

Ste0nerezident0v Španielsku, ak v krajine strávite0menej ako 183 dní0ročne. Do tejto skupiny patrí väčšina vlastníkov dovolenkových a druhých domov.

Ako nerezident platíte v Španielsku daň len zo španielskych príjmov a zo španielskej nehnuteľnosti. Váš plat alebo dôchodok z domovskej krajiny sa zdaňuje doma, nie v Španielsku. To je dobrá správa. Stále však musíte riešiť niekoľko španielskych daní a mnohí vlastníci o nich nevedia, kým nepríde účet.

Pozor:0Španielsky daňový úrad (nazývaný0Hacienda) je dnes oveľa prísnejší. Teraz vymáha nezaplatenú daň nerezidentov až štyri roky spätne. Ak to ignorujete, môžete čeliť pokutám vo výške 5% až 20% dane plus úroky. Nikdy nepredpokladajte, že „to nikto nekontroluje“. Kontrolujú, najmä keď predávate.

Na zaplatenie akejkoľvek dane potrebujete aj0NIE (vaše španielske daňové identifikačné číslo pre cudzincov)0. Dostanete ho pri kúpe. Bez neho nemôžete podať priznanie ani zaplatiť.

Katastrálna hodnota: číslo za vašou daňou

Pred daňami musíte pochopiť jedno slovo:0katastrálna hodnota (valor catastral0po španielsky).

Ide o úradnú hodnotu, ktorú vláda pridelí vašej nehnuteľnosti. Nie je to0nie0trhová cena. Takmer vždy je oveľa nižšia, často 40% až 70% z toho, čo ste zaplatili. Nájdete ju na účte za IBI.

Prečo je to dôležité? Pretože dve z vašich hlavných daní (IBI a IRNR) sa počítajú z katastrálnej hodnoty,0nie0nie z 500.000 euros, ktoré ste zaplatili. Preto sú skutočné daňové účty nižšie, než sa ľudia obávajú.

Trhová cena vs. katastrálna hodnota:

• Zaplatili ste: 500.000 euros
• Katastrálna hodnota: približne 150.000 euros

Príklad:0Kúpite za 500.000 euros. Katastrálna hodnota môže byť stanovená napríklad na 150.000 euros. Vaše IBI a IRNR sa vypočítajú z týchto 150.000 euros, nie z 500.000 euros.

Tip navyše:0Pred kúpou si vždy vypýtajte posledný účet za IBI. Ukazuje katastrálnu hodnotu, takže si môžete vopred presne vypočítať ročné dane. Dobrý buyer’s agent vám to vybaví ešte predtým, než sa zaviažete.

IBI: miestna obecná daň

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)0je miestna daň z nehnuteľnosti. Je to podobné ako council tax v UK alebo0onroerendezaakbelasting0v Holandsku. Platíte ju raz ročne mestskému úradu.

• Sadzbu určuje každé mesto. Pohybuje sa približne od00,4% to 1,1%0z katastrálnej hodnoty.
• Na Costa del Sol väčšina nehnuteľností platí približne0400 až 900 euros ročne.

Vypočítaný príklad pri dome za 500.000 euros0(katastrálna hodnota približne 150.000 euros, sadzba mesta 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros ročne

Presná suma závisí od mesta a katastrálnej hodnoty, preto si vždy skontrolujte posledný účet.

Tip navyše:0Nastavte si inkaso zo svojho španielskeho bankového účtu na IBI. Termíny sa v jednotlivých mestách líšia a zmeškaná platba znamená pokutu. Inkaso znamená, že nikdy nezabudnete.

IRNR: daň aj keď neprenajímate

Práve táto daň prekvapí takmer každého zahraničného vlastníka.0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)0je daň z príjmu nerezidentov.

Ak je váš dom prázdny alebo ho používate len vy sami, Španielsko vás aj tak zdaní. Myšlienka je taká, že z vlastníctva domu máte „prospech“, a preto zdaňujú tento predpokladaný prospech. Často sa tomu hovorí0daň z imputovaného príjmu0alebo0daň z predpokladaného príjmu.

Ako sa vypočíta:

1. Vezmite katastrálnu hodnotu.
2. „Príjem“ je01,1%0z nej (ak bola hodnota aktualizovaná za posledných 10 rokov), alebo02%0ak nie. Väčšina je na úrovni 1,1%.
3. Použite daňovú sadzbu:019%0ak žijete v EÚ, Nórsku alebo na Islande.024%0ak žijete mimo nej (vrátane UK po Brexite).

Vypočítaný príklad pri dome za 500.000 euros0(katastrálna hodnota 150.000 euros):

• 1.650 euros0- imputovaný príjem (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros ročne0- vlastník z EÚ: daň vo výške 19%
• 396 euros ročne0- vlastník mimo EÚ: daň vo výške 24%

Takže väčšina vlastníkov platí za IRNR približne0300 až 600 euros ročne0. Podáva sa raz ročne pomocou formulára0Modelo 210.

Upozornenie:0Ak dom vlastnia spoločne dve osoby, každá musí podať svoje vlastné Modelo 210 na svoj podiel. Pár, ktorý vlastní 50/50, podáva dve priznania, každé na polovicu sumy.

Daň, ak dom prenajímate

Ak dom prenajímate (napríklad na dovolenkové prenájmy), pravidlá sa menia. Za dni, keď je prenajatý, platíte daň zo skutočného nájmu, nie z imputovaného príjmu.

• Vlastníci z EÚ a EHP:0platia019%0z0čistého0nájmu. Môžete si odpočítať náklady: úroky z hypotéky, IBI, komunitné poplatky, poistenie, opravy, poplatky agentovi, energie, ktoré platíte vy.
• Vlastníci mimo EÚ (vrátane UK):0platia024%0z0hrubého0nájmu, bez0žiadnych odpočtov0povolených podľa súčasných pravidiel.

Tento rozdiel je veľký. Tu je jeden mesiac nájmu vo výške 1.000 euros, s nákladmi 400 euros.

Vlastník z EÚ (19 % z čistého)

• Nájom: 1.000 euros
• Mínus náklady: 400 euros
• Zdanené z: 600 euros
• Daň: 114 euros

Vlastník mimo EÚ (24 % z hrubého)

• Nájom: 1.000 euros
• Mínus náklady: nie sú povolené
• Zdanené z: 1.000 euros
• Daň: 240 euros

Takže vlastník z EÚ platí menej než polovicu. Toto je skutočný dôsledok Brexitu pre britských vlastníkov.

Tip navyše:A0Daň z prenájmu pre vlastníkov mimo EÚ sa napáda na španielskych súdoch a môže sa zmeniť. Ak plánujete prenajímať, pred podaním priznania si vyžiadajte aktuálnu radu. Spain Developments vás môže odporučiť dôveryhodným daňovým špecialistom, ktorí riešia priznania nerezidentov.

Daň za odpad a poplatky spoločenstvu

Ďalšie dva ročné náklady, ktoré nie sú „daň z príjmu“, ale aj tak sa objavia na vašom účte:

• Daň za zber odpadu (basura):A0malý mestský poplatok, zvyčajneA050 to 200 euros ročne.
• Poplatky spoločenstvu (gastos de comunidad):A0ak je váš domov v komplexe s bazénom, záhradami alebo výťahom, platíte podiel na údržbe. Toto nie jeA0daňA0ale je to skutočný ročný náklad, častoA0600 to 1.800 euros ročne, viac pri luxusných rezortoch.

Príklad na byte za 500.000 euros:

• 120 eurosA0- daň za odpad
• 1.200 eurosA0- poplatky spoločenstvu
• Spolu: 1.320 euros ročne

Týmto sa podrobnejšie venujeme v našom sprievodcovi ročnými nákladmi na vlastníctvo domu v Španielsku.

Daň z majetku: treba sa obávať?

Daň z majetku (Impuesto sobre el Patrimonio)A0je daň z hodnoty vašich španielskych aktív. Pre väčšinu kupujúcich je odpoveď jednoduchá: platiť ju nebudete.

• Začína sa až nadA0700.000 eurosA0čistých španielskych aktív,A0na osobu.
• Pár, ktorý vlastní nehnuteľnosť v pomere 50/50, má každý nárok na oslobodenie 700.000 euros, takže spolu sú krytí približne do 1,4 million euros.
• Hypotéka znižuje čistú hodnotu, čím túto sumu ešte znižuje.

Dobrá správa pre Costa del Sol:A0Andalucía v súčasnosti poskytuje 100 % zľavu na daň z majetku. Takže aj keď prekročíte hranicu, regionálny účet môže byť nulový.

Upozornenie:A0Existuje aj samostatná celoštátna „solidárna daň z veľkých majetkov“ pre aktíva s veľmi vysokou hodnotou. Zľava v Andalucía tomu nezabraňuje. Ak vaše španielske aktíva výrazne presahujú million euros, vyžiadajte si radu. Pri nehnuteľnosti za 500.000 euros sa tu nemáte čoho obávať.

Dane pri predaji

Tieto neplatíte každý rok, ale mali by ste o nich vedieť už teraz, aby neskôr neprišli šoky.

• Daň z kapitálového zisku:A019%A0z vášho zisku (predajná cena mínus cena, ktorú ste zaplatili, a vaše náklady na kúpu). Táto sadzba 19 % platí v roku 2026 pre všetkých nerezidentov bez ohľadu na krajinu, v ktorej žijete.
• 3 % zrážka:A0keď nerezident predáva, kupujúci musí zadržaťA03%A0z predajnej ceny a zaplatiť ich priamo daňovému úradu. Toto sa započítava do vašej dane z kapitálového zisku. Ak ste zaplatili viac, požiadate o vrátenie rozdielu.
• Plusvalía municipal:A0miestna mestská daň zo zvýšenia hodnoty pozemku počas vášho vlastníctva. Zvyčajne ju platí predávajúci.

Príklad:A0Kúpite dom za 500.000 euros a neskôr ho predáte za 600.000 euros. Po nákladoch na kúpu a predaj je váš zisk povedzme 70.000 euros.

• 13.300 eurosA0- daň z kapitálového zisku (70.000 euros x 19 %)
• 18.000 eurosA0- kupujúci zadrží 3 % zo sumy 600.000 euros
• Požiadate o vrátenie rozdielu: 4.700 euros

Tip navyše:A0Uschovajte si každú faktúru z kúpy, od právnika, za dane a za akékoľvek úpravy. Tieto náklady znižujú váš zdaniteľný zisk pri predaji, čo znižuje vašu daň z kapitálového zisku.

Úplný ročný prehľad daní pri 500.000 euros

Tu je úplný ročný prehľad pre nerezidenta, ktorý vlastní byt na Costa del Sol za 500.000 euros (katastrálna hodnota približne 150.000 euros). Dane pri predaji sú uvedené samostatne, keďže ide o jednorazové položky.

Ročné náklady, vlastník z EÚ

• 750 euros0- obecná daň IBI
• 314 eurosA0- IRNR (neprenajímané) pri 19 %
• 120 eurosA0- daň za odpad
• 1.200 eurosA0- poplatky spoločenstvu
• Ročný súčet (vlastník z EÚ): ~2.384 euros

Ročné náklady, vlastník mimo EÚ (napríklad UK)

• 750 euros0- obecná daň IBI
• 396 eurosA0- IRNR (neprenajímané) pri 24 %
• 120 eurosA0- daň za odpad
• 1.200 eurosA0- poplatky spoločenstvu
• Ročný súčet (vlastník mimo EÚ): ~2.466 euros

Jednorazové dane pri predaji (príklad pri zisku 70.000 euros)

• 13.300 eurosA0- daň z kapitálového zisku (19 % zo zisku)
• Plusvalía municipal (platí predávajúci): líši sa podľa mesta

Takže ak odhliadneme od poplatkov spoločenstvu (ktoré nie sú daňou), čistý daňový účet nerezidenta pri nehnuteľnosti za 500.000 euros je približneA01.000 to 1.300 euros ročne. S poplatkami spoločenstvu a odpadom je celková ročná suma približneA02.400 euros.

Termíny a formuláre

Zapamätajte si tieto dátumy jednoducho:

• IBI:A0raz ročne, dátum určuje mesto. Použite inkaso.
• IRNR (neprenajímané):A0podáva saA0Modelo 210A0raz ročne. Termín jeA031 DecemberA0v roku nasledujúcom po daňovom roku. Takže daň za rok 2025 je splatná do 31 December 2026.
• IRNR (prenajímané):A0teraz sa podáva ročne, s vlastným termínom v januári.
• Kapitálový zisk (keď predávate):A0podajte Modelo 210 doA0štyroch mesiacovA0od predaja.

Daňový špecialista pre nerezidentov to všetko môže za vás vybaviť za malý ročný poplatok. Mnohým vlastníkom to príde jednoduchšie než učiť sa španielske formuláre.

V Spain Developments sa naša práca nekončí, keď dostanete kľúče. Sme nezávislý nákupný agent kupujúceho platený developerom, takže nám neplatíte žiadny poplatok. Pred kúpou sa postaráme o to, aby ste rozumeli svojim ročným daniam, a spojíme vás s dôveryhodnou daňovou pomocou, aby vám nikdy neunikol žiadny termín.

Záver

Ako nerezidentný vlastník na Costa del Sol sú vaše hlavné ročné dane IBI a IRNR a obe sa počítajú z nízkej katastrálnej hodnoty, nie z trhovej ceny. Pri nehnuteľnosti za 500.000 euros je to približne 1.000 to 1.300 euros daní ročne, alebo asi 2.400 euros po pripočítaní odpadu a poplatkov spoločenstvu. Keď predávate, počítajte s 19 % daňou z kapitálového zisku z vášho zisku. Poznajte tieto čísla už teraz a neskôr vás nič neprekvapí.

Chcete poznať presné ročné dane pri nehnuteľnosti, ktorá sa vám páči? Obráťte sa na Spain Developments a vyrátame vám ich, bez poplatku a bez nátlaku.